Решение по делу № 2-2780/2021 от 07.09.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 ноября 2021 года г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе

председательствующего судьи Чичигиной А.А.,

при секретаре <ФИО>6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску <ФИО>2 к <ФИО>5, действующей в своих интересах в интересах несовершеннолетнего <ФИО>3, о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств, по исковому заявлению <ФИО>5 к <ФИО>2, <ФИО>4 о снятии с регистрационного учета,

установил:

истец <ФИО>2 обратилась в суд с иском, указав в его обоснование, что <дата> между ней и <ФИО>5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына <ФИО>3, заключен договор купли-продажи (с рассрочкой платежа) дома, расположенного по адресу: <адрес>А, общей площадью 33,7 кв.м., кадастровый <номер>. Дом принадлежит продавцам <ФИО>5 и <ФИО>3 на праве общей долевой собственности, по ? доли каждому. Право собственности <ФИО>5 возникло на основании договора купли-продажи от <дата>, <ФИО>3 – на основании договора купли-продажи от <дата>. Цена договора купли-продажи от <дата> составила 2 100 000 руб., с ежемесячным платежом в размере 30 000 руб. до <дата>. Истцом обязательства по оплате ежемесячного платежа по договору исполнены за девять месяцев на сумму 270 000 руб.. Также ею уплачено 10 000 руб. за дополнительные услуги, не указанные в договоре (оплата за регистрацию). Всего ею оплачено 280 000 руб..

Как указывает истец, после заключения договора ей стало известно, что в договоре от <дата> указаны недостоверные сведения, а именно, в п. 8 договора продавец ставит в известность покупателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого объекта недвижимости, не названных в договоре. Указано, что до подписания договора купли-продажи указанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не стоит. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, спорный объект – жилой дом имеет ограничения (обременения) прав от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, имеет запрещения регистрации от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>. Таким образом, в момент заключения договора дом не мог быть предметом купли-продажи, указанные препятствия продажи дома имеются по настоящее время. Полагает данные обстоятельства существенным нарушением условий договора.

<ФИО>7 просит суд расторгнуть договор от <дата> купли-продажи (с рассрочкой платежа) дома, расположенного по адресу: <адрес>А, между <ФИО>2 и <ФИО>5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына, взыскать в ее пользу с ответчиков денежные средства, уплаченные по договору 270 000 руб. ежемесячных платежей и 10 000 руб. в счет оплаты дополнительных услуг, не указанных в договоре, а всего 280 000 руб..

Истец <ФИО>5 обратилась в суд с иском к <ФИО>2, <ФИО>4, указав в его обоснование, что <ФИО>2 и <ФИО>4 зарегистрированы по адресу: <адрес>А. Собственником дома является <ФИО>5 на основании договора купли-продажи от <дата>, право собственности зарегистрировано <дата>. Ответчики самостоятельного права пользования домом не имеют, с <дата> в доме не проживают, выехали добровольно, новый адрес или иные контактные данные не сообщили, вещей в их доме нет, коммунальные платежи не оплачивают, ключей от входной двери не имеют, так как оставили их собственнику при выезде. Факт регистрации ответчиков в доме нарушает права истца, так как на них начисляются коммунальные платежи, препятствует распоряжению домом. После выезда ответчики мер по снятию с регистрационного учета не приняли.

С учетом изложенного и изменения предмета иска <ФИО>5 просит суд снять с регистрационного учета <ФИО>2 и <ФИО>4 по адресу: <адрес>А, признать ответчиков <ФИО>2 и <ФИО>4 утратившими право пользования жилым помещением по указанному адресу.

Определением суда от <дата> объединены в одно производство гражданское дело <номер> по иску <ФИО>2 к <ФИО>5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего <ФИО>3, о расторжении договору купли-продажи жилого ома, взыскании денежных средств и гражданское дело <номер> по иску <ФИО>5 к <ФИО>2, <ФИО>4 о снятии с регистрационного учета, с присвоением гражданскому делу номера 2-2423/2021.

В судебном заседании <ФИО>2 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить, исковые требования <ФИО>5 не признала. Суду пояснила, что спорный жилой дом приобретала через агентство недвижимости, поэтому лично не проверяла наличие обременений и ограничений, полагала, что это сделает агентство, <ФИО>5 о наличии ограничений не сообщала. Кроме того, <ФИО>5 должна была оформить земельный участок и также передать ей, в отношении земельного участка было судебное разбирательство. Договорились об оплате в рассрочку, <ФИО>5 за полученные денежные средства писала расписки. Впоследствии, когда ей отказали в передаче свидетельства о праве на дом, у нее возникли сомнения, проверила в Управлении Росреестра по <адрес>, установила, что в отношении жилого дома имеются ограничения, наложенные судебным приставом. В спорном доме она проживала после заключения договора, съехала в июне 2021 года.

<ФИО>5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего <ФИО>3, в судебном заседании исковые требования <ФИО>2 не признала, поддержала свои исковые требования о признании утратившими право пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета. Суду пояснила, что выставила спорный дом на продажу, истец просила об оплате в рассрочку, пояснив, что сможет платить больше 30 000 руб.. Также <ФИО>2 попросила прописать ее в доме, чтобы получить детское пособие, она согласилась. О том, что земельный участок не приватизирован, она поставила покупателя в известность. <ФИО>8 самостоятельно заселилась в дом, самовольно подключила электричество, разрешение она не давала. Всего от <ФИО>8 она получила 280 000 руб., 270 000 руб. – оплата по договору за дом, 10 000 руб. – за различные, понесенные ею расходы. Ограничения на дом сняты, в Управление Росреестра долго не поступали сведения, на момент сделки ограничения были зарегистрированы.

Ответчик несовершеннолетний <ФИО>4 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика <ФИО>4 в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, изучив представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями статьи 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 1 и части 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Судом установлено, что <дата> между <ФИО>5, <ФИО>3 (продавцы) и <ФИО>2 (покупатель) заключен договор купли-продажи (с рассрочкой платежа).

Предметом договора является дом, общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>А (п. 1); полная стоимость продаваемого объекта 2 100 000 руб.. Покупатель оплачивает продавцу в счет оплаты цены договора по 30 000 руб. ежемесячно до <дата>. Оплата продавцу подтверждается распиской продавца покупателю (пп.б п. 4); в случае неисполнения настоящего договора продавцами, они обязаны возвратить покупателю выплаченную сумму (п. 6); продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого объекта недвижимости, не названных в настоящем договоре. До подписания основного договора купли-продажи указанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит (п. 8).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, собственниками по ? доли в праве собственности на жилой дом с общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>А, являются <ФИО>5 и <ФИО>3 Зарегистрированы ограничения прав и обременения объекта недвижимости: <дата> на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от <дата>, <дата> на основании постановления о запрете совершения действий по регистрации от <дата>, <дата> на основании постановления о запрете совершения действий по регистрации от <дата>, <дата> на основании постановления о запрете совершения действий по регистрации от <дата>, <дата> на основании постановления о запрете совершения действий по регистрации от <дата>.

Согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРН сведений от <дата>, отсутствуют сведения об объекте недвижимости в виде земельного участка по адресу: <адрес>, ул. 6А.

Доводы истца об оплате продавцам денежных средств ежемесячными платежами в общей сумме 270 000 руб. ответчиком не оспариваются и подтверждаются расписками <ФИО>5 о получении платежей в размере 30 000 руб.: одной распиской без даты, от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, а также расписками <ФИО>5 о получении платежей в размере 15 000 руб.: от <дата>, от <дата>.

Согласно расписке <ФИО>5 от <дата>, она получила 10 000 руб. от <ФИО>2 в счет оплаты дополнительных услуг, не указанных в договоре.

Из представленного в материалы дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата> усматривается, что <дата> <ФИО>2 обратилась с заявлением в отношении <ФИО>5, указав, что последняя высказывала угрозу и не желала добровольно покинуть квартиру.

Из представленных суду скрин-шотов переписки между сторонами с помощью смс-сообщений усматривается наличие спора между сторонами относительно исполнения оспариваемого договора.

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по <адрес> от <дата>, в ЕГРН отсутствуют сведения о правах <ФИО>2 и <ФИО>4 на объекты недвижимости на территории <адрес>.

Доводы иска <ФИО>5 о регистрации по спорному адресу: <адрес>А, <ФИО>2 и <ФИО>4 подтверждаются домовой книгой, адресными справками от <дата>.

Свидетель <ФИО>9 суду пояснил, что знает <ФИО>2, как мать его друга, помогал ей в переезде в спорный дом, был в этом доме после переезда. У <ФИО>8 и <ФИО>5 позднее возник конфликт, так как не был решен вопрос с земельным участком. <ФИО>8 выехала из спорного дома.

Оценив представленные доказательства и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что в судебном заседании нашли подтверждение доводы истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> в отношении спорного дома были наложены ограничения в виде запрета на совершение действий по регистрации, не указанные в оспариваемом договоре, о чем ответчик <ФИО>5 не могла не знать, однако, в условиях договора (п. 8) заверила покупателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении недвижимого имущества. Суд находит данное обстоятельство существенным, поскольку такой запрет препятствует регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, противоречит цели заключенного договора. При таких обстоятельствах требование <ФИО>2 о расторжении спорного договора купли-продажи полежит удовлетворению.

Разрешая требование о взыскании денежных средств, суд приходи к следующему.

Согласно абзацу первому ч. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что по договору купли-продажи покупатель <ФИО>2 передала продавцу <ФИО>5 сумму в размере 270 000 руб. в качестве оплаты за жилой дом. Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора стороной продавца <ФИО>5, то с последней в пользу <ФИО>2 подлежит взысканию сумма в размере 270 000 руб., уплаченная по договору.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требование о взыскании с ответчика <ФИО>5 10 000 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку как установлено судом и подтверждено сторонами, данная сумма не является оплатой по оспариваемому договору, а доказательств незаконного получения ответчиком данной суммы суду не представлено.

Разрешая требования <ФИО>5 о признании <ФИО>2, <ФИО>4 утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, суд приходит к выводу об удовлетворении требований, поскольку договор купли-продажи спорного дома расторгнут, ответчики собственниками жилого дома не являются, членами семьи собственников также не являются, соглашение о проживании в спорном доме стороны не заключали. Сама по себе регистрация по месту жительства не является безусловным основанием приобретения и сохранения права пользования жилым помещением.

На основании статьи 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В соответствии со статьей 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от <дата>, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, в случае выселения или признания гражданина, утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Судом установлено, что ответчики <ФИО>2, <ФИО>4 не имеют право на проживание в спорном доме, добровольно с заявлением о снятии с регистрационного учета по спорному адресу не обращались. Сохранением регистрации ответчиков, в данном случае, нарушаются права и охраняемые законом интересы истца <ФИО>5 Оснований для сохранения регистрации ответчиков по данному адресу суд не усматривает. Доказательств обратному суду не представлено.

Поскольку суд пришел к выводу о признании ответчиков <ФИО>2, <ФИО>4 утратившими право пользования жилым помещением, то настоящее решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета <ФИО>2, <ФИО>4 по адресу: <адрес>А. Таким образом, вынесение отдельного судебного постановления об удовлетворении требования о снятии граждан с регистрационного учета не требуется.

Согласно ст. 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска <ФИО>2 оплачена госпошлина в размере 6 000 руб., <ФИО>5 -300 руб., что подтверждается представленными квитанциями.

Учитывая, что при удовлетворении требований <ФИО>2 на 96%, при которых размере госпошлины составляет 5 760 руб., принимая во внимание оплаченную <ФИО>5 госпошлину в размере 300 руб., с <ФИО>5 в пользу <ФИО>2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере в размере 5 460 руб.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования <ФИО>2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи (с рассрочкой платежа) от <дата>, заключенный между <ФИО>2 и <ФИО>5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <ФИО>3.

Взыскать с <ФИО>5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <ФИО>3, в пользу <ФИО>2 денежные средства, уплаченные по договору в размере 270 000 руб., госпошлину в размере 5 460 руб.

В удовлетворении исковых требований <ФИО>2 о взыскании денежных средств в размере 10 000 руб. в счет оплаты дополнительных услуг, не указанных в договоре - отказать.

Исковые требования <ФИО>5 удовлетворить.

Признать <ФИО>2, <ФИО>4, утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для снятия <ФИО>2, <ФИО>4 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, которое лица, участвующие в деле, и представители могут получить <дата>.

Судья: А.А. Чичигина