Решение по делу № 3а-1877/2021 от 07.09.2021

Дело №3а-1877/2021

22OS0000-01-2021-001805-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2021 года                              город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре              Сазыкиной А.С.,

с участием административного истца Соловова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ООО «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Локтевском рай    оне и <адрес> Алтайского края, с кадастровыми номерами *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, установленная приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ, определена в завышенном размере по сравнению с рыночной стоимостью земельных участков, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика земельного налога и арендной платы, размер которых зависит от кадастровой стоимости участков, в связи с чем ООО «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

В процессе рассмотрения дела судом на основании ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Главы 25 указанного Кодекса, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в качестве заинтересованного лица привлечена администрация <адрес> Алтайского края.

В судебном заседании представитель административного истца Соловов А.О. просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме по доводам, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> Алтайского края, администрации Успенского сельсовета <адрес> Алтайского края, администрации <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, администрации <адрес> Алтайского края до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения административного истца Соловова А.О., допросив в качестве свидетеля оценщика Пятышева Е.С., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что ООО «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» является собственников следующих земельных участков:

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 174 935 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под промышленный объект (л.д.18 т.1);

- с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 16 844 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под промышленный объект (л.д.17 т.1);

- с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 53 938 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение базы нефтепродуктов (л.д.16 т.1).

Также судом установлено, что на основании договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГ ***, дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ, а также договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГ *** ООО «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ж.д. станция Неверовская. Участок находится примерно в 0,5 км., по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 57 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение карьера для добычи кварцевых порфиров на Неверовском месторождении (участок Промежуточный;

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 30 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для добычи строительного камня (расширение каменного карьера).

Согласно разделу 3 договоров расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.21-35 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога и арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером *** составляет 18 946 230 руб.,

- с кадастровым номером *** - 25 339 334,75 руб.,

- с кадастровым номером *** - 4 774 600,24 руб.,

- с кадастровым номером *** - 4 345 500 руб.,

- с кадастровым номером *** - 4 585 808,76 руб.,

дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.11,12,13,14,15, т.1).

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком Пятышевым Е.С. (индивидуальный предприниматель), согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость земельных участков определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** - 2 850 000 руб.,

- с кадастровым номером *** - 9 096 620 руб.,

- с кадастровым номером *** - 1 364 364 руб.,

- с кадастровым номером *** - 1 710 000 руб.,

- с кадастровым номером 22:26:030302:169 - 3 559 908 руб. (л.д.36-85 т.1).Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемых сегментах недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком Пятышевым Е.С., являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Пятышев Е.С. подтвердил достоверность своего исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения. Указал, что на странице 48 отчета содержится описка в указании сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки, вместо – «под индустриальную застройку» ошибочно указано «под офисно-торговую застройку». Наличие данной описки не влияет на результат проведенного исследования.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметил, что на страницах 35-39 отчета приведен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку в сельских населенных пунктам и малых городах Алтайского края, диапазон цен на участки составил 10-346 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. оцениваемых участков определена в размере 58 руб. с учетом индивидуальных особенностей участков, а именно, их большой площади. Кроме того, при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам. Предложенные административным ответчиком объявления о продажах земельных участков (стоимость 1 кв.м. – 1 333,33 руб.) не могли быть учтены оценщиком, поскольку данные объявления являются текущими, т.е. даны после даты оценки, кроме того, площадь продаваемых участков (15 соток, 11,5 соток, 6 соток) значительно ниже площадей оцениваемых участков и использованных аналогов. Указанная административными ответчиками рыночная стоимость 1 кв.м. – 400 руб., взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к индустриальной застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и торгово-офисную застройку, в связи с чем данные этого исследования используются оценщиками только для расчета корректировку на дату предложения, а не являются ориентиром стоимости при расчетах. Следовательно, нарушений подп.«в» п.11 ФСО *** не установлено.

При расчете корректировки на местоположение оценщик использовал «Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость. И сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., поскольку данные справочник содержит сведения для данной корректировки для единых объектов недвижимости: ОКС + земля, что отражено на странице 32 справочника. Отдельно для ОКСов корректировка на местоположение предусмотрена отдельным справочником Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для коммерческой недвижимости» – Таблица 4 на странице 30. Для земельных участков также Лейфером Л.А. издано исследование «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты но локальное местоположение», однако корректировка по численности населения предусмотрена только для офисно-торговой застройки и МЖС. В данном случае, с учетом низкой активности рынка в исследуемом сегменте оценщику не удалось подобрать все аналоги из одного из одного с объектами оценки типового объекта.

Кроме того, оценщик не использовал корректировку на местоположение в границах населенного пункта, поскольку все объекты оценки и аналоги расположены не в крупных городах, а в малых городах и райцентрах Алтайского края, характеризуемых однородностью социально экономических параметров на их территории.

Оценщик не использовал корректировку на наличие на участках – объектах оценки №***, 3 и 5 железнодорожных путей, являющихся улучшением земельного участка в связи с тем, что оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***, что также отражено на странице 56 отчета. А поскольку на земельном участке – аналоге *** железнодорожный путь имеется, Пятышев Е.С. обоснованно применил соответствующую корректировку.

Оценщик использовал в качестве аналога *** земельный участок (<адрес>), который на дату продажи был не застроен, а указанные <адрес>имуществом кадастровые номера ОКСов расположены на ином земельном участке (<адрес> и 12/4), что подтверждается данными ЕГРН

Суд находит данные пояснения обоснованными, считает, что нарушений подп.«и» п.8 ФСО ***, подп.«б», «д» п.22 ФСО *** при применении к аналогам соответствующих корректировок оценщиком не допущено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Неверовская дробильно-сортировочная фабрика» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, площадью 57 000 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 850 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 174 935 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 9 096 620 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 16 844 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 364 364 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, площадью 30 000 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 710 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 53 938 кв.м, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 3 559 908 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья                                      Ю.В. Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.