Решение по делу № 8Г-6072/2024 [88-9758/2024] от 19.02.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-9758/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-850/2023

                                                                                УИД: 61RS0019-01-2023-000102-89

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                  14 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В.,

судей Богатых О.П., Жогина О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шведкова ФИО11 к Малышко ФИО10 об обязании заключить договор купли-продажи,

по встречному иску Малышко ФИО13 и Шведкову ФИО14 о расторжении договора купли-продажи и выселении из жилого помещения,

по кассационной жалобе Малышко ФИО12 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного от 15 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В., судебная коллегия

установила:

Шведков Д.А. обратился в суд с иском к Малышко А.В., просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, общей площадью 63,7 кв. м, КН №; считать договор заключенным на следующих условиях: продавец ФИО1 продал, а покупатель ФИО2 купил в собственность <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв. м, с КН №. Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности ФИО1 Цена договора составляет 5 000 000 рублей, из которых продавец получил от покупателя всю цену договора - 5 000 000 рублей в качестве аванса. Цена на недвижимость определена сторонами по обоюдному согласию. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Признать решение Новочеркасского городского суда <адрес> основанием для государственной регистрации права собственности на <адрес> в <адрес>, общей площадью 63,7 кв. м, КН № за ФИО2

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв. м, №.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; выселении ФИО2 и наведенных им лиц из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Решением Новочеркасского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Судом расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ФИО2 со всеми наведенными лицами выселен из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение Новочеркасского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено и принято по делу новое решение, которым отказано в удовлетворении иска Шведкова Д.А. к Малышко А.В. об обязании заключить договор купли-продажи, признании права собственности и встречного иска Малышко А.В. к Шведкову Д.А. о расторжении договора купли-продажи и выселении из жилого помещения.

В кассационной жалобе Малышко А.В. ставит вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву его незаконности.

Заявитель указывает, что договор от 21 ноября 2022 года не содержит условия о том, что расчёт между сторонами произведён до подписания договора либо в момент подписания договора. Также в договоре нет записи от имени продавца в получении денежных средств. Не отражает факт расчёта с продавцом за спорную недвижимость и составленный 11 января 2023 года договор купли-продажи. В данном договоре условие о расчётах за недвижимость также не содержит сведений о том, что расчет произведён полностью. Напротив, стороны согласовывают, что остальной расчёт в сумме 4 000 000 рублей должен быть произведён по аккредитиву. Условия договора купли-продажи от 11 января 2023 года соответствуют фактическим обстоятельствам дела, т.к. на сумму 1 100 000 рублей Малышко А.В. была написана расписка в получении денежных средств. По условиям предварительного договора от 29 сентября 2022 года вселение в жилое помещение было согласовано сторонами до полной оплаты стоимости спорной недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явился Малышко А.В., доводы жалобы поддержал; также в судебное заседание явился Шведков Д.А., возражал против удовлетворения жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2022 года между Шведковым Д.А. (покупатель) и Малышко А.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в соответствии с условиями договора жилой объект недвижимости общей площадью 264,1 кв. м, КН № по адресу: <адрес> имущество, находящееся в нем.

По условиям данного договора цена объекта недвижимости (жилого дома и всего имущества, находящегося в нем, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 100 000 рублей (пункт 2).

В соответствии с пунктами 2.2 и 2.3 предварительного договора от 29 сентября 2022 года в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, покупатель передает продавцу задаток в сумме 1 100 000 рублей. Остальной расчет между покупателем и продавцом будет осуществляться по аккредитиву, который будет открыт покупателем на сумму 4 000 000 рублей в пользу продавца в ПАО Сбербанк.

Согласно пункту 3.1 указанного предварительного договора продавец обязуется продать недвижимое имущество за сумму, указанную в пункте 2.1 договора, а покупатель купить за ту же сумму в срок до 02 ноября 2022 года включительно.

В пункте 5.2 предварительного договора от 29 сентября 2022 года сторонами определен его срок - до 02 ноября 2022 года включительно, при этом в пункте 5.3 договора указано, что стороны допускают пролонгацию настоящего договора на срок, оговоренный в дополнительном соглашении к указанному договору.

Истец указал на то, что впоследствии 21 ноября 2022 года сторонами был заключен новый предварительный договор, пунктом 5.2 которого предусмотрен срок действия договора – до 31 декабря 2022 года включительно, цена договора – 5 000 000 рублей, порядок оплаты – передача покупателем продавцу аванса в сумме 5 000 000 рублей.

Согласно пункту 5.3 договора стороны также пришли к соглашению о том, что в случае неполучения продавцом надлежаще оформленных документов на квартиру до 31 декабря 2022 года, сторонами будет заключено дополнительное соглашение о продлении срока для заключения основного договора на срок, необходимый для внесения в ЕГРН сведений о реконструкции квартиры. По утверждению истца, заключение нового предварительного договора требовалось продавцу, поскольку в спорной квартире была произведена реконструкция, не отраженная в документации на квартиру.

По утверждению истца, свои обязательства по договору он исполнил в полном объеме, передал продавцу 5 000 000 рублей, вселился в квартиру и проживает в ней.

12 января 2023 года истцом от ответчика получена претензия, в которой указывается на то, что ответчик якобы по сегодняшний день – 11 января 2023 года не получил от истца денежные средства согласно пункту 2.2 договора, за исключением задатка в размере 1 100 000 рублей.

Утверждая, что Малышко А.В. так и не оформил надлежащим образом документы о реконструкции квартиры до истечения срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи – до 31 декабря 2022 года, не изъявил желания продлить предварительный договор, более того, уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру в МФЦ, Шведков Д.А. обратился за разрешением спора в судебном порядке.

Подавая встречный иск, Малышко А.В. указал, что являлся собственником 160/400 долей жилого дома общей площадью 264,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> а. С 2021 года в связи с расторжением брака пытался продать принадлежащую ему долю в праве на домовладение, размещая объявления на различных сайтах по продаже недвижимости.

Ранее в судебном порядке разрешался спор между участниками общей собственности на указанное выше домовладение. Из определения Новочеркасского городского суда от 18 августа 2016 года усматривается, что произведен раздел общей долевой собственности и в собственность ответчика выделено жилое помещение - квартира общей площадью 63,7 кв. м.

Эти сведения относительно принадлежащего Малышко А.В. помещения были отражены в ЕГРН только в октябре 2022 года и по данным от 7 октября 2022 года в связи с регистрацией прав на основании определения Новочеркасского городского суда от 18 августа 2016 года истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира общей площадью 63,7 кв. м, расположенная по адресу: <адрес> а, <адрес>.

В процессе переговоров стороны пришли к соглашению о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, согласовав размер задатка равным 1 100 000 рублей.

14 сентября 2022 года Шведков Д.А. предоставил для подписания проект предварительного договора, в котором был указан порядок расчетов, по которому сумма 1 100 000 рублей передается покупателем продавцу в подтверждение обязательства покупателя приобрести объект; далее 1 500 000 рублей передаются после подписания договора у нотариуса; оставшуюся сумму в размере 2 525 000 рублей - после получения выписки из ЕГРН о праве собственности Шведкова Д.А. на домовладение.

По утверждению Малышко А.В., он согласился принять задаток в размере 1 100 000 рублей и начал собственноручно на проекте предварительного договора выполнять запись о получении денежных средств в размере 1 100 000 рублей. Однако, Шведков Д.А. пояснил, что денежные средства будут только после обеда. Поэтому расписку, которая уже была написана, Малышко А.В. оставил у себя.

29 сентября 2022 года был подписан предварительный договор, в котором предметом сделки является домовладение, а в пункте 2.2. договора от 29 сентября 2022 года указано, что покупатель передает продавцу задаток в сумме 1 100 000 рублей. Договор от 29 сентября 2022 года не содержит расписки ответчика о получении задатка, поскольку 29 сентября 2022 года денежные средства не передавались.

Фактически 1 000 000 рублей Шведков Д.А. перевел на карту Малышко А.В. только 7 ноября 2022 года. Денежные средства в сумме 100 000 рублей были переданы Малышко А.В. наличными ранее.

6 ноября 2022 года истец получил ключи от квартиры и вселился в квартиру с семьей.

21 ноября 2022 года истец предоставил для подписания предварительный договор, в котором предметом сделки является квартира.

В пункте 2 договора указано, что в доказательство заключения договора и в обеспечение исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 5 000 000 рублей.

Ответчик обратил внимание, что в договоре указана вся сумма 5 000 000 рублей, однако данную сумму истец не передавал и ответчик полагал, что расчет будет произведен при подписании договора купли-продажи, который стороны должны были заключить до 31 декабря 2022 года.

Кроме того, ответчик полагал, что при передаче денежных средств он должен дать расписку в их получении, либо сделать собственноручную запись в получении денежных средств.

11 января 2023 года Малышко А.В., который так и не получил покупную цену в полном объеме, составил претензию и договор купли-продажи от 11 января 2023 года.

В претензии Малышко А.В. указал на несогласие с условиями пункта 2.2 предварительного договора от 21 ноября 2022 года, полагал, что предварительный договор не исполнен истцом, в связи с чем потребовал выселения из квартиры. В претензии было указано на возможность урегулирования спора путем заключения нового договора.

11 января 2023 года после обсуждения претензии ответчика стороны подписали договор купли-продажи недвижимости, по которому оплата цены недвижимого имущества в размере 4 000 000 рублей должна быть произведена в срок до 20 января 2023 года. Неисполнение покупателем данного обязательства послужило основанием обращения Малышко А.В. в суд со встречным иском, в котором поставлен вопрос о расторжении договора купли-продажи от 11 января 2023 года и выселении Шведкова Д.А. и наведенных им лиц из спорного жилого помещения.

Поскольку в ходе судебного разбирательства истец, возражая против встречного иска ответчика, указывал на то, что подпись в договоре его, однако третий лист договора был подменен, определением суда от 22 марта 2023 года по ходатайству истцовой стороны по делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено Южному региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам экспертного заключения № 2309/04-2 от 15 мая 2023 года замена третьего листа договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2023 года не производилась.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 218, 301, 307, 309, 310, 314, 421, 429, 445, 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения требований встречного иска.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, исходя из наличия между сторонами обязательств по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры, пришел к выводу о том, что истцом в материалы дела не представлено достаточных допустимых доказательств, свидетельствующих о факте передачи денежных средств по договору в полном объеме ответчику, равно как и не представлено доказательств о наличии у него финансовой возможности приобретения спорного имущества.

Рассматривая требования встречного иска ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения заключенного 11 января 2023 года сторонами договора купли-продажи спорной квартиры и имущества, находящегося в ней.

При этом суд, принимая во внимание то, что переход права собственности на спорное имущество к истцу в установленном законом порядке не состоялся, доказательств возникновения права собственности истца на квартиру по иным основаниям также не представлено, пришел к выводу о том, что истец не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, а, следовательно, правовых оснований для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением не имеется, в связи с чем он и члены его семьи подлежат выселению из спорного жилого помещения в разумный срок, определенный судом в один месяц с момента вступления решения суда в законную силу.

Отменяя решение суда и принимая по делу новый судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в абзаце первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь ввиду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43).

В рассматриваемом случае апелляционная инстанция указала, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению по настоящему делу, является наличие либо отсутствие не исполненных истцом денежных обязательств по предварительному договору купли-продажи, которые при их установлении, в силу положений статей 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения недопустим.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 условий предварительного договора от 21 ноября 2022 года, цена объекта недвижимости (квартиры и всего имущества, находящегося в ней, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 000 000 рублей. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 5 000 000 рублей.

Как указал суд, из буквального толкования условий предварительного договора от 21 ноября 2022 года приведенных выше, следует, что слово «передает» в отношении денежных средств указано в нем в настоящем времени, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о том, что денежные средства передаются в момент подписания договора, а не будут переданы в будущем.

При таких обстоятельствах судебная коллегия областного суда пришла к выводу, что факт передачи покупателем продавцу денежных средств по предварительному договору от 21 ноября 2022 года в размере 5 000 000 рублей нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, при этом обстоятельство отсутствия расписок о получении продавцом указанной суммы не имеет в данном случае правового значения, поскольку в самом договоре подпись продавца не оспаривалась.

Между тем, апелляционным судом оставлены без внимания следующие обстоятельства.

Вывод о том, что стороны в предварительном договоре от 21 ноября 2022 года согласовали все существенные условия договора, следовательно, заключение между сторонами последующего договора купли-продажи от 11 января 2023 года правового значения не имеет, надлежащим образом судом не мотивирован и не основан на законе.

Суд оставил без внимания и правовой оценки тот факт, что договор купли-продажи от 11 января 2023 года заключен сторонами по собственной воле, недействительным не признан.

Напротив, заключением № 2309/04-2 от 15 мая 2023 года подтверждено отсутствие замены третьего листа договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2023 года, как об этом указывал ответчик.

Однако необходимость заключения нового договора по волеизъявлению сторон судом не исследована и не оценена.

При этом договором купли-продажи от 11 января 2023 года установлены цена договора и условия об оплате, отличающиеся размером и порядком внесения платежей от предварительного договора от 21 ноября 2022 года.

Так, согласно пунктам 2.1 – 2.3 договора купли-продажи от 11 января 2023 года цена объекта недвижимости (квартиры и всего имущества, находящегося в ней, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 100 000 рублей. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме           1 100 000 рублей. Остальной расчет между покупателем и продавцом будет осуществляться по аккредитиву, который будет открыт покупателем на сумму 4 000 000 рублей в пользу продавца в ПАО Сбербанк.

При таких обстоятельствах, делая вывод о том, что денежные средства за имущество были переданы при заключении предварительного договора от 21 ноября 2022 года, апелляционный суд оставил без исследования необходимость, в том числе со стороны покупателя, в подписании договора купли-продажи от 11 января 2023 года с новыми условиями оплаты по аккредитиву.

Кроме того, вывод о полной оплате покупателем покупной цены квартиры в размере 5 000 000 рублей сформулирован судом второй инстанции только по результатам толкования условия предварительного договора сторон от 21 ноября 2022 года: «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 5 000 000 рублей» (п.2.2. договора). Употребление глагола «передает» в настоящем времени, по выводу судебной коллегии областного суда, свидетельствует, что деньги передаются в момент подписания договора, а не будут переданы в будущем.

Правила толкования договора (ст.431 ГК РФ) в первую очередь предполагают установление и уяснение буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, а при неясности буквального значения условия – это условие сопоставляется с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

В данном случае при толковании договора суд ограничился характеристикой времени употребленного глагола; между тем, исходя из грамматических признаков слова, для выявления действия глагола с точки зрения его совершения (то есть покупатель передал деньги или их передаёт) требовался анализ вида употребленного глагола (совершенный или несовершенный).

Неясность буквального значения условия договора может быть устранена при сопоставлении спорного условия договора с другими условиями и смысла договора в целом, а если и это не позволит определить содержание договора, то для выяснения действительной воли сторон суд должен принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон (абзац 2 ст.431 ГК РФ), включая заключение 11 января 2023 года договора купли-продажи, учесть, кто является автором предложенной редакции предварительного договора.

Фактически правила толкования договора, несмотря на их приведение в тексте судебного акта, судом апелляционной инстанции не применены, в связи с чем выводы суда о подтверждении факта оплаты по договору от 21 ноября 2022 года являются преждевременными, сделанными на основании неполного исследования обстоятельств спора.

Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенного выше, состоявшееся по делу апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного от 15 ноября 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи