Решение от 17.05.2023 по делу № 33-213/2023 (33-4668/2022;) от 26.12.2022

    Дело № 2-1214/2022    Дело № 33-213/2023

    Судья Николаева В.В.                                                              (№ 33-4668/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск                                                                        17 мая 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:

председательствующего     Осиповой А.А.,

судей                 Кузьминой М.А., Местниковой С.А.,

при секретаре             Семеновой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 21 октября 2022 года по иску публичного акционерного общества «Якутскэнерго» к Корощупову И.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании остатка по нему, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Местниковой С.А., объяснение представителя истца Саввина И.Е., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Публичное акционерное общество «Якутскэнерго» (далее – ПАО «Якутскэнерго») обратилось в суд к Корощупову И.В. с иском о расторжении договора купли-продажи № ... от 13 июня 2019 года квартиры № ..., расположенной в корпусе № ... дома № ... Ленинградского проспекта в городе Мирном Мирнинского района Республики Саха (Якутия), заключенного между сторонами, взыскании с ответчика задолженности в размере 2 361 000 рублей, пени в размере 169 650 рублей, обращении взыскания на заложенное имущество в виде указанной квартиры путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 494 800 рублей, ссылаясь на то, что данный договор был заключен с рассрочкой платежа в течение 7 лет согласно установленному графику, ежемесячными платежами в размере .......... рублей, однако ответчик ненадлежащим образом исполняет принятое на себя обязательство, вследствие чего допущена существенная просрочка платежа.

Решением Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 21 октября 2022 года постановлено иск ПАО «Якутскэнерго» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа от 13 июня 2019 года, заключенный между ПАО «Якутскэнерго» и Корощуповым И.В. Взыскать с Корощупова И.В. в пользу ПАО «Якутскэнерго» остаток выкупной стоимости квартиры в размере 2 361 000 рублей, пени за просрочку платежей в размере 169 650 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 853 рублей 25 копеек, всего взыскать 2 563 503 рубля 25 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: .........., принадлежащую Корощупову И.В., путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 494 800 рублей.

Не согласившись с решением суда, ответчик Корощупов И.В. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, выражая несогласие с начальной продажной ценой залогового имущества, установленного судом.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки в суд не сообщил.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена в порядке, установленном пунктом 2 части 1 статьи 14, статьи 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца Саввин И.Е. в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13 июня 2019 года между ПАО «Якутскэнерго», с одной стороны (Продавец-Залогодержатель), и Корощуповым И.В., с другой стороны (Покупатель-Залогодатель), заключен договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа, по которому Продавец-Залогодержатель обязался передать в собственность Покупателя-Залогодателя жилое помещение, расположенное по адресу: .........., состоящее из 3-х комнат, общей площадью **** кв.м., а Покупатель-Залогодатель обязался принять его в собственность и передать данное жилое помещение Продавцу-Залогодержателю в залог.

Выкупная стоимость жилого помещения сторонами договора определена в размере .......... рублей с рассрочкой платежа в течение 7 (семи) лет равными долями в размере .......... рублей ежемесячно (п. 1.2, п.1.2, 1.4, п. 6.1 договора).

При неуплате платежей в указанный срок предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1 %, подлежащей оплате (п. 7.1 договора).

Обязательства Покупателя-Залогодателя, возникшие названным договором, обеспечены залогом – жилым помещением, расположенным по адресу: .........., и включают в себя, но не исключительно: возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору, уплату неустойки по настоящему договору, погашение основного долга по настоящему договору, возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Продавцу-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем настоящего договора (п. 5.1, п. 5.2 договора).

13 июня 2019 г между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

24 июня 2019 года произведена государственная регистрация права собственности Корощупова И.В. на квартиру за № ..., а также ипотеки в силу закона за № ....

Ответчиком во исполнение условий договора внесены платежи на общую сумму .......... рублей.

02 декабря 2021 года ответчику истцом направлена претензия о добровольном погашении возникшей по договору купли-продажи квартиры № ... от 13 июня 2019 года задолженности в размере .......... рублей в срок до 31 декабря 2021 года.

16 декабря 2021 года ответчиком дан ответ, в котором ставился вопрос об изменении размера ежемесячного платежа, умении размера ежемесячного платежа в 2 раза, о чем заключить с ним дополнительное соглашение, ссылаясь на тяжелое финансовое положение семьи.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что обязательства по оплате стоимости приобретенной по договору договору купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры в порядке, установленном договором не исполнены Корощуповым И.В. до настоящего времени.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положения пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой (залогом недвижимого имущества) обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено названным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 48 указанного Федерального закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании статьи 56, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

По делу п.2.2.7 договора купли-продажи установлено, что в случае расторжения настоящего договора по основаниям предусмотренным п. 8.2, п. 8.3.3. настоящего договора, Покупатель-Залогодатель обязан, в том числе: передать Продавцу-Залогодержателю жилое помещение; оплатить Продавцу-Залогодержателю задолженность по обязательствам, предусмотренным п.п. 6.1, 6.2, 6.3. 6.5 настоящего договора (п. 2.2.7.5).

В момент заключения договора согласно Отчету № ... об оценке рыночной стоимости квартир, выполненному ООО «********», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: .........., составляла округленно 2 772 000 рублей, из которых в момент обращения продавца в суд задолженность покупателя по договору составляла .......... вместо положенных по графику платежей .......... рублей.

     При этом просрочка возврата суммы долга началась периодическими неполными платежами с мая 2021 года, с августа 2021 года ежемесячные платежи прекращены.

    Из указанного следует, что ответчиком нарушение сроков внесения периодических платежей по договору купли-продажи допущены более чем три раза в течение последних 12 месяцев до обращения кредитора в суд, при этом сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества (от 2 272 000 рублей).

Требование кредитора погасить долг в добровольном порядке до обращения в суд покупателем не исполнено.

В силу вышеприведенной нормы права данное обстоятельство дает кредитору право требования досрочного погашения должником задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции об удовлетворении иска в части расторжения договора, взыскании задолженности и обращения взыскания законным и обоснованным.

Вместе с тем судебная коллегия считает подлежащим изменению решение суда в части начальной продажной стоимости заложенного имущества по следующим о░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 340 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░░ 3 ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ 4 ░░░░░ 2 ░░░░░░ 54 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 16 ░░░░ 1998 ░░░░ N 102-░░ «░░ ░░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░)» ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░. ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 23 ░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░ «********», ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ..., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ № ... ░░░░ № ... ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░), ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7 204 200 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ 5 763 360 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ 2019 ░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328, 329, 330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░░ 21 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: .........., ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 763 360 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░»: ░░░ 1435028701, ░░░░ 1021401047260.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.: ░░░ № ..., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ .........., № ..., ░░░░░ _______ ░░░░ ********.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23 ░░░ 2022 ░░░░.