Решение по делу № 2-604/2024 (2-3671/2023;) от 11.12.2023

УИД 91RS0012-01-2023-006031-62

№ 2-604/2024 (2-3671/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июня 2024 года                             г. Керчь

Керченский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего    Богданович Е. И.,

при секретаре             Лебединской А.Э.,

с участием ФИО1, представителя ФИО3 -ФИО6

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о возврате в собственность земельного участка, о возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

В декабре 2023 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> <адрес>, земельный участок №, регистрационная запись: №-91/008/2023-8 (л.д. 3-4).

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. П. 5 данного договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 285 000 рублей; расчет за покупку указанного земельного участка производится путем передачи 24 000 рублей в момент заключения сделки, оставшаяся сумма в размере 261 000 рублей подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, а также в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации произведена регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона до исполнения обязательств покупателем перед продавцом.

ФИО1 указывает, что в момент заключения договора им было передано ответчику 24 000 рублей, в последующем оставшаяся часть денежных средств в сумме 261 000 рубль были перечислены продавцу ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. На данный момент обязательства по договору купли-продажи были исполнены им в срок в полном объеме, однако ответчик отказывается снять обременение в виде ипотеки в добровольным порядке, мотивируя это неполным исполнением обязательств, в связи с чем, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Керченский городской суд Республики Крым с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между сторонами; о возврате в собственность ФИО3 вышеуказанного земельного участка и возложении обязанности на ФИО1 привести спорный земельный участок в первоначальное состояние, освободив его от строительных материалов. Также просил взыскать с ответчика в его полу судебные расходы (л.д. 61-63).

Исковые требования ФИО3 мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № П. 5 данного договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 285 000 рублей; расчет за покупку указанного земельного участка производится путем передачи 24 000 рублей в момент заключения сделки, оставшаяся сумма в размере 261 000 рублей подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный договором срок ФИО1 взятые на себя обязательства не исполнил, денежные средства по договору не были переданы им в полном объеме.

Определением Керченского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО1 и исковое заявление ФИО3 объединены в одно производство (л.д.90).

ФИО3 в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явился, о дне, времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя - адвоката ФИО6

При таких обстоятельствах, судом в соответствии с положениями статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО3 Пояснил суду, что ранее состоял с ответчиком и его матерью в дружеских отношениях, обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, 24 000 рублей он передал ФИО3 в момент заключения договора, позднее ДД.ММ.ГГГГ перечислил на банковскую карту ответчика через терминал 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 198 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 13 000 рублей. При этом, указал, что каких-либо договоров займа денежных средств с ФИО3 не заключал, денежные средства в размере 50 000 рублей ФИО3 перечислил ему на банковскую карту ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты отдыха своей сестры, которую они в супругой возили в <адрес>.

Представитель ФИО3 - адвокат ФИО6 в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО3, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать. Пояснил суду, что ФИО1 обязательства по договору-купли-продажи надлежащим образом не исполнил, денежные средства в установленный договором срок в полном объеме не выплатил. При этом, денежные средства в сумме 50000 рублей перечислены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в счет исполнения перед ФИО3 обязательств по договору займа, который был заключен между сторонами устно.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив свидетеля, с учетом подлежащих применению норм материального права, оценив представленные сторонами по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3

Согласно пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 288 ГК РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 41-42). Стоимость указанного земельного участка определена сторонами в размере 285 000 рублей (п. 3 договора).

Согласно п. 5 вышеуказанного договора расчет между продавцом и покупателем происходит путем передачи денежных средств в размере 24 000 рублей в момент подписания договора, остальные денежные средства подлежат передаче в безналичной форме на счет ФИО3, открытом в ПАО «Промсвязьбанк» в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В силу положений п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у продавца возникло право залога на предмет договора.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО1, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона за ФИО3, что подтверждается соответствующей выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д.95-98).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислил ФИО3 денежные средства в сумме 50000 рублей (л.д. 251), ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислил ФИО3 денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 198 000 рублей (л.д. 10), ДД.ММ.ГГГГ - 13 000 рублей (л.д. 11).

Согласно сведениям из выписки движения денежных средств по счету банковской карты ФИО3, выпущенной ПАО «Промсвязьбанк», ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО3 поступили денежные средства в сумме 50000 рублей (пополнение через №), ДД.ММ.ГГГГ в сумме 198 000 рублей (зачисление от ФИО1), ДД.ММ.ГГГГ5 года -13000 рублей(зачисление от ФИО1) (л.д.221-236).

Факт получения денежных средств ФИО3 от ФИО7 представителем ответчика по первоначальному иску - ФИО6 в судебном заседании не оспаривался, при этом, представитель утверждал, что денежные средства в размере 50 000 рублей были перечислены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО3 в счет исполнения обязательства по договору займа, заключённому между сторонами ранее в устной форме.

В подтверждение наличия обязательств у ФИО1 перед ФИО3, представил суду платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ и заявление № о переводе денежных средств, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перечислил ФИО1 денежные средства в сумме 50 000 рублей (л.д. 216-217).

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО8, пояснила суду, что является матерью ФИО3, а также является председателем СПК «Радуга», в котором расположен спорный земельный участок. В 2023 году она и её сын решили продать земельный участок по <адрес> в указанном садовом товариществе, познакомились с ФИО1, при этом, поскольку они нуждались в денежных средства, стоимость земельного участка была определена в заниженном размере. С ФИО1 она находилась в хороших отношениях, поэтому попросила сына одолжить ему денежные средства в размере 50 000 рублей, которые он вернул её сыну, при этом, денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи ФИО1, так и не перечислил в полном объеме.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается.

Поскольку для возникновения обязательства по договору займа требуется фактическая передача кредитором должнику денежных средств именно на условиях договора займа, то в случае спора на кредиторе лежит обязанность доказать факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, а на заемщике – факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа. При наличии возражений со стороны ответчика относительно природы возникшего обязательства следует исходить из того, что займодавец заинтересован в обеспечении надлежащих доказательств, подтверждающих заключение договора займа, и в случае возникновения спора на нем лежит риск недоказанности соответствующего факта. Такую позицию высказал Верховный Суд Республики Крым в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Таким образом, заключение договора займа на сумму превышающую 10 000 рублей должно подтверждаться письменными доказательствами. Между тем, такие доказательства ФИО3 суд не представил.

    При этом, из представленных суду платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и заявления на перевод денежных средств № не усматривается, что денежные средства в сумме 50000 рублей перечислены ФИО3 в пользу ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору займа. Само по себе перечисление денежных средств не свидетельствует о наличии договорных обязательств.

Суд также не принимает в качестве допустимого доказательства показания допрошенного свидетеля, поскольку принятие в качестве доказательства возникновения обязательств по договору займа показаний свидетелей, в отсутствие каких-либо письменных доказательств, противоречит положениям ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО1 в полном объеме и с соблюдением установленных сроков выполнены перед ФИО3 обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о возврате в собственность земельного участка, о возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние, удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно статье 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

На основании ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

Из пункта 1 статьи 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьями 2, 3, 19, 25, 11, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Поскольку ФИО1 лишен возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему объекта недвижимости, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и прекращении обременения ФИО3 в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, регистрационная запись: №-91/008/2023-8

Кроме того, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса.

Соответственно расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления неимущественного характера в размере 300 рублей, в силу положений статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь положениями статей 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать.

Прекратить обременение ФИО3 в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, регистрационная запись: №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение суда является основанием для осуществления Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым действий по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Керченский городской суд Республики Крым в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья                        Е.И. Богданович

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                        Е.И. Богданович