Решение по делу № 2-517/2023 (2-9785/2022;) от 11.07.2022

11RS0001-01-2022-011024-66 Дело № 2-9785/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2023 года город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф.,

с участием:

истца Аксенти П.И,

представителя истца Лосева В.К.,

представителя ответчика ИП Ануфриева П.В. – Потаповой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Аксенти Петра Ивановича к агентству недвижимости «Этажи» о возмещении понесенных убытков,

установил:

Аксенти П.И обратился в суд с иском к агентству недвижимости «Этажи» о возмещении понесенных убытков в размере 2300000 рублей, взыскании штрафа.

В обоснование требований указано, что истец, воспользовавшись услугами ответчика путем заключения ** ** ** агентского договора, ** ** ** заключил сделку купли-продажи жилого помещения по адресу: ..., стоимостью 2300000 рублей. ** ** ** ответчик выдал истцу гарантийный сертификат №... от ** ** ** об обязанности ответчика возместить истцу ущерб при потере права собственности на объект. В результате признания сделки недействительно истец утратил право собственности на приобретенное жилое помещение. Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязательств по юридическому сопровождению сделки, введение истца ответчиком в заблуждение по гарантиям по сделке, истец просил взыскать с ответчика сумму причиненных ему убытков, а также штраф.

Определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечен Суворов С.Ю.

Протокольным определением суда от ** ** ** с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика - агентства недвижимости «Этажи» надлежащим – ИП Ануфриевым П.В.

Протокольным определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено САО «РЕСО-Гарантия».

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали. Представитель истца указал на ненадлажащее исполнение ответчиком своих обязательств по агентскому договору, в результате чего у истца возникли заявленные убытки.

Представитель ответчика иск не признала, пояснила, что виновность действий сотрудников агентства недвижимости допустимыми доказательствами не подтверждена, приговор суда в отношении них отсутствует.

Третье лицо САО «РЕСО-Гарантия» представителя в суд не направило, извещены, ходатайствовали о рассмотрении дел без их участия.

Третье лицо Суворов С.Ю. в суд не явился, извещен.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, материалы гражданских дел №2-5316/2021, №2-7903/2022, суд приходит к следующему выводу.

Установлено, что ** ** ** Аксенти П.И. (принципал) и Агентство недвижимости «Этажи» в лице индивидуального предпринимателя Ануфриева П.В (агент) заключили агентский договор, согласно которому принципал поручил агенту действовать от его имени с целью покупки объекта недвижимости – квартиры по адресу: .... За услуги агента принципал обязался выплатить ему вознаграждение 29000 рублей плюс 1% от стоимости объекта недвижимости, но не более 50000 рублей (л.д. 8).

Согласно пункту 2.2 договора фактом выполнения агентом поручения является подписание основного договора купли-продажи объекта недвижимости, полный расчет между покупателем и продавцом, сдача полного пакета документов в органы Росреестра при переходе права собственности.

По условиям пункта 4.1 договора в обязанности агента при исполнении условий договора входило: поиск объекта недвижимости для принципала; организация показа объекта недвижимости; ведение переговоров от имени принципала по предстоящей сделке; сбор и подготовка пакета необходимых документов для регистрации перехода права по предстоящей сделке.

Пункт 5.1 договора определяет, что подтверждением факта нахождения агентом принципалу объекта недвижимости служит, в том числе, предварительный или основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

** ** ** стороны агентского договора заключили дополнительное соглашение к нему, которым определили размер агентского вознаграждения - 50000 рублей за нахождение агентом объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям принципала в полном объеме – квартиры по адресу: ...

В тот же день ИП Ануфриев П.В. выдал Аксенти П.И. гарантийный сертификат, гарантирующий клиенту возврат суммы стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, но не более 2000000 рублей, при потере клиентом права собственности на объект в приведенных в сертификатах случаях, а именно если:

наследники оспаривают право собственности на объект недвижимости, приобретенный клиентом,

физические лиц оспаривают законность приватизации объекта,

физические лица оспаривают сделку из-за запрета/ареста на отчуждение объекта, который был на момент сделки, и который не был указан в выписке из ЕГРН,

сделку оспаривает бывший супруг/супруга продавца,

сделку оспаривает лицо, которое обладало преимущественным правом покупки объекта (л.д. 25).

В связи с утратой права собственности на приобретенное жилое помещение истец обращался к ответчику с претензиями о возврате ему 2000000 рублей в соответствии с условиями гарантийного сертификата, но получил отказ, мотивированный тем, что случай утраты истцом права собственности на объект недвижимости не предусмотрен условиями гарантийного сертификата (л.д.10-12).

Получив отказ, истец обратился с настоящим иском в суд, при этом в ходе судебного разбирательства сторона истца указала в качестве основания для предъявления исковых требований ненадлежащее оказание ответчиком истцу услуги по подбору объекта недвижимости, в результате чего истцу причинен ущерб на сумму 2300000 рублей.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Части 1 и 2 статьи 401 ГК РФ устанавливают, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно части 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Судом из пояснений сторон, материалов гражданского дела №... (апелляционное определение от ** ** ** на ...) установлено, что ** ** ** между Суворовым С.Ю. (продавец) и Аксенти П.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру по адресу: ..., кадастровый номер №....

В соответствии с п. 2.1, п. 2.2 договора стоимость приобретаемой покупателем квартиры составляет 2300000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит. Оплата осуществляется путем Индивидуального сейфа Банка в ...: ....

Денежные средства в размере 2300000 рублей в счет оплаты цены договора купли-продажи квартиры от ** ** ** были помещены Аксенти П.И. в банковский сейф в ПАО «Сбербанк России» и после оформления сделки получены Суворовым С.Ю. в полном объеме.

Переход права собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый номер №... к Аксенти П.И. зарегистрирован в ЕГРН ** ** **.

Поскольку продавец Суворов С.Ю. квартиру после её продажи не освободил, Аксенти П.И. обратился в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении Суворова С.Ю.

Судом было возбуждено гражданское дело №....

В рамках указанного дела Суворов С.Ю. подал встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, мотивировав требования тем, что продал жилое помещение по адресу: ..., действуя под влиянием обмана со стороны третьих лиц.

Из объяснений Суворова С.Ю, данных им при рассмотрении гражданского дела №..., следует, что в марте 2021 года на его телефон поступил звонок от неизвестного ему человека, который сообщил ему о том, что мошенники пытаются завладеть его квартирой, и предложил продать её, вырученные от продажи денежные средства положить на резервный счет, указывая, что когда мошенников поймают, квартира к нему вернется. На следующий день Суворову С.Ю позвонила девушка из агентства недвижимости, которая сообщила, что поможет ему с продажей квартиры. Через некоторое время она пришла, осмотрела квартиру, сделала снимки. Вскоре на квартиру нашелся покупатель, они договорились о цене, заключили сделку. Денежные средства за квартиру от Аксенти П.И. он получил через банковскую ячейку, в сумме, установленной договором. Позже, действуя в соответствии с указаниями неизвестного ему лица по телефону, перевел денежные средства, полученные за квартиру, на указанные ему реквизиты. В настоящее время денежные средства у Суворова С.Ю похищены, по факту хищения возбуждено уголовное дело.

При рассмотрении гражданского дела №... были допрошены в качестве свидетелей сотрудники агентства недвижимости «Этажи» ФИО6 и ФИО7 (протокол судебного заседания от 06.08.2021 на л.д. ...).

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что работает риэлтером в агентстве недвижимости «Этажи». В марте 2021 года в агентство поступил звонок от человека, который назвался Виктором и просил помочь продать квартиру Суворову С.Ю., указав, что тот является его дядей. ФИО6 связалась по телефону с Суворовым С.Ю., который ей подтвердил, что хочет продать квартиру. Свидетель осмотрела квартиру, разместила информацию о ней в информационной базе агентства. Она предлагала квартиру нескольким покупателям. Аксенти П.И. тоже обратился в их агентство, они осмотрели квартиру, согласовали условия и заключили договор купли-продажи. При заключении договора Суворов С.Ю. был трезв, вел себя адекватно, странностей в его поведении не было, на ее вопросы о причине продажи квартиры он пояснял, что желает переехать в другой регион, где у него имеются родственники. Денежные средства за квартиру Суворов С.Ю. получил через банковскую ячейку в полном объеме. После получения денег передал ей 100000 руб. в счет оплаты комиссионных и 100000 руб., которые попросил перевести человеку, назвавшемуся Виктором, что она и сделала.

Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО7 суду пояснил, что работает риэлтером в агентстве недвижимости «Этажи». К нему в агентство обратился Аксенти П.И., который является их постоянным клиентом, просил подобрать ему квартиру. Свидетель нашел в информационной базе агентства квартиру, принадлежащую Суворову С.Ю., цена квартиры Аксенти П.И. устроила, они вместе с ФИО8 осмотрели квартиру, согласовали условия и заключили договор купли-продажи. При заключении договора Суворов С.Ю. был трезв, вел себя адекватно, странностей в его поведении не было, на вопросы о причине продажи квартиры он пояснял, что желает переехать в другой регион. Денежные средства за квартиру Аксенти П.И. разместил в банковской ячейке в полном объеме. Свидетель пояснил, что цена квартиры, установленная в договоре, соответствует рыночной с учетом плохого состояния квартиры. Суворов С.Ю. с данной ценой согласился, не заявлял о ее увеличении, не пытался торговаться.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы Суворова С.Ю по делу №... назначал комплексную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу в отношении Суворова С.Ю., которая выявила у подэкспертного признаки неуточненного органического расстройства личности в поведении со смешанными заболеваниями или умеренно-выраженного психоорганического синдрома, астенический вариант. Согласно выводам экспертов на момент заключения договора купли-продажи квартиры ** ** ** Суворов С.Ю был подтвержден заблуждению, внушению со стороны других лиц.

Приняв заключение судебных экспертов в качестве допустимого доказательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 178 ГК РФ признал наличие оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения от ** ** **, заключенного между Аксенти П.И. и Суворовым С.Ю, недействительным.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от ** ** ** постановлено:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** **, отменить, принять по делу новое решение, по которому:

отказать в удовлетворении исковых требований Аксенти П.И. к Суворову С.Ю. об истребовании жилого помещения по адресу: ..., кадастровый номер №... и выселении Суворова С.Ю. из указанного жилого помещения.

Удовлетворить встречные исковые требования Суворова С.Ю.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный ** ** ** между Аксенти П.И. и Суворовым С.Ю.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Аксенти П.И на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер №....

Признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер №... за Суворовым С.Ю.

Взыскать с Суворова С.Ю. в пользу Аксенти П.И денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ** ** ** в размере 2300000 рублей.

В настоящее время в производстве СЧ СУ МВД по Республике Коми находится уголовное дело №... по факту хищения денежных средству у Суворова С.Ю., возбужденное ** ** **. На день рассмотрения спора предварительное следствие по уголовному делу приостановлено в связи с неустановлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого. Опрошенный по уголовному делу в качестве свидетеля Аксенти П.И пояснил, что с Суворовым С.Ю. он лично общался, на его вопрос о причинах продажи квартиры Суворов С.Ю. пояснил, что имеет намерение уехать в Краснодарский край, рассчитаться с долгами. После возбуждения уголовного дела денежные средства за услуги агентства недвижимости в размере 50000 рублей Аксенти П.И были возвращены.

Как видно из исследованных судом доказательств, сделка купли-продажи жилого помещения от ** ** ** была признана судом недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ в виду её заключения со стороны продавца Суворова С.Ю. под влиянием заблуждения.

Указанный случай утраты права собственности на объект недвижимости не входит в исчерпывающий перечень рисков, при наступлении которых агент гарантировал приципалу возместить его ущерб в пределах 2000000 рублей согласно гарантийному сертификату от ** ** **.

Вступившим в законную силу судебным актом стороны сделки купли-продажи от ** ** ** возвращены в первоначальное состояние, при этом с Суворова С.Ю в пользу Аксенти П.И. взысканы денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ** ** ** в размере 2300000 рублей.

В судебном заседании сторона истца не оспаривала, что имеется исполнительное производство, возбужденное по исполнительному листу, выданному по делу №..., в отношении должника Суворова С.Ю в пользу взыскателя Аксенти П.И., в рамках которого с Суворова С.Ю. производится удержание денежных средств.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Установлено, что агент свои обязательства в рамках агентского договора от ** ** **, пункт 2.2 договора, исполнил в полном объеме.

Доказательства ненадлежащего исполнения агентом условий агентского договора от ** ** **, такие как вступившие в законную силу судебный акт, подтверждающий ненадлежащее исполнение ответчиком условий агентского договора от ** ** **, либо приговор суда в отношении сотрудников агентства недвижимости «Этажи», изобличающий их в совершении мошеннических действий при сопровождении сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного Аксенти П.И, в материалы дела не представлены.

В отсутствии причинной связи между действиями ответчика при исполнении им условий агентского договора от ** ** ** и убытками истца оснований для удовлетворения требований Аксенти П.И. о взыскании с ИП Ануфриева П.В. суммы убытков в размере 2300000 рублей и штрафа по Закону РФ «О защите прав потребителей» суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Аксенти Петра Ивановича к индивидуальному предпринимателю Ануфриеву Павлу Владимировичу о взыскании суммы убытков в размере 2300000 рублей, штрафа оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья Д.Ф.Губаева