Решение по делу № 2-674/2022 от 08.08.2022

УИД 22RS0037-01-2022-001108-83

дело №2-674/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2022 года с. Павловск

Павловский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи         Кречетовой О.А.,

при секретаре                 Бекметовой Ю.Ю.,

с участием представителя истца, третьего лица Гербера Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Риферд А. А. к <адрес> о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка по льготной цене, возложении обязанности заключить договор,

установил:

Риферд А.А. обратилась в суд с иском к <адрес> о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу <адрес> по льготной цене- 60% от кадастровой стоимости, определяемой согласно п. 3а Порядка определения цены земельных участков, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, возложении обязанности заключить договор купли-продажи по льготной цене.

В обоснование требований истица указала, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ <номер> Герберу Е.А. был предоставлен земельный участок по <адрес>А в <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, при этом согласно ст.30 Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования Павловский сельсовет на территориях жилых зон индивидуальной жилой застройки основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в жилых зонах является, в том числе блокированная жилая застройка. Решением Павловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за Гербером Е.А. было признано право собственности на жилой дом блокированной жилой застройки с индивидуальными блок-секциями по указанному адресу, ДД.ММ.ГГГГ за истицей зарегистрировано право собственности на жилой дом блокированной застройки по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи. Она обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка по льготной цене 60% от кадастровой стоимости, определяемой согласно п. 3а Порядка определения цены земельных участков, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер>.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судья перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Истица Риферд А.А. в судебное заседание не явилась, извещена (л.д.94,95).

Представитель истца, третье лицо Гербер Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по иску не представил (л.д.96).

Заслушав пояснения представителя истца, третье лицо Гербера Е.А., исследовав материалы дела, суд, согласно ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенной выше нормы права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер> утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно п.2 данного Порядка цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 5 данного Порядка.

На основании пп. «а» п.3 названного Порядка цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже: земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> и Гербером Е.А. по итогам аукциона был заключен договор аренды земельного участка, площадью 660 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-30).

Решением Павловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер> удовлетворен иск Гербера Е.А. о признании незаконным решения <адрес> об отказе в продлении договора аренды двух земельных участков, расположенных по адресу <адрес> и 10а, на <адрес> возложена обязанность заключить договоры аренды указанных участков (л.д.31-33).

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного выше решения суда и постановления администрации района от ДД.ММ.ГГГГ <номер> между <адрес> и Гербером Е.А. заключен договор аренды земельного участка, площадью 660 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер> расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке (л.д.35-37).

Решением Павловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, удовлетворены исковые требования Гербера Е.А., за ним признано право собственности на жилой дом блокированной застройки с индивидуальными блок-секциями: общей площадью 135,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>; общей площадью 133,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ Гербер Е.А. по договору купли-продажи продал Риферд А.А. жилой дом блокированной застройки, общей площадью 135,5 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке по этому же адресу. Право собственности истицы на жилой дом было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, к Риферд А.А. перешли права арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Риферд А.А. обратилась в Администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу <адрес> в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как собственник жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за истицей ДД.ММ.ГГГГ (л.д.79-81).

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер> определено считать вид разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу <адрес> – «для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (код 2.3), предоставить в собственность Риферд А.А. земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу <адрес> для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (л.д.78).

ДД.ММ.ГГГГ <адрес> направила Риферд А.А. проект договора купли-продажи земельного участка, пунктом 5.1 которого продажная стоимость земельного участка определена в размере 100% его кадастровой стоимости – 235217,40 руб. (л.д.82-83)

ДД.ММ.ГГГГ Риферд А.А. обратилась в <адрес> с заявлением, в котором выразила несогласие с ценой участка, просила применить продажную стоимость 60% кадастровой стоимости (л.д.39).

На данное заявление ДД.ММ.ГГГГ <адрес> дан ответ <номер>/ПОГ/2235, согласно которому п.3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов не применим, поскольку на земельном участке возведен жилой дом блокированной застройки, который не относится к объектам, которые перечислены в п.3 Порядка, предложено выкупить земельный участок по выкупной цене в размере 100% кадастровой стоимости (л.д.40).

Таким образом, спора между Риферд А.А. и <адрес> по поводу права истицы на приобретение земельного участка без проведения торгов не имеется, спор возник по поводу продажной цены земельного участка в договоре купли-продажи (п.5.1), возможности применения при заключении договора льготной цены в размере 60% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем данные разногласия подлежат урегулированию в судебном порядке.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер> имеет кадастровую стоимость 235217,40 руб. В данное время видом разрешенного использования земельного участка является «для эксплуатации жилого дома блокированной застройки» (л.д.18).

На основании пп. «а» п.3 Порядка <номер> цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже: земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Исходя из содержания указанной нормы, для применения льготной цены выкупа земельного участка гражданин должен быть собственником здания, возведенного на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием этого участка.

Статья 7 Земельного кодекса РФ предусматривает, что правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

Статья 36 Градостроительного кодекса РФ определяет, что правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом. При этом в силу ч.4 ст. 37 названного Кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Судом установлено, что спорный земельный участок по адресу <адрес> изначально был предоставлен по договору аренды для возведения индивидуального жилого дома. Данный земельный участок расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (код зоны 1.01, л.д.50).

Статьей 30 Правил землепользования и застройки части муниципального образования Павловский сельсовет, действовавших на дату заключения договора аренды и в настоящее время установлен градостроительный регламент на территориях жилых зон индивидуальной жилой застройки, в которой расположен спорный земельный участок, согласно которому к основным видам разрешенного использования отнесены как индивидуальное жилищное строительство (код 2.01), так и блокированная застройка (код 2.03) (л.д.51-75, 123-181).

Таким образом, действующее законодательство и Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования Павловский сельсовет <адрес> (градостроительный регламент) предусматривали и предусматривают возможность свободного выбора землепользователем любого основного вида разрешенного использования без каких-либо дополнительных согласований, применительно к данной ситуации владелец земельного участка по <адрес> в <адрес> вправе был возвести на данном участке в соответствии с разрешенным использованием как индивидуальный жилой дом, так и дом блокированной застройки.

Согласно п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ) дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Части 3 и 4 данной статьи предусматривает, что в случае, если до дня вступления в силу данного Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений (ч.3)

При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки (ч.4).

Из технического паспорта, технического плана (л.д.97-117), заключения экспертов ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» (л.д.186-193) следует, что принадлежащий Риферд А.А. дом блокированной застройки расположен в границах одного участка- <адрес>, отвечает параметрам объекта ИЖС, предусмотренным п.39 ст.1 Градстроительного кодекса Российской Федерации (по этажности и назначению), сблокирован со вторым домом блокированной застройки (по <адрес>) по смежной границе земельных участков. Дом истицы имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (пункт 3.2 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утв. и введен в действие приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 725/пр).

Поскольку Риферд А.А. согласно выписке из ЕГРН является собственником жилого дома с разрешенным использованием - дом блокированной застройки, который возведен в соответствии с разрешенным использованием земельного участка по адресу <адрес>, то истица вправе произвести выкуп указанного земельного участка по льготной цене, установленной подпунктом «а» пункта 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утвержденных постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, то есть в размере 60% от его кадастровой стоимости, что составляет 141130 руб. 44 коп. (235217,40х60%=141130,44).

При установленных обстоятельствах требования Риферд А.А. подлежат удовлетворению в части урегулирования разногласия между сторонами спора, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка по заявлению Риферд А. А. от ДД.ММ.ГГГГ <номер>/ОГ/370, на <адрес> следует возложить обязанность внести изменения в пункт 5.1 проекта договора купли-продажи земельного участка в части указания продажной стоимости земельного участка в сумме 141130, 44 руб. В остальной части в удовлетворении иска следует отказать, поскольку спора о праве на выкуп земельного участка между сторонами не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ с <адрес> в пользу Риферд А.А. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Риферд А. А. удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия между Риферд А. А. и <адрес>, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, по заявлению Риферд А. А. от ДД.ММ.ГГГГ <номер>/ОГ/370.

Возложить на <адрес> обязанность внести изменения в пункт 5.1 договора купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена (проект), изложив его в следующей редакции:

«5.1. Продажная стоимость земельного участка составляет 141130 (сто сорок одна тысяча сто тридцать) рублей 44 копейки»

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с <адрес> (ИНН 2261002609) в пользу Риферд А. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС <номер>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Павловский районный суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме- ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                    О.А.Кречетова