Решение по делу № 2-14/2023 (2-5098/2022;) от 01.09.2022

Дело №2-14/23

УИД: 30RS0001-01-2022-008525-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2023 года                                                                     г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Чурбаковой Е.Д.,

при секретаре Жумахановой А.Ж.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

у с т а н о в и л:

    ООО «Региональная компания» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Волгокаспийский Рыбокомбинат» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного монолитно-кирпичного 9-ти этажного дома по генеральному плану № в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес>. Объектом долевого строительства является квартира, состоящая из одной комнаты, расположенная на 1 этаже, строительный номер квартиры по проекту 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 41,4 кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений 37,4 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волго-Каспийская региональная компания» был заключен договор о переуступке прав и обязанностей, зарегистрированный в Управлении Росреестра по <адрес> в апреле 2017 года, в соответствии с которым ООО «Региональная компания» получило права и обязанности застройщика по данному объекту долевого строительства. Согласно п. 4.4. договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора в размере 1 656 400 рублей оплачивается участником долевого строительства при подписании акта приёма-передачи квартиры. Цена договора определялась исходя из твердой фиксированной стоимости 1 квадратного метра общей площади. Оплата по указанному договору ФИО1 не производилась. Числящаяся за ним задолженность по оплате цены договора в размере 1 656 400 рублей подтверждена первоначальным и новым застройщиками. Согласно п. 4.2. цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ и изменение цены договора возможно при увеличении площади квартиры. Таким образом, с учетом произведенных БТИ обмеров, изменением общей площади квартиры, (которая составила положениями 38,4 кв. м.), п.п. 4.1., 4.2, 4.3 ДДУ, числящаяся за ФИО1 задолженность по оплате цены Договора составила 1 692 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональная компания» было направлено ФИО1 Сообщение о завершении строительства «9-ти этажного жилого дома (по генплану №) в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес> и предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ и погашение указанной задолженности по оплате цены договора. Согласно данному уведомлению ФИО1 сообщалось о введении дома в эксплуатацию, необходимости подписания акта приёма-передачи квартиры и сообщалось, что в случае, если в указанный срок (до ДД.ММ.ГГГГ), задолженность по оплате цены договора ФИО1 не будет погашена, ООО «Региональная компания» будет вынуждена расторгнуть договор долевого участия в соответствии с законом, в одностороннем порядке. Требование ООО «Региональная компания» от ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве ФИО1 добровольно не было удовлетворено. Заказное письмо с описью вложения было возвращено оператором почтовой связи, с сообщением об отказе ФИО1 от его получения, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с официального сайта «Почта России».

Просили суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с полной неоплатой цены договора участником строительства.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования не признали, просили в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воли и в своем интересе.

Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Волгокаспийский Рыбокомбинат» заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного монолитно-кирпичного 9-ти этажного дома по генеральному плану № в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес>.

Объектом долевого строительства является квартира, состоящая из одной комнаты, расположенная на 1 этаже, строительный номер квартиры по проекту 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 41,4 кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений 37,4 кв.м.

Согласно условиям договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен не позднее первого квартала 2017 года.

Согласно п. 4.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составила 1 656 400 рублей, которая оплачивается участником долевого строительства при подписании акта приёма-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волго-Каспийская региональная компания» и ООО «Волгокаспийский Рыбокомбинат» был заключен договор о переуступке прав и обязанностей по указанному договору.

ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию.

Оплата по указанному договору ФИО1 не производилась, итоговая стоимость квартиры составила 1 692 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональная компания» направило ФИО1 сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональная компания» направило ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Обращаясь в суд с иском, истец просит расторгнуть заключенный между сторонами договор об участии в долевом строительстве в связи с неоплатой стоимости квартиры по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве стоимость квартиры ФИО1 обязан оплатить при подписании акта приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональная компания» обратилось в суд с иском о возложении обязанности на ФИО1 заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в котором предлагалось изменить срок передачи квартиры и порядок ее оплаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении указанных требований отказано в связи с отсутствием оснований для понуждения ответчика заключить данное дополнительное соглашение.

Таким образом, условие об оплате стоимости квартиры ответчиком при подписании акта – приема передачи действует и не изменено.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что в установленный договором срок (первый квартал 2017 года) и до настоящего времени квартира ФИО1 по акту приема - передачи не передана. Дом сдан в эксплуатацию с нарушением установленного договором срока (в июне 2022 года, то есть спустя 5 лет).

Односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства ООО «Региональная компания» не составлялся и не направлялся ответчику.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 4 указанной статьи, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, уведомление о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, направленное ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 не получено. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, письмо возвращено в связи с истечением срока хранения. Однако, не указано осуществлялись ли попытки вручения его ответчику.

Согласно пояснениям ответчика, данное уведомление он не получал, от приема квартиры и об оплате ее стоимости не уклонялся. О том, что дом сдан в эксплуатацию не знал, поскольку строительство дома велось длительное время, в настоящее время готов принять квартиру и оплатить ее стоимость истцу в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО «Региональная компания» пояснил, что застройщик не намерен передавать квартиру ответчику.

Учитывая, что в данном случае в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа должна быть в течение более чем два месяца.

Поскольку в соответствии с условиями договора моментом оплаты квартиры является подписание сторонами акта приема – передачи, до настоящего времени квартира ответчику не передана, поскольку строительство дома и ввод его в эксплуатацию осуществлялись с нарушением установленного договором срока и длительное время, достоверных доказательств, подтверждающих, что ответчиком было получено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, то просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца у ответчика не возникло.

При таких обстоятельствах, учитывая, отсутствие у ответчика просрочки внесения платежа, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с отсутствием оснований для расторжения договора об участии в долевом строительстве.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кировский районный суд г. Астрахани.

Полный текст решения изготовлен 6 февраля 2023 года.

Судья                                                                               Е.Д. Чурбакова