Решение по делу № 33-3-9282/2024 от 10.10.2024

Судья Остапенко О.И. Дело N 33-3-9282/2024

УИД 26RS0035-01-2023-000459-15

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 21 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи	Осиповой И.Г.
судей с участием секретаря	Муратовой Н.И., Дубинина А.И. Фатневой Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО8 на решение Шпаковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> к ФИО2, ООО «НСК», ФИО1, Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа о признании недействительными договоров аренды земельного участка, соглашений, прекращении записи в ЕГРН, истребовании земельных участков, признании объектов капитального строительства самовольными постройками, сносе самовольных построек,

по встречному иску ФИО2 к администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенные объекты,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И., объяснения представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО8, прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Ставропольского края Марчукова М.Б.

установила:

администрация Шпаковского муниципального округа <адрес> обратилась в Шпаковский районный суд <адрес> с указанным исковым заявлением (впоследствии уточненным).

В обоснование иска указано, что ООО «НСК» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с исковым заявлением к администрации муниципального образования <адрес> (далее – администрация <адрес>) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> с кадастровым номером №, площадью 35400 кв.м., с видом разрешенного использования «жилая застройка» расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, заключенного между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «НСК»; о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки, обязав администрацию ШМО СК возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка в размере 342672 рубля, расходы на проведение топографической съемки и бурение инженерно-геологических скважин в размере 80 000 рублей, итого на общую сумму 422672 рубля; о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды (регистрационная запись №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из ЕГРН запись о регистрации права аренды ООО «НСК» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35400 кв.м., с видом разрешенного использования «жилая застройка» расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №; о взыскании с администрации Шпаковского муниципального округа <адрес>, ОГРН №, в пользу ООО «НСК», расходов по уплате государственной пошлины в размере 11453,44 рубля (уточненные исковые требования, принятые к рассмотрению определением суда от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции утвердил мировое соглашение по настоящему делу, заключенное между ООО «НСК» и администрацией города, на следующих условиях: «1. ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме. 2. В связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № (далее по тексту – договор аренды №), и считают земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование – жилая застройка, общей площадью 35 400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению – жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным. 3. Прекратить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 35 400 кв. м с кадастровым номером № земель населенных пунктов, разрешенное использование – жилая застройка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, и снять земельный участок с кадастрового учета. 4. Стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды №. 5. Стороны договариваются о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключения кадастрового инженера A.M. Елизаровой, технического отчета по результатам инженерногеологических изысканий №-ИГИ 2020 года, заключения специалиста № Б.0054/20-12(2)-СТИ от ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> производит замену земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35400 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, на 45 земельных участков. <адрес> предоставляемых земельных участков составляет 34 855 (тридцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят пять) кв. м, которая соразмерна общей площади взамен ранее предоставленному земельному участку с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв. м. В связи с этим, администрация <адрес> обязуется в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществить необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, направить на подпись ООО «НСК», зарегистрировать подписанные договоры аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Судебные расходы по настоящему делу относятся на ту сторону, которая их понесла, т.е. на истца».

Вышеуказанное определение Арбитражного суда <адрес> отменено постановлением Арбитражного суда Северо – <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования общества с ограниченной ответственностью строительного управления «НСК», <адрес>, ОГРН №, удовлетворены частично. Признано недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м, видом разрешенного использования «жилая застройка», расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и обществом с ограниченной ответственностью «НСК». В порядке применения последствий недействительности сделки обязали администрацию Шпаковского муниципального округа <адрес> возвратить обществу с ограниченной ответственностью «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342672 рубля. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым № в виде аренды (регистрационная запись №/2020-1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «НСК» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м, с видом разрешенного использования «жилая застройка», адрес: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Так согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ООО «НСК» и ФИО1 подписали соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 пописали соглашение о передачи (уступки) прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером №.

Распоряжением комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-А утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с кадастровым номером № из которого образовался земельный участок с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № заключен договор аренды №.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес> является ФИО2

На основании изложенного просил суд:

- признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО2 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самостоятельно, либо за счет собственных средств;

- признать объект капительного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО2 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самостоятельно, либо за счет собственных средств;

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <адрес> и ООО «НСК»;

- признать недействительным соглашение № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «НСК» и ФИО1;

- признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО2;

- признать недействительным договор аренды земельного № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2;

- прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

- прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №;

- истребовать у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

- истребовать у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО2 подано встречное исковое заявление к администрации Шпаковского муниципального округа о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

В обоснование искового заявления указано, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым №. ДД.ММ.ГГГГ ООО «НСК» и ФИО1 подписано соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 А.Я. и ФИО2 подписали соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды № на земельный участок с кадастровым номером №

В начале 2023 года ФИО2 приступил к строительству домов блокированной застройки площадью 107,4 кв.м., 107,4 кв.м на вышеуказанных земельных участках. В настоящее время степень готовности объектов составляет 18%.

Все строительные работы проводились согласно строительным и градостроительным нормативам.

Право собственности на объекты незавершенного строительства подлежат признанию за ФИО2, поскольку арендатором земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, является ФИО2; на день обращения в суд объекты соответствуют установленным требованиям и построены в точном соответствии с градостроительными и строительными нормами; объекты строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Просил суд:

- признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 1: жилой дом, площадью 107,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 2: жилой дом, площадью 107,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

Обжалуемым решением исковые требования администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> удовлетворены.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО8 ставит вопрос об отмене обжалуемого решения суда как несоответствующего нормам материального и процессуального права, и принятии нового решения. Приводит доводы о том, что суд не учел, что ДД.ММ.ГГГГ комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2, заключен договор аренды № на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № который был образован из земельного участка с кадастровым номером № Незавершённый строительством объект уже был возведен на данных земельных участках. Истребование земельного участка без разрешения судьбы данного объекта недвижимости является неправомерным. Суд при отказе в удовлетворении встречных исковых требований ссылался на указание экспертов о том, что вероятный временной период строительства фундамента март-май 2023 года. Однако не понятно, каким образом при производстве строительно-технической экспертизы эксперт пришёл к данному выводу. Истцом полностью нарушен принцип добросовестности как участника гражданских правоотношений.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, общей площадью 35400 кв.м. срок договора аренды установлен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ООО СУ «НСК», <адрес>, обратилось в Арбитражный суд <адрес> к администрации муниципального образования <адрес> о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящего в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №; взыскании расходов, внесенных в качестве задатка в размере 342 672 рубля, расходов на проведение топографической съемки и бурение инженерно-геологических скважин в размере 80 000 рублей, на общую сумму 422 672 рубля, или предоставлении других земельных участков взамен земельного участка с кадастровым номером №, площадью 235 400 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 453 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд <адрес> по делу № А63-11665/2020 утвердил мировое соглашение, заключенное между ООО СУ «НСК», <адрес> и администрацией муниципального образования <адрес>, на следующих условиях:

1. ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме.

2. В связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № №-1 (далее по тексту - договор аренды №) и считают земельный участок площадью 35400 кв.м с КН №, по адресу: <адрес>, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению - жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным.

3. Прекратить регистрационную запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 35400 кв.м. 11 с кадастровым номером №, и снять земельный участок с кадастрового учета.

4. Стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды №.

5. Стороны договариваются о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, заключения кадастрового инженера A.M. Елизаровой, технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий №-ИГИ 2020 года, заключения специалиста № Б.0054/20-12(2)-СТИ от ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> производит замену земельного участка с кадастровым номером 26:11:020245:1148, на земельные участки:

1) №

<адрес> предоставляемых земельных участков составляет 34855 кв.м., которая соразмерна общей площади взамен ранее предоставленному земельному участку с кадастровым номером №, площадью 35400 кв.м.

Администрация <адрес> в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществляет необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, зарегистрировать подписанные договоры аренды. Судебные расходы по настоящему делу относятся на ту сторону, которая их понесла, т.е. на истца».

Производство по делу № А63-11665/2020 прекращено.

После утверждения мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и на его основании ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ с администрацией <адрес> договор аренды земельного участка №, по условиям которого, ООО «НСК» предоставлен в аренду земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>. Срок договора аренды установлен на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды №, по соглашению безвозмездно (п. 1) переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок №.

ФИО3 А.Я. и ФИО2 заключили ДД.ММ.ГГГГ соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению безвозмездно переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок № (п. 1 соглашения).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, он образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования Шпаковского муниципального округа <адрес> №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, срок договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Шпаковский муниципальный округ, <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Шпаковский муниципальный округ, <адрес>, является ФИО2

Определение от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда <адрес> по делу № А63-11665/2020 об утверждении мирового соглашения отменено постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11665/2020 Арбитражным судом <адрес> принято решение, согласно которому уточненные исковые требования ООО СК «НСК», <адрес>, ОГРН №, удовлетворены частично. Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м., видом разрешенного использования «жилая застройка», расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «НСК».

В порядке применения последствий недействительности сделки обязал администрацию Шпаковского муниципального округа <адрес> возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342 672 рубля. Признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды (регистрационная запись №-1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из ЕГРН запись о регистрации права аренды ООО «НСК» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м., <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с администрации Шпаковского муниципального округа <адрес>, ОГРН №, в пользу ООО СУ «НСК» 9 285,27 рубля расходы по уплате государственной пошлины. Решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу.

Определение от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда <адрес> по делу № А63-11665/2020 отменено постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд кассационной инстанции указал что ООО «НСК» не имеет преимущественного права на приобретение незастроенных земельных участков (45 участков) без проведения торгов, установил нарушения права третьих лиц.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорные земельные участки в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» - «данные отсутствуют», арендатором значится ФИО2

Разрешая заявленные требования администрации Шпаковского муниципального округа и приходя к выводу об удовлетворении, суд первой инстанции, исходил из того, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером № (в последующем из которого был образован земельный участок с кадастровым номером №) получено ООО «НСК» по договору аренды земельного участка № с нарушением требования закона (положений части 1 статьи 39.6 ЗК РФ), при этом данной сделкой затрагиваются охраняемые законом интересы третьих лиц, определение об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого заключена сделка отменено.

Последующие сделки о передаче прав аренды на земельный участок с кадастровым № от ООО «НСК» к ФИО1 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, от ФИО1 к ФИО2 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, а также по заключению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, суд также признал недействительными (ничтожными), поскольку у ООО «НСК» прав аренды по недействительной сделки не возникло, эти права не могли быть переданы ФИО1, а ФИО1 соответственно ФИО2, а впоследствии и комитетом ФИО2

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения в указанной части

С доводами апелляционной жалобы представителя ответчика о необходимости отмены решения в части удовлетворения исковых требований о признании недействительными договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией <адрес> и ООО «НСК»; последующих соглашений к вышеуказанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Как следует из материалов данного дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «НСК» заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 35 400 кв.м., срок договора аренды установлен на 5 лет.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А63-11665/2020 утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО СУ «НСК» и администрацией муниципального образования <адрес>, по условиям которого, в том числе, стороны прияли решение о расторжении вышеуказанного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению - жилая застройка, который ранее предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным. Стороны договариваются о том, что в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, заключения кадастрового инженера, технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий № г., заключения специалиста № Б.0054/20-12(2)-СТИ от ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> производит замену земельного участка с кадастровым №, на земельные участки, в том числе с кадастровым номером №.

После утверждения мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и на его основании между администраций <адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 26:№

ДД.ММ.ГГГГ ООО «НСК» заключило с ФИО1 соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды №, по соглашению безвозмездно (п. 1) переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 А.Я. и ФИО2 заключили соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению безвозмездно переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок № (п. 1 соглашения).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, он образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования Шпаковского муниципального округа <адрес> №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, срок договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11665/2020 об утверждении мирового соглашения отменено постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А63-11665/2020 отказано в утверждении мирового соглашения, заключенного между ООО СУ «НСК» и администрацией муниципального образования <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> по делу № А63-11665/2020 принято решение, согласно которому уточненные исковые требования ООО СК «НСК» удовлетворены частично. Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> с кадастровым номером №, площадью 35400 кв.м., заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «НСК».

В рамках настоящего гражданского дела администрацией Шпаковского муниципального округа <адрес> заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией <адрес> и ООО «НСК»; последующих соглашений к вышеуказанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами во исполнение утвержденного определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11665/2020, мирового соглашения, заключенного между ООО СУ «НСК» и администрацией муниципального образования <адрес>, в период до отмены указанного определения об утверждении мирового соглашения постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11665/2020 по иску ООО СУ «НСК» к администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> отказывая в утверждении мирового соглашения, суд исходил из того, что наличие у общества исключительного права на приобретение в аренду без проведения торгов (иных публичных процедур) незастроенных земельных участков с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «блокированная жилая застройка», «объекты придорожного сервиса» не подтверждено. Условия мирового соглашения противоречат закону и нарушают права и законные интересы других лиц, поскольку приобретение обществом в аренду сорока пяти незастроенных земельных участков только лишь на основании достигнутого с администрацией соглашения, нарушает права и законные интересы неограниченного круга лиц на приобретение этих же участков.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В силу п/п. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как следует из разъяснений, изложенных в п.п. 74, 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Применительно к ст.ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). Частью 2 ст. 17.1 указанного Федерального закона запрещено не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах.

Нарушение установленного законом порядка предоставления земельных участков повлекло невозможность выражения волеизъявления лицами, имеющими интерес в получении спорных земельных участков, и необоснованное предоставление данных участков ответчикам.

Указанные нарушения дают основания для применения к оспариваемым администрацией Шпаковского муниципального округа <адрес> сделкам в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:020247:2372 и земельного участка с кадастровым номером 26:11:020247:1563 положений п. 2 ст. 168 ГК РФ и свидетельствуют о ничтожности заключенных в отношении них договоров аренды, и соглашений о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды к ним, поскольку отсутствие публичных процедур извещения приводит к преимущественному положению подателей заявлений о предоставлении участков в аренду, с лишением возможности других потенциальных претендентов реализовать свое право на заключение договоров аренды на испрашиваемые земельные участки.

При этом, в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Совокупность приведенных правовых позиций указывает на то, что эстоппель не применим к сделкам, нарушающим существо законодательного регулирования, поскольку при этом нарушаются публичные интересы.

Принцип «эстоппель» не применим к спорным правоотношениям, поскольку в настоящем деле, с учетом установленных обстоятельств, это приведет к легализации ничтожной сделки, совершенной в нарушение явно выраженного законодательного запрета, посягающей на публичные интересы и права и законные интересы неопределенного круга лиц, то есть фактически узаконит права ответчиков на спорные земельные участки в обход установленной законом публичной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером № получено ООО «НСК» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с нарушением требования закона (положений ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), при этом данной сделкой затрагиваются охраняемые законом интересы третьих лиц, принимая во внимание, что определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения по делу № А63-11665/2020, заключенного между ООО СУ «НСК» и администрацией муниципального образования <адрес>, на основании которого заключена сделка отменено, судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> о признании недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между администрацией <адрес> и ООО «НСК» законными и обоснованными.

С учетом изложенного, последующие сделки о передаче прав аренды на земельный участок с кадастровым номером № от ООО «НСК» к ФИО1 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции также обоснованно признал недействительными, поскольку у ООО «НСК» прав аренды по недействительной сделки не возникло, эти права не могли быть переданы ФИО1, а им, соответственно ФИО2 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, а впоследствии выделение из земельного участка с кадастровым номером № земельного участка с кадастровым номером № и заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского каря и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №.

Истребуя земельные участки из незаконного владения ответчика ФИО2 суд исходил из того, что в пользование последнего оно было передано на основании цепочки сделок, впоследствии признанных недействительными.

Удовлетворяя требования о признании объектов капительного строительства, расположенных на спорных земельных участках, самовольными постройками, их сносе, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО10 о признании права собственности на объекты незавершенного строительства суд исходил из того, что строительство объектов выполнено без получения разрешения на строительства в установленном законом порядке, в то время как для строительства домов блокированной застройки требуется получение разрешения на строительство, мер к получению разрешения ответчиком по первоначальному иску ФИО2 не предпринималось. Объекты возведены на земельных участках, не принадлежащих ФИО2 на законных основаниях на момент строительства, поскольку спорные сделки признаны недействительными и недействительны с момента их совершения (ст. 167 ГК РФ), следовательно, строительство проводилось на земельных участках, законным владельцем которых, ответчик не является.

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда не может согласиться с выводами суда первой инстанции в указанных частях решения полагает, что при разрешении указанных требований судом первой инстанции были допущены нарушения, влекущие отмену обжалуемого решения.

В соответствии со статьями 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Положениями статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (пункт 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ (пункт 2).

Из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

На основании статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 1 статьи 43 ЗК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно положений части 1 статьи 3 Закона Российской Федерации "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ, заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, утвержденными постановлением администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края первого созыва N 515 от 2 мая 2023 года, земельные участки с кадастровыми номерами N, расположены в территориальной зоне Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной жилой застройки.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного часть 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом, подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1). В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (часть 1.1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2). Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19).

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

При этом, согласно пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (пункты 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения (уведомления о соответствии) на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31).

Согласно пункта 26 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположены объекты незавершенного строительства в виде фундаментов, что подтверждается актами осмотра земельных участков от 18.05.2023.

Данные объекты возведены без получения разрешения на строительство, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем из материалов дела так же следует, что по заказу ФИО2 ООО "ТОР" была подготовлена проектная документация, которой предусмотрено, что на вышеуказанных земельных участках будет возведен дом блокированной застройки (2 блока) (т. 2 л.д. 33-46, 63-76).

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым инженером ФИО11, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,, расположен объект незавершенного строительства, 18% готовности, наименование объекта недвижимости - дом блокированной застройки (2 блока) блок 2, площадь застройки 107,3 кв. м. (т. 2л.д. 17-33)

Также согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО11, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>асположен объект незавершенного строительства, 18% готовности, наименование объекта недвижимости - дом блокированной застройки (2 блока) блок 1, площадь застройки 107,3 кв. м. (т. 2 л.д. 48-62)

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика/истца судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «ПРОФЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» №-Э по судебной комплексной строительно-технической экспертизе возведенные строительные конструкции фундамента объекта незавершенного строительства блокированного жилого дома (Блок №, Блок №), расположенные на земельных участках с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеют все признаки строительных конструкций жилых домов как объектов капитального строительства. Строительная готовность составляет 3,28 %. Фактическое использование возведенных строительных конструкций фундамента объекта незавершенного строительства блокированного жилого дома соответствует виду разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, для блокированной застройки. В соответствии с данными проектной документации, подготовленной в феврале 2023 года, вероятный временной период строительства фундамента - март-май 2023 года. В результате выноса координат было установлено, что объекты незавершенного строительства расположены в границах вышеуказанных земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Возведенные строительные конструкции фундамента блокированного 2-х квартирного жилого дома, их местоположение соответствуют градостроительным нормам, параметрам застройки, планировке территории, правилам землепользования, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительным правилам. Исследуемые объекты соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-бытовым нормам и правилам, требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес> муниципального района <адрес>, угрозы жизни, здоровью, окружающей среде и близлежащим зданиям, сооружениям не создают, а также не нарушают законные интересы граждан. Несоответствия возведенной конструкции фундамента блокированного 2-х квартирного жилого дома объекта незавершенного строительства действующим строительным нормам и правилам не установлено. На исследуемых земельных участках с возведенной строительной конструкцией фундамента объекта незавершенного строительства блокированного 2-х квартирного жилого дома отсутствуют иные объекты строительства, препятствующие выполнению, в случае необходимости, демонтажных работ. Сделан вывод о технической возможности сноса объектов капительного строительства.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, не доверять представленному заключению оснований не имеется. Заключение получено с соблюдением требований закона, экспертом, имеющими необходимую квалификацию, профильное образование, длительный стаж работы по соответствующей экспертной специальности, предупрежденным по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, экспертом даны ответы на все поставленные вопросы.

Также судебная коллегия учитывает, что судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств в связи с чем принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Рассматривая настоящий спор, судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положения статьи 222 ГК РФ, приходит к выводу о том, что спорные объекты незавершенного строительства созданы на земельных участках, находящемся на момент постройки на праве аренды у ответчика, при этом стороной ответчика представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что при возведении объектов капитального строительства существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, данные объекты недвижимого имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные нарушения являются устранимыми и не влекут применение такой крайней меры ответственности как снос объекта, поскольку истцом не представлено допустимых, достоверных и достаточных доказательств того, что возведение ответчиками спорного строения влечет реальную угрозу жизни и здоровью граждан, либо могут повлечь уничтожение имущества, в связи с чем в удовлетворении требований о сносе самовольных построек, надлежит отказать.

Также судебная коллегия исходи из того, что избранный истцом - способ защиты нарушенного права в виде сноса объектов капитального строительства ФИО2 несоразмерен нарушению и выходит за пределы, необходимые для его применения и фактически такой способ защиты нарушенного права лишает ответчика ФИО2 права на защиту собственности, что гарантировано статьей 35 Конституции Российской Федерации. При этом, снос объекта капитального строительства может привести к причинению значительного материального ущерба ответчику ФИО2, поскольку объект строительства был возведен в период действия договора аренды земельного участка.

То, что объекты капитального строительства, жилые дома блокированной застройки, возведены без разрешительной документации не может служить единственным основанием для признания их самовольными и подлежащими сносу, поскольку согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом заявлен ненадлежащий способ защиты права, поскольку в результате заключения ничтожных сделок к ФИО2, получено право аренды земельного участка (то есть право пользования земельным участком), а право владения и распоряжения участком муниципальное образование не утрачивало, спорный участок находится во владении муниципального образования, собственник сохранил контроль над имуществом.

Поскольку истец настаивает на сносе спорных объектов капитального строительства, как самовольных построек, соответственно, на него, в силу ст. 56 ГПК РФ, возлагается бремя доказывания того, что данные объект представляет угрозу жизни и здоровью.

Вместе с тем, такие доказательства ни в суд первой, ни апелляционной инстанции истцом не представлены.

В связи с чем, учитывая, что сохранение самовольно возведенных объектов капитального строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушения допущенные ФИО2 при возведении объектов капитального строительства в виде отсутствия разрешения на строительство, не являются безусловным основанием для сноса строения, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о наличии законных оснований для признании за ФИО2 права собственности на спорные строения.

Судебная коллегия не находит оснований для истребования земельных участков из незаконного владения ответчика ФИО2, поскольку право владения и распоряжения земельным участком муниципальное образование не утрачивало.

Как разъяснено в п. п. 35 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301 и 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301 и 302 ГК РФ. По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Истец выразил свою волю на отчуждение спорного имущества, его обращение в суд с настоящим иском направлено не на восстановление права, как собственника спорного имущества, а вызвано сложившимися взаимоотношениями, связанными с разрешением вопросов в рамках реализации проекта ООО НСК; при этом ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем имущества, о котором возник спор. В этой связи судебная коллегия не находит правовых оснований к удовлетворению заявленных требований об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 04 октября 2023 в части признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией <адрес> и ООО «НСК»; последующих соглашений к вышеуказанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и прекращения записи регистрации ограничения прав и обременения объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №-1 - оставить без изменения.

Это же решение в остальной части отменить, принять в отмененной части новое решение, которым исковые требования администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> об:

истребовании у ФИО2 земельных участков с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

признании объектов капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> самовольными постройками;

возложении обязанности на ФИО2 снести объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самостоятельно или за счет собственных средств - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 1: жилой дом, площадью 107,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 2: жилой дом, площадью 107,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Апелляционную жалобу представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО8. - удовлетворить частично.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Пятый кассационной суд общей юрисдикции путем подачи через суд первой инстанции кассационной жалобы (представления) в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированная часть апелляционного определения изготовлена ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий И.Г. Осипова

Судьи Н.И. Муратова

А.И. Дубинин