Решение по делу № 3а-39/2017 от 15.02.2017

Дело № 3а-38/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2017 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Сергеевой А.В.,

с участием представителей:

административного истца – Мошовца Р.А.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Румянцева А.А.,

административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А.,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Григорьевой Л.Х.,

заинтересованного лица – Администрации города Твери Нагибиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Дюна» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «Дюна» обратилось в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы общества, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – Мошовец Р.А., действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнил заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Румянцев А.А. и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А., заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» Григорьевой Л.Х. и Администрации города Твери Нагибиной С.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под коммерческий центр, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ООО «Дюна» на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года № №, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Являясь собственником земельного участка, общество вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости, поскольку в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество ДД.ММ.ГГГГ года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявление ООО «Дюна» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком ООО «Актуальность» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представитель Управления Росреестра по Тверской области в судебном заседании указал, что отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства, поскольку стоимость аналога № 2 не скорректирована на красную линию, а в отношении аналога № 3 данная корректировка необоснованно занижена.

Администрация города Твери в письменных возражениях привела доводы о принадлежности аналога № 3 к иному, чем объект оценки, сегменту рынка; об отсутствии в отчете информации, подтверждающей право долгосрочной аренды в отношении аналога № 3; о необоснованном использовании оценщиком исследования Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» для расчета корректировки на площадь земельных участков; неверное применение корректировки на местоположение в отношении аналога № 1; а также указала, что заказчиком оценки является не административный истец, а иное лицо.

С учетом возражений административного ответчика и заинтересованного лица относительно требований ООО «Дюна», на основании ходатайств административного истца и Администрации города Твери определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» Чихачева А.А. от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в городе Твери, а также рынка земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, к сегменту которого относится оцениваемый земельный участок, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки» и в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Администрация города Твери в возражениях на заключение судебной экспертизы указала на отсутствие в экспертном заключении информации о сроке договора аренды в отношении аналогов № 1 и № 2; принадлежность аналогов № 2 и № 3 к иному, чем объект оценки, сегменту рынка; необоснованное неприменение корректировки на наличие фундамента к стоимости аналога № 3; использование для расчета корректировки на площадь исследования Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях»; низкое качество копии объявления в отношении аналога № 4.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы, в связи с чем, в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом оставлено без удовлетворения ходатайство Администрации города Твери о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт подтвердил выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснил, что при выборе аналогов исходил из назначения земельных участков – строительства недвижимости, что предполагает достаточный для этого срок аренды. При этом в отсутствие в действующем законодательстве норм, закрепляющих понятия «долгосрочной» и «краткосрочной» аренды, конкретный срок, на который предоставлены земельные участки, существенного влияния на определение их рыночной стоимости не оказывает, а размер корректировки стоимости аналогов на характер имущественных прав на земельные участки от данного срока не зависит.

Обоснованность данного вывода эксперта подтверждается также отсутствием со стороны эксперта Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области замечаний к отчету, связанных с отсутствием корректировки на срок аренды, к стоимости земельных участков, использованных как экспертом при проведении судебной экспертизы в качестве аналогов № 1 и № 2, так и оценщиком ООО «Актуальность» при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № № в качестве аналогов № 1 и № 3, критикуемых Администрацией города Твери.

Принадлежность всех аналогов, как и объекта оценки, к сегменту рынка земельных участков коммерческого (торгово-офисного назначения) обусловлена возможностью постройки на них торгово-офисного центра (№ 1), автотехцентра или другой коммерческой недвижимости (аналог № 2), склада-магазина, автосалона, автосервиса (аналог № 3), супермаркета, офисного центра (аналог № 4), объекта нежилой застройки (аналог № 5).

В соответствии с частью 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей виды и состав территориальных зон, общественно-деловые зоны, в состав которых могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В то же время производственные зоны, в состав которых могут включаться в том числе, зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли, предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8 этой же статьи).

Согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, фрагмент которого приведен на странице 16 экспертного заключения, земельные участки разделены на классы земель: под многоквартирную жилую застройку, под индивидуальную жилую застройку, под офисно-торговую застройку, под индустриальную застройку, под объекты рекреации и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях, относящихся к классу индустриальной застройки, предусматривается строительство гаражей, автостоянок, производственных и административных зданий и строений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, электростанций и т.п.

С учетом изложенного, доводы представителя Администрации города Твери в судебном заседании о необходимости отнесения аналогов № 2 и № 3, не предназначенных для размещения объектов, указанных в части 8 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к классу земель под индустриальную застройку, ошибочны.

Отсутствие корректировки на наличие фундамента к стоимости аналога № 3 эксперт объяснил отсутствием в объявлении о продаже информации об этом объекте, позволяющей индивидуализировать его, определить площадь и техническое состояние и сделать вывод о том, что стоимость фундамента включена в стоимость земельного участка. При этом в зависимости от технических характеристик фундамента его стоимость могла бы привести как к увеличению, так и к уменьшению стоимости одного из пяти аналогов, но существенно не повлияла бы на итоговую величину рыночной стоимости.

Применение статистического исследования Власова А.Д. для расчета корректировки на масштаб земельного участка эксперт в судебном заседании обосновал тем, что данный источник, как правило, используется оценщиками, так как отражает степень зависимости стоимости земельного участка от его площади безотносительно к категории земель и вида разрешенного использования участка и может быть применен при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Ссылки представителя Администрации города Твери на наличие иной, универсальной, методики расчета корректировки стоимости земельных участков любого назначения на их площадь не подтверждают наличие зависимости размера данной корректировки от назначения земельного участка и не опровергают обоснованность доводов эксперта о допустимости применения вышеуказанного источника.

Кроме того, в соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе методологии расчетов и определения методов оценки недвижимости.

Доказательств того, что величина соответствующих корректировок экспертом определена неверно и должна быть рассчитана иным образом, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Ссылка на низкое качество копии объявления о продаже аналога № 4, размещенного в сети Интернет не свидетельствует о недопустимости использования его в процессе экспертизы, поскольку позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации – сайт irr.ru и дате ее подготовки – ДД.ММ.ГГГГ года.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость может быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворяющего критериям относимости и допустимости, в заявленном административным истцом размере рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ООО «Дюна» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова