Решение от 19.10.2022 по делу № 2-2001/2022 от 18.04.2022

                                        Дело №2-2001/22

Мотивированное решение

составлено 26.10.2022

УИД 25RS0002-01-2022-003516-71

Решение

именем Российской Федерации

19 октября 2022 года                             г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Н.С. Юсуповой, при ведении протокола секретарем Я.В. Руренко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клокова Льва Глебовича, Бутырина Андрея Леонидовича к Ивановой Оксане Александровне о возложении обязанности по заключению основного договора купли продажи двух квартир, к Малышенко Денису Владимировичу о признании сделки договора залога двух квартир, заключенной с Ивановой Оксаной Александровной недействительной сделкой

установил:

    в суд обратились Клоков Л. Г., Бутырин А. Л. с названым иском. В обоснование требований указали, что 16.11.2021 между Клоковым Л. Г., Бутыриным А. Л. (покупатели) и ответчиком Ивановой О. А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: г.Владивосток, ул. Тигровая, д.дата, <адрес> кадастровым номером №, принадлежащей продавцу на основании инвестиционного договора № от дата. Государственная регистрация права от 23.06.2017г. №. Все существенные условия договора между сторонами были согласованы, истцы передали ответчику часть выкупной стоимости в виде аванса в размере 1000000 рублей, о чем была составлена расписка. После этого продавец фактически передал квартиру истцам и ключи от неё. Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры цена квартиры составляет 38000000 рублей, из который 37000000 рублей будет производиться с использованием ипотечного кредитования. Также согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме до 10 марта 2022 при условии обязанности покупателя за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости. Для исполнения указанного условия договора, Иванова О.А. уполномочила ФИО6 и ФИО7 оформить все необходимые документы для переустройства, перепланировки, реконструкции, выдела, раздела принадлежавшей ей квартиры и осуществить все действия необходимые для регистрации на её имя права собственности на вновь возникшие две квартиры. Представители продавца весь объем поручений исполнили и 02.02.2022 получили разрешение Администрации г. Владивостока на перепланировку и переустройство квартиры. Оплату данных услуг произвели покупатели. Был заключен договор подряда со строительной фирмой на выполнение работа по перепланировке: демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых перегородок; увеличение площади санузла за счет площади гардеробной (до перепланировки); организация санузла на площади прихожей и гардеробной (до перепланировки); организация кухни на площади жилой комнаты (4) (до перепланировки). Также были выполнены работы по переустройству, а именно: демонтаж и установка дополнительных сантехнических приборов, устройство трапа. Указанные работы были выполнены строителями, оплачены истцами и предъявлены представителями продавца приемочной комиссии Администрации г. Владивостока. 17.03.2022 представителем продавца был получен акт приемки. Представителями продавца пакет документов был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на регистрацию двух квартир и 30.03.2022 получены новые выписки из ЕГРН. 29.03.2022 вновь созданным объектам недвижимости (квартир) присвоены новые кадастровые номера и адреса: квартира №№ с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.; квартира № с кадастровым номером <...>, площадью <...>.м. Оплату регистрационных действий произвели также покупатели. дата покупатели сообщили продавцу о готовности заключил основной договор купли-продажи. Истцами указано, что ответчик Иванова О. А. уклонилась от заключения договора купли-продажи. дата в адрес продавца покупателями был направлен проект основного договор купли-продажи двух квартир и выписки из ЕГРН на данные объекты с предложением заключить сделки в любое ближайшее время для продавца. Разногласий от продавца в письменном виде в адрес покупателей не поступало. Помимо этого, ответчик Иванова О. А. заменила двери и замки, полностью заблокировав доступ в квартиры. В связи с этим истца просили обязать Иванову Оксану Александровну заключить с Бутыриным Андреем Леонидовичам основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площади № кв.м., на условиях представленного проекта договора от 05.04.2022 во исполнение условий предварительного договора от 16.11.2021; обязать Иванову Оксану Александровну заключить с Клоковым Львом Глебовичем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., на условиях представленного проекта договора от 05.04.2022 исполнение условий предварительного договора от 16.11.2021.

В ходе рассмотрения дела исковые требования истцами были уточнены, просили обязать Иванову Оксану Александровну заключить с Бутыриным Андреем Леонидовичам основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Владивосток, ул.Тигровая, д.<...> <адрес>, общей площади № кв.м., на условиях представленного проекта договора, направленному ответчику 05.04.2022 извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи; обязать Иванову Оксану Александровну заключить с Клоковым Львом Глебовичем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., на условиях представленного проекта договора, направленному ответчику 05.04.2022 извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи (л.д. 8 том 2).

Также в ходе рассмотрения дела был привлечен в качестве соответчика Малышенко Денис Владимирович, поскольку дата между Малышенко Д. В. и Ивановой О. А. был заключен договор займа, согласно которому займодавец (Малышенко Д. В.) передает заемщику (Ивановой О. А.) сумму займа в размере 49500000 рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим договором срок. Заемщик обязуется произвести возврат суммы займа в полном объеме в срок до дата. В качестве обеспечения полного и надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора займа от дата, заключенного между Малышенко Д. В. и Ивановой О. А. был заключен договор залога, согласно которому залогодатель (Иванова О. А.) передает в залог залогодержателю (Малышенко Д. В.) следующее имущество: квартиру, кадастровый №, площадью № кв.м, этаж №, местонахождение: <адрес>; квартиру, кадастровый №, площадью № кв.м, этаж № местонахождение: <адрес>. Истцы в уточненных исковых требования просили признать договор залога квартир от дата, заключенный между Ивановой Оксаной Александровной и Малышенко Денисом Владимировичем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м и квартиры, расположенной по адресу <адрес>, общей площадью № кв.м, недействительным в силу ничтожности (л.д. 189-191).

Истец Клоков Л. Г., в судебное заседание не явился, о времени о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в т.ч. публично путем размещения информации на сайте суда, согласно отчетам об отслеживании судебной корреспонденции в адрес суда возвращается конверт с истечением срока хранения, неявки адресата (л.д. 10 том 2).

Истец Бутырин А. Л., представитель истцов по доверенности Бедиев Т. Х. О. в судебном заседании поддержали заявленные уточненные исковые требования, считали, что ответчики злоупотребили своими правами. Квартира не могла быть предметом залога, поскольку на момент заключения договора займа и залога действовали обеспечительные меры, принятые определением Фрунзенского районного суда, в виде ареста и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществлять регистрационные действия. Указали, что спорные квартиры были выставлены на продажу на сайте объявлений в августе 2022 г.. Цена квартиры указана в договоре общая, складывается из покупаемой площади квартиры, покупатели должны сами договориться о разделении площади квартиры. Пояснили суду, что доход истцов позволяет приобрести квартиры. Также, в судебном заседании уточнили, что просят обязать ответчика заключить с истцами два основных договора купли-продажи на условиях проекта договоров от апреля 2022, направленных извещением от 05.04.2022 (л.д.8 том 2). Просили уточненные исковые требования удовлетворить.

Ответчики Иванова О. А., Малышенко Д. В. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в т.ч. публично путем размещения информации на сайте суда, в дело возвращены конверты с истечением срока, неявки адресата (л.д. 182-183). В деле имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 13-14 том 2).

Представитель ответчика Ивановой О. А., Малышенко Д. В. – Цыба Н. В., представитель ответчика Ивановой О. А. – Колесникова О. А. возражали против заявленных исковых требований по представленным письменным возражениям, указали, что Иванова О. А. выставила на продажу квартиру по адресу: <адрес> за 38000000 рублей. На квартиру нашелся покупатель Клоков Л. Г., но нужной суммы у него не было. Клоков Л. Г. нашел второго покупателя Бутырина А. Г. и решили приобрести квартиру в кредит. Для покупки квартиры необходимо было разделить её на две квартиры. В переписке между Ивановой О. А. и Клоковым Л. Г., Клоков обозначил, что до даты 10.03.2022 он согласует перепланировку. Между Клоковым Л. Г. и Ивановой О. А. 16.11.2021 был подписан предварительный договор купли-продажи. Бутырин А. Л. на подписание договора не приехал. Пояснили суду, что истцы неправильно трактуют пункт 2 договора предварительного купли-продажи, он касается того, кто из сторон фактически обязан согласовывать перепланировку. Данная обязанность возложена на истцов. Сослались на п. 6 ст. 429 ГК РФ и считают, что покупателем в срок до 10.03.2022 не направлены продавцу предложения заключить основной договор купли-продажи. Извещение о готовности заключить договор в адрес продавца направлено было только 05.04.2022. Сделка не была заключена по вине покупателей, так как именно покупатель должен был согласовать перепланировку и разделить квартиру на две отдельные квартиры и зарегистрировать это разделение в управлении Росреестра по Приморскому краю своими силами и за свой счет до 10.03.2022. По состоянию на 10.03.2022 покупатели успели сделать только проект и получить решение Администрации г. Владивостока о перепланировке и переустройстве, часть документов не была готова. Также пояснили суду, что между сторонами не достигнуты существенные условия договора купли-продажи. Помимо этого, один из истцов Бутырин А. Л. никакого интереса к приобретению квартиры не проявлял вплоть до подачи иска в суд. Для Ивановой О. А. даты выхода на сделку и получение денег было существенным условием, поскольку ей была запланирована покупка недвижимости за рубежом. 15.03.2022 в ходе личной встречи между продавцом и покупателем, стороны согласовали стоимость квартиры в размере 45000000 рублей. Поскольку сделка купли-продажи не состоялась, а Ивановой О. А. были необходимы денежные средства, она была вынуждена заключить договор займа с Малышенко Д. В. и передать в залог две квартиры. Просили в иске отказать.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу положений ст. 8 п. 1 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3).

В силу положений ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п.1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п.2). Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 4). Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п. 5). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п.6).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 9 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Положениями статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( пункт 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, дата между Клоковым Л. Г., Бутыриным А. Л. (покупатели) и ответчиком Ивановой О. А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес> кадастровым номером №, принадлежащая продавцу на основании инвестиционного договора № от дата. (л.д. 8-9 том 1).

Государственная регистрация права ответчика на квартру от дата. № (л.д. 17 том 1 выписка из ЕГРН)

16.11.2021 истцы передали ответчику часть выкупной стоимости в виде аванса в размере 1000000 рублей, о чем была составлена расписка (л.д. 10 том 1).

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры цена квартиры составляет 38000000 рублей, из которых 37000000 рублей будет производиться с использованием ипотечного кредитования.

Также согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме до 10 марта 2022 при условии обязанности покупателя за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости.

Как указано в исковом заявлении, для исполнения указанного условия договора, Иванова О.А. уполномочила ФИО6 и ФИО7 оформить все необходимые документы для переустройства, перепланировки, реконструкции, выдела, раздела принадлежавшей ей квартиры и осуществить все действия необходимые для регистрации на её имя права собственности на вновь возникшие две квартиры. Указанное подтверждается выданной доверенностью – л.д. 11.

02.02.2022 Администрацией г. Владивостока было выдано решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения № 117 в жилом доме № 16а по ул. Тигровая на перепланировку и переустройство квартиры (л.д. 24-25 том 1)

07.02.2022 между <...> (подрядчик) и Бутыриным А. Л., Клоковым Л. Г. (заказчики) был заключен договор строительного подряда, согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика работы по перепланировке и переустройству помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу <адрес>, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять из результат и уплатить обусловленную договором цену. Срок действия договора: начало работ: 07.02.2022. Окончание работ: 20.12.2022. Работы по перепланировке (демонтаж несущих перегородок, устройство новых перегородок, увеличение площади санузла за счет площади гардеробной, организации санузла на площади прихожей и гардеробной, организации кухни на площади жилой комнаты) производятся с 07.02.2022 по 20.02.2022. Работы по переустройству (демонтаж, замена и установка дополнительных сантехнических приборов, устройство трапа) производятся с 08.02.2022 по 20.12.2022 (л.д. 108-109 том 1 договор).

Общая стоимость расходов за проведение работ, понесенными истцами составляет 1420342,90 рублей (л.д. 119 том 1 квитанции)

Также истцами были понесены расходы по проведению проектных и кадастровых работ в отношении жилого помещения с кадастровым номером № <адрес> площадью 257,3 кв.м, расположенным на этаже № в здании многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>. Представлены квитанции от дата и дата на общую сумму 145000 рублей (л.д. 72 том 1 оборотная сторона).

дата Управлением содержания жилищного фонда администрации <адрес> был выдан акт приемочной комиссии о завершенных мероприятиях (работах) по перепланировке и переустройству помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 26).

дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> были присвоены кадастровые номера на объекты недвижимости: <адрес> кадастровым номером № площадью №.м. (л.д. 19 том 1); <адрес>А с кадастровым номером №, площадью № кв.м. (л.д. 16 том 1).

дата истцами в адрес ответчика Ивановой О. А. было направлено извещение покупателя о готовности заключить основной договор купли-продажи (л.д. 22, 23 том 1). В извещении отправки указано на 5 приложений – л.д. 23 том 1.

Как следует из извещения были приложены проекты договора купли-продажи на 2 квартиры, выписки из ЕГРН на две квартиры и акт приемочной комиссии о завершенных мероприятиях по переустройству помещения (л.д. 69-71 том 1).

дата ответчиком Ивановой О. А. в адрес Бутырина А. Л. было направлено уведомление о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от дата с указанием на то, что в срок до дата условия предварительного договора по разделению квартир не выполнены, работы по разделению не завершены (л.д. 47 том 1).

Таким образом, Иванова О. А. отказалась от заключения от заключения основного договора по продаже квартир.

дата ответчиком Ивановой О. А. в адрес Бутырина А. Л. и Клокова Л. Г. направлены требования об освобождении помещения от строительных инструментов и материалов в срок до дата (л.д. 46, 120 том 1).

Ответчики в письменном отзыве ссылаются, что истцы не имели необходимое количество денежных средств для приобретения указанных объектов недвижимости.

Между тем, данный довод опровергается представленными в материалы дела справками 2-НДФЛ о доходов истцов на имя Клокова Л. Г. и Бутырина А. Л. (л.д. 4-8 том 2).

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры цена квартиры составляет 38000000 рублей, из которых 37000000 рублей будет производиться с использованием ипотечного кредитования, после внесения изменений в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости и заключения основного договора.

Таким образом, факт наличия или отсутствия денежных средств у истцов не имеет значение для дела, поскольку в предварительном договоре купли-продажи указано, что окончательный расчет будет осуществляться с помощью кредитных средств.

Также в материалы дела представлены уведомления о принятии Банком ВТБ (ПАО) предварительного решения о предоставлении кредита на имя Бутырина А. Л. (л.д. 89 том 1) и на имя Клокова Л. Г. (л.д. 96 том 1).

Таким образом, возможность предоставления кредита для покупки квартиры подтверждена банком.

Ссылка ответчиков на то, что Бутырин А.Л. не высказывал интереса к приобретению квартиры не проявлял вплоть до подачи иска в суд судом не принимается, поскольку к материалам дела приложен экземпляр предварительного договора от дата подписанный, в том числе, Бутыриным А.Л., (л.д. 9), который в ходе рассмотрения дела свою подпись подтвердил. Кроме того, Бутырин А.Л. также получил от Банка ВТБ (ПАО) уведомление о принятии решения о предоставлении ему кредита на покупку квартиры, заключал вместе с Клоковым Л.Г. договор строительного подряда на выполнение работ по перепланировке переустройству спорного объекта (л.д. 108-109 том 1).

Ответчиками указано, что существенный условием предварительного договора купли-продажи является квартира, расположенная по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Как указано, ответчиками данный объект недвижимости в настоящий момент уже не существует.

Вместе с тем, в предварительном договоре купли-продажи квартиры сторонами определена общая стоимость квартиры в размере 38000000 рублей. Окончательный расчет будет производится после внесения изменений в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости (п. 5).

Определение стоимости каждого вновь образованного объекта является волеизъявлением стороны покупателей, которые при разделении квартир между собой договорились кем, и какая итоговая стоимость будет оплачена с соблюдением общей стоимости, изложенной в предварительном договоре, что не нарушает прав истца.

Отсутствие в предварительном договоре площади квартир вновь образованных не влияет на возможность заключения основного договора-купли продажи, поскольку возможность включения площадей в договор возникла только после раздела квартиры, и постановки на учет в органы государственной регистрации, после выполнения работ по переустройству и перепланировке.

В рамках настоящего дела судом учитывается, что распределение между истцами двух квартир с определением конкретной площади после выполнения работ по разделению, а также цены, которая будет оплачена каждым покупателем, соблюдая общую цену, указанную в предварительном договоре, не нарушает прав истца на получение от покупателей – истцов по делу, общей суммы, которая указана в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких – либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме до 10 марта 2022 при условии обязанности покупателя за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости.

Таким образом, указанный пункт предварительного договора содержит оговорку отлагательного обязательства.

В данном случае судом учитывается, что выполнение работ по разделу квартиры на два полноценных объекта – две квартиры, получение разрешения Администрации г. Владивостока на перепланировку и переустройство квартиры, регистрация и постановка на кадастровый учет двух квартиры зависело не только от самих истцов.

Истцы в течение всего времени с момента заключения предварительного договора купли-продажи до момента составления проекта основного купли-продажи предпринимали все действия для исполнения условий сделки.

17.03.2022 Управлением содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока был выдан акт приемочной комиссии о завершенных мероприятиях (работах) по перепланировке и переустройству помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 26).

29.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> были присвоены кадастровые номера на объекты недвижимости: <адрес> кадастровым номером №, площадью №.м. (л.д. 19 том 1); <адрес> с кадастровым номером № площадью № кв.м. (л.д. 16 том 1).

Таким образом, позднее принятие решения о государственной регистрации двух квартир истцов не зависело от истцов, поскольку решение принимает государственный орган. При сдаче документов в органы государственной регистрации истцы не могу регулировать срок вынесения решения и постановки на кадастровый учет. Вопрос сроков постановки на учет объектов недвижимости относиться исключительно к деятельности и компетенции государственных органов, а не истцов.

Кроме того, представителями ответчика представлена переписка между истцом Клоковым Л. Г. и ответчиком Ивановой О. А., в котором ответчику, сообщалось о ходе процесса регистрации двух квартир.

Также судом учитывается, что 05.04.2022, после регистрации и постановки на кадастровый учет двух квартир 29.03.2022, истцами путем направления извещения было сообщено о готовности заключить основной договор купли-продажи.

Помимо этого, судом учитывается, что в предварительном договоре купли-продажи невозможно определить с достоверной точностью в какой срок органами государственной регистрации будут осуществлены действия по выдаче разрешения по переустройству и перепланировке.

Судом учитывается, что фактическим прекращением сделки предварительного договора должен быть факт надлежащего его исполнения, а именно заключение договоров купли-продажи двух квартир, которые образованы из одной. Со стороны ответчика данный факт судом не усматривается.

В предварительном договоре ясно изложена воля Ивановой О.А. на заключение договоров купли-продажи двух квартир после их образования из одной силами покупателей за общую сумму 38000000 рублей, при этом ответчик имела информацию о возможности заключения основных договоров купли-продажи двух квартир только после их государственной регистрации.

По независящим от истцов обстоятельствам основной договор купли-продажи в срок до дата не был заключен, поскольку не была завершена государственная регистрация двух квартир.

Таким образом, как следует из сложившихся отношений между истцами и ответчиком, истцы фактически выполнили обязательства, предусмотренных предварительным договором, а именно по разделу квартиры на два полноценных объекта – две квартиры с получением разрешения на переустройство и перепланировку и по внесений сведений в ЕГРН на два вновь образованных объекта с внесением аванса в размере 1000000 рублей в счет будущих платежей, получили в Банке ВТБ (ПАО) уведомление о предоставлении кредита на приобретение квартир.

Довод представителей Ивановой О.А. о том, что была согласована иная продажная стоимость квартиры в 45000000 рублей не подтверждается допустимыми доказательствами.

Так из представленной представителями ответчиков переписки между истцом Клоковым Л. Г. и Ивановой О. А. не следует, что стороны договорись о цене квартиры именно в размере 45000000 рублей. В переписке указана цифра «45» (л.д. 34 оборотная сторона том 2). Определить с достоверной точностью за какой объект недвижимости указана такая стоимость, что данная сумма указана в миллионах не представляется возможным. В переписке отсутствует согласие Клокова Л. Г. на покупку конкретного объекта в размере 45000000 рублей.

При изложенных обстоятельствах требования об обязании Ивановой О. А. заключить с Бутыриным А. Л. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью № кв.м на условиях проекта договора от апреля 2022, направленного извещением от 05.04.2022 во исполнение предварительного договора купли продажи квартиры от 16.11.2021, а также обязании Ивановой А. А. заключить с Клоковым Л. Г. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>А, общей площадью 95,1 кв.м на условиях проекта договора от апреля 2022. направленного извещением от дата во исполнение предварительного договора купли продажи квартиры от дата обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

дата между Малышенко Д. В. и Ивановой О. А. был заключен договор займа, согласно которому займодавец (Малышенко Д. В.) передает заемщику (Ивановой О. А.) сумму займа в размере 49500000 рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим договором срок. Заемщик обязуется произвести возврат суммы займа в полном объеме в срок до дата (л.д. 64 том 2)

В качестве обеспечения полного и надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора займа от дата, заключенного между Малышенко Д. В. и Ивановой О. А. был заключен договор залога, согласно которому залогодатель (Иванова О. А.) передает в залог залогодержателю (Малышенко Д. В.) следующее имущество: квартиру, кадастровый №, площадью 151,80 кв.м, этаж 25, местонахождение: <адрес>; квартиру, кадастровый №, площадью № кв.м, этаж №, местонахождение: <адрес> (л.д. 65-68 том 2).

Определением Фрунзенского районного суда <адрес> от 25.04.2022 были наложены обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиры, расположенные по адресу: - <адрес>, общей площадью 151,8 кв.м. кадастровый № и <адрес>, общей площадью 95,1 кв.м. кадастровый № и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрационные действия в отношении квартир, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 151,8 кв.м. кадастровый № и <адрес>, общей площадью 95,1 кв.м. кадастровый № (л.д. 43-44).

Иванова О.А. при наличии предварительного договора от 16.11.2021, выразив волю на продажу истцам по делу квартиры за общую сумму 38000000 рублей после ее раздела на две, обладая достоверной информацией об исполнении истцами обязательств по разделению квартир на два объекта и изъявлением воли истцов на заключение договоров купли-продажи этих двух вновь образованных объектов – двух квартир распорядилась ими, передав в залог иному лицу, что является злоупотреблением правом.

Истица знала о возможности заключения основных договоров купли-продажи двух квартир только после завершения процесса раздела, регистрации и постановки на учет двух квартир, данный процесс был завершен 29 марта 2022 г., о чем Иванова О.А. имела информацию, что подтверждается, в том числе, представленной перепиской 17 по 31.03.2022 представителями ответчика (л.д. 34)

В выписке из ЕГРН 29.03.2022 были внесены сведения о разделе двух квартир. Данная информация является публичной и доступна для неограниченного круга лиц.

Именно после раздела квартир, получив выписки ЕГРН 30.03.2022 Иванова О.А. 20.04.2022 заключила договора залога этих двух квартир с Малышенко Д. В, указав в данном договоре дату полученной выписки ЕГРН, что расценивается судом как злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах требования истцов о признании недействительной сделки договора залога квартир от 20.04.2022, заключенной между Ивановой О. А. и Малышенко Д. В. подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (<...>) ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (<...>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░.░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ 2022, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 05.04.2022 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 16.11.2021.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (<...>) ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (<...>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░.░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ 2022. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 05.04.2022 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 16.11.2021.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 20.04.2022, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ (<...>) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ (<...>).

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                         ░.░. ░░░░░░░