Решение от 28.03.2024 по делу № 33-3230/2024 от 28.02.2024

Судья: Герасина Е.Н. дело № 2-5274/2023

Докладчик: Кузовкова И.С. дело № 33-3230/2024

УИД 54RS0№-75

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Коваленко В.В.

судей Кузовковой И.С., Жегалова Е.А.

при секретаре Частниковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> 28 марта 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе Рубцова В.В. на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску Рубцова В. В., Рубцовой Ю. С. к Чесноченко С. В., Пацевич Ю. А. о признании сделки мнимой.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузовковой И.С., объяснения представителя Рубцова В.В. – Холманских С.С., представителя Чесноченко С.В. – Осипова О.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Рубцов В.В. обратился в суд с иском к Чесноченко С.В., Пацевич Ю.А., уточнив требования, просил признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рубцовым В.В. и Чесноченко С.В., недействительным (ничтожным) на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ; аннулировать запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и Кунгурцевым И.М. было открыто агентство недвижимости «Мы» (ООО «Мы»), генеральным директором и учредителем являлся Кунгурцев И.М., истец помогал ему финансово при открытии агентства, соучредителем и директором компании при этом не являлся.

ДД.ММ.ГГГГ Кунгурцев И.М. обратился к истцу с просьбой о срочном займе в размере 2 000 000 руб., при этом заявил, что нашел «инвестора», который согласился дать эту сумму, но только под залог недвижимости. У Кунгурцева И.М. нет собственной недвижимости, поэтому он обратился к истцу с просьбой «заложить» квартиру по адресу: <адрес>, пообещав, что сумму вернет через месяц. Истец согласился. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ истец познакомился с «инвестором» Чесноченко С.В. Он подъехал к месту проживания истца, посмотреть объект «залога» и договорились о встрече на следующий день.

ДД.ММ.ГГГГ в офисе агентства недвижимости «Мы» по адресу: <адрес> офис № истец встретился с Чесноченко С.В., там же присутствовал Кунгурцев И.М. и два сотрудника компании.

На этой встрече выяснилось, что Чесноченко С.В. подготовил не договор займа, а договор купли-продажи объекта недвижимости. Стоимость квартиры в договоре была указана 3 200 000 руб., что соответствовало ее кадастровой стоимости, а не рыночной. С учетом того, что залог нужен был только на месяц, стороны договорились о допущении ошибки в договоре купли-продажи в кадастровом номере объекта, также было составлено дополнительное соглашение об исправлении описки с открытой датой.

ДД.ММ.ГГГГ договор и дополнительное соглашение были подписаны, деньги в размере 2 000 000 руб. Чесноченко С.В. передал Кунгурцеву И.М. Здесь же истец и Кунгурцев И.М. заключили договор займа на сумму 2 000 000 руб.

Через месяц ДД.ММ.ГГГГ Кунгурцев И.М. сказал истцу, что рассчитался с Чесноченко С.В. и сделка купли-продажи квартиры отменена, подтверждающие документы обещал предоставить позже, но так и не предоставил.

В конце ДД.ММ.ГГГГ истец узнал от Бердаус О.В., что Кунгурцев И.М. не рассчитался с Чесноченко С.Н., а лишь внес частично небольшую сумму в размере 230 000 руб. После чего, Чесноченко С.Н. перестал выходить на контакт лично, все переговоры проводил через своего представителя Бердаус О.В., которая ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что квартира продана Чесноченко С.Н. третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ Кунгурцев И.М. заблокировал свой телефон и сменил место проживания.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рубцовым В.В. и Чесноченко С.В., истец считает мнимым, поскольку в спорной квартире проживал и проживает на момент подачи иска вместе со своей семьей, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, с регистрационного учета не снимался. Требований об освобождении квартиры не предъявлялось. Истец как продавец фактически не получал каких-либо денежных средств за отчуждаемое имущество, не писал расписки о получении денежных средств, сделка не была возмездной.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласен Рубцов В.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование указывает, что проживание истцов в квартире, оплата коммунальных услуг подтверждают мнимость сделки, так как стороны ничего не хотели менять, совершили сделку лишь для вида.

Суд не дал оценки тому факту, что Чесноченко С.В. при покупке квартиры не осматривал ее, после покупки не предпринимал попыток вселения. Впоследствии Чесноченко С.В. продал квартиру Пацевич Ю.А., которая также приобрела квартиру без осмотра, попытку вселиться предприняла только после того, как узнала об исковом заявлении Рубцова В.В.

Суд не дал оценки тому, что квартира продана по кадастровой стоимости, что значительно ниже рыночной стоимости (более чем в два раза).

Кабальная сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий, у них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда, так как они основаны на установленных по делу обстоятельствах и правильном применении норм.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Рубцовым В.В. (продавец) и Чесноченко С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д.29), по условиям которого продавец обязался продать в собственность, а покупатель купить в собственность помещение (квартиру), общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (п.п.1.1, 1.2 договора).

В силу п.2.1 договора указанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей, уплаченных «Покупателем» «Продавцу» полностью до подписания настоящего договора.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что «Покупатель» до заключения настоящего договора ознакомился с состоянием отчуждаемого объекта недвижимости, претензий к нему не имеет. «Продавец» передал до подписания данного договора, который одновременно является и актом приема-передачи, квартиру «Покупателю», а «Покупатель» принял в собственность и уплатил «Продавцу» 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей за приобретаемую недвижимость. По расчетам друг с другом по вышеуказанной недвижимости стороны претензий не имеют. По соглашению сторон составление дополнительной расписки в получении денежных средств не требуется.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что со слов «Продавца» в квартире по адресу: <адрес>, на момент подписания данного договора на регистрационном учете состоят: Рубцов В. В., Рубцова Ю. С., Рубцов И. В., Рубцова В. В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Спустя месяц, ДД.ММ.ГГГГ Рубцов В.В. и Чесноченко С.В. подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30), которым изменили указанный в пункте 1.2 договора кадастровый номер квартиры с №.

Супруга Рубцова В.В. – Рубцова Ю.С. ДД.ММ.ГГГГ дала письменное нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.130 об.).

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора обратились в Управление Федеральной службы госрегстрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации сделки.

Переход права собственности от Рубцова В.В. к Чесноченко С.В. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Чесноченко С.В. продал квартиру Пацевич Ю.А., переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Сделка между Чесноченко С.В. и Пацевич Ю.А. не оспорена. Оплата по договору купли-продажи

Пацевич Ю.А., как собственник квартиры, обратилась в суд с иском о выселении Рубцова В.В. из спорного жилого помещения (гражданское дело №).

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Между тем, в рассматриваемом случае Рубцов В.В. предпринимал действия по оформлению сделки, подписал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на согласованных в нем условиях, получил от своей супруги - Рубцовой Ю.С. письменное нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, обратился в Управление Федеральной службы госрегстрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации сделки, подписал ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к договору об изменении кадастрового номера объекта недвижимости, получил от Чесноченко С.В. 2 000 000 рублей и передал их Кунгурцеву И.М., заключив с ним договор займа на сумму 2 000 000 руб.

Обстоятельства, на основании которых можно было сделать вывод о мнимости оспариваемого договора купли-продажи, судом не установлены. Напротив, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, согласована цена квартиры и ее оплата покупателем продавцу полностью до подписания договора, переход права собственности зарегистрирован.

Доводы Рубцова В.В. о том, что после заключения оспариваемого договора он вместе с членами своей семьи продолжал проживать в квартире и оплачивать коммунальные платежи, не свидетельствует о мнимости оспариваемого договора, равно как и довод о том, что Чесноченко С.В., при покупке квартиры ее не осматривал и не пытался вселиться.

Порок воли сторон данные обстоятельства не подтверждают.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник может передавать свое имущество в пользование другому лицу. Проживание Рубцова В.В. в спорной квартире после ее отчуждения ответчику Чесноченко С.В., на условиях несения расходов на оплату коммунальных услуг не опровергает вышеприведенный вывод суда о действительности сделки.

Гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации не предполагает обязательную регистрацию собственника в принадлежащем ему помещении, равно как и не запрещает собственнику разрешить проживать в принадлежащем ему жилище иным лицам, в том числе прежним собственникам на условиях оплаты коммунальных платежей.

При этом истцом не представлены доказательства того, что Чесноченко С.В. на момент совершения сделки не намеревался ее исполнять. Напротив, Рубцов В.В. в обоснование иска указывает, что Чесноченко С.В. передал денежные средства в размере 2 000 000 руб. в счет оплаты по договору. Кроме того, после переоформления прав на квартиру ДД.ММ.ГГГГ Чесноченко С.В. продал квартиру Пацевич Ю.А., переход права собственности зарегистрирован.

Доводы апеллянта о том, что Чесноченко С.В. и Пацевич Ю.А. до приобретения квартиры ее не осматривали, впоследствии попыток вселения не предпринимали, не свидетельствуют о мнимости сделки, так как покупатель по договору купли-продажи квартиры обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму, право на вселение реализует по своему усмотрению.

Помимо этого, из материалов дела следует, что Пацевич Ю.А. обратилась в суд с иском о выселении Рубцова В.В. из спорного жилого помещения, что подтверждает ее намерение реализовать свои права собственника на владение и пользование жилым помещением.

Ссылка апеллянта на то, что суд не дал оценки факту продажи квартиры по кадастровой стоимости, которая более чем в два раза ниже рыночной, не принимаются в качестве основания к отмене решения суда в связи со следующим.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Направленный на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принцип свободы договора предполагает, что его стороны вправе согласовать условия, не противоречащие нормам гражданского законодательства.

Подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Рубцов В.В. выразил согласие на продажу квартиры за 3 200 000 руб. без каких-либо возражений и замечаний. Указанное условие о цене объекта недвижимости согласовано сторонами, определено в договоре, не нарушает действующих правовых норм и о мнимости сделки не свидетельствует.

В силу п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, кабальная сделка является оспоримой и для признания ее недействительной необходимо признание ее таковой судом.

Между тем, в рамках рассматриваемого судом спора требования о признании договора купли-продажи недействительным по мотиву его совершения на крайне невыгодных условиях, не заявлялись.

В связи с изложенным, доводы апеллянта о кабальности сделки не принимаются во внимание.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328 и 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░