Решение по делу № 2-187/2024 (2-6523/2023;) от 07.09.2023

№ 2-187/2024 (№ 2-6523/2023)

63RS0038-01-2023-005974-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2024 года г. Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Полезновой А.Н.,

при секретаре Павловском А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-187/2024 (№ 2-6523/2023) по иску Алексеева ФИО14 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Алексеев А.В. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование своих требований Алексеев А.В. указал, что Муниципальное образование г.о. Самара являлось собственником единого объекта социально культурного и коммунально-бытового назначения нежилого помещения, этаж Подвал №, комнаты №№, общая площадь 485 кв.м., адрес объекта: <адрес>, на основании Постановлением Главы Администрации Самарской области № от 09.03.1995, данный факт подтверждает: свидетельство о государственной регистрации права от 09.03.2006 серия № *, свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2013 серия №, технический паспорт и план нежилого помещения Подвал № по адресу: <адрес>.

26.02.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи части нежилого помещения, Подвал №, комнаты: №, площадью 113,80кв.м., адрес объекта: <адрес>. Ранее присвоенный государственный учётный номер (условный номер) №, кадастровый №.

Алексеев А.В. является собственником части (доли) общей площадью 113,8 кв.м. в обособленном объекте недвижимости - Подвал №, комнаты № общая площадь 485 кв.м., адрес объекта: <адрес>.

Помещения истца, комнаты № площадью 113,8 кв.м. не обособленное нежилое помещение и не являются самостоятельным объектом недвижимости не имеют отдельного входа, есть только вход через смежное неизолированное и необособленное нежилое помещение – незаконно проданные ответчиком комнаты № площадью 252,9 кв.м., (кадастровый №), которое в свою очередь тоже не является самостоятельным объектом недвижимости и не имеет подключения к сетям водоснабжения и канализации, в нем отсутствуют санитарные узлы. Система электроснабжения является единой и неделимой на всё обособленное нежилое помещение Подвал №, общей площадью 485 кв.м., комнаты № (с № по № включительно).

В результате неправомерных и противоправных действий ответчика, помещения истца остаются без входа, без электроснабжения, без сетей водоснабжения и канализации.

Таким образом, истец лишен законного права владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью (долей) недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности.

Ответчик фактически осуществил рейдерский захват имущества истца.

Комнаты истца №, и незаконно проданные ответчиком комнаты № фактически являются частями (долями) в обособленном объекте недвижимости Подвал № комнаты № (с № по № включительно) общей площадью 485 кв.м., коммунально-бытового назначения ранее принадлежащего АО «<данные изъяты> и передано муниципалитету г.о.Самара, Постановлением Главы Администрации Самарской области № от 09.03.1995.

Данное имущество - Подвал (комнаты №, по адресу: <адрес>) как обособленный объект недвижимости находится в общей собственности двух лиц - муниципального образования г.о. Самара и истца.

Обособленное недвижимое имущество Подвал комнаты № по адресу: <адрес>, имеет единственный вход с торца дома, является единым объектом недвижимости с помещениями истца, комнатами №, имеется общее имущество: общий коридор, общая система электроснабжения, общая система теплоснабжения, общая система водоснабжения и канализации, в общем коридоре находятся два общих санузла-туалета.

Истец считает, что ответчик умышленно в нарушении главы 16 ГК РФ, не исполнил своих законную обязанность или пренебрёг её, не предложил выкупить свою часть (долю) истцу.

Истец не отказывался выкупить часть (долю) подвала по стоимости уже оценённой экспертной организацией и цене. Цена определялась на основании экспертного заключения об определении рыночной стоимости данного объекта в размере 2 290 000,00 руб.

25.08.2023 истец обнаружил на единственном входе - входной двери новый замок и приклеенную на дверь визитку ответчика с надписью ключ и номер телефона. Таким образом, уже осуществлялись препятствия истцу во владении и пользовании своим имуществом, и, как стало известно, незаконный покупатель планирует вообще лишить ответчика доступу к своему имуществу через единственный вход с торца дома.

В 2019 ответчик при покупке и передачи помещений истцу передал ему ключи от единственного входа (который остался в незаконно проданной 25.08.2023 части обособленного нежилого помещения Подвал №).

Истец с марта 2019 пользовался общим коридором, ведущим к его помещениям, круглосуточно нес бремя содержания имущества, следил за состоянием всего Подвала №, (вставлял окна, восстанавливал решетки на окнах, следил за санитарным и техническим состоянием всей площади 485 кв.м., предоставлял доступ Управляющей организации и жильцам МКД для обслуживания коммуникаций и устранения аварий и т.д. и т.п.).

25.08.2023 ответчик незаконно продал спорный объект нежилое помещение, Подвал № площадью 252,9 кв.м., адрес объекта: <адрес> кадастровый номер № Соловьеву В.В., согласно информационному сообщению об итогах аукциона в электронной форме, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене, по продаже объектов муниципального имущества на электронной торговой площадке http://utp.sberbank-ast.ru в сети Интернет, запланированного на 25.08.2023. - информация общедоступная размещена в свободном доступе в сети интернет).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать за ним право общей долевой собственности в размере 31/100, на коридоры, умывальные, санитарные узлы - нежилые помещения на поэтажном плане № расположенные по адресу: <адрес>, подвал, пропорционально размеру общей площади помещений Алексеева А.А..

Перевести на него права и обязанности покупателя нежилого помещения, Подвал №, комнаты №, площадью 252,9 кв.м., адрес объекта <адрес>. Кадастровый №, принадлежащего Департаменту управления имуществом г.о. Самара.

Определением суда от 01.11.2023 (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Соловьев ФИО15.

Определением суда от 25.12.2023 (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ППК Роскадастр по Самарской области.

Истец Алексеев А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. С заключением судебной экспертизы не согласен, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано, поскольку оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ не имеется.

Представитель ответчика Департамента управления имуществом городского округа Самара по доверенности Куранова И.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в возражениях, согласно которым в 2019 году с Алексеевым А.В. с учетом итогов аукциона от 20.02.2019 был заключен договор купли-продажи от 26.02.2019 № на нежилое помещение площадью 113,8 кв.м. (подвал, комнаты №).

В отношении нежилого помещения общей площадью 252,9 кв.м. в реестре муниципального имущества городского округа Самара учтены сведения на основании решения постановления Главы Администрации Самарской области № от 09.03.1995, право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанное нежилое помещение вошло в перечень объектов недвижимости, подлежащих приватизации в 2022-2024 годах, утвержденный постановлением Администрации городского округа Самара от 17.12.2021 № «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа Самара на 2022-2024 годы». В целях реализации прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа Самара на 2022-2024 годы был издан приказ Департамента от 21.07.2023 № «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>» и размещен на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (www.torgi.gov.ru) (далее - ГИС Торги), а также на сайте Администрации городского округа Самара в сети «Интернет» - www.samadm.ru.

Информационное сообщение о проведении аукциона в электронной форме 25.08.2023, в том числе в отношении указанного нежилого помещения, было опубликовано на сайте ГИС Торги (извещение №), размещено на официальном сайте продавца муниципального имущества в сети «Интернет» (www.samadm.ru), на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк-АСТ» http://utp.sberbank-ast.ru с учетом требований действующего законодательства не менее чем за 30 дней - 24.07.2023.

По результатам торгов в отношении данного помещения был заключен договор купли-продажи № от 31.08.2023, подписан акт приема-передачи 07.09.2023.

Кроме того, управлением по работе с муниципальным имуществом рассмотрено обращение (претензия) от Алексеева А.В. (вх. № от 29.08.2023) об отмене результатов торгов от 25.08.2023 в отношении нежилого помещения площадью 252.9 кв.м, подвал №, расположенного по адресу<адрес>, кадастровый №.

Заявителю направлен ответ письмом от 25.09.2023 № с учетом мнения управления правовой экспертизы и сопровождения.

Таким образом, нежилые помещения, проданные в 2019 году и 2023, являются обособленными объектами недвижимости, а не долями в праве общей долевой собственности. Кроме того, имущество было подано с публичных торгов, в связи с чем, нормы ст. 250 ГК РФ не применимы.

Представители третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ППК Роскадастр по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не направили.

Третье лицо Соловьев В.В. в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, раннее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что он также как истец осматривал в январе 2019 года помещения истца, там присутствовал представитель ответчика Минина, которая пояснила, что в помещении имеются два объекта недвижимости, с разными входами, одно из которых на тот момент было завалено, также представителя разъяснила, что вторая часть помещений тоже будет выставлена на торги. Второй осмотр проводил представитель ответчика Доровеев, который пояснил, что созванивался с истцом для того, чтобы истец открыл помещения, но Алексеев не отвечал на звонки. В связи с тем, что истец не предоставил доступ к помещениям, представитель ответчика Доровеев вызвал слесарей, которые срезали замок и установили другой. Когда Соловьев В.В. подписал договор-купли продажи, ему были переданы ключи от замка, но попасть в помещение он не смог, поскольку замок был заменен, Департамент пояснил, что они замок не меняли, такие же пояснения предоставил и истец. Управляющая компания также не имеет доступ в спорные помещения. В правоохранительные органы Соловьев В.В. не обращался, поскольку не может зарегистрировать право собственности.

В силу ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, и посредством размещения информации о дате и месте рассмотрения гражданского дела на сайте Кировского районного суда г.Самары (http://kirovsky.sam.sudrf.ru/).

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Алексеев А.В. на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара от 26.02.2019 №, является собственником нежилого помещения: подвал №, площадью 113,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 12-14.

Согласно материалам реестрового дела, на объект недвижимости расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, нежилое помещение площадью 113,8 кв.м., подвал комнаты № по адресу: <адрес> принадлежали на праве собственности муниципальному образованию г.о. Самара на основание постановления Главы Администрации Самарской области от 09.03.1995 № (т.1, л.д. 248).Приказам № от 15.01.2019 и № от 2602.2019 принято решение осуществить приватизацию нежилого помещения площадью 113,8 кв.м., подвал №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> путем продажи на аукционе с установлением начальной цены объекта в сумме 945 763,20 руб.

26.02.2019 между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и Алексеевым А.В. на основании протокола заседания комиссии по проведению итогов аукциона от 20.02.2019 №, заключен договор купли-продажи от 26.02.2019 № на нежилое помещение площадью 113,8 кв.м. (подвал, комнаты №).

Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2023 сособственником нежилого помещения: подвал №, площадью 252,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, является Муниципальное образование городского округа Самара (т.1, л.д. 38-39).

Приказом Департаментом управления имуществом г.о. Самара от 21.07.2023 № «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>» принято решение осуществить приватизацию нежилого помещения площадью 252,9 кв.м., подвал 1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> путем продажи на аукционе в электронной форме, открытому по составу участников. с установлением начальной цены объекта в сумме 2 290 000 руб.

Информационное сообщение о проведении аукциона в электронной форме 25.08.2023, в том числе в отношении указанного нежилого помещения, было опубликовано на сайте ГИС Торги (извещение №), размещено на официальном сайте продавца муниципального имущества в сети «Интернет» (www.samadm.ru), на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк-АСТ» http://utp.sberbank-ast.ru с учетом требований действующего законодательства не менее чем за 30 дней - 24.07.2023.

По результатам торгов победителем в отношении указанного нежилого помещения был признан Соловьев ФИО16.

31.08.2023 между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и Соловьевым В.В. на основании протокола заседания комиссии по проведению итогов аукциона в электронной форме от 25.08.2023 №, заключен договор купли-продажи от 31.08.2023 № на нежилое помещение площадью 252,9 кв.м., подвал №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Установленная по итогам аукциона цена продажи муниципального имущества составляет 3 549 500 руб. (т.1, л.д. 41-43).

По акту приема-передачи продавец передал, а покупатель принял помещение площадью 252,9 кв.м., подвал №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, оплатив стоимость объекта в размере, предусмотренном договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 3 549 500 руб. (т.1, л.д. 44).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца определением суда от 17.01.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта «<данные изъяты>» № от 16.02.2023, комнаты №, расположенные в нежилом помещении Подвал № по адресу: <адрес>, площадью 486,3 кв.м. <адрес>, внутренняя литера А, (подвал комн. №) относятся к общему имуществу собственников данного помещения.

Комнаты № расположенные в нежилом помещении Подвал № по адресу: <адрес>, внутренняя литера А, (подвал, комн. №) имеют проходное значение/функцию/характер для доступа в изолированные помещения комн. №.

Нежилое помещение Подвал № по адресу: <адрес>, внутренняя литера А, (подвал, комн. №) имеют:

- комнаты № имеют единую систему электроснабжения;

- комнаты № имеют единую систему водоснабжения, канализации.

Оснований не доверять выводам эксперта ООО «<данные изъяты>» у суда не имеется, поскольку экспертиза проводилась в соответствии с требованиями действующего законодательства, квалифицированными экспертами, имеющими высшее образование, все необходимые дипломы и сертификаты соответствия по профильным экспертным специальностям, стаж экспертной работы, эксперты были предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, о чем свидетельствует их собственноручная подпись в соответствующей подписке.

Исследовательская часть экспертного заключения содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на вопросы суда изложены четко и определенно, неоднозначного толкования не вызывают.

Сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оно в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обосновано документами, представленными в материалы дела.

Допрошенные в судебном заседании эксперт ФИО10 полностью подтвердила выводы проведенного исследования и дала подробные, мотивированные объяснения по существу проведенной экспертизы, ответив на поставленные вопросы, как стороны ответчика, так и как стороны истца.

Как следует из показаний эксперта, осмотр помещений истца не производился. Перемещение системы электроснабжения возможно. Вход в помещение истца возможен как с торца здания, так и со стороны территории двора. Функциональное назначение помещений не определено, по своему прямому назначению помещения не используются. Коммуникации между помещения имеются, однако возможно их организовать отдельно для каждого помещения. Комнаты № имеют проходное значение.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Несогласие истца с выводами, изложенными в экспертном заключении по результату судебной экспертизы, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку достаточные доводы для возникновения обоснованных сомнений в ее достоверности и объективности заявлены не были.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Из приведенной нормы права следует, что данные правила распространяются на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться в своей долей в праве общей долевой собственности на имущество.

Оценив представленные доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом, предъявившим настоящий иск по основаниям п.3 ст. 250 ГПК РФ, не представлено суду относимых и допустимых доказательств того, что нежилые помещения истца и ответчика находились в общей долевой собственности сторон.

Документы о государственной регистрации указанных помещений свидетельствуют о том, что истец приобретал нежилые помещения, состоящие из нескольких комнат, заключал самостоятельный договор купли-продажи. Нежилое помещение, принадлежащее истцу, и нежилое помещение, ранее принадлежавшее Департаменту управления имуществом г.о. Самара, имеют разные кадастровые номера.

Доводы истца о том, что комнаты истца №, и незаконно проданные ответчиком комнаты № фактически являются частями (долями) в обособленном объекте недвижимости Подвал № комнаты № (с № по № включительно) общей площадью 485 кв.м., коммунально-бытового назначения ранее принадлежащего АО <данные изъяты>» и передано муниципалитету г.о.Самара, Постановлением Главы Администрации Самарской области № от 09.03.1995, к которому должны применяться нормы режима общей долевой собственности, суд признает несостоятельными, поскольку истец и ответчик зарегистрировали отдельные права собственности на помещения с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, которые были зарегистрированы в установленном законе порядке.

Наличие отдельного самостоятельного права собственности на спорные помещения у Департаментом управления имуществом г.о. Самара истцом не оспаривалось.

Доказательств того, что истец и ответчик ранее обращались в регистрационный орган для придания объектам, находящимся в индивидуальной собственности, статуса единого объекта недвижимости, находящегося в их общей долевой собственности, истцом не представлено.

Нежилые помещения истца сформированы в документах технического, инвентаризационного учета как самостоятельные объекты недвижимости (т.1 л.д. 234-239).

Доводы истца о том, что принадлежащие ему нежилые помещения остаются без входа, без электроснабжения, без сетей водоснабжения и канализации, суд признает несостоятельным.

Согласно исследовательской части заключения судебной экспертизы, исследуемые нежилые помещения расположены в подвале жилого многоквартирного дома. В ходе проведения осмотра экспертами зафиксировано устройство входных групп - с торца здания и со стороны территории двора (фото 1,2,3,4).

При таких обстоятельствах исковые требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя нежилого помещения, Подвал №, комнаты №, площадью 252,9 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, принадлежащего Департаменту управления имуществом г.о. Самара, и признании за ним о права общей долевой собственности в размере 31/100, на коридоры, умывальные, санитарные узлы - нежилые помещения на поэтажном плане №, расположенные по адресу: <адрес>, подвал, пропорционально размеру общей площади помещений Алексеева ФИО17 - следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алексеева Александра Владимировича (<данные изъяты>) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (<данные изъяты> о признании за Алексеевым ФИО20 права общей долевой собственности в размере 31/100, на коридоры, умывальные, санитарные узлы - нежилые помещения на поэтажном плане №, расположенные по адресу: <адрес>, подвал, пропорционально размеру общей площади помещений Алексеева ФИО21; переводе на Алексеева ФИО22 прав и обязанностей покупателя нежилого помещения, Подвал №, комнаты №, площадью 252,9 кв.м., адрес объекта <адрес>, кадастровый №, принадлежащего Департаменту управления имуществом г.о. Самара,- оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 5 июня 2024 года.

Председательствующий А.Н. Полезнова