Решение по делу № 3а-33/2021 от 19.11.2020

Дело №3а-33/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000335-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2021 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Сурмалян И.Д.,,

с участием эксперта Белоглазова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Антипкина ФИО9 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Антипкин И.В. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года согласно отчету оценщика ООО «СО-Эксперт» об оценке № 385/20 от 5 ноября 2020 года.

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость участка, определенную оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание административный истец и его представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены. В письменном заявлении от 19 января 2021 года представитель административного истца Толмачева И.А. просила дело рассмотреть в их отсутствие, указав, что ознакомлены с результатами судебной экспертизы, против экспертного заключения не возражают.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание также не явились. Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области просили дело рассмотреть без их участия. В связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области в своем отзыве на административное исковое заявление указало, что не оспаривает ни размер рыночной стоимости участка, ни право административного истца на обращение в суд с настоящим административным иском. При этом, в удовлетворении предъявленных к нему требований просило отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждало оспариваемый результат кадастровой стоимости.

В письменных возражениях представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области просил предъявленные требования оставить без удовлетворения, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, которая вызывает сомнение в достоверности вывода оценщика, сделанного в результате индивидуальной оценки участка.

Выслушав объяснения эксперта Белоглазова А.Ю., приведенные ниже, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 8790 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования –для размещения производственных зданий, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: ***.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь собственником земельного участка и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость земельного участка административного истца утверждена в размере 8 680 740 руб. 30 коп. по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области».

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение предъявленных требований представлен выполненный оценщиком ООО «СО-Эксперт» отчет об оценке № 385/20 от 5 ноября 2020 год, в соответствии с которым рыночная стоимость участка на 1 января 2018 года составила 1 729 872 руб..

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав представленный отчет оценщика, суд пришел к выводу, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку при расчете рыночной стоимости оценщик, используя информацию об объекте-аналоге № 4, рассматривал его как объект, предлагаемый к продаже на праве собственности, что не соответствует данным публичной кадастровой карты, и официально опубликованному постановлению Администрации г.Рассказово от 9 ноября 2015 года № 2059 «Об организации проведения открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования: склад (сооружение по временному хранению грузов), расположенного по адресу: ***». Кроме того, указанный объект-аналог № 4 с кадастровым номером *** имеет площадь 2532 кв.м., а не 2500 кв.м., как указано оценщиком в отчете.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 10 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Антэкс» Белоглазова А.Ю. от 25 декабря 2020 года № 18-2020 с учетом письменных и устных пояснений, приведенных экспертом в судебном заседании 22 января 2020 года, рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2 500 755 руб..

При этом, в письменных и устных пояснениях относительно экспертного заключения эксперт в судебном заседании указал, что при составлении экспертного заключения от 25 декабря 2020 года были допущены технические ошибки при расчете корректировки на площадь, которые привели к неправильному итоговому значению рыночной стоимости объекта оценки, равному 2 097 030 руб. 30 коп.. Техническая ошибка обусловлена тем, что размер корректировки на площадь объектов-аналогов (№1 – на 12%, №2 – на 6%, № 3 – на 16%, №4 – на 26%, №5 – на 17% в сторону уменьшения их стоимости, что, соответственно, привело к необоснованному уменьшению окончательной стоимости объекта оценки), был рассчитан в виде модели с указанием уравнения, коэффициент торможения которого ограничивается минимальной площадью объекта оценки в 10 000 кв.м. (1 га). Учитывая, что объект оценки и объекты-аналоги имеют площадь менее 10 000 кв.м. (1 га), то применение данной модели было ошибочным и для корректировки на площадь необходимо было использовать масштабный фактор, приведенный на странице 194 «Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки» под редакцией Лейфера Л.А., который не требует в рассматриваемом случае введения какой-либо корректировки по данному ценообразующему фактору, по которому объекты сравнения сопоставимы. По новому расчету рыночная стоимость объекта оценки, исключая допущенные технические ошибки, составляет 2 500 755 руб..

Оценивая экспертное заключение от 25 декабря 2020 года в совокупности с письменными и устными по нему пояснениями эксперта, приведенными в судебном заседании, а также с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее экономическое образование, профессиональное образование в сфере оценки, квалификацию оценщика, сдавшему квалификационный экзамен по направлению «Оценка недвижимости», прошедшим переподготовку по программе «Судебная оценочная экспертиза» с присвоением квалификации «Судебный эксперт в сфере оценочной деятельности», получившим сертификат соответствия эксперта по специальности «Судебная оценочная экспертиза», являющимся членом экспертного совета саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, со стажем работы в области оценочной деятельности с 2001 года, и чья ответственность застрахована, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение с учетом дополнительных пояснений эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить под сомнение окончательный вывод эксперта по вопрос суда оснований не имеется.

При проведении экспертом оценки земельного участка подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка земельных участков «под индустриальную застройку», к которым принадлежит объект оценки, и факторы, влияющие на его стоимость.

В экспертном заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при которых были подобраны объекты-аналоги, удельный показатель стоимости которых соответствует сложившимся типичным ценам на рынке подобных земельных участков, что следует из полученных результатов анализа рынка (на страницах 35-38 заключения).

Объекты-аналоги по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, расположены в Тамбовской области, и в зависимости от отличия конкретного их местоположения экспертом введена соответствующая корректировка.

Экспертом также обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий таких ценнообразующих факторов с объектом оценки, а именно: на передаваемые имущественные права, на торг, на асфальтирование участка, с учетом которых получено итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки в размере 284 руб. 50 коп., и с учетом его площади окончательное значение - 2 500 755 руб..

По другим ценообразующим факторам объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, в связи с чем, необходимость введения корректировки по ним отсутствует.

Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, в том числе в судебном заседании, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом по имеющимся материалам дела не установлено, учитывая, что экспертное заключение с учетом данных экспертом пояснений отвечает требованиям статей 49, 79, 82 КАС РФ, является полным, ясным и обоснованным.

Достоверность изложенных экспертом сведений в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Правильность экспертного заключения с учетом дополнительного расчета и полученного в итоге экспертом результата рыночной стоимости объекта оценки, равного 2 500 755 руб., участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, возражений относительно установленной экспертом итоговой рыночной стоимости не поступало.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Закона об оценочной деятельности, статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным соответчиком по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Антипкина ФИО10, поданное в Тамбовский областной суд 19 ноября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 550 755 руб..

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 3 февраля 2021 года.

Судья Ледовских И.В.