Решение по делу № 2-5945/2019 от 21.10.2019

72RS0013-01-2019-007403-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень                                                                                12 декабря 2019 года

Калининский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Кузминчука Ю.И.,

при секретаре Артюховой Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5945/2019 по иску Кудрявицкого Сергея Сергеевича к Мильченко Михаилу Сергеевичу                       о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами           и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Кудрявицкий С.С. обратился в суд с иском к Мильченко М.С.                       о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами           и обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивированы тем, что 17.01.2018 между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец обязался передать ответчику в собственность, за плату земельный участок, площадью                 1 500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (кадастровый №), стоимостью 5 500 000 руб., тогда как ответчик обязался принять указанные объекты и оплатить их стоимость. Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи с момента передачи ответчику указанных земельного участка и жилого дома и до их оплаты ответчиком данные объекты недвижимости признаются находящимися                в залоге у истца до исполнения ответчиком обязательства по их оплате, при этом в ЕГРН были внесены записи о регистрации ипотеки на земельный участок и жилой дом, установленной в пользу истца, как залогодержателя. По утверждению истца, несмотря на что, что земельный участок и жилой дом были фактически переданы ответчику по акту приема-передачи, подписанному сторонами 17.01.2018, ответчик в полном размере стоимость указанных объектов недвижимости не оплатил, в связи с чем у него возникла задолженность по оплате земельного участка и жилого дома в размере 850 000 руб. Учитывая изложенное, истец просит взыскать с ответчика денежные средства в сумме 850 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64 471 руб. 93 коп., а также расходы                по уплате государственной пошлины в размере 12 645 руб. Кроме того, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, площадью 1 500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (кадастровый №), и на жилой дом, общей площадью 331,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Истец Кудрявицкий С.С. в судебное заседание не явился, о времени              и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с ходатайством              об отложении судебного разбирательства не обращался, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставил.

В судебном заседании представитель истца Кудрявицкого С.С. – Нигматуллин Ю.А. на удовлетворении иска настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Мильченко М.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с ходатайством              об отложении судебного разбирательства не обращался, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставил, при это                                до рассмотрения дела по существу от ответчика не поступили письменные возражения либо письменный отзыв на иск.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав имеющиеся                           в материалах дела доказательства, находит иск обоснованным, а потому подлежащим удовлетворению полностью.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17.01.2018 между истцом Кудрявицким С.С. и ответчиком Мильченко М.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.                 По условиям указанного договора истец обязался передать ответчику                   в собственность, за плату земельный участок, площадью 1 500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (кадастровый №), стоимостью 1 000 000 руб., и жилой дом, общей площадью 331,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №), стоимостью 5 500 000 руб., тогда как ответчик обязался принять указанные объекты и оплатить их стоимость в общем размере 6 500 000 руб. (1 000 000 руб. + 5 500 000 руб.) следующим образом: 3 800 000 руб. ответчик обязался уплатить истцу при подписании договора купли-продажи; 2 700 000 руб. ответчик обязался уплатить истцу не позднее 30.09.2018 (п.п. 1, 2, 3 договора) (л.д. 8-10).

Вышеуказанный договор купли-продажи ничтожным не является, недействительным вступившим в законную силу решением суда не признан, не расторгнут и не оспаривается ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела.

Материалы дела свидетельствуют о том, что земельный участок, площадью 1 500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (кадастровый №), и жилой дом, общей площадью 331,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №), были переданы истцом ответчику по акту приема-передачи 17.01.2018 (л.д. 12), при этом право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано                    в установленном законом порядке 24.01.2018 (л.д. 13-15, 16-18).

Из доводов искового заявления следует, что ответчиком были фактически уплачены истцу денежные средства за проданную недвижимость по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17.01.2018 в общем размере 5 650 000 руб.

Вышеуказанное обстоятельство подтвердил в судебном заседании представитель истца.

Доказательств того, что ответчиком была уплачена оставшаяся сумма денежных средств за приобретенные им у истца земельный участок и жилой дом – 850 000 руб. (6 500 000 руб. - 5 650 000 руб.), в материалах дела                не имеется и ответчиком суду не предоставлено.

Таким образом, суд считает, что ответчиком не исполнено полностью обязательство по оплате земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17.01.2018.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают                   из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных                       в данном кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права           и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пунктами 1-3 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного кодекса, если иное не установлено ГК РФ.                                       К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ «Понятие и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,                 за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором                не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий,                  по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии             с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Пунктами 1, 2 и 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает                 из существа обязательства. Если договором купли-продажи                                     не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.

Учитывая вышеизложенные нормы права и установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства дела, поскольку в срок                     до 30.09.2018 включительно (п. 3 договора купли-продажи) ответчик оплату стоимости земельного участка и жилого дома в полном размере не произвел, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать взыскания                с ответчика задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17.01.2018 в сумме 850 000 руб., а потому суд приходит                      к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанных денежных средств.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать уплаты процентов в соответствии со статьей                      395 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов                         не установлен законом или договором.

Если законом или соглашением сторон установлена неустойка                       за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта            1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ) (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7                               (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности                         за нарушение обязательств»).

Судом установлено, что в договоре купли-продажи стороны                         не предусмотрели условие об уплате ответчиком неустойки в случае неоплаты полностью либо частично товара ответчиком, в связи с чем суд считает, что истец вправе требовать взыскания с ответчика, который                     не в полном размере оплатил стоимость земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, которые подлежат начислению по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ, так как договор купли-продажи не содержит расчета таких процентов.

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64 471 руб. 93 коп. согласно представленному расчету – за период времени с 01.10.2018 по 01.10.2019 (л.д. 6).

Суд соглашается с тем, что истец вправе требовать взыскания                         с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.10.2018 (поскольку ответчик обязался оплатить стоимость товара по договору купли-продажи от 17.01.2018 в срок не позднее 30.09.2018) по 01.10.2019, при этом суд считает, что за указанный период времени истец вправе требовать взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ                 в размере 70 395 руб. 90 коп., исходя из расчета:

Задолженность	Период просрочки			Ставка	Формула	Проценты
	с	по	дней
1 550 000,00 р.	01.10.2018	12.10.2018	12	7,50	1 550 000,00 ? 12 ? 7.5% / 365	3 821,92 р.
-400 000,00 р.	12.10.2018	Погашение части долга
1 150 000,00 р.	13.10.2018	16.12.2018	65	7,50	1 150 000,00 ? 65 ? 7.5% / 365	15 359,59 р.
1 150 000,00 р.	17.12.2018	19.12.2018	3	7,75	1 150 000,00 ? 3 ? 7.75% / 365	732,53 р.
-300 000,00 р.	19.12.2018	Погашение части долга
850 000,00 р.	20.12.2018	16.06.2019	179	7,75	850 000,00 ? 179 ? 7.75% / 365	32 305,82 р.
850 000,00 р.	17.06.2019	28.07.2019	42	7,50	850 000,00 ? 42 ? 7.5% / 365	7 335,62 р.
850 000,00 р.	29.07.2019	08.09.2019	42	7,25	850 000,00 ? 42 ? 7.25% / 365	7 091,10 р.
850 000,00 р.	09.09.2019	01.10.2019	23	7,00	850 000,00 ? 23 ? 7% / 365	3 749,32 р.
Сумма основного долга: 850 000,00 р.
Сумма процентов: 70 395,90 р.

с учетом уплаты ответчиком истцу денежных средств в сумме 3 800 000 руб. в день подписания договора купли-продажи от 17.01.2018, а также произведенных ответчиком платежей: 05.02.2018 – в размере 500 000 руб.; 21.07.2018 – в размере 250 000 руб.; 10.09.2018 – в размере 400 000 руб.; 12.10.2018 – в размере 400 000 руб. и 19.12.2018 – в размере 300 000 руб., что следует из доводов искового заявления.

Между тем, поскольку истец просит взыскать с ответчика проценты           за пользование чужими денежными средствами в сумме 64 471 руб. 93 коп., то есть в меньшем размере, нежели 70 395 руб. 90 коп., при этом в данном случае суд не вправе выйти за пределы исковых требований, так как федерального закона, позволяющего суду это сделать, не имеется (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), суд соглашается с определенным истцом размером процентов            за пользование чужими денежными средствами и приходит к выводу                  о взыскании таких процентов с ответчика в пользу истца в размере                 64 471 руб. 93 коп. за период времени с 01.10.2018 по 01.10.2019.

Поскольку в ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено                            о применении п. 6 ст. 395 ГК РФ, согласно которому суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, у суда отсутствуют законные основания для уменьшения процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор                       по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право                 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктами 1 и 2 статьи 334.1 ГК РФ предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.                         В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила данного Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом                не установлено иное.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога            и его реализацией расходов.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела,                          в ЕГРН имеются записи о регистрации ипотеки в отношении недвижимого имущества – земельного участка, площадью 1 500 кв.м., находящегося                   по адресу: <адрес> (кадастровый №),            и в отношении жилого дома, общей площадью 331,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), при этом залогодержателем данной недвижимости указан истец (л.д. 13-15, 16-18, 30-32, 33-35).

В силу п. 1 ст. 347 ГК РФ с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов                  от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения                          об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Ввиду того, что общая стоимость заложенной недвижимости составляет 6 500 000 руб., тогда как сумма задолженности ответчика перед истцом по договору купли-продажи от 17.01.2018 составляет 850 000 руб., что составляет более 5 % (13,08 %) от размера стоимости заложенного имущества, при этом период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, начиная с 01.10.2018, суд считает, что имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок, площадью 1 500 кв.м., находящийся                   по адресу: <адрес> (кадастровый №),         и жилой дом, общей площадью 331,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №), а потому суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на указанное имущество.

В соответствии со статьей 350 ГК РФ, а также подпунктом 4 пункта             2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,                 реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом                         не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества                      на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела         в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку спор относительно рыночной стоимости заложенной недвижимости между сторонами по делу отсутствует, залоговая стоимость спорного участка равна рыночной и составляет 1 000 000 руб., а залоговая стоимость жилого дома равна рыночной и составляет 5 500 000 руб., суд признает необходимым установить начальную продажную цену спорного земельного участка в размере 1 000 000 руб. и начальную продажную цену спорного жилого дома в размере 5 500 000 руб., а также способ реализации указанного имущества – с публичных торгов.

При таких обстоятельствах, иск Кудрявицкого С.С. подлежит удовлетворению полностью.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая изложенное, поскольку иск Кудрявицкого С.С. удовлетворен полностью, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 645 руб. (в том числе за имущественные требования, подлежащие оценке, на сумму в 914 471 руб. 93 коп., а также за неимущественное требование              об обращении взыскания), которые подтверждены надлежащим, письменным доказательством (л.д. 11).

На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 55, 56, 57, 60, 67, 71, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Кудрявицкого Сергея Сергеевича к Мильченко Михаилу Сергеевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с Мильченко Михаила Сергеевича в пользу Кудрявицкого Сергея Сергеевича задолженность по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 января 2018 года в размере 850 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере               64 471 руб. 93 коп. за период времени с 01.10.2018 по 01.10.2019, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 645 руб. Всего взыскать: 927 116 руб. 93 коп.

Обратить взыскание на предмет залога для погашения задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 января 2018 года – земельный участок, площадью 1 500 кв.м., находящийся                       по адресу: <адрес> (кадастровый №), путем реализации данного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 1 000 000 руб.

Обратить взыскание на предмет залога для погашения задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 января 2018 года – жилой дом, общей площадью 331,7 кв.м., расположенный                 по адресу: <адрес> (кадастровый №), путем реализации данного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества                   в размере 5 500 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Калининский районный суд города Тюмени.

Председательствующий судья                 Ю.И. Кузминчук

Мотивированное решение составлено 12.12.2019.