Решение по делу № 3а-774/2019 от 05.09.2019

дело № 3а-774/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Пермь 09 октября 2019 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Мельникова Евгения Владимировича – Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Мельникова Евгения Владимировича об установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости,

установил:

Мельников Е.В.обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5001 475 рублей.

Требование обосновал тем, что указанное здание принадлежит ему и Ш. на праве общей долевой собственности и, учитывая порядок определения размера налога на имущество физических лиц, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Поскольку кадастровая стоимость, определенная в размере 10697562,09 рубля, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истца на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.

Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представитель административных истцов заявленное требование поддержала, ходатайство о назначении по делу экспертизы полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ «ЦТИ Пермского края» полагает требования в части заявленного размера рыночной стоимости не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в письменном отзыве, ходатайствует о назначении судебной экспертизы, выбор кандидатуры эксперта оставляет на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц: Государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации Добрянского района Пермского края, заинтересованное лицо Ш. в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены, возражений по иску не представили.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.

Решением Думы Добрянского городского поселения от 23.11.2017 года № 550 (ред. от 28.11.2018) «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Добрянского городского поселения» установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Как установлено судом и следует из материалов дела нежилое двухэтажное здание общей площадью 582,8 кв.м., расположенное по адресу: **** (кадастровый номер - **) принадлежит на праве общей долевой собственности административному истцу и Ш., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости(л.д.8-10).

При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 10697562,09 рубля, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Административными истцами представлен в суд отчет № 314/О-19 об оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости от 27.08.2019 года, составленный оценщиком К..

Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик имеет необходимую квалификацию, подтвержденную квалификационным аттестатом, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №**, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – нежилое административное двухэтажное здание общей площадью 582,8 кв.м. 1990 года постройки, с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, на дату оценки 01.01.2018 года, приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 234,98 до 14745,89 руб./кв.м., выше среднего ценового значения с учетом предполагаемой скидки на торг, без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость. Относительно стоимости земельного участка, оценщик, изучив рынок недвижимости, предположила, что она будет находиться в диапазоне от 12,37 до 1740,04 руб./кв.м. выше среднего значения.

Доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон цен отличается от результата полученного Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» при проведении массовой кадастровой оценки, не могут быть приняты как основание для признания отчета недостоверным доказательством. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик привела данные о сделках, которые были проанализированы ею при оценке рынка и определении диапазона цен, при этом отобраны данные в отношении объектов (зданий) сходных с объектом оценки. Вместе с тем, административным ответчиком предложены для расчета средней цены данные о сделках, сведения о которых отсутствовали в открытых источниках, в отношении объектов недвижимости существенно отличающих по типу от оцениваемого (помещения в многоквартирных домах), а также объектов идентификация в отношении которых в связи с отсутствием сведений о кадастровых номерах невозможна. Таким образом, оснований полагать, что диапазон цен, предложенный административным ответчиком, без указания на методику расчета и исходных данных, более точно отражает динамику рынка недвижимости, чем данные отчета об оценке, не имеется.

Для определения рыночной стоимости оценщиком избраны сравнительный подход, мотивирован выбор подхода с учетом особенностей объекта оценки (офисное здание). Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложений рынка купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала 12 объектов-аналогов для сравнения объектов оценки и 5 объектов-аналогов для земельного участка. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта – отдельно стоящее 2-3 этажное торговое (торгово-офисное) здание, местоположение – города Пермского края, сопоставимой с оцениваемым объектом площади. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

При внесении разумных корректировок с учетом скидки на торг, времени продажи, площади, обеспеченности земельным участком, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, подтверждающий однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.

Доводы административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от использования в качестве объектов-аналогов предложений №1 и №7, страница Отчета об оценке 32, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными.

Оценщик отказалась от использования в качестве аналога предложения № 1 (торговое здание в г.Чайковский Пермского края площадью 495,9 кв.м.), указав, что после проведения корректировок стоимость предложения составит – 18510,17 руб./кв..м, при этом коэффициент вариации превысит установленный предел (более 33 %). В возражениях на иск ответчик не приводит данных по расчету коэффициента вариации с использованием данных отобранных оценщиком объектов и спорного предложения № 1, представляет расчет только с учетом двух объектов (№1 и №7) от использования которых оценщик отказалась, в связи с чем доводы о неправильности вывода о размере коэффициента вариации рассчитанного оценщиком, безосновательны. Расчет, выполненный оценщиком для определения коэффициента вариации в отношении 13 объектов с учетом предложения № 1, математически верен.

Отказываясь от использования в качестве аналога предложения № 7 (торговое здание в г.Чусовой Пермского края площадью 3232,2 кв.м.), оценщик указала на то, что площадь объекта существенно отличается от оцениваемого и при наличии более подходящих аналогов необходимости в использовании данного предложения не имеется.

Административный ответчик, не оспаривая выводы оценщика в данной части, полагает, что при использовании как предложения № 1, так и предложения № 2, результаты пройдут ограничения установленные коэффициентом вариации и повлияют на итоговое значение стоимости оцениваемого объекта. Итоговое значение скорректированной цены предложения № 7 указанное ответчиком – 14 296,79 рублей за кв.м., отличается от расчета выполненного оценщиком с указанием использованных корректировок – 15 171,67 рублей за кв.м. Проверив расчет коэффициента вариации, предложенный ответчиком (для 14 объектов, в том числе предложений № 1 и № 7), суд не может его принять, поскольку ответчик не указал, каким образом произведен расчет скорректированной цены предложения № 7 (какие корректировки и в каком размере) применялись, что влияет на полученный результат.

Рыночная стоимость здания по итогам оценки с использованием сравнительного подхода с учетом стоимости земельного участка (410 036 рублей), с учетом суммы НДС определена как 6311 776 рублей, после исключения стоимости земельного участка и НДС как 5001 475 рублей. Расчеты, произведенные оценщиком в рамках используемого подхода, позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года, содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования затратного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке. Оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости НДС, что соответствует требованиям законодательства.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), административное исковое заявление подано– 05 сентября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Мельникова Евгения Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5001 475 рублей.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 сентября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 10 октября 2019 года.

Судья:/подпись/