Решение по делу № 8Г-11093/2024 [88-11066/2024] от 05.11.2024

                           № 88-11066/2024

        ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

        ОПРЕДЕЛЕНИЕ

        г. Владивосток                                                                        19 ноября 2024 года

                  Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

                  председательствующего судьи Куликовой И.И.,

                  судей Храмцовой Л.П., Прасоловой В.Б.,

          рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-331/2024 по иску Вялых Татьяны Анатольевны к Широкому Алексею Игоревичу о признании права собственности истца на объекты недвижимости, признании отсутствующим права собственности ответчика на спорные объекты

                  по кассационной жалобе Вялых Татьяны Анатольевны на решение Советского районного суда г. Владивостока от 22.04.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 01.08.2024.

                  Заслушав доклад судьи Куликовой И.И., выслушав представителей Вялых Т.А. – Волкович М.В., Вялых С.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Премьер» Андросову Т.И., представителя ИП Широкого А.И. – Мишина Е.Ю., представителя Ли К.Э. – Чичаевой М.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

            у с т а н о в и л а:

          Вялых Т.А. обратилась в суд с иском к Широкому А.И. о признании отсутствующим права собственности ответчика и признании за истцом права собственности

          - на завершенные строительством объекты – жилые блоки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №,

          - на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, №, №, № №, №, №,

          Иск обоснован тем, что спорные объекты недвижимости построены на земельном участке, принадлежащем ООО «Премьер», за счет денежных средств истца в сумме 33 000 000 руб., переданных ответчику для финансирования строительства указанных объектов двумя траншами в 2017 и 2018 году в размере 25 000 000 руб. и 8 000 000 руб. соответственно, что подтверждено и зафиксировано в подписанном между ними соглашении от 21.11.2022 об обязательствах по строительству двух блокированных жилых домов, один из которых (на 5 жилых блоков) строительством завершен, другой – (на 7 жилых блоков) имеет готовность 62%. Спорные объекты имеются в натуре и зарегистрированы за Широким А.И. в июле 2022 года и июне 2018 года соответственно. В этой связи, полагает, что имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на указанные объекты.

          К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Премьер», Широкая И.Р., Ли К.Э.

          Решением Советского районного суда г. Владивостока от 22.04.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 01.08.2024, в удовлетворении иска отказано.

         В кассационной жалобе Вялых Т.А. ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений, ссылаясь на допущенные судом, по мнению заявителя, нарушения норм права.

          В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ, признав лиц, участвующих в деле, извещенными о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, исходя из требований главы 10 ГПК РФ и статьи 165.1 ГК РФ, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц.

                  Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

                  Проверив в порядке и пределах статей 379.5, 379.6 ГПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о том, что Вялых Т.А., которая наравне с Широкой И.Р. является участником ООО «Премьер» и созаемщиком по целевому займу, предоставленного Ли К.З. на строительство спорных объектов по договору от 21.11.2016, с учетом доп. соглашения от 06.07.2018 на сумму 65 000 000 руб., не представлено доказательств возникновения у нее права собственности на спорные объекты.

Установив, что соглашение об обязательствах от 21.11.2022, на котором истец основывает заявленные требования, не является договором долевого участия в строительстве, инвестиционным договором или договором строительного подряда, существенные условия, характерные для данных договоров, в нем не определены; из буквального содержания соглашения от 21.11.2022 следует лишь, что стороны подтвердили использование денежных средств на строительство объектов недвижимости, при этом соглашение не регулирует правоотношения по передаче объектов недвижимости в собственность Вялых Т.А., не содержит сведений о том, на каких условиях денежные средства были переданы Широкому А.И., а также не содержит сведений об обязательствах последнего по их возврату или по передаче Вялых Т.А. возведенных объектов недвижимости, взамен полученных денежных средств; Широкий А.И. осуществил строительство объектов недвижимости в установленном порядке на земельном участке, предоставленном ему собственником земельного участка – ООО «Премьер» в аренду с правом выкупа по договору от 28.06.2017, передача денежных средств Широкому А.И. для целей строительства осуществлялась по взаимной договоренности сторон; истец не является собственником либо арендатором земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, а также застройщиком блокированных жилых домов; на дату заключения соглашения право собственности на блокированные жилые дома было зарегистрировано за Широким А.И., сам по себе факт строительства спорных объектов ответчиком на денежные средства Вялых Т.А. и Широкой И.Р. не свидетельствует о приобретении Вялых Т.А. права собственности на них, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости.

          Вместе с тем судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

          На основании п. 3 ст. 423 ГК РФ в гражданских отношениях действует презумпция возмездности договора, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

         При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

         Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

В силу абзаца 1 статьи 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, кроме случаев когда вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

По смыслу приведенных правовых положений и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

При этом законодателем допускается (в зависимости от наличия спорного имущества в натуре и владения им ответчика) восстановление прав инвестора/соинвестора по правилам договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на спорные объекты, которые суду следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

          Как установлено судом, спорные объекты возведены за счет денежных средств Вялых Т.А. и Широкой И.Р., полученных у займодавца Ли К.Э. по договору целевого займа №№ от 21.11.2016 на финансирование спорных объектов – жилых блокированных домов по адресу: <адрес>) на сумму 65 000 000 руб. (с учетом доп. соглашения от 06.07.2018).

          Земельный участок с кадастровым номером № в районе ул. <адрес>, на котором возведены спорные объекты, принадлежит на праве собственности ООО «Премьер», которому 31.05.2017 выдано разрешение на строительство на данном земельном участке жилых домов блокированной застройки, участниками Общества являются заемщики Вялых Т.А. и Широкая И.Р. (по 50% доли в уставном капитале).

          По договору аренды с правом выкупа от 28.06.2017 ООО «Премьер» передало земельный участок ИП Широкому А.И. на срок 08.07.2023 (с учетом доп. соглашения от 09.07.2020) для использования в целях строительства жилых домов блокированной застройки, после чего в выданное Обществу разрешение на строительство внесены изменение, лицо, которому оно выдано изменено на ИП Широкого А.И., а 09.04.2019 последнему выдано новое разрешение на строительство жилых блокированных домов по <адрес>

          В настоящее время Вялых Т.А. оспаривает указанный договор аренды, как сделку с заинтересованностью, фактически совершенную между матерью и сыном (генеральным директором ООО «Премьер» Широкой И.Р. и её сыном – Широким А.И.).

          На дату рассмотрения дела спорные объекты (два жилых дома блокированной застройки, один из которых (на 5 жилых блоков) строительством завершен, другой – (на 7 жилых блоков) имеет готовность 62%, имеются в натуре и зарегистрированы за Широким А.И. в июле 2022 года и июне 2018 года соответственно.

          Подписанным между Вялых Т.А. и ИП Широким А.И. соглашением от 21.11.2022 стороны подтвердили факт получения ИП Широким А.И. в 2017 и в 2018 году денежных средств в размере 25 000 000 руб. и 8 000 000 руб. соответственно на строительство спорных объектов – двух блокированных жилых домов на 5 и 7 жилых блоков и использование последним указанных денежных средств на строительство данных объектов.

          Обращаясь в суд с иском, истец ссылалась на то, что с момента получения Вялых Т.А. и Широкой И.Р. денежного займа, направленного на строительство спорных объектов, воля сторон в сложившихся с ИП Широким А.И. правоотношениях была направлена исключительно на строительство спорных объектов недвижимости для участников ООО «Премьер» и передачу последним данных объектов.

         Отказывая в удовлетворении иска суды, исходили из того, что соглашение об обязательствах от 21.11.2022 не является договором долевого участия в строительстве, инвестиционным договором или договором строительного подряда, из данного соглашения не следует наличие у ИП Широкого А.И. каких-либо встречных обязательств по возврату полученных денежных средств или по передаче Вялых Т.А. возведенных объектов недвижимости, кроме того, на дату заключения соглашения право собственности на блокированные жилые дома было зарегистрировано за Широким А.И.

         Между тем, отсутствие в соглашении об обязательствах от 21.11.2022 условий, характерных для договоров участия в долевом строительстве, строительного подряда или инвестиционного договора не свидетельствует об отсутствии у контрагента Вялых Т.А. – ИП Широкого А.И. встречного обязательства, как на то указали суды при разрешении дела, поскольку в силу действующей в гражданском праве презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ) соглашение от 21.11.2022 является возмездным, данных о наличии в нем условий или нормы права, в силу которых данное соглашение имеет безвозмездный характер, судом не указано.

Судом не учтено, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

         Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

          Судом не принято во внимание, что подписанным между Вялых Т.А. и ИП Широким А.И. соглашением от 21.11.2022 стороны лишь подтвердили и зафиксировали в письменном виде ранее сложившиеся между ними и исполняемые с 2017 года договоренности относительно строительства и финансирования спорных объектов, которые были зарегистрированы за Широким А.И. лишь на дату подписания сторонами соглашения от 21.11.2022, но не на момент возникновения между сторонами указанных правоотношений.

          Данным соглашением подтверждено получение ИП Широким А.И. от Вялых Т.А. денежных средств в сумме 33 000 000 руб. на строительство спорных объектов еще в 2017 и в 2018 году и их использование в указанных целях.

В абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 прямо указано на то, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, если судом установлено, что заключенный сторонами договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, не содержит условий, характерных для какого-либо определенного договора (инвестиционного, подряда, участия в долевом строительстве и т.д.), суду надлежит оценивать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В этой связи, суду при разрешении дела следует разрешить вопрос относительно индивидуализации предмета договора.

Разъяснения по этому вопросу содержаться в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где отмечено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При разрешении дела, суды приведенные требования закона и разъяснения, содержащиеся в Пленуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 по внимание не приняли.

         Также, суд оставил без внимания фактические действия ИП Широкого А.И., который, зарегистрировав на себя в ЕГРН в июне 2018 года право собственности на 7 объектов незавершенного строительства (в жилом доме на 7 жилых блоков - №, №, №, №, №, №, №), в тот же день передал их в залог Ли К.Э. по договору ипотеки от 06.07.2018 в обеспечение исполнения обязательств Вялых Т.А. и Широкой И.Р. по договору займа от 21.11.2016, при этом не имея перед займодавцем Ли К.Э. никаких обязательств по договору займа от 21.11.2016 (по состоянию на 06.07.2018), поскольку договор поручительства в обеспечение исполнения Вялых Т.А. и Широкой И.Р. обязательств по договору займа от 21.11.2016 Широким А.И. заключен только 05.07.2019.

         При этом, договор ипотеки от 06.07.2018 заключен Широким А.И. одновременно с заключением заемщиками Вялых Т.А. и Широкой И.Р. с Ли К.Э. в тот же день доп. соглашения, по которому сумма целевого займа по договору от 21.11.2016 увеличена с 50 000 000 руб. до 65 000 000 руб.

         На данное обстоятельство указывала истец, настаивая на том, что данные действия Широким А.И. совершены именно в связи с наличием у него обязательства по передаче спорных объектов участникам ООО «Премьер» Вялых и Широкой, которые, действуя как физические лица получили заем на их строительство и использовали его на эти цели, предоставив денежные Широкому А.И. в соответствии с имеющейся между ними договоренностью, однако доводы истца не получили правовой оценки.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении служат проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В соответствии с приведенными требованиями процессуального закона суду следовало дать оценку доводам истца и представленным в их подтверждение в материалы дела доказательствам, с учетом действующей в гражданском праве презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ), характера сложившихся между сторонами правоотношений с момента их возникновения (абзац второй ст. 431 ГК РФ), а также с учетом отсутствия данных о наличии между Широким А.И. и Вялых Т.А. иных правоотношений относительно использования привлеченных Широким А.И. денежных средств Вялых Т.А.

Однако, приведенные требования процессуального закона судом не выполнены, указанные обстоятельства правовой оценки не получили, вышеуказанные нормы материального права при разрешении дела не учтены.

При таком положении мотивы, по которым суд отказал в удовлетворении иска о признании за истцом права собственности на спорные объекты, не отвечают требованиям законности.

Допущенные судом первой инстанции нарушения не были устранены судом апелляционной инстанции.

          В связи с тем, что в принятых по делу решении и апелляционном определении содержатся нарушения норм материального и процессуального права, которые могут быть исправлены только путем их отмены и направления дела на новое рассмотрение, принятые по делу судебные постановления подлежат отмене по основаниям, установленным статьей 379.7 ГПК РФ.

          При новом рассмотрении дела суду следует проверить доводы сторон (представителя ООО «Премьер» Андросовой Т.И. – о том, что заявленный спор фактически является корпоративным спором между участниками ООО «Премьер» Вялых Т.А. и Широкой И.Р., а также истца – о том, что с момента получения денежного займа воля сторон в сложившихся с ИП Широким А.И. правоотношениях была направлена на строительство спорной недвижимости для участников ООО «Премьер») о наличии признаков корпоративного спора по настоящему делу, отнесенного к компетенции арбитражных судов (п. 2 ч. 1 ст. 225.1 АПК РФ) и с учетом установленных обстоятельств разрешить вопрос о его подсудности в соответствии с часть 2.1 статьи 33 ГПК РФ.

          Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а :

         решение Советского районного суда г. Владивостока от 22.04.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 01.08.2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

        Определение в окончательной форме принято 25.11.2024.

Председательствующий

Судьи