Решение по делу № 2-115/2019 от 04.10.2018

Дело № 2-115/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

В«27В» марта 2019 РіРѕРґР°                            Рі. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Селихова Г.С.,

при секретаре Великородней Н.Э.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Тюпина Ю.А. по доверенности Бутенко М.М.,

представителей ответчика (истца по встречному иску) Курузовой Щ.Г. по доверенности Сухарниковой В.В., Шагибовой К.А.,

представителя третьего лица – администрации МО гор. Армавир по доверенности Сабаниной М.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Тюпина Юрия Анатольевича к ООО «МАГ-Строй», Курузовой Щаризет Галимовне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру и встречному иску Курузовой Щаризет Галимовны к ООО «МАГ-Строй», Тюпину Юрию Анатольевичу о признании отсутствующим права участника долевого строительства и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Тюпин Ю.А. обратился в суд с исковым (уточненным) заявлением к ООО «МАГ-Строй», Курузовой Щаризет Галимовне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру, в котором просит суд признать за Тюпиным Ю.А. право собственности на квартиру <...>, этаж - 9, подъезд - 2, жилых комнат - 3, общей площадью 73,9 кв.м., жилой площадью - 44,3 кв.м., площадь лоджии 8,6 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>; признать договор участия в долевом строительстве от 11.05.2017 года, заключенный между ООО "МАГ-Строй" и Курузовой Щ.Г. недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРН. Свои требования истец мотивирует тем, что 15.08.2014 года между ним и застройщиком ООО "МАГ-Строй" был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому объектом долевого строительства явилась вышеуказанная квартира <...> в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. Договор прошел государственную регистрацию 19.08.2014 года. Денежные средства по данному договору в размере 2 706 000 рублей Тюпин Ю.А. оплатил застройщику в полном объеме, при этом 406 000 рублей было оплачено за счет собственных средств, а 2 300 000 рублей - за счет заемных денежных средств, полученных в <...>" на основании кредитного договора <...> от 15.08.2014 года. Поскольку застройщик уклонился от исполнения принятых на себя обязательств по вводу многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и по передаче квартиры истцу, в то время как дом фактически достроен и имеет 100% степень готовности, он вынужден обраться в суд с требованием о признании за ним права собственности на указанную квартиру. Кроме того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что в отношении спорной квартиры зарегистрирован еще один договор участия в долевом строительстве от 11.05.2017 года, заключенный между ООО "МАГ-Строй" и Курузовой Щ.Г. Данный договор истец считает недействительной сделкой, противоречащей требованиям закона, поскольку заключение последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства является недопустимым, так как прав на объект строительства на момент его передачи Курузовой Щ.Г. у застройщика уже не имелось, следовательно ООО «МАГ-Строй» не имело право заключать данный договор с Курузовой Щ.Г. С учетов вышеизложенного, полагает, что право собственности на спорную квартиру должно быть признано за истцом Тюпиным Ю.А., а в пользу Курузовой Щ.Г. подлежат взысканию денежные средства, оплаченные по недействительному договору с ООО «МАГ-Строй» в порядке реституции.

Курузова Щ.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Тюпину Ю.А. и ООО "МАГ-Строй", в котором просит суд признать за ней право собственности на спорную трехкомнатную квартиру <...>, расположенную во 2 подъезде, на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а также признать отсутствующим зарегистрированное право участника долевого строительства Тюпина Ю.А. на спорную квартиру и погасить соответствующую запись в ЕГРН. Свои требования мотивирует тем, что 11.05.2017 года между ней и застройщиком ООО "МАГ-Строй" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому объектом долевого строительства являлась спорная квартира <...>, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: гр. Армавир, <...>. Договор был заключен в письменной форме и зарегистрирован в ЕГРН 22.05.2017 года. Денежные средства по данному договору в размере 2 750 000 рублей она оплатила застройщику в полном объеме, что подтверждается п. 2.2. договора участия в долевом строительстве. Поскольку застройщик уклонился от исполнения принятых на себя обязательств по вводу многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и по передаче квартиры истице, в то время, как дом фактически достроен и имеет 100% степень готовности, она вынуждена обраться в суд с требованием о признании за ней права собственности на указанную квартиру. Кроме того, из искового заявления Тюпина Ю.А. ей стало известно, что в отношении спорной квартиры зарегистрирован еще один договор участия в долевом строительстве от 15.08.2014 года, заключенный между ООО "МАГ-Строй" и Тюпиным Ю.А. Полагает, что она имеет преимущественное право на приобретение спорной квартиры в собственность, поскольку данная квартира длительное время находится в ее фактическом владении и пользовании, она проживает в данной квартире совместно с членами своей семьи, произвела ремонт, подключила газ, телевидение и интернет. В связи с этим, просит признать право Тюпина Ю.А., как участника долевого строительства в отношении спорной квартиры отсутствующим, полагает, что в данном случае он имеет право на получения с застройщика денежной компенсации.

Представитель истца по первоначальному иск Тюпина Ю.А. по доверенности Бутенко М.М. представил возражения на встречное исковое заявление, в которых просит суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование представленных возражений указал, что Курузов Щ.Г. не представила доказательств полной оплаты в ООО «МАГ-Строй» денежных средств в размере 2 750 000 руб. по договору долевого участия в строительстве от 11.05.2017, так как ей не представлена квитанция к приходному кассовому ордеру, имеющая подписи уполномоченных лиц, что свидетельствует о том, что Курузова Щ.Г. не оплатила 2 750 000 руб. застройщику, а следовательно не имеет права на признание за ней права собственности на спорную квартиру. Учитывая, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Курузова Щ.Г. не представила предусмотренных законом доказательств того, что спорная квартира была ей передана в установленном договором и законом порядке по акту приема-передачи. Следовательно, доводы Курузовой Щ.Г. о том, что спорная квартира была ей передана застройщиком, несостоятельны, а ее действия по занятию спорной квартиры являются самоуправными. Обязательство ООО «МАГ-Строй» перед Тюпиным Ю.А, возникло раньше, чем перед Курузовой Щ.Г., следовательно, Тюпин Ю.А. имеет преимущественное право перед Курузовой Щ.Г. на признание на ним права собственности на спорную квартиру. Договор долевого участия, заключенный между Тюпиным Ю.А. и ООО «МАГ-Строй» не расторгался, не был признан в установленном законом порядке незаключенным или недействительным, следовательно Курузовой Щ.Г. избран неверный способ защиты права в части заявленных требований о признании зарегистрированного права отсутствующим, поскольку данный способ защиты подлежит применению когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Тюпин Ю.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени его рассмотрения уведомлен. Представитель истца по первоначальному иску Тюпина Ю.А. по доверенности Бутенко М.М. в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования Тюпина Ю.А. и отказать в удовлетворении встречных исковых требований Курузовой Щ.Г. по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении и представленных возражениях на встречное исковое заявление. Также пояснил, что в настоящее время многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным представителем администрации МО гор. Армавир разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.03.2019 г., при этом ООО «МАГ-Строй» уклоняется от передачи спорной квартиры Тюпину Ю.А. Полагает, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «МАГ-Строй» и Курузовой Щ.Г., является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО «МАГ-Строй» уже распорядился спорной квартирой и не имел права заключать в отношении нее иные договоры, а органы Росреестра не имели права регистрировать договор, заключенный с Курузовой Щ.Г., при наличии зарегистрированного договора на одну и ту же квартиру с Тюпиным Ю.А. Тюпин Ю.А. не вселялся в спорную квартиру по причине того, что дом не был сдан в эксплуатацию. О том, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, заселен, он не знал. О том, что в спорной квартире проживает ответчик Курузова Щ.Г., узнал в ходе рассмотрения данного гражданского дела. Полагает, что передача спорной квартиры Курузовой Щ.Г. до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию является незаконной, а действия Курузовой Щ.Г. являются самоуправством. Денежные средства за спорную квартиру были переданы Меншикову А.Г., который на момент заключения договора с Курузовой Щ.Г. не имел никакого отношения к ООО «МАГ-Строй».

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Курузова Щ.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители Курузовой Щ.Г. по доверенности Сухарникова В.В. и Шагибова К.А. в судебном заседании поддержали заявленные встречные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном иске, просили суд их удовлетворить, в удовлетворении первоначальных исковых требований Тюпину Ю.А. отказать. Суду пояснили, что Курузовой Щ.Г. была произведена оплата по договору участия в долевом строительстве от 11.05.2017, после чего была произведена государственная регистрация вышеуказанного договора участия в долевом строительстве. Полагают, что у Курузовой Щ.Г. имеется преимущественное право на получение спорной квартиры в собственности, поскольку ей фактически передана спорная квартира, она произвела в ней ремонт, завезла мебель, заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями. Тюпин Ю.А. в спорной квартире не появлялся, вселиться не пытался, при этом Тюпин Ю.А, знал о том, что спорная квартира была продана Курузовой Щ.Г. по договору участия в долевом строительстве. На момент приобретения спорной квартиры Курузовой Щ.Г. не было известно о наличии договора, заключенного с Тюпиным Ю.А. в отношении спорной квартиры. Полагают, что в данном случае отсутствуют предусмотренные законом основания для признания договора участия в долевом строительстве, заключенного между Курузовой Щ.Г. и ООО «МАГ-Строй», недействительной сделкой. Нахождение спорной квартиры в залоге у ПАО «Транскапиталбанк» по договору залога (ипотеки) недвижимости, заключенному между Тюпиным Ю.А, и ПАО «Транскапиталбанк». Не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Курузовой Щ.Г., поскольку залог прекращается в случае прекращения права на объект залога, при этом признание зарегистрированного права Тюпина Ю.А. отсутствующим будет являться основанием для прекращения действия договора залога. На момент заключения договора участия в долевом строительстве Курузова Щ.Г. не знало о существовании договора залога, заключенного между Тюпиным Ю.А. и ООО «МАГ-Строй» в отношении спорной квартиры.

Представитель ответчика ООО «МАГ-Строй», извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, письменных возражений не представил, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки суду не представил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с чем, суд, с учетом мнения участников судебного заседания, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика ООО «МАГ-Строй» в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица администрации МО г. Армавир по доверенности Сабанина М.С. в судебном заседании представила разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в эксплуатацию от 20.03.2019 года <...>. Полагала, что удовлетворению подлежат исковые требования Курузовой Ю.А., как участника долевого строительства в чьем фактическом владении находится спорная квартира. Также суду пояснила, что она участвует в судебных заседаниях в качестве представителя администрации МО гор. Армавир по многим делам, связанным с признанием права собственности на квартиры, по которым ответчиком является ООО «МАГ-Строй», в ходе рассмотрения которых неоднократно было установлено, что при получении оплаты от участников долевого строительства ООО «МАГ-Строй» не выдавал квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие оплату по договору, в некоторых случаях факт оплаты подтверждался записью на договоре участия в долевом строительстве.

Представитель третьего лица ПАО «Транскапиталбанк». Извещенный надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. Начальник межмуниципального отдела Г. представил отзыв на первоначальное и встречное исковое заявление, в котором указал, что договор участия в долевом строительстве от 15.08.2014, заключенный между Тюпиным Ю.А. и ООО «МАГ-Строй» в отношении помещения строительный номер <...>, 9 этаж, 2 подъезд, площадь 83,85 кв.м., по адресу: <...>, был зарегистрирован в ЕГРН 19.08.2014. Также в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11.05.2017, заключенного между Курузовой Щ.Г. и ООО «МАГ-Строй» в отношении помещения строительный номер <...>, 9 этаж, 2 подъезд, площадь 83,85 кв.м., по адресу: <...>, дата регистрации в ЕГРН 22.05.2017 При осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 15.08.2014, заключенного между Тюпиным Ю.А. и ООО «МАГ-Строй», и договора участия в долевом строительстве от 11.05.2017, заключенного между Курузовой Щ.Г. и ООО «МАГ-Строй», основания для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги, установленные действующим законодательством, выявлены не были. При проведении правовой экспертизы, проверке законности сделок было установлено, что каждый из представленных договоров соответствует требованиям ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 Постановления Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие такого договора само по себе не влечет недействительность второго. Учитывая, что в отношении спорного объекта долевого строительства – строительный номер <...>, расположенного по адресу: <...>, не осуществлен государственный кадастровый учет, застройщик не исполнил свои обязательства по передаче объекта долевого строительства, представлялось затруднительным установить факт регистрации двух договоров участия в долевом строительстве на один и тот же объект недвижимого имущества. Также администрацией МО гор. Армавир на основании постановления <...> от 22.05.2013 были внесены изменения в разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, а имен изменены проектные характеристики здания, и, как следствие, нумерация помещений, не представилось возможным идентифицировать объекты долевого строительства по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве, заключенным с Тюпиным Ю.А. и Курузовой Щ.Г., как идентичные. Для исключения оснований для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прва, а также в случае принятия положительного решения просит рассмотреть вопрос о подготовке технического плана в отношении многоквартирного жилого дома и жилого помещения (квартиры). Просит суд рассмотреть дело в отсутствии представителя заинтересованного лица.

Выслушав мнение участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, земельный участок общей площадью 4 592 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, находится в собственности ответчика ООО «МАГ-Строй», что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

На указанном земельном участке ООО «МАГ-Строй» было разрешено строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного администрацией МО г. Армавир, <...> от 28.12.2009 года, которое неоднократно продлевалось.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 28.08.2017 года по делу <...> суд признал за Ш. и Ш. право собственности на трехкомнатную <...> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, 1/2 доле за каждым и обязал администрацию муниципального образования город Армавир в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда выдать ООО «МАГ-Строй» разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в эксплуатацию. Данное решение суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 03.10.2017 года.

В настоящее время дом фактически закончен строительством и имеет 100% степень готовности. Согласно разрешениию на ввод объекта в эксплуатацию от 20.03.2019 года <...>, администрация МО г. Армавир разрешила ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на основании приказа управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Армавир от 20.03.2019 года <...>.

15.08.2014 года между ООО «МАГ-Строй» в лице директора М. (Застройщик) и Тюпиным Ю.А. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1. договора от 15.08.2014 года Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 9-этажный, 5-секционный, 153-квартирный жилой дом с офисными помещениями по адресу: <...>, после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в многоквартирном доме, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства по указанному договору являлось жилое помещение: квартира, строительный номер - <...>, этаж - 9, подъезд - 2, жилых комнат - 3, общей проектной (плановой) площадью квартиры (общая/жилая) - 83,85/44,4 кв.м (п. 1.4. договора). Срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2014 года (п. 1.7. договора).

Цена договора была определена в сумме 2 706 000 рублей (п. 1.6. договора), которые подлежали оплате в следующем порядке: денежные средства в размере 406 000 рублей оплачиваются участником долевого строительства за счет собственных средств в течение 3 банковских дней с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а оставшиеся денежные средства в размере 2 300 000 рублей будут уплачены участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставляемых участнику долевого строительства на основании кредитного договора <...> от 15.08.2014 года, заключенного между участником долевого строительства и <...>" (п. 2.1. договора).

В подтверждение оплаты Тюпиным Ю.А. представлена квитанция к приходному кассовому ордеру ООО "Маг-Строй" <...> от 15.08.2014 года на сумму 406 000 рублей с основанием платежа "Целевое финансирование"; кредитный договор <...> от 15.08.2014 года, заключенный между <...> (Кредитор) и Тюпиным Ю.А. (Заемщик), на получение кредита в сумме 2 300 000 рублей на срок 168 месяцев для приобретения квартиры на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве от <...>; выписка по банковскому счету за 15.08.2014 года о перечислении денежных средств по указанному договору застройщику.

Договор участия в долевом строительстве от 15.08.2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 19.08.2014 года. Также в ЕГРН произведена регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона на основании данного договора в пользу <...>".

11.05.2017 года между ООО «МАГ-Строй» в лице директора Павлова А.В. (Застройщик) и Курузовой Щ.Г. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

П. 1.1. данного договора от 11.05.2017 года изложен аналогично с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве от 15.08.2014 года, заключенного с Тюпиным Ю.А.

Объектом долевого строительства по договору от 11.05.2017 года также, аналогично с договором от 15.08.2014 года, является жилое помещение: квартира, строительный номер - <...>, этаж - 9, подъезд - 2, жилых комнат - 3, общей проектной (плановой) площадью квартиры (общая/жилая) - 83,85/44,4 кв.м. (п. 1.3. договора).

Таким образом, договор участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества заключен Застройщиком ООО «МАГ-Строй» с двумя участниками долевого строительства - Тюпиным Ю.А. и Курузовой Щ.Г.

Срок ввода дома в эксплуатацию, согласно договору от 11.05.2017 года - 2 квартал 2017 года (п. 4.1. договора). Цена данного договора составила 2 750 000 рублей (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 2.2. договора от 11.05.2017 года расчет по настоящему договору производится за счет собственных денежных средств в размере 2 750 000 рублей. Расчет по настоящему договору произведен в полном объеме при подписании настоящего договора.

Учитывая, что договор от 11.05.2017 года содержит сведения о получении денежных средств застройщиком от участника долевого строительства Курузовой Щ.Г. в полном объеме при его подписании, суд находит довод представителя Тюпина Ю.А. об отсутствии доказательств, подтверждающих оплату по данному договору, не состоятельным. Также ответчиком ООО «МАГ-Строй» не опровергнут факт оплаты объекта долевого строительства по договору от 11.05.2017.

Подписав текст договора на изложенных в нем условиях, стороны подтвердили факт оплаты обусловленной договором цены участником долевого строительства в полном объеме.

Принимая во внимание, что в силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, учитывая исполненную машинописным способом запись в тексте договора о том, что оплата по нему произведена в полном объеме, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении Курузовой Щ.Г. обязательств по оплате застройщику денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, суду не представлено.

Договор участия в долевом строительстве от 11.05.2017 года зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН <...>.

В отношении объекта недвижимости - жилого помещения (квартиры) № <...> по <...> записи о зарегистрированных правах, а также арестах (запрещениях) отсутствуют, что подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРН.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают права и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Указанные выше договоры участия в долевом строительстве были заключены с Тюпиным Ю.А. и Курузовой Щ.Г. в письменной форме и зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участников долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением сторонами договора возложенных на них договором обязательств.

Судом установлено, что ответчик ООО «МАГ-Строй» взятые на себя обязательства по вводу построенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передаче квартиры в собственность участнику долевого строительства в оговоренные договорами сроки не исполнил. Однако, данный факт не является препятствием для признания за участником долевого строительства права собственности на квартиру в фактически законченном строительством многоквартирном жилом доме, что следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.п. 13, 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, согласно которой, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Верховный Суд РФ в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 и от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 указывает, что если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Проанализировав представленные доказательства и пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что право собственности на спорную квартиру подлежит признанию за Курузовой Щ.Г., поскольку спорная квартира с 2016 года находится в ее фактическом владении и пользовании, что подтверждается представленной фототаблицей, товарными, кассовыми чеками и гарантийными талонами о приобретении строительных материалов и техники, договором поставки газа, договором оказания услуг связи.

Факт проживания Курузовой Щ.Г. и членов ее семьи в указанной квартире, а также осуществления ею ремонтных работ в квартире, сторонами не оспаривался. Одновременно, из пояснений представителя Тюпина Ю.А. следует, что с момента приобретения данной квартиры его доверитель ею не владел и не пользовался и таких попыток не предпринимал.

К доводам представителя Тюпина Ю.А. о том, что квартира была занята Курузовой Щ.Г. в отсутствие акта приема-передачи, то есть самовольно, суд относится критически, поскольку никаких возражений по данному поводу стороной договора участия в долевом строительстве - застройщиком ООО "МАГ-Строй" не заявлено. Кроме того, составление передаточного акта, предусмотрено ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено после получения разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. Однако, судом установлено, что по вопросу ввода многоквартирного жилого дома по <...> в эксплуатацию в Армавирском городском суде были заявлены исковые требования в рамках гражданского дела по иску Ш., Ш. к администрации МО <...> об устранении препятствий в реализации права собственности, признании права собственности и встречному иску ООО «МАГ-Строй» к администрации МО гор. Армавир, Ш., Ш. о взыскании задолженности и возложении обязанности выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом вышеуказанным решением Армавирского городского суда от 28.08.2017 установлено, что многоквартирный жилой дом по <...> имеет 100% готовность, соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным удовлетворить встречные исковые требования Курузовой Щ.Г. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, а Тюпину Ю.А. - в удовлетворении данных исковых требований отказать, что не лишает его права потребовать от застройщика возмещения причиненных убытков.

Оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.05.2017 года, заключенного между Курузовой Щ.Г. и ООО "МАГ-Строй", и применения последствий недействительности сделки, суд не усматривает. Договор был заключен в письменной форме и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку право участника долевого строительства зарегистрировано в ЕГРН на один и тот же объект недвижимости за разными лицами - Тюпиным Ю.А. и Курузовой Щ.Г., при этом судом установлено преимущественное право Курузовой Щ.Г. на спорную квартиру, то право участника долевого строительства Тюпина Ю.А. подлежит признать отсутствующим, что будет являться основанием для погашения соответствующей записи в ЕГРН. Нахождение спорного объекта долевого строительства в залоге у третьего лица ПАО «Транскапиталбанк» на основании договора залога, заключенного между Тюпиным Ю.А. и ОАО (в настоящее время ПАО) «Транкапиталбанк», не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных Курузовой Щ.Г. исковых требований, поскольку ограничения на приобретаемый ей объект недвижимости наложены по обязательствам иного лица, при этом основанием для регистрации ипотеки послужил договор участия в долевом строительстве от 15.08.2014, регистрация которого в органах Росреестра признается судом отсутствующей, что является основанием для ее погашения в ЕГРН.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрение дела.

При подаче иска Курузовой Щ.Г. оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей в части исковых требований, предъявленных к ответчику Тюпину Ю.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права, которая подлежит взысканию с Тюпина Ю.А. в ее пользу. Учитывая, что истец по встречному иску Курузова Щ.Г. при подаче иска, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины, то государственная пошлина в силу указанной нормы права подлежит взысканию с ответчика ООО «МАГ-Строй», не освобожденного от ее уплаты. В связи с чем, с ответчика ООО «МАГ-Строй» подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований о признании права собственности на квартиру, исходя из стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в размере 21 950 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Тюпина Юрия Анатольевича к ООО «МАГ-Строй», Курузовой Щаризет Галимовне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру – отказать.

Встречные исковые требования Курузовой Щаризет Галимовны к ООО «МАГ-Строй», Тюпину Юрию Анатольевичу о признании отсутствующим права участника долевого строительства и признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Курузовой Щаризет Галимовной, <...> г.р., право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> (во втором подъезде на 9 этаже).

Признать отсутствующим зарегистрированное право участника долевого строительства Тюпина Юрия Анатольевича по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2014, заключенному между Тюпиным Юрием Анатольевичем и ООО «МАГ-Строй», на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> (во втором подъезде на 9 этаже).

Решение суда является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 15.08.2014, заключенного между Тюпиным Юрием Анатольевичем и ООО «МАГ-Строй», на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, строительный номер кв. <...> этаж – 9, подъезд - 2 (номер государственной регистрации <...>).

Решение является основанием для подготовки технического плана, всех необходимых для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности документов и основанием для осуществления Межмуниципальным отделом по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю постановки на кадастровый учет и государственной регистрации за Курузовой Щаризет Галимовной, <...> г.р., права собственности на вышеуказанную квартиру.

Взыскать с Тюпина Юрия Анатольевича в пользу Курузовой Щаризет Галимовны расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб.

Взыскать с ответчика ООО «МАГ-Строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 21 950 (двадцать одна тысяча девятьсот пятьдесят) руб.

Решение изготовлено в окончательной форме 01 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий: