Решение по делу № 2-411/2019 от 30.01.2019

                                                                                                Дело № 2-411(1)\2019

                                                                                   64RS0034-01-2019-000137-20 РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05.04.2019 года                                                                                                      п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Передреевой Т.Е.,

при секретаре Гурьяновой И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапрыкина В.С. к управлению имущественных и земельных отношений администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании недействительными торгов, протокола о результатах аукциона, договора аренды земельного участка

установил:

истец обратился в суд с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области и просит признать недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, протокол о результатах аукциона от 31.01.2018г. №, договор аренды земельного участка от 13.02.2018г..

В обоснование требований указано, что ознакомившись с информационным сообщением в газете «Большая Волга» от 15.12.2017г. о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, в территориальной зоне О-1 (Зона делового, коммерческого и общественного назначения), с видом разрешенного использования: склады, категория земель - земли населенных пунктов, часть земельного участка попадает в зону с особыми условиями использования территории - в охранную зону газораспределительной сети-газопровода (по г.Саратову до с.Сторожевка); часть земельного участка попадает в зону с особыми условиями использования территории - охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи ОАО «МСС-Поволжье» «Саратов-Волгоград», расположенная на территории Саратовского муниципального района, а также в зоне с особыми условиями использования территории - охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи «Саратов-Волгоград» на территории Заводского района г.Саратова. Истец изъявил желание приобрести данный земельный участок. Сапрыкин В.С. был признан победителем аукциона и 13.02.2018г. между ним и администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области был подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 7 лет. Из договора аренды истцу стало известно, что весь участок попадает в зону с особыми условиями использования территории - зону приаэродромных территорий. Кроме того, 24.01.2019г. истцом были выявлены в границах участка подземные инженерные коммуникации на глубине от 1,5 до 4 метров, которые, согласно заключению ООО «Стройсервис», препятствуют или делают невозможным использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием - для размещения коммунальных, складских объектов. В связи с тем, что предмет аукциона - земельный участок с кадастровым номером № - попадает в зону с особыми условиями использования территории - зону приаэродромных территорий, обременен подземными сооружениями, то значительно снижается возможность его использования по целевому назначению, повлекло неправильное определение цены продажи земельного участка.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения процедуры проведения торгов, а также нарушения прав истца.

Выслушав участника процесса, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно п. 3 и п. 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены ст. 448 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ предусмотрены подготовка, организация и порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности.

Так решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заявление о проведении аукциона подаются или направляются в уполномоченный орган заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона; о начальной цене предмета аукциона; о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка: о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (при этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса); о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 39.12 ЗК РФ.

В силу п. п. 9, 15, 17 ст. 39.12 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе указываются: сведения о месте, дате и времени проведения аукциона; предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка; сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона; наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона; сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа) (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

По смыслу приведенных норм основанием для признания торгов недействительными может служить только существенное нарушение процедуры их проведения, под ним понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, а также привело к нарушению прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.12.2017 года администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области вынесено постановление № 2776 о проведении отрытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах Саратовского муниципального района Саратовской области.

Предметом торгов являлся земельный участок с кадастровым номером № площадью 56419 кв. м, разрешенное использование: склады, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Часть земельного участка попадает в зону с особыми условиями использования территории - в охранную зону газораспределительной сети-газопровода (по г.Саратову до с.Сторожевка); часть земельного участка попадает в зону с особыми условиями использования территории - охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи ОАО «МСС-Поволжье» «Саратов-Волгоград», расположенная на территории Саратовского муниципального района, а также в зоне с особыми условиями использования территории - охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи «Саратов-Волгоград» на территории Заводского района г.Саратова.

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была размещено в газете "Большая Волга» N 49(273) от 15.12.2017 года.

Из данного извещения следует, что организатором торгов является управление имущественных, земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Саратовского муниципального района Саратовской области; проведение торгов в форме аукциона назначено на 31.01.2018г. на 11.00 часов; аукцион является открытым; порядок проведения аукциона определен ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ; форма подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок - открытая; участники аукциона могут самостоятельно заявлять последующий размер арендной платы за земельный участок путем увеличения текущего шага кратно шагу аукциона, установленному организаторов торгов; предметом аукциона является арендные права, приобретаемые сроком на 7 лет; заявки принимаются на участие а аукционе по адресу: <адрес> ком. 114 ежедневно по рабочим дням, начиная с 21.10.1017г. по 16.11.2017г. с 10-00 час. до 17-00 час., пятница с 10-00 час. до 16-00 час., перерыв на обед с 13-00 час. до 14-00 час, окончание приема заявок 25.01.2018г. 15-00 час. в соответствии со временем, установленным на территории Саратовской области; прием документов прекращается не ранее чем за 5 дней до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, Не допускается заключение договора ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте; осмотр земельного участка на местности проводится по предварительному согласованию с указанием даты и времени до момента окончания приема заявок; установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства для данной территориальной зоны О-1 (зоны делового, коммерческого и общественного значения) - максимальный процент застройки - 60%, отступы от боковой и лицевой границы участка - 1 метр.

Согласно протоколу N 1 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 31.01.2018 года на лот N 1 (спорное право требования) к участию в аукционе допущено 3 заявки, в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник, аукцион признан несостоявшимся.

По итогам проведенного аукциона 13.02.2018г. между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Сапрыкиным В.С. заключен договор аренды N 20 земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 56419 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: склады. Срок действия договора составляет 7 лет, размер годовой арендной платы за пользование участком составляет 361821 руб..

Из акта приема-передачи спорного земельного участка от 13.02.2018г., следует, что к площади земельного участка, отнесенной к зонам с особыми условиями использования, помимо указанных в извещении о проведении аукциона, а именно: охранная зона газораспределительной сети-газопровода (по г.Саратову до с.Сторожевка); охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи ОАО «МСС-Поволжье» «Саратов-Волгоград», расположенная на территории Саратовского муниципального района, охранная зона «Волоконно-оптическая линия связи «Саратов-Волгоград» на территории Заводского района г.Саратова, также отнесена вся площадь предоставляемого земельного участка 56419 кв.м., в связи с нахождением в приаэродромной территории.

Из определения, содержащегося в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, следует, что зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

30 сентября 2017 года вступил в действие Федеральный закон от 01.07.2017 г. N 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 47 Воздушного кодекса РФ (в редакции Федеральный закон N 135-ФЗ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Решением, указанным в абзаце первом настоящего пункта, на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с настоящим Кодексом (далее - ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности).

Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

На приаэродромной территории могут выделяться подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

Положениями ст. 4 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти не позднее чем в течение тридцати дней со дня официального опубликования настоящего Федерального закона обязаны разместить на своих официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" описание местоположения границ приаэродромных территорий, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2016 года, в целях согласования размещения в границах приаэродромных территорий объектов, указанных в части 3 настоящей статьи, без внесения сведений о границах приаэродромных территорий в Единый государственный реестр недвижимости. Опубликование указанных сведений осуществляется с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне.

Органом исполнительной власти на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не опубликованы сведения по описанию местоположения границ приаэродромных территорий, регламентированные ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 135-ФЗ.

Таким образом, в извещении о проведении торгов в нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ ответчиком не было указано обо всех существующих обременениях продаваемого имущества, что повлекло, по мнению суда, нарушение прав истца.

Кроме того, истец указывает, что в процессе освоения земельного участка 24.01.2019г. им были выявлены подземные инженерные коммуникации, о которых также ничего не было в извещении о проведении аукциона.

Доводы истца основаны на заключении ООО «Стройсервис». Согласно данному заключению, коммуникации препятствуют использованию земельного участка в полном объеме в соответствии с видом разрешенного использования.

Ответчиком доказательств опровергающих доводы истца не представлено, от проведения судебной экспертизы ответчики отказались.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что доводы истца нашли свое подтверждение, требования обоснованны и подлежат удовлетворению, поскольку Сапрыкин В.С. не был осведомлен при заключении договора обо всех существующих обременения и ограничениях в использовании земельного участка, заключая указанный договор, действовал под влиянием заблуждения. При этом заблуждение относительно предмета сделки имеет существенное значение и не позволяет использовать спорный земельный участок по назначению: склады.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Сапрыкина В.С. к управлению имущественных и земельных отношений администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании недействительными торгов, протокола о результатах аукциона, договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, протокол о результатах аукциона от 31.01.2018г. №, договор аренды земельного участка от 13.02.2018г., заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Сапрыкиным В.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.04.2019г.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Саратовский районный суд Саратовской области.

Судья: