Решение по делу № 2-31/2024 (2-618/2023;) от 04.04.2023

УИД - 05RS0005-01-2023-000480-30

Дело №2-31/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Буйнакск 29 февраля 2024 года

Буйнакский городской суд Республики Дагестан в составе:

Председательствующего судьи Ибрагимова М.М.,

при секретаре судебного заседания Омаевой А.Г.,

с участием представителя истца Ханмурзаевой Аиды Зайнутдиновны по доверенности и ордеру адвоката Арбуханова Г.А., ответчика по первоначальному иску Шанавазова Ахмеда Данияловича, его представителя по ордеру и доверенности адвоката Шейховой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ханмурзаевой Аиды Зайнутдиновны к Шанавазову Ахмеду Данияловичу об истребовании из чужого незаконного владения помещения, расположенного по адресу: г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76, 76 «а», взыскании в ее пользу суммы неполученных доходов в размере 2 000 000 рублей, по встречному иску Шанавазова Ахмеда Данияловича к Ханмурзаевой Аиде Зайнутдиновне о признании сделки купли-продажи по письменному документу, удостоверенному нотариально от 26 ноября 2019 года объекта недвижимости - нежилого помещения первого этажа с земельным участком, расположенным по адресу г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76,76 «а» заключенного между Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной и Шанавазовым Ахмедом Данияловичем состоявшимся и действительным, признании за Шанавазовым Ахмедом Данияловичем право собственности на первый этаж нежилого помещения размером 91 кв.м., с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на ? часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193 общей площадью 197.71 кв.м., расположенного по адресу: г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76,76 «а», зарегистрировать по письменному договору от 26 ноября 2019 года, заключенному между Шанавазовым Ахмедом Данияловичем и Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной переход права собственности на первый этаж нежилого помещения размером 91 кв.м., с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на ? часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193 общей площадью 197.71 кв.м., расположенного по улица Имама Шамиля,76, 76 «а», в городе Буйнакск на Шанавазова Ахмеда Данияловича, путем внесения записи о зарегистрированном праве собственности Шанавазова А.Д. в ЕГРН,

У С Т А Н О В И Л:

Ханмурзаева А.З. обратилась в суд с исковым заявлением к Шанавазову А.Д. об истребовании имущества из незаконного владения Шанавазова А.Д. и взыскании в ее пользу 2 000 000 рублей недополученных доходов, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 15августа 2018 года и передаточного акта от 27 сентября 2018 года ею с ООО Коммерческим банком «Эсид» по результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества (далее Торги) по лоту №2 (Протокол от 10 августа 2018 года) проводимых в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «Коммерсант» от 30июня 2018 года за №113 было приобретено Нежилое помещение - 148,8кв.м, и земельный участок – 198кв.м., с кадастровыми номерами: 05:44:000023:469 и 05:44:000023:193.Расположенных по адресу: Республика Дагестан, г.Буйнакск, ул. Имама Шамиля, 76 и 76 «а», земли населенных пунктов. В последующем, 06.06.2019г. договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, инвентарный номер-262, условный номер 05-05-05\002\2002\2004-078, о чем в Едином государственном реестре сделана запись-05\095\2019-6, также свидетельство о государственной регистрации права на землю-05\095\2019-6 от 06.06.2019г. На основании договора купли-продажи от 12.07.2021 года и свидетельства о государственной регистрации права 05\095\2021-14 она является собственником земельного участка площадью-28,4 кв.м., с кадастровым номером 05:44:000023:196, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Буйнакск, ул.Имама Шамиля, 76 «А». В январе 2019 году ответчик со своей супругой по имени Саида по устной договоренности с ее ныне покойным супругом Ханмурзаевым Камилем Магомедовичем, умершим 10 сентября 2022 году, что будет выплачивать ежемесячно арендную плату в размере 35 000 рублей, занял принадлежащее мне на праве личной собственности вышеуказанное помещение. Однако, несмотря на ее бесконечные уговоры и просьбы освободить помещение и выплатить ей всю сумму долга за все эти годы из расчета 35 000 рублей ежемесячно, ответчик не освобождает помещение и не выплачивает задолженность за все эти годы. Согласно прилагаемого расчета сумма долга составляет 2000000 рублей. Если бы она сдала в аренду свое помещение другим желавшим лицам, то возможность получения доходов для нее существовала реально и противоправное поведение ответчика привело ее к реальным убыткам в виде упущенной выгоды. В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. На основании статьи 209 Гражданского кодекса РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В силу статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников защищаются равным образом. Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты права собственности - право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация) установлен в статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, способ защиты права собственности - право собственника требовать устранения всяких нарушении его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения установлен в статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Виндикационный иск является иском не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании индивидуально определенного имущества из его незаконного владения. В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно пункту 39 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 в силу пункта 1статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика. Согласно ч.2 ст.15 ГК РФ, упущенная выгода относится к разновидности убытков. В частности, это неполученные доходы, которые были бы получены в обычных условиях, если бы не нарушение права, это неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, если бы его права не нарушили (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25). 16.02.2023г., она обратилась к ответчику с предложением добровольно передать ее имущество и полученные доходы от него доходы, однако ответчик отказался это сделать. Просит суд обязать ответчика Шанавазова Ахмеда Данияловича передать мне мое помещение, расположенное по адресу: Буйнакск, ул.Имама Шамиля, 76 «А». Взыскать с ответчика в мою пользу сумму не полученных доходов в размере 2000 000 рублей.

Ответчик Шанавазов А.Д. исковые требования не признал и обратился в суд со встречными исковыми требованиями о признании сделки по купле-продаже объекта недвижимости состоявшейся и действительной и просит признать за ним право собственности и зарегистрировать переход права собственности на помещение первого этажа площадью 91 кв.м., и 1\2 долю земельного участка расположенные по ул.Имама Шамиля,76-76-а в г.Буйнакск, ссылаясь на то, что в 2018 году к нему обратился с просьбой супруг ответчицы Ханмурзаевой А.З. принять участие в покупке нежилого помещения, расположенного по ул.Имама Шамиля 76-76-а в г. Буйнакск, так как, у него не имелось денежных средств на его приобретение, но имелась реальная возможность принять участие на торгах и приобрести указанное имущество. При этом, Ханмурзасев Камил Магомедович пояснил, что в торгах будет участвовать его супруга и за все здание необходимо ему передать 5 млн. рублей. Поскольку у него имелись в наличии только 3 млн. 500 тыс.рублей они договорились, что ему Ханмурзаевой А. после приобретения здания на торгах будет передан первый этаж, а второй этаж останется Камилю и его супруге. Он сам лично поехал с Ханмурзаевой Аидой в банк и отдал деньги по договору купли продажи в кассу банка. Сразу после приобретения недвижимого имущества первый этаж нежилого помещения Ханмурзаевой Аидой был фактически передан ему и используется по настоящее время, что подтверждается иском Ханмурзаевой А. Никаких арендных отношении между ним и Ханмурзаевой А. никогда не имелось, препятствий в пользовании первым этажом ему также не чинилось, притязаний на его этаж не заявлялось, даже когда он полностью производил в помещении первого этажа ремонт. Договор купли продажи между ними не был заключен первоначально со ссылкой на то, что права еще не зарегистрированы, а затем, со ссылкой на то, что предварительно необходимо выделить его помещения. Указанное должна была, как собственник, сделать Ханмурзаева А. Переговоры и согласования производились с супругом Ханмурзаевой А.-Ханмурзаевым К. в присутствии Ханмурзаевой Аиды, которая была в курсе всех условий их договора. 26ноября 2019 года после очередного моего требования оформить договор купли продажи нежилого помещения ему было передано заявление нотариально удостоверенное от имени Ханмурзаевой Аиды Зайнутдиновны и Ханмурзаева Камиля Магомедовича о том, что они подтверждают, что для приобретения здания бывшего маслопрома расположенного по адресу: г.Буйнакск, ул.Имама Шамиля № 76-а через аукцион он внес 17 сентября 2028 года в кассу банка 3 500 000 рублей. Далее был устный договор, по которому Шанавазов Ахмед Даниялович приобретает первый этаж у Ханмурзаевой Аиды Зайнутдиновны. То есть в письменном виде ХанмурзаеваА. и Ханмурзаев К., супруг ее - подтвердили их устный договор о приобретении им первого этажа у Ханмурзаевой А. Указанное заявление подписано Ханмурзаевой Аидой и Ханмурзаевым Камилем, подлинность. подписей засвидетельствована нотариусом г.Буйнакск Суваковым М.Х.. подписью и печатью нотариуса. Письменный документ содержит все реквизиты письменного договора купли продажи, в котором указан предмет договора, местоположение и адрес недвижимого имущества, полные сведения собственника объекта недвижимости и согласие ее супруга, выраженное в согласованном одном заявлении, а также указана цена договора, полные сведения покупателя, передача денежной суммы.

С декабря 2018 года ему собственником Ханмурзаевой А. передано помещение, приобретенное им за 3 500 000 рублей, имущество используется им, что подтверждается исковым заявлением Ханмурзаевой А. в суд об истребовании имущества из незаконного владения. Заявлением от 26 ноября 2019 года подтверждается и передача им денежной суммы за приобретенное нежилое помещение, как и то, что он приобретает за указанные средства первый этаж нежилого помещения, расположенное по ул. Имама Щамиля 7б-а в г.Буйнакск. Таким образом, 26 ноября 2019 года между ним и Ханмурзаевой Аидой заключен письменный договор купли продажи первого этажа объекта недвижимости, расположенного по ул.Имама Шамиля 76-а в г.Буйнакск за 3 500 000 рублей, который фактически с момента заключения договора продавцом передан в собственность покупателю с декабря 2019года, что свидетельствует о тем, что договор состоялся и действителен. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Ответчик необоснованно под разными предлогами уклонялась от регистрации сделки, ее супруг Ханмурзаев К. каждый раз обещал решить вопрос и затягивал выдел моего первого этажа для оформления моих прав на первый этаж. Ханмурзаев К., будучи супругом Ханмурзаевой А., имел к имуществу такое же отношение, поэтому он ему верил. В 2021 году он обратился в суд с иском о взыскании денежной суммы с учетом инфляции и рыночной стоимости приобретенного, мной объекта недвижимости, пытаясь как то воздействовать на ответчика и ее супруга, но в связи с тем, что Ханмурзаев К. обещал разобраться и решить мирно вопрос с оформлением его прав на приобретенное им имущество они по согласованию ним не явились в судебное заседание и дело было судом оставлено без рассмотрения, в связи с неявкой сторон в судебное заседание. В последующем, ему стало известно, что Ханмурзаев К.М. умер и их договоренности так и остались нереализованными. По делу имеются основания для вынесения судебного решения о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости-первый этаж нежилого помещения, расположенного по ул. Имама Шамиля 76-а в г.Буйнакск на земельном участке с кадастровым номером 05:44:000023:193 общей площадью 700 кв.м. Поскольку, с объектом недвижимости - строением переходят и права на земельный участок соразмерный площади строения, подлежит признать за ним право и на 1\2 долю земельного участка, расположенного по ул. Имама Шамиля 76-а в г. Буйнакск. Просит суд признать сделку по купле продаже по письменному документу удостоверенному нотариально от 29 ноября 2019 года объекта недвижимости нежилого помещения первого этажа с земельным участком, расположенным по ул.Имама Шамиля 76-а в г.Буйнакск заключенную между Ханмурзаевой А.З. и Шанавазовым А.Д. состоявшимся и действительным. Зарегистрировать по письменному договору от 29 ноября 2019 года, заключенному между Шанавазовым Ахмедом Данияловичем и Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной переход права собственности на первый этаж нежилого помещения с кадастровым номером 05 :44:000023"469 и на 1\2 часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193 общей площадью 700 кв.м., расположенного по ул.Имама Шамиля 76-а в г.Буйнакск на Шанавазова Ахмеда Данияловича, путем внесения записи о зарегистрированном праве собственности Шанавазова А.Д. в ЕГРН. Считает необходимым дополнить и уточнить встречные исковые требования, дополнив основания для удовлетворения встречных исковых требований. Согласно ч.2 ст.308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Согласно ст.308-1 ГК РФ, альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу. С момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным. Согласно представленному в дело письменному обязательству ответчик обязался оплатить денежные средства ему, за которые было приобретено целое недвижимое имущество, расположенное по ул.И.Шамиля, дом 76-а в г.Буйнакск, за которое, по нашей договоренности, он приобретает право на первый этаж. Указанное обязательство составлено и подписано должниками Ханмурзаевой А. и Ханмурзаевым К. и удостоверено у нотариуса. В письменном документе об обязательствах должника указан конкретно срок исполнения альтернативного обязательства по передаче денежной суммы, а именно, до 01.07.2020 года. В связи с неисполнением указанного обязательства, он обратился с иском в суд о взыскании денежной суммы, однако, Ханмурзаев Камил и Ханмурзаева А. заверили его, что сделают размежевание здания по этажам и переоформят первый этаж на его имя, в связи с чем, решено было не настаивать на рассмотрении иска по существу.

Согласно ст.320 ГК РФ, если должник по альтернативному обязательству ( ст.308.1 ) ГК РФ имеющий право выбора, не сделал выбор в пределах установленного для этого срок, в том числе путем исполнения обязательства, кредитор по своему выбору вправе потребовать от должника совершения соответствующего действия или воздержаться от совершения действия.

Из разъяснений данных в п.44 Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.16 г, договором может быть предусмотрен срок в течение которого управомоченное лицо обязано совершить выбор. Если должник не сделал выбор в указанные выше сроки управомоченным на выбор лицом становится кредитор.

Факт признания того, что им было приобретено помещение первого этажа в здании, расположенном по ул.И.Шамиля, дом 76-а в г.Буйнакск подтверждается тем, что собственник Ханмурзаева А. и ее супруг дали ему возможность по своему усмотрению делать в здании ремонт, пользоваться им по своему усмотрению на протяжении столь длительного времени без каких -либо обязательств перед ними.

\

Фактически на аукционе приобреталось неиспользуемое, заброшенное здание, которое им полностью было отремонтировано и это видела Ханмурзаева А. С момента приобретения бремя содержания указанного объекта полностью нес он. Вложения на ремонт первого этажа в совокупности значительно больше цены, которая была уплачена при его приобретении. Даже после подачи им иска о взыскании денежной суммы, истица не исполнила обязательства по оплате денежной суммы. После обращения в суд он также сделал косметический ремонт в помещении, поскольку, и Ханмурзаева А. и супруг Ханмурзаевой А., который также являлся собственником указанного помещения, заверили его, что помещение его будет оформлено наего имя, претензий по ремонту не заявили. Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договора или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора. В письменном обязательстве истицы имеется ссылка на наши предварительные договоренности о приобретении мной первого этажа. Согласно ст.431 ГК РФ, значение условия и толкование договора устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом, воля сторон устанавливается с учетом цели договора и предшествовавших договору переговоров, переписок, отношений сложившихся после заключения сделки, (последующее поведение сторон). Вышеприведенные нормы свидетельствуют о том, что у него есть все права требовать исполнения обязательства по переоформлению первого этажа в судебном порядке, так как, истица не исполнила в срок альтернативное обязательство. Просит суд удовлетворить мои встречные исковые требования в полном объеме с учетом дополнительных оснований.

В судебном заседании истец Ханмурзаева А.З. иск поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать и пояснила, что участвовала в торгах по реализации имущества ООО Коммерческий банк «Эсид» и для приобретения объекта недвижимости помещения, расположенного по ул.И.Шамиля, 76-76-а в г.Буйнакск брали совместно с супругом Ханмурзаевым Камилем денежные средства в размере 3 500 000 рублей у Шанавазова А.Д. Ее супруг устно договорился с Шанавазовым А.Д. о том, что за указанные денежные средства передаст ему первый этаж здания. Денежные средства взятые у Шанавазова А.Д. были переданы по договору в банк и она была намерена эти деньги вернуть Шанавазову А.Д. В связи с изложенным, она с супругом пошла по своей воле к нотариусу, где составили заявление в котором указано, что получили деньги от Шанавазова А.Д. на приобретение здания и земельного участка и обязуются деньги вернуть. Ее уговорил муж написать, что передадут первый этаж Шанавазову А.Д. Муж тоже только устно обещал ему отдать первый этаж. Это заявление составленное у нотариуса было передано ее супругом Шанавазову А.Д. О том, что договоренность была о возврате денег подтверждается тем, что Шанавазов А.Д. подавал в суд заявление о взыскании денежной суммы по расписке. Ни она ни ее супруг Шанавазову А.Д. денежные средства взятые у него не возвращал. Шанавазов А.Д. после приобретения ею здания сразу стал пользоваться первым этажом и ничего ей не оплачивает. Она могла бы сдавать помещение и заработать, поэтому просит взыскать ущерб.

    Представитель истца Арбуханов Г.А. в судебном заседании требования Ханмурзаевой А.З. об обязании ответчика Шанавазова А.Д. передать имущество первого этажа по ул.И.Шамиля,76-а в г.Буйнакск Ханмурзаевой А.З. поддержал и пояснил, что заявление о получении денежных средств в размере 3 500 000 рублей у Шанавазова А.Д. для внесения в кассу банка не свидетельствует о заключении договора купли продажи, так как, в самом заявлении указано, что истец обязуется возвратить денежные средства ответчику в срок до 01.07.2020 г. Ссылается на то, что представленная расписка не отвечает требованиям предъявляемым к договорам, не содержит все условия договора, не подписано ответчиком, не указаны стороны договора, нет конкретных данных предмета договора, не указана цена договора. К договору нет передаточного акта и к моменту передачи денежных средств Шанавазовым А.Д. Ханмурзаевой А.З. собственником объекта недвижимости (помещения и земельного участка) Ханмурзаева А.З. не являлась. В связи с изложенным, считает, что представленное ответчиком заявление от 26.11.2019 г. по смыслу и содержанию является распиской, то есть долговым обязательством перед ответчиком с установленной датой возврата суммы долга. Просил применить сроки исковой давности к требованиям заявленным ШанавазовымА.Д. и в удовлетворении встречного иска отказать. Представитель истца Арбуханов Г.А. просил также удовлетворить иск о взыскании неполученных доходов в полном объеме.

В возражениях на дополнения встречного искового заявления представитель истца Арбуханов Г.А. также указал, что ответчиком по данному делу предъявлено встречное исковое заявление о признании Сделки купли-продажи заключённой по нотариально заверенному документу от 26.11.2019, состоявшейся и действительной. Кроме того Ответчик просит о регистрации перехода права собственности на первый этаж нежилого помещения с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на 1/2 часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193 (далее Спорное имущество) путем внесения записи в ЕГРН. В обосновании своих требований Ответчик указал, что по устной договоренности с Ханмурзаевым Камилом Магомедовичем (покойный супруг Истца) он приобрел Спорное имущество. Кроме того по его мнению 26.11.2019 между сторонами был заключен письменный договор купли-продажи (Заявление от 26.11.2019) на основании которого возможно осуществить регистрацию перехода права собственности Спорного имущества. 29.11.2023 от ответчика в суд поступило дополнение к встречному исковому заявлению, в обосновании которого, ссылаясь на положения ст.308.1 ГК РФ, указано, что на основании Заявления от 26.11.2019 между сторонами возникли альтернативные обязательства. При этом Ответчик считает, что Спорное имущество было приобретено за его счет и поскольку Истец в установленный срок денежные средства не возвратил, то он (Ответчик) вправе требовать исполнения альтернативного обязательства, а именно обязать Истца передать право собственности на Спорное имущество.

Как и ранее, в своих возражениях к исковому заявлению мною было отмечено, что на основании Договора купли-продажи от 15.08.2018 Истцу принадлежит нежилое помещение к/н 05:44:000023:469 площадью 148.8 кв.м, и земельный участок к/н 05:44:000023:193 площадью 198 кв.м., расположенные по адресу: г. Буйнакск, у. Имама Шамиля, № 76 и № 76 «А». Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано, о чем имеется соответствующая запись в ЕГРН. Согласно содержанию Заявления от 26.11.2019, Истец подтверждает факт получения от Ответчика денежных средств, в сумме 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, которые были внесены в кассу банка для приобретения Истцом (Ханмурзаевой Аидой) Спорного имущества, по условиям указанного выше Договора от 15.08.2018. При этом Истец обязался возвратить полученные от Ответчика деньги в сумме 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, в срок до 01.07.2020г.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом между Истцом и Ответчиком договор об отчуждении Спорного имущества не заключался. Представленная Расписка (Заявление от 26.11.2019), не отвечает установленным законом признакам договора купли-продажи или иного договора, не содержит все существенные условия, которые должен в силу закона содержать договор. Расписка в части указания на обязательство ответчика передать недвижимое имущество по существу не порождает для Ответчика юридических последствий, связанных с возникновением у него правомочий в отношении указанного в расписке имущества, так как не является сделкой, актом либо иным юридическим действием, предусмотренными ст. 218 ГК РФ и влекущими переход права собственности от одного лица к другому. Более того, из расписки не усматривается, на каком конкретно правовом основании Истец обязуется передать недвижимое имущество Ответчику.

Доводы Ответчика о том, что Заявление от 26.11.2019 содержит все существенные условия договора купли-продажи, являются несостоятельными.

Во-первых, из содержания Заявления от 26.11.2019 усматривается, что оно не содержит подписи Ответчика как Покупателя, а Ханмурзаев К.М. и Ханмурзаева А.З. не указаны в качестве Продавца.

Во-вторых, в Заявлении от 26.11.2019 отсутствует указание на индивидуальные технические и иные характеристики Спорного имущества, кадастровый номер объекта, его площадь то есть, не определен Предмет договора.

В-третьих, указанная в Заявлении от 26.11.2019 денежная сумма в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей не может расцениваться как стоимостью спорного имущества, поскольку на момент передачи денежных средств Истец не являлся собственником и не мог распоряжаться Спорным имуществом.

В-четвертых, в материалах дела не имеется передаточного акта или иного документа о передаче, Спорного имущества в собственность Покупателю.

Кроме того, фактическое пользование Спорным имуществом в данном случае не может служить бесспорным и достаточным основанием для признания за Ответчиком права собственности на указанный объект недвижимости в судебном порядке.

При таких обстоятельствах необходимо прийти к выводу, что Заявление от 26.11.2019 по своему смыслу и содержанию является ничем иным как Распиской, то есть долговым обязательством перед Ответчиком с установленной датой возврата суммы долга.

Таким образом, из анализа всей совокупности изложенного выше, учитывая, что Истец не имел намерений продавать Спорное имущество, письменный Договор купли- продажи между сторонами не составлялся, основания для признания за Ответчиком права собственности на Спорное имущество - отсутствуют. Просит суд отказать в удовлетворении встречного искового заявления о признании сделки купли-продажи состоявшейся и действительной, а также о регистрации перехода права собственности на первый этаж нежилого помещения с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на 1/2 часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193.

Третье лицо, Управление Росреестра РФ по Республике Дагестан, извещенное надлежаще о дате, времени месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, об уважительности причин не явки суду сведений не представлено.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, аудиозапись, допросив свидетеля по делу, суд находит исковые требования Ханмурзаевой А.З. подлежащими отклонению, встречные требования Шанавазова А.Д. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договора купли продажи от 15 августа 2018 года заключенного между ООО Коммерческий банк «Эсид» и Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной по результатам электронных торгов посредством публичного предложении по реализации имущества по лоту №29 протокол от 10 августа 2018 года Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной приобретено нежилое помещение общей площадью 148, 8 кв.м с кадастровым номером 05:44:00002:469 и земельный участок площадью 198 кв.м. с кадастровым номером 05:44:00002: 193, расположенные по адресу : г.Буйнакск, ул.Имама Шамиля, 76 и 76-а.

06.06.2019 года права Ханмурзаевой А.З. на объекты недвижимости - нежилое помещение и земельный участок были зарегистрированы в органах госрегистрации права.

По передаточному акту от 27 сентября 2018 года нежилое помещение общей площадью 148,8 кв.м с кадастровым номером 05:44:00002:469 и земельный участок площадью 198 кв.м. с кадастровым номером 05:44:00002:193, расположенные по адресу: г.Буйнакск, ул.Имама Шамиля 76 и 76-а переданы Ханурзаевой А. Как установлено судом предмет торгов – целое нежилое помещение и земельный участок на котором расположено строение были приобретены за 2 502 000 рублей. Для приобретения указанного имущества по результатам торгов Шанавазовым А. были переданы Ханмурзаевой А. 3 500 000 рублей. По устной договоренности между Ханмурзаевыми и Шанавазовым за указанные деньги Шанавазов А.Д. приобретал право собственности на помещение первого этажа нежилого помещения по ул.И.Шамиля в г.Буйнакск. Указанные обстоятельства в суде подтвердила и истец и ответчик, свидетель Залитдинов Б.П., подтверждаются и аудиозаписью представленной свидетелем Залитдиновым Б.П., и приобщенной к делу с согласия истицы и ее представителя.

После передачи объектов купли продажи по передаточному акту от 27 сентября 2018 года в ноябре 2018 года Ханмурзаева А.З. и ее супруг Ханмурзаев Камил Магомедович выдали Шанавазову Ахмеду нотариально удостоверенное заявление в котором указали два альтернативных обязательства взятых ими на себя, указав, что ими получены 17 сентября 2018 года от Шанавазова А. денежные средства в размере 3500000 рублей на приобретение на торгах через аукцион конкретного имущества, а именно - нежилого помещения с кадастровым номером и земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу г.Буйнакск, ул.И.Шамиля,76-76-а. Указав в заявлении, что был договор устный по которому Шанавазов А.Д. приобретает первый этаж у Ханмурзаевой А.З. Вторым альтернативным обязательством в заявлении был указан срок возврата денежной суммы взятой у Шанавазова А.Д. до 01 июля 2020 г. Указанное заявление подписано Ханмурзаевой А.З. и Ханмурзаевым К., подлинность подписей засвидетельствована нотариусом г.Буйнакск Суваковым М.Х. печатью и подписью. В заявлении содержатся все реквизиты письменного договора купли продажи, в кот ором указан предмет договора, местоположение и адрес недвижимого имущества - нежилого помещения и земельного участка, имеются полные сведения собственника объекта недвижимости и согласие ее супруга, выраженное в самом заявлении подписанном им, а также указана сумма договора переданная Шанавазовым А.Д. за предмет договора, полные сведения покупателя, подтверждение передачи денежных средств.

Как указывает в исковом заявлении Ханмурзаева А.З. с января 2019 года фактически спорным объектом недвижимости пользуется Шанавазов А.Д.

Доводы Шанавазова А.Д. о том, что ему с декабря 2018 года фактически было передано спорное помещение и что он сделал в указанном помещении ремонт и приступил к пользованию с января 2019 года истица и ее представитель Арбуханов Г.А. не оспаривали. В обоснование своих доводов Шанавазовым А.Д. в суд представлен технический паспорт нежилого помещения первого этажа и проект ремонтных работ, расчет стоимости работ проведенных им в помещении первого этажа по ул.И.Шамиля,76-76-а в г.Буйнакск. Проведение ремонта Шанавазовым А.Д. в спорном помещении истица также не оспаривала.

Судом установлено, что первый этаж здания принадлежащего Ханмурзаевой А.З. с согласия собственника используется в коммерческих целях Шанавазовым А.Д., вторым этажом и мансардным этажом пользуется Ханмурзаева А. Указанные обстоятельства стороны признают и не являются спорными. Из приведенного следует, что предмет купли продажи Ханмурзаевой А. фактически был передан покупателю Шанавазову А. после получения денежной суммы от покупателя и находится в его законном владении с января 2019 г. До 2023 года Ханмурзаева А.З. каких либо претензий относительно использования спорного объекта недвижимости не имела, притязаний не заявляла. В связи с чем, суд находит обоснованным заявление о применении сроков исковой давности к заявленному Ханмурзаевой А.З. требованию об истребовании имущества у Шанавазова А.Д. и передаче в ее пользование.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно представленному в дело письменному обязательству изложенному истицей в заявлении от 26 ноября 2019 г. Ханмурзаева А. обязалась оплатить Шанавазову А. денежные средства в размере 3 500 000 рублей, за которые было приобретено целое недвижимое имущество, расположенное по ул.И.Шамиля, дом 76-а в г.Буйнакск. Указанное обязательство составлено и подписано должниками Ханмурзаевой А. и ее супругом Ханмурзаевым К. и удостоверено у нотариуса.

В письменном документе об обязательствах должника указан конкретно срок исполнения обязательства по передаче денежной суммы, а именно, до 01.07.2020 года.

В связи с неисполнением указанного письменного обязательства Шанавазов А.Д. обратился в Буйнакский районный суд с иском к Ханмурзаевой А.З. о взыскании денежной суммы с учетом инфляции. Определением Буйнакского районного суда от 12 мая 2021г. исковое заявление Шанавазова АД. оставлено без рассмотрения в связи с неявкой сторон в судебное заседание. В судебном заседании истица подтвердила, что денежные средства Шанавазову А.Д. ею и ее супругом не возвращены и на момент рассмотрения данного дела. Доводы Шанавазова А.Д. о том, что он не явился в суд по иску о взыскании денежной суммы в связи с тем, что Ханмурзаев Камил заверил его о том, что он исполнит обязательство переоформлением первого этажа на его имя подтверждается как пояснениями Шанавазова А.Д., так и свидетельскими показаниями Залитдинова Б.П., определением суда от 12 мая 2021 г., а также тем, что с 2021 года истица в суд с требованием об истребовании имущества также не обращалась.

Согласно ч.2 ст.308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Согласно ст.308-1 ГК РФ, альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий ), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу. С момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным.

Согласно ст.320 ГК РФ, если должник по альтернативному обязательству (ст.308.1) ГК РФ имеющий право выбора, не сделал выбор в пределах установленного для этого срок, в том числе путем исполнения обязательства, кредитор по своему выбору вправе потребовать от должника совершения соответствующего действия или воздержаться от совершения действия.

Из разъяснений п.44 Пленума Верховного Суда РФ № 54 от 22.11.2016 года, следует, что договором может быть предусмотрен срок в течение которого управомоченное лицо обязано совершить выбор. Если должник не сделал выбор в указанные выше сроки управомоченным на выбор лицом становится кредитор.

Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договора или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора. В письменном обязательстве истицы имеется ссылка предварительные договоренности о приобретении Шанавазовым А.Д. первого этажа.

Согласно ст.431 ГК РФ, значение условия договора устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Толкование условий договора осуществляется судом с учетом цели договора.

Вышеприведенные нормы свидетельствуют о том, что у Шанавазова А.Д. имеется право требовать исполнения обязательства по переоформлению первого этажа на праве собственности на Шанавазова А.Д. в судебном порядке, так как, истица не исполнила в срок альтернативное обязательство по возврату денежной суммы и в письменном заявлении, составленном истицей и ее супругом, имеются все условия необходимые для признания его договором купли продажи.

Согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Обращение в суд Ханмурзаевой А.З. с требованием об истребовании имущества у Шанавазова А.Д. и отказ от оформления права собственности на помещение первого этажа, расположенного по ул.И.Шамиля,76-76-а в г.Буйнакск свидетельствует об уклонении истицы от регистрации сделки, что является основанием для обращения в суд Шанавазова А.Д.

Установленные судом обстоятельства подтверждают, что имеются основания для вынесения решения суда о признании права собственности и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение первого этажа общей площадью 91 кв.м (согласно технического паспорта на объект недвижимого имущества) с кадастровым номером 05:44:00002:469 и на 1\2 долю земельного участка площадью 198,0кв.м., с кадастровым номером 05:44:00002:193, расположенные по адресу: г.Буйнакск, ул.Имама Шамиля, 76 и 76-а.

Для применения сроков исковой давности к заявленным встречным исковым требованиям суд оснований не находит, учитывая то, что спорное имущество длительное время находится в пользовании Шанавазова А.Д., который несет и бремя его содержания.

Довод Шанавазова А.Д., что он узнал о том, что ему не будут возвращать и деньги и объект недвижимости только после обращения Ханмурзаевой А.З. в суд, находит состоятельным.

В удовлетворении исковых требований Ханмурзаевой А.З. о взыскании с Шанавазова А. в ее пользу неполученных доходов в размере 2000 000 рублей также следует отказать в виду непредставления истцом каких либо доказательств наличия арендных отношений и обязательств об оплате за пользование помещением, а также о том, что Ханмурзаевой А.З. причинены убытки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Ханмурзаевой Аиды Зайнутдиновны к Шанавазову Ахмеду Данияловичу об истребовании из чужого незаконного владения помещения, расположенного по адресу: г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76, 76 «а», а также взыскания суммы не полученных доходов в виде арендной платы в размере 2 000 000 рублей отказать.

Встречные исковые требования Шанавазова Ахмеда Данияловича к Ханмурзаевой Аиде Зайнутдиновне удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи по письменному документу, удостоверенному нотариально от 26 ноября 2019 года объекта недвижимости - нежилого помещения первого этажа с земельным участком, расположенным по адресу: г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76, 76 «а» заключенного между Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной и Шанавазовым Ахмедом Данияловичем состоявшимся и действительным.

Признать за Шанавазовым Ахмедом Данияловичем право собственности на первый этаж нежилого помещения общей площадью 91кв.м., с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на ? часть земельного участка общей площадью 197.71кв.м. (в размере 98.85 кв.м.) с кадастровым номером 05:44:000023:193, расположенного по адресу: г.Буйнакск, улица Имама Шамиля,76, 76 «а».

Зарегистрировать по письменному договору от 26 ноября 2019 года, заключенному между Шанавазовым Ахмедом Данияловичем и Ханмурзаевой Аидой Зайнутдиновной переход права собственности на первый этаж нежилого помещения общей площадью 91 кв.м, с кадастровым номером 05:44:000023:469 и на ? часть земельного участка с кадастровым номером 05:44:000023:193 общей площадью 197.71 кв.м. (в размере 98.85 кв.м.), расположенном по улице Имама Шамиля,76, 76 «а», в городе Буйнакск на Шанавазова Ахмеда Данияловича, путем внесения записи о зарегистрированном праве собственности Шанавазова А.Д. в ЕГРН.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан через Буйнакский городской суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Резолютивная часть решения составлена 29 февраля 2024 г.

Решение в окончательной формулировке составлено 05 марта 2024г.

Председательствующий М.М.Ибрагимов

отп.в сов.комн.