Решение от 20.05.2021 по делу № 33-8626/2021 от 05.05.2021

Судья Карапуз М.Ю.                  Дело № 33-8626/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 мая 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Поддубной О.А.,

судей Максимова Е.А., Семеновой О.В.

при помощнике Тукусер А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-657/2020 по иску Карташовой Людмилы Константиновны к Иванову Виктору Александровичу, Карташову Алексею Александровичу, третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Цимлянского района Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, по апелляционной жалобе Карташовой Людмилы Константиновны на решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 28 декабря 2020 года. Заслушав доклад судьи Поддубной О.А.,

установила:

Карташова Л.К. обратилась в суд с иском к Иванову В.А., Карташову А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка ссылаясь на то, что 12 января 2012 года между нею и Карташовой Л.Н. были заключены договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: площадью 116733 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 116645 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В августе 2018 года она узнала, что указанные земельные участки были подарены Карташовой Л.Н. ее сыну Карташову А.А., а Карташов А.А. продал земельные участки Иванову В.А.

Карташова Л.К. ссылается на то обстоятельство, что в соответствии с п.3.1.4 и п.4.2.6 указанных договоров она, как арендатор, имеет преимущественное право покупки земельных участков, в случае их продажи арендодателем.

11 сентября 2020 года в адрес ответчика Иванова В.А. было направлено предложение о переводе на неё прав и обязанностей по заключенным между ним и Карташовым А.А. договорам купли-продажи, однако ответа на предложение не поступило.

На этом основании Карташова Л.К. просила суд перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 116645 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 10.12.2019г. между Карташовым А.А. со стороны «Продавца» и Ивановым В.А. со стороны «Покупателя»; перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 116733 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенного 10.12.2019г. между Карташовым А.А. со стороны «Продавца» и Ивановым В.А. со стороны «Покупателя»; признать право собственности Иванова В.А. на земельный участок площадью 116645 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок площадью 116733 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 6 отсутствующим, перевести Иванову В.А. денежные средства, внесенные Карташовой Л.К. на специализированный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области; взыскать с ответчиков в её пользу солидарно понесенные по делу судебные издержки.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 28 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Карташова Л.К. выражает несогласие с решением, просит его отменить.

Апеллянт приводит доводы о наличии права на преимущественный выкуп арендуемого земельного участка.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся Карташовой Л.К., Иванова В.А., Карташова А.А., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Цимлянского района Ростовской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст. 167 ГПК РФ.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Карташовой Л.К. – Мартынова Д.Л., представителя Иванова В.В. – Корсунова В.А., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

С данными выводами судебная коллегия соглашается.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик Карташов А.А. на основании договоров дарения земельных участков от 11.08.2017 (запись о регистрации в ЕГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.08.2017) являлся собственником земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 116733 кв.м. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 116645 кв.м.

Земельные участки, принадлежавшие Карташову А.А. на праве собственности, обременены правом аренды Карташовой Л.К. на основании договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 12 января 2012 года, заключенных последней с предыдущим собственником Карташовой Л.Н., и зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 09 февраля 2012 года, номера регистрационных записей НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.18-27, 28-37).

Согласно пунктам 3.1.4 и 4.2.6 указанных договоров арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или его выкуп при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, а арендодатель должен обеспечить возможности реализации арендатором преимущественного права на продолжение договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами.

17.06.2019 года указанные земельные участки были переданы истцом Карташовой Л.К. в субаренду ОАО «ПСХ Маркинское» (л.д. 124-131).

10.12.2019 года Карташов А.А. продал указанные земельные участки Иванову В.А. за 150000 рублей каждый (л.д.10-13, 14-17), что также подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.132-253).

Доводы апеллянта о наличии права на преимущественный выкуп арендуемого земельного участка, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В данном случае указание в п. 3.1.4 и п.4.2.6 договоров аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям. В заключенных между сторонами договорах аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить земельные участки, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст. ст. 432, 555, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, условиями заключенных договоров аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условий пунктов 3.1.4 и 4.2.6 является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено только преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку между собственником земельного участка и истцом договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, с учетом вышеприведенных положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для перевода прав покупателя на истца.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что основания для отмены или изменения обжалуемого решения суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 28 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 26 ░░░ 2021 ░░░░