Решение по делу № 33-15951/2020 от 20.10.2020

Судья Лазарева В.И. Дело № 33-15951/2020, 2-2194/2020

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н. судей Орловой А.И., Зайцевой В.А. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 18 ноября 2020 года гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Шиловских Юлии Павловне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки

по апелляционной жалобе Шиловских Юлии Павловны на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 10 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ответчика Телегина Т.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Воропаева М.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Шиловских Ю.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки.

В обоснование иска указано, что 25 декабря 2015 года между МУГИСО и Шиловских Ю.П. был заключен договор аренды № Т-870 земельного участка с кадастровым номером <адрес> предоставленного для строительства жилого дома. Договор аренды заключен на срок с 22 декабря 2015 года по 21 декабря 2035 года. Впоследствии указанный договор аренды 04 апреля 2016 года был расторгнут в связи с заключением между МУГИСО и Шиловских Ю.П. договора купли-продажи указанного земельного участка. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года признано отсутствующим право собственности Шиловских Ю.П. на жилой дом <адрес>, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66<адрес> от 04 апреля 2016 года, заключенный между МУГИСО и Шиловских Ю.П., стороны возвращены в отношения из договора аренды от 25 декабря 2015 года № Т-870, заключенного между МУГИСО и Шиловских Ю.П., соглашение от 04 апреля 2016 года о расторжении договора аренды от 25 декабря 2015 года № Т-870 признано недействительным. Уточнив исковые требования, просили взыскать задолженность по договору аренды земельного участка за период с 2016 по 2019 годы в размере 4496912 рублей 19 копеек, пени за период со 02 декабря 2016 года по 01 декабря 2019 года – 2873618 рублей 83 копейки.

В судебном заседании представитель Администрации г. Екатеринбурга Воропаев М.А. требования и доводы искового заявления поддержал.

В судебном заседании Шиловских Ю.П. и ее представитель Телегин Т.В. исковые требования не признали, указали на наличие недобросовестного поведения и злоупотребления правом со стороны Администрации г. Екатеринбурга. Шиловских Ю.П. является добросовестной стороной договора. Договор аренды земельного участка заключен на невыгодных для Шиловских Ю.П. условиях, на отсутствие оснований для взыскания неустойки, неустойка не может быть начислена за период, когда Шиловских Ю.П. являлась собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; просили применить срок исковой давности, снизить заявленный размер неустойки.

Представитель третьего лица МУГИСО в судебное заседание не явился.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 10 августа 2020 года исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично. Взысканы с Шиловских Ю.П. в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по договор аренды земельного участка за период с 2016-2019 годы в размере 4496912 рублей 19 копеек, неустойка 700000 рублей. Взыскана с Шиловских Ю.П. в доход местного бюджета государственная пошлина 45052 рубля 66 копеек.

В апелляционной жалобе Шиловских Ю.П. просит решение суда отменить, ссылаясь на наличие злоупотребления правом в действиях Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО; суд неправомерно не принял во внимание решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 марта 2018 года; на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на Шиловских Ю.П. не лежала обязанность проверять соответствие возводимого ею строения характеристикам жилого дома; при регистрации права собственности на жилой дом арендатор земельного участке не должен оценивать риски прекращения права собственности; Шиловских Ю.П. добросовестно исполняла свои обязательства по договору, использовала земельный участок по назначению; суд не дал надлежащую оценку договору аренды и договору купли-продажи земельного участка; заключая договор аренды земельного участка, Шиловских Ю.П. намеревалась в течение трех месяцев, затратив 400000 рублей, возвести жилой дом и выкупить земельный участок, поскольку не имела возможности длительно нести расходы по оплате арендных платежей; при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04 апреля 2016 года МУГИСО не оспаривало того, что возведенное Шиловских Ю.П. строение является жилым домом; заявленные исковые требования направлены на причинение вреда Шиловских Ю.П., поскольку исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам предъявлены спустя 1 год 07 месяцев и 20 дней после того, как состоялось апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года; Шиловских Ю.П. не имеет финансовой возможности погасить образовавшуюся задолженность по оплате арендных платежей; судом не применены положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор аренды лишил Шиловских Ю.П. права на приобретение земельного участка в собственность; воля Шиловских Ю.П. на сохранение договора аренды земельного участка была направлена на приобретение земельного участка в собственность, однако Шиловских Ю.П. не выражала свое согласие на стоимость арендной платы на весь период действия договора; судом не учтено, что 08 июня 2020 года Шиловских Ю.П. обратилась в суд с иском к МУГИСО об изменении стоимости арендной платы; судом неправомерно не применен срок исковой давности к требованиям о взыскании арендной платы за 2016 год и неустойки; на отсутствие оснований для взыскания неустойки за период с 15 апреля 2016 года по 09 июля 2018 года, поскольку в указанные период времени Шиловских Ю.П. являлась собственником земельного участка; заявленный размер неустойки не соответствует последствиям нарушенного обязательства; действия Администрации г. Екатеринбурга, связанные с поздним обращением в суд, способствовали увеличению размера неустойки; суд необоснованно определил размер неустойки из суммы задолженности по арендным платежам без учета пропуска срока исковой давности.

В заседание суда апелляционной инстанции Шиловских Ю.П., МУГИСО не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Шиловских Ю.П. назначено на 18 ноября 2020 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 23 октября 2020 года (л.д. 243). Шиловских Ю.П. уведомлена о месте и времени проведения заседания суда апелляционной инстанции 23 октября 2020 года телефонограммой (л.д. 244). Участвующие в деле лица извещались также публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Установив, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года МУГИСО и Шиловских Ю.П. возвращены в отношения из договора аренды земельного участка от 25 декабря 2015 года № Т-870, что Шиловских Ю.П. не исполнена обязанность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, суд правомерно взыскал с Шиловских Ю.П. в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по договору аренды за период 2016-2019 годы в размере 4496912 рублей 19 копеек.

Доводы апелляционной жалобы о наличии злоупотребления правом в действиях Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО, состоятельными не являются, реализация указанными органами своих полномочий, в том числе, в части обращения с иском в суд за защитой нарушенного права в пределах сроков исковой давности о недобросовестности истца и третьего лица не свидетельствуют. Какие-либо доказательства того, что Администрация г. Екатеринбурга и МУГИСО действовали исключительно с целью причинить вред Шиловских Ю.П., суду не представлены, напротив, из материалов дела, в частности, из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года следует, что именно со стороны Шиловских Ю.П. имело место нарушение прав истца и третьего лица, а также недобросовестные действия при оформлении права собственности на жилой дом и земельный участок, что и послужило основанием для признания сделки недействительной.

Ссылка в жалобе на то, что заявленные исковые требования направлены на причинение вреда Шиловских Ю.П., поскольку исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам предъявлены в суд спустя 1 год 07 месяцев и 20 дней после того, как состоялось апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года, состоятельными не являются. С момента принятия судебного постановления 09 июля 2018 года Шиловских Ю.П. было известно о возвращении сторон в арендные отношения и о наличии у нее обязанности вносить арендные платежи. Поскольку обязанность арендатора истцом не исполнена, арендодатель в установленном порядке реализовал свое право на судебную защиту.

Доводы жалобы о том, что суд неправомерно не принял во внимание решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 марта 2018 года, состоятельными не являются, поскольку указанное решение суда отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года (л.д. 16-20).

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на Шиловских Ю.П. не лежала обязанность проверять соответствие возводимого ею строения характеристикам жилого дома, что при регистрации права собственности на жилой дом арендатор земельного участке не должен оценивать риски прекращения права собственности, что Шиловских Ю.П. добросовестно исполняла свои обязательства по договору, использовала земельный участок по назначению, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04 апреля 2016 года МУГИСО не оспаривало того, что возведенное Шиловских Ю.П. строение является жилым домом, а также доводы о том, что суд не дал надлежащею оценку договору аренды и договору купли-продажи земельного участка, не могут быть приняты во внимание, в указанной части доводы Шиловских Ю.П. фактически сводятся к несогласию с выводами апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года, однако данное вступившее в законную силу судебное постановление не может быть оспорено в рамках рассмотрения настоящего дела.

Доводы жалобы о том, что судом неправомерно не применен срок исковой давности к требованиям о взыскании арендной платы за 2016 год и неустойке, состоятельными не являются, поскольку о нарушении своего права Администрации г. Екатеринбурга стало известно только с момента возвращения сторон в арендные отношения, то есть 09 июля 2018 года, до этой даты оснований для взыскания с ответчика арендной платы, в том числе за 2016 год, у истца не имелось. Как видно из материалов дела, исковое заявление направлено в суд 28 февраля 2020 года (л.д. 3-4), то есть трехлетний срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы жалобы о том, что судом не применены положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут быть признаны состоятельными. Шиловских Ю.П. заключен договор по результатам торгов, который по своей правовой природе не является договором присоединения, в связи с чем к нему не применимо правовое регулирование, предусмотренное статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в рамках настоящего дела Шиловских Ю.П. не заявлены требования об изменении или расторжении договора аренды земельного участка от 25 декабря 2015 года № Т-870. Спор об изменении договора аренды рассматривается самостоятельно, что же касается расторжения договора, то такие требования Шиловских Ю.П. не заявлены вообще, напротив, ответчик вновь заключил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <адрес>, что возможно было только при наличии права аренды в отношении указанного земельного участка, расторжение же договора аренды передачу в собственность Шиловских Ю.П. земельного участка с кадастровым номером <№> исключает.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в части взыскания арендных платежей в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что основания для взыскания неустойки за период до 09 июля 2018 года отсутствовали, поскольку в указанные период времени Шиловских Ю.П. являлась собственником земельного участка.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в период с 04 апреля 2016 года по 09 июля 2018 года имелся договор купли-продажи между МУГИСО и Шиловских Ю.П., по условиям которого ответчик приобретала ранее арендованный земельный участок в собственность. Таким образом, в указанный период до признания договора недействительным Шиловских Ю.П. не знала о наличии у нее обязанности уплачивать арендные платежи.

Поскольку в период до 09 июля 2018 года вина в невнесении арендной платы со стороны арендатора отсутствовала, судебная коллегия соглашается с доводами ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки в указанный период.

В соответствии с расчетом представленным Администрацией г. Екатеринбурга размер пени по договору аренды за вычетом пени, начисленной в период до 01 августа 2018 года, составит 1826499 рублей 99 копеек (л.д. 25).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для уменьшения размера неустойки, данный вывод не оспорен истцом.

Принимая во внимание уменьшение размера пени, подлежащей начислению в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, и с учетом суммы процентов на сумму долга, определенной исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (л.д. 251), судебная коллегия полагает возможным уменьшить неустойку до 410000 рублей.

С учетом вышеизложенного, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, с Шиловских Ю.П. в пользу Администрации г. Екатеринбурга подлежит взысканию неустойка в размере 410000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 10 августа 2020 года в части размера взысканной неустойки изменить, взыскать с Шиловских Юлии Павловны в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку в размере 410000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

В.А. Зайцева