Решение от 23.06.2021 по делу № 3а-84/2021 от 20.04.2021

Дело № 3а-84/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Пермяковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску П.А.С. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

П.А.С. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости и налогоплательщика земельного налога.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица – Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области, заинтересованное лицо Л.Н.С., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 161 кв.м, расположенный по указанному адресу, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный участок личного подсобного хозяйства, принадлежит административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права произведена 23 октября 2017 года. Предыдущим собственником данного земельного участка в период с 21 марта 2017 года по 23 октября 2017 года являлась Л.Н.С.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп по состоянию на 01 января 2013 года.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Земельный участок, принадлежащий административному истцу, не вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно выписке из ЕГРН от 03 июня 2020 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 данного Федерального закона, Порядком определения кадастровой, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011года № 113, по состоянию на 01 июня 2015 года и составила 1270992,15 руб.

С целью пересмотра кадастровой стоимости истец 30 июля 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, представив отчет об оценке от 29 июля 2020 года № №, составленный оценщиком ООО «Олимп» Виноградовой М.В., согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату определена в сумме 251000 рублей.

Решением Комиссии от 12 августа 2020 года № 262 данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

Оценив представленный отчет об оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе относящихся к сегменту рынка земельных участков из земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Для расчета рыночной стоимости оценщиком отобрано три участка-аналога, находящихся в Бурашевском сельском поселении Калининского района Тверской области, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. По итогам проведенного сравнения, с учетом имеющихся отличий оценщик скорректировал цены предложений и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Неоднозначного толкования полученных результатов содержание отчета не допускает.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами об отсутствии обоснования отбора аналогов, выводов о возможности подключения коммуникаций у аналогов № 1 и № 2, о допустимости применения и о размере корректировки на ограничение в использовании земельного участка, а также об отказе от корректировки на дату предложения аналога № 1 – август 2014 года.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых Виноградова М.В., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 оценщик на странице 36 отчета описал объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, а на странице 42 обосновал правила их отбора для проведения расчетов. В судебном заседании Виноградова М.В. также пояснила, что аналоги отбирались ею с учетом наибольшей сопоставимости с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, проверяемости информации о характеристиках данных земельных участков, при этом из выборки исключены участки с минимальной и максимальной ценами.

Отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций оценщиком мотивировано на странице 50 отчета и в судебном заседании тем, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка определяется как незастроенного, в связи с чем в процессе оценки исследуется не наличие коммуникаций, а возможность их подведения, которая у объекта оценки и у аналогов с учетом их расположения в населенных пунктах имелась.

Отрицательная корректировка на ограничение в использовании земельного участка учитывает местоположение участка, граничащего с лесом и полем, характер рельефа – овражистый, с значительными перепадами высот, наличие на участке зарослей кустарника, неудовлетворительную транспортную доступность. В отношении данной корректировки оценщик пояснила, что информация о перечисленных обстоятельствах ей предоставлена заказчиком, подтверждена фотоизображениями и приведена на странице 60 отчета. Указанные обстоятельства препятствуют осуществлению жилищного строительства на большей части участка без значительных финансовых затрат на его расчистку и выравнивание. В связи с этим размер корректировки является максимальным - 60% из приведенного на странице 51 отчета диапазона.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 размер данной корректировки определен на основании результатов экспертного опроса, проведенного среди оценщиков города Твери, имеющих опыт работы в области оценочной деятельности. С учетом региональных особенностей рынка недвижимости при выборе методологии оценки в качестве приоритетных оценщик рассматривала источники, которые характерны именно для Тверской области. При этом исследование Центра экономического анализа и экспертизы, на которое в возражениях ссылается Министерство, представляет собой таблицу расчетных значений корректировки на конфигурацию, форму, рельеф земельных участков без соответствующего обоснования, в связи с чем о неверном определении ею размера данной корректировки не свидетельствует.

Отсутствие корректировки на дату предложения аналога № 1 мотивировано на странице 49 отчета и обусловлено, тем, что срок экспозиции земельных участков на рынке как правило составляет не менее 6 месяцев, цены на земельные участки за период с августа 2014 года до даты оценки существенно не изменились, в связи с чем соответствующая корректировка не требуется.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Изложенные сведения о состоянии земельного участка, не подверженного существенным природным изменениям в течение длительного времени, на дату оценки подтверждаются представленным в суд заявлением заинтересованного лица Л.Н.С., приобретшей данный земельный участок спустя 1 год и 9 месяцев после даты оценки, где также указано, что ею мероприятия по улучшению состояния участка не проводились.

Доказательств, опровергающих приведенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 251 000 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 30 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░