Решение по делу № 2-6430/2024 от 27.08.2024

Дело № 2-6430/48/2024

46RS0030-01-2024-012161-95

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 октября 2024 года                                г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Анискиной Э.Н.,

при секретаре Подгорной В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чаплыгина Игоря Николаевича к Останковой Дарье Игоревне о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Чаплыгин И.Н. обратился в суд с иском к Останковой Д.И. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – комнаты 79, площадью 17,2 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на комнату с обременением в виде ипотеки. Комната была приобретена с целью улучшения жилищных условий. ДД.ММ.ГГГГ истец узнал из открытых источников информации, что <адрес> на основании Распоряжения Администрации <адрес> №-ра от ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным и подлежащим сносу. Истец указывает, что сведения о том, что комната в общежитии является непригодной для проживания, а дом подлежит сносу, ответчиком не сообщены, в ходе осмотра комнаты ответчик заверяла, что комната является пригодной для проживания. В связи с чем считает, что Останкова Д.И. ввела его в заблуждение, поскольку если бы он знал об указанных выше обстоятельствах, то не приобрел бы комнату. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия по поводу возврата денежных средств, уплаченных по договору и процентов за пользование ипотечным кредитом, однако ответа не поступило. Истец указывает, что для приобретения комнаты часть денежных средств в размере 550 000 руб. им были взяты в ипотеку (договор № от ДД.ММ.ГГГГ), в настоящее время по ипотечному кредиту выплачено 105 138,16 руб. Просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между Останковой Д.И. и Чаплыгиным И.Н.; применить последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности на комнату №, площадью 17,2 кв.м., расположенную в <адрес>, вернув стороны в первоначальное положение; прекратить зарегистрированное за Чаплыгиным И.Н. в ЕГРН право собственности на комнату №, площадью 17,2 кв.м., расположенную в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в свою пользу 150 000 руб. – сумму, уплаченную в момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 105 138,16 руб. – уплаченную сумму по ипотечному кредиту, 498 365,75 руб. – остаток задолженности по ипотечному кредиту, 11 635 руб. – судебные расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание истец Чаплыгин И.Н. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела в суде через представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Чаплыгина И.В. поддержала заявленные истцом требования, просила их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что она и истец Чаплыгин И.Н. являются родителями ответчика Останковой Д.И. В настоящее время семейные отношения с ответчиком утрачены. Поскольку Останкова Д.И. занималась продажей спорной комнаты, то Чаплыгин И.Н. решил ее купить. В день сделки истец осмотрел комнату, техническое состояние комнаты его устраивало. Указывает, что ответчик ввела истца в заблуждение, поскольку продала комнату, расположенную в доме, который признан аварийным и подлежащим сносу. Считает, что ответчик на момент сделки знала о том, что дом признан аварийным. Ввиду того, что сделка состоялась после признания дома аварийным, истец лишен права на предоставление другого жилого помещения, а может рассчитывать лишь на денежную компенсацию. В день совершения сделки истец не был ознакомлен с реестром аварийных многоквартирных домов, который находится в открытом доступе в сети «Интернет». Также указала, что в настоящее время <адрес> не расселен, все коммунальные услуги предоставляются.

В судебном заседании ответчик Останкова Д.И. исковые требования не признала, пояснив, что в октябре 2023 года с целью улучшения жилищный условий и покупки квартиры она выставила на продажу принадлежащую ей комнату. В декабре 2023 года родители предложили купить у нее комнату за 700 000 руб., на что она согласилась. Ей, так же как и истцу, не было известно об аварийности дома, в котором располагается ранее принадлежащая ей комната, которая и после признания её таковой по-прежнему пригодна для проживания. До момента совершения сделки ей не приходили никакие извещения или сообщения, где содержалась бы информация о том, что дом будет признаваться аварийным. О том, что проводилась комиссия, по результатам которой принято заключение о выявлении оснований для признания дома аварийным, ей известно не было.

Представитель третьего лица Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Курска по доверенности Васильева Н.А. в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что заключением городской межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания жилого <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г.Курска №-ра от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу, аварийными и подлежащими реконструкции» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Перечень жилых домов г.Курска, признанных аварийными и подлежащими сносу. Данное постановление в этот же день было размещено на официальном сайте Администрации г.Курска в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», соответственно находилось в общем доступе. Мероприятия по переселению граждан из указанного аварийного дома по муниципальной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в г.Курске запланированы в 2027 году.

Представитель третьего лица Администрации г.Курска по доверенности Свеженцева О.Н. в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав все имеющиеся по делу доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что заключением городской межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания жилого <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г.Курска №-ра от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу, аварийными и подлежащими реконструкции» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Перечень жилых домов г.Курска, признанных аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с постановлением Администрации г.Курска от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в г.Курске на 2021 – 2030 года» мероприятия по переселению граждан из аварийного <адрес> запланированы в 2027 году.

Также судом установлено, что Чаплыгин И.Н. является отцом Останковой Д.И., что подтверждается свидетельством о рождении 1-ЖТ № от 25ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о заключении брака 1-ЖТ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Чаплыгиным И.Н. и ПАО Сбербанк был заключен кредитный договор № на сумму 550 000 руб., процентная ставка – 15,2 % годовых, срок возврата - по истечении 60 месяцев, цель использования кредита - приобретение объекта недвижимости: комнаты, находящейся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Чаплыгиным И.Н. (покупатель) и Останковой Д.И. (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – комнату, общей площадью 17.2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № (объект).

Согласно п.2.1 Договора стоимость объекта составляет 700 000 руб.

Договором купли продажи определен порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости в сумме 150 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.1 Договора), часть стоимости объекта в сумме 550 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Чаплыгину И.Н. в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в ПАО Сбербанк (п. 2.2.2 Договора).

В соответствии с п.3.5 Договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости за Чаплыгиным И.Н. зарегистрировано право собственности на комнату 79 в <адрес> (номер регистрации № что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, Чаплыгин И.Н. сослался на то, что этот договор заключен им под влиянием заблуждения относительно существенных условий, касающихся качества приобретаемого жилого помещения, поскольку он не знал о том, что жилой дом, в котором расположена приобретаемая им комната, был признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, включен администрацией г.Курска в перечень домовладений, признанных аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 этой же статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу приведенных положений и разъяснений по их применению, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. При этом в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Из пояснений представителя истца Чаплыгина И.Н. - Чаплыгиной И.В., данных в судебном заседании, следует, что перед покупкой жилого помещения Чаплыгиным И.Н. комната и дом, в котором она располагается, были осмотрены, техническое состояние дома и приобретаемого жилого помещения Чаплыгина И.Н. устраивало, дом не расселен, коммунальные услуги предоставляются.

При этом ответчик Останкова Д.И. пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи она не знала, что дом признан аварийным, и ранее не была осведомлена, что дом планируют признать аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела также следует, что перед покупкой комнаты истец обратился в ООО «Дивидент» для определения рыночной стоимости объекта оценки, а именно комнаты, расположенной по адресу:

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Дивидент», рыночная стоимость объекта оценки составляет 910 000 руб. При этом в отчете указано, что фактический износ жилого дома составляет 35 %, состояние объекта оценки соответствует уровню «хорошее», техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа, снос или реконструкция жилого дома не планируется.

С отчетом об оценке истец был ознакомлен, что подтвердила в судебном заседании представитель истца.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, стороной истца не представлено бесспорных доказательств об осведомленности ответчика на момент совершения оспариваемой сделки о признании аварийным и подлежащим сносу жилого <адрес>, в котором расположена спорная комната, и доказательств этому не было добыто судом.

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих об умышленном введении ответчиком истца Чаплыгина И.Н. в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, а именно качества приобретаемого жилого помещения.

При этом указание представитель истца Чаплыгиной И.В. на то обстоятельство, что ввиду признания дома аварийным, истец лишен права на предоставление другого жилого помещения, а может рассчитывать лишь на денежную компенсацию, по мнению суда, правового значения при разрешении настоящего дела не имеет.

Анализируя вышеприведенные доказательства в их совокупности, учитывая, что приобретаемая истцом комната была им осмотрена, техническое состояние его устроило, при этом истец на момент заключения сделки, проявляя должную степень осмотрительности, заботливости и внимательности, не был лишен возможности до заключения спорной сделки ознакомиться с актами органа местного самоуправления о техническом состоянии многоквартирного дома, реестром аварийных многоквартирных домов, находящимися на официальном сайте в общем доступе (сети Интернет) администрации муниципального образования, суд приходит к выводу, что исковые требования по основаниям, заявленным истцом, являются необоснованными и в их удовлетворении следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Чаплыгина Игоря Николаевича к Останковой Дарье Игоревне о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2024 года.

Судья /подпись/