Решение по делу № 2-250/2022 (2-7160/2021;) от 22.09.2021

№

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Калининский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.М.,

при ведении протокола помощником судьи Р.Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.В.Л. к Х.Ю.А. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

       Истец П.В.Л. обратился в суд с иском к Х.Ю.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Х.Ю.А. и покупателем П.В.Л. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого покупатель покупает земельный участок категории – земли населенных пунктов, площадью 489 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 7 км. Московского тракта, с/о «Росинка» ул.21 участок 26 с кадастровым номером 72:17:1311007:37 и жилой дом с кадастровым номером №. Стоимость недвижимого имущества составляет <данные изъяты>. Договор купли-продажи и получение денежных средств производил на основании доверенности, действующий от имени ответчицы – Е.А.С.. После передачи истцу товара, в процессе эксплуатации истцом был обнаружен неоговоренный продавцом недостаток, а именно: согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ количество этажей указано два, однако на самом деле второго этажа нет. На месте второго этажа находится мансарда данного дома. При покупке данного дома истец не мог этого определить, так как лестницы на данный этаж нет и истец надеялся на слова продавца. Кроме того, данный объект зарегистрирован как объект завершенного строительства, что на самом деле дом является незавершенным строительством объект. Фундамент дома состоит внутри из пенопласта. Также, по мнению истца, площадь дома в размере 53 кв.м. завышена. При покупке истец не мог определить площадь дома, так не имеет строительных познаний, также не видно было фундамент дома, так как лежал глубокий снег. Истец считает, что данный жилой дом нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как дом выстроен на затопляемом весной земельном участке и не соответствует строительным нормам. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о выявленных недостатках, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств. До настоящего момента со стороны ответчика ответа на поступило. В сентябре 2021 года в адрес ответчика была направлена повторная претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате денежных средств, которая также оставлена ответчиком без ответа. В связи с чем, истец, с учетом уточнения заявленных требований, просит в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.Л. и Х.Ю.А.; взыскать с Х.Ю.А. денежные средства в размере <данные изъяты>, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, моральный вред в размере <данные изъяты>, расходы услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины, расходы на проведение судебной экспертизы <данные изъяты>.

В судебном заседании истец П.В.Л., его представитель Г.П.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Х.Ю.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом – по месту регистрации.

Представитель ответчика М.О.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, представила письменные возражения (л.д.62-64 т.1). Дополнительно пояснила, что нормативных требований к качеству жилого дома, построенного Х.Ю.А. для себя, нет, каких-либо требований к качеству жилого дома не содержит и договор купли-продажи.

Третье лицо Е.А.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что истец с дочерью при покупке дома полностью его осматривали. От осмотра второго этажа истец отказался, сославшись на отсутствие в нем надобности, так как ему было негде проживать и интересовало основное помещение. При этом он был предупрежден, что второй этаж необходимо утеплять, так как он не закончен.

Третье лицо М.М.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, долпросив экспертов, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В сдебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Х.Ю.А. в лице представителя Е.А.С. (в качестве продавца) и П.В.Л. (в качестве покупателя) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с коорым продавец продает, а покупатель покупает земельный участок площадью 489 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, 7 км Московского тракта, с/о «Росинка», ул.21, уч.236 (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый номер №).

Цена договора определена сторонами в <данные изъяты> (п 2.1 договора), обязательство по оплате стоимости недвижимого имущества истцом исполнено, что подтверждается расписками в получении денежных средств (л.д.16, л.д.16 об.).

Земельный участок и жилой дом переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности П.В.Л. на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.17-18, л.д.19-20).

Как следует из выписки из ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером № является жилым домом, назначение: жилое, площадью 53 кв.м, 2020 года постройки, 2 этажа.

ДД.ММ.ГГГГ П.В.Л. направил Х.Ю.А. претензию о возврате денежных средств в связи с продажей товара ненадлежащего качества, ссылаясь на отсутствие второго этажа дома и наличие претензий к качеству фундамента жилого дома (л.д.6, л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома и возврате денежных средств (л.д.3, л.д.25-26). Ответ на претензии получен не был.

ДД.ММ.ГГГГ в доме по адресу: <адрес>, СНТ «Росинка», ул.21я, уч. 236 произошел пожар, в результе которого жилой дом поврежден огнем (л.д.92 т.1).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По ходатайству истца определением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Арбитр» (л.д.96-99 т.1).

В ходе проведения экспертизы экспертами установлено, что дом с кадастровым номером № состоит из двух частей: ранее существовавшего бревенчатого дома и пристроя к нему, возведенного по каркасной технологии.

При шурфировании фундаментов жилого дома в месте сопряжения двух наружных стен из бревен экспертами обнаружено наличие столбчатого фундамента, выполненного в опалубке из стальной бочки. Горизонтальная гидроизоляция выполнена из рулонного материала, вертикальная гидроизоляция столбчатого фундамента отсутствует.

Обнаружено отклонение столбчатого фундамента от вертикального положения, в результате чего опирание нижнего венца сруба происходит на ребро фундамента. Проседание фундамента составляет более 80 мм. Уменьшение площади опирания вернца на столбчатый фундамент не обеспечивает устойчивости и надежности конструкций. Равномерность осадки основания жилого дома не обеспечена.

При осмотре пристроя фундамент не обнаружен. Выполнен деревянный настил по несущим деревянным балкам с утеплением пенополистиролом.

В наружных стенах каркасной части дома в осях 1-3/А-Г отсутствуют связи жесткости – доски, прибиваемые под улом 45 градусов к стойкам в плоскости каркаса. Каркас в углах наружных стен пристроя устроен из одной стойки.

Жилой дом по адресу: <адрес>, СНТ «Росинка», ул.21, <адрес> имеет следующие строительные недостатки:

1) отсутствие связи жесткости нарушают п. 7.2.5 СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом»;

2) устройство каркаса из одной стойки нарушает п. ДД.ММ.ГГГГ СП 31-105-2002;

3) отсутствие гидроизоляции столбчатого фундамента нарушает требования п. ДД.ММ.ГГГГ и п. ДД.ММ.ГГГГ СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». А также п. ДД.ММ.ГГГГ СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»;

4) отклонение столбчатого фундамента от вертикального положения, опирание венца сруба на ребро фундамента, проседание фундамента и необоспечение равномерности осадки основания жилого дома нарушают требования п. 6.4 и 6.6 СП 55.133330.2016 «Дома жилые одноквартирные», которые предусматривают обеспечение надежности конструкций и основания дома в течение срока службы;

5) Пункт 5.3.5 СП СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом» предусматривает возможность устройства столбчатых фундаментов с шагом не более 3,5 м. Столбчатые фундаменты дом выполнены с нарушением шага 3,5 м.

Также экспертами сделан вывод, что площадь всех помещений жилого дома составляет 29,89 м. Помещение под крышей не является второым или мандсардным этажом из-за невозможности использования как жилую площадь, остсутствует утепление крыши, отсутствует лестница.

Согласно выводам эксапертов, объект капитального строительства не соответствует градостроительным нормам в части расстояния до границ земельного участка (1.1 м и 1.87 м вместо требуемых 3 м).

Объект капитального строительства не соответствует противопожарным нормам в части расстояний до объекта капитального строительства, расположенного на смежном земельном участке (13,23 м).

Выявленные нарушения градостроительных требований не представляют угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленные противопожарные недостатки жилого дома, а также строительные недостатки жилого дома по адресу: <адрес>, тер.СНТ «Росинка», ул.21, <адрес> представляют угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.2-99 т.2).

Допрошенные в судебном заседании эксперты показали, что жилой дом состоит из старого сруба, в котором они смогли обнаружить столбчатый фундамент в одном углу, который расположен под углом (рисунок 2 л.д.24 т.2), на других углах сруба фундаменты обнаружены не были. Каркасный пристрой фундамента не имеет. Отсутствие фундамента влияет на срок службы дома, проживание в доме возможно, но недолго. Устранение данного строительного недостатка без несоразмерных расходов или затрат времени невозможно, так как это требует демонтажа дома и его переустройство.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела и объяснениями сторон, что Х.Ю.А. по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ приобрела земельный участок с расположенным на нем небольшим домом старой постройки, осуществила его реконструкцию путем строительства пристроя, обшив его в едином стиле сайдингом, после чего произвела отчуждение недвижимого имущества истцу.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что жилой дом, приобретенный истцом у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет существенные недостатки качества в части нарушений требований при устройстве фундамента, имеющиеся нарушения приводят к нарушению устойчивости и прочности жилого дома и создают угрозу жизни и здоровью истца и других лиц, что установлено при проведении экспертизы.

Данные недостатки жилого дома не могли быть обнаружены истцом при осмотре дома, так как они являются скрытыми.

Учитывая наличие существенных нарушений качества жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что требования истца о расторжении договора и возврате денежных средств являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Х.Ю.А. и П.В.Л. ДД.ММ.ГГГГ следует расторгнуть и взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>.

Суд пришел к выводу, что площадь дома и отсутствие утепления второго этажа и лестницы на него, основанием для расторжения договора не являются, так как при заключении договора купли-продажи, при той степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от участников гражданского оборота, истец мог и должен был выявить, при наличии к тому интереса, расхождения фактического состояния дома и его характеристик по документации.

Доводы представителя ответчика об отсутствии в договоре требований к качеству дома судом во внимание не принимаются по следующим основаниям.

Нормы п. 1, п.2, п.3 ст. 469 ГК РФ предусматривают, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статья 17 Жилищного Кодекса РФ предусматривает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

При заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка продавец был поставлен в известность покупателем, что жилой дом необходим ему для проживания в связи с отсутствием иного жилья.

Наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Поскольку наличие недостатков жилого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан, цель договора, заключенного между истцом и ответчиком, а именно приобретение жилого дома для проживания в нем не достигнута.

Доводы представителя ответчика о рекомендательном характере Свода Правил, на которые эксперты ссылаются в экспертном заключении, судом также отклоняются, поскольку необходимость возведения оснований и несущих конструкций дома способом, исключающим возможность разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации жилого дома предусмотрены также обязательными требованиями, содержащимися в СниП 31-02-2001 «Строительные нормы и правила. Дома жилые одноквартирные».

То обстоятельство, что после обращения истца в суд с иском в жилом доме произошел пожар, повлекший существенные повреждения жилого дома вплоть до его уничтожения, не влияет на права покупателя требовать расторжения договора и возврата денежных средств. При этом ответчик не лишена возможности при нарушении истцом ее имущественных интересов требовать защиты своих прав, в том числе в судебном порядке. При рассмотрении настоящего гражданского дела какие-либо встречные требования Х.Ю.А. к П.В.Л. не предъявлялись и предметом рассматриваемого дела не являлись.

Исковые требования П.В.Л. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа, основанные на положениях Закона «О защите прав потребителей», удовлетвоорению не подлежат, так как указанный закон возникшие правоотношения не регулирует.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканибю расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы по оплате судебной экспертизы <данные изъяты>.

На основании ст. 100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на услуги представителя в размере <данные изъяты>. Расходы на услуги представителя в указанной сумме суд находит разумными, соответствующими сложности гражданского дела, времени занятости представителя при его рассмотрении, объему выполненного поручения, а также с учетом того, что исковые требования П.В.Л. удовлетворены частично.

Руководствуясь ст.ст. 12, 450, 469, 475, 549, 557 ГК РФ, ст.ст.12, 56, 67, 94, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования П.В.Л. удовлетворить частично.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Х.Ю.А. и П.В.Л., - расторгнуть.

Взыскать с Х.Ю.А. в пользу П.В.Л. денежные средства, уплаченные по договору, в размере <данные изъяты>; взыскать расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты>, расходы на услуги представителя <данные изъяты>, расходы на проведение экспертизы <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд <адрес>.

Председательствующий судья                     О.М. Еремина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.