Решение по делу № 2-2487/2023 от 09.03.2023

                                                                                                Дело № 2-2487/2023

    16RS0050-01-2021-012517-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    29 ноября 2023 года                                                                                   г. Казань

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Чибисовой В.В., при секретаре Файзулове А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сазоновой О.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Латыпову Р.Р. о признании одностороннего отказа незаконным, признании незаконными действий по погашению записи о регистрации договора, взыскании убытков, по встречному иску Латыпова Р.Р. к Сазоновой О.Н., обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании добросовестным приобретателем,

                    УСТАНОВИЛ:

Сазонова О.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Жилищная основа» о признании недействительным расторжения в одностороннем порядке договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности по направлению в Управление Росреестра по РТ сообщения об аннулировании уведомления о расторжении договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н. и аннулировании соответствующей записи в ЕГРП.

В ходе судебного заседания истец и ее представитель заявленные требования уточнили и увеличили. В итоге заявили требования к ООО «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, Латыпову Р.Р. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Жилищная основа» от исполнения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н.; признании недействительным (ничтожной сделкой) заключенного между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по погашению записи о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН; возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по восстановлению записи о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей (о защите прав потребителя) (с учетом уточнений исковых требований).

В обоснование исковых требований истец указала следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилищная основа» (Застройщик) и Сазоновой О.Н. заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома – многоквартирный односекционный 20-этажный (в том числе подземный гараж), жилой дом номер 1.2 «Жилого комплекса «Станция Юбилейная». 1-й пусковой комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (Приложения №№, 2 к договору). В соответствии с настоящим договором застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену (п. 3.1 договора). Цена договора составляет 3 539 250,00 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 71 500,00 руб. (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3 договора перечисление денежных средств дольщиком осуществляется в следующем порядке:

- Сумма в размере 1 771 250,00 руб. оплачивается обществом с ограниченной ответственностью «ПЛАНИНВЕСТ» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 (трех) дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (п. 4.3.1 Договора);

- Сумму в размере 1 768 000,00 руб. дольщик оплачивает равными платежами по 442 000,00 руб. ежемесячно, начиная с марта 2021 года по июнь 2021 года включительно в срок не позднее 20-го числа каждого месяца (п. 4.3.2 Договора).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ ДД.ММ.ГГГГ, соответственно крайним сроком оплаты суммы, предусмотренной п. 4.3.1 договора, является ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из изложенного, истец полагает, что право застройщика направить истцу предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора возникло не ранее ДД.ММ.ГГГГ, тогда как такое предупреждение застройщиком в адрес истца направлено ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного истец полагает уведомление застройщика от ДД.ММ.ГГГГ Исх. № о необходимости погашения задолженности по договору недействительным, не соответствующим требованиям закона на основании ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом (Ивановой Е.Г.) за истца была оплачена задолженность по договору в размере 3 313 400,00 руб., ДД.ММ.ГГГГ оплачен остаток долга по договору в размере 225 850,00 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцу стало известно о регистрации расторжения договора на основании соответствующего уведомления застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на произведенные им оплаты по договору. При этом, как полагает истец, уведомление об одностороннем расторжении не могло быть направлено в ее адрес ранее ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ (то есть до истечения срока на оплату задолженности) истец произвела оплату 94% стоимости по договору и спустя семь дней оплатила оставшиеся 6% от цены договора. Истец также утверждает о неполучении ею уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора.

На основании вышеизложенного, истец уведомление от ДД.ММ.ГГГГ Исх. № об одностороннем отказе Застройщика от исполнения Договора полагает не соответствующим требованиям закона, в связи с чем, по ее мнению, в соответствии со ст.ст. 166 – 168 ГК РФ оно не влечет юридических последствий.

Нарушение застройщиком сроков направления уведомления о расторжении договора, а также порядка одностороннего отказа от исполнения договора истец обосновывает положениями ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по погашению записи о регистрации Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ истец считает незаконными, поскольку орган государственной регистрации в данном случае в нарушение пп. 13 и пп. 14 п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ внес запись о прекращении действия Договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отсутствие доказательства направления застройщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в адрес истца.

Также истец полагает односторонний отказ застройщика от исполнения договора и заключение 03.09.2021 договора № в отношении того же объекта недвижимости с Латыповым Р.Р. в период направления искового заявления по настоящему делу противоречащим ст. 10 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к застройщику с досудебной претензией о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, которая осталась без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, истец обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, Латыпову Р.Р. в вышеприведенной формулировке.

Истец и ее представитель в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений и увеличений поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ООО «Жилищная основа» в судебном заседании заявил о несогласии с предъявленными исковыми требованиями, просил в удовлетворении иска отказать. По мнению ответчика, истец систематически нарушала условия договора, пропустив 4 обязательных платежа за период с марта 2021 года по июнь 2021 года (период просрочки при этом исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ), истец была уведомлена о существующей задолженности, что подтверждается уведомлением о вручении от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик надлежащим образом уведомил истца о необходимости погасить задолженность по договору, право на односторонний отказ от исполнения договора возникло у застройщика 25.05.2021

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суде выразил несогласие с исковыми требованиями, полагает Управление ненадлежащим ответчиком, просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что требование обязать Управление восстановить запись о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН является незаконным, так как решение о возложении обязанности устранить допущенные нарушения может быть принято в рамках гл. 24 АПК РФ и гл. 22 КАС РФ при признании действия органа регистрации незаконными и, как следствие, возложении обязанности по устранению допущенных нарушений.

Ответчик Латыпов Р.Р. и его представитель в суде заявили о непризнании исковых требований, указали на то, что ответчик является добросовестным приобретателем, а потому требования истца являются необоснованными.

Решением Приволжского районного суде города Казани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Сазоновой О.Н. к ООО «Жилищная основа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, Латыпову Р.Р. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Жилищная основа» от исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н.; признании недействительным (ничтожной сделкой) договора №СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» и применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по погашению записи о регистрации договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по восстановлению записи о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН, компенсации морального вреда (о защите прав потребителя), оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Сазоновой О.Н. без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом, истец первоначально заявленные исковые требования изменила, изменила предмет иска, просила суд признать незаконным односторонний отказ ООО «Жилищная основа» от исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилищная основа» и Сазоновой О.Н., признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по погашению записи о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН, взыскать с ООО «Жилищная основа» в пользу Сазоновой О.Н. убытки, составляющие разницу в цене объекта по адресу: <адрес> на дату рассмотрения дела по сравнению с ценой объекта на дату незаконного одностороннего отказа от договора в размере 6 349 750 рублей, взыскать убытки в виде неполученных доходов от сдачи недвижимости в аренду в размере 970 420 рублей. (т.2, л.д. 116-118).

Также судом принято встречное исковое заявление Латыпова Р.Р. к Сазоновой О.Н., ООО «Жилищная основа», Управлению Росреестра по РТ в соответствии с которым он просил его признать добросовестным приобретателем нежилого помещения, расположенного в многоквартирном односекционном 20-этажном жилом доме «1.2 «Жилого комплекса «Станция Юбилейная» 1-ый пусковой комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного им у ООО «Жилищная основа» по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Сазоновой О.Н. в его пользу расходы по оплате юридических услуг в размере 7 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование встречного иска Латыпов Р.Р. указал, что является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, приобрел помещение у застройщика, предмет договора не является идентичным, поскольку истец заключала договор участия в долевом строительстве, когда помещение строилось, Латыпов Р.Р. претендует на готовый объект недвижимости, кроме того, при заключении сделки в Управлении Росреестра по РТ отсутствовали какие-либо сведения о наличии правопритязаний третьих лиц и споров в отношении указанного объекта недвижимости, оформление и приобретение в собственность объекта проходило в несколько этапов, имеющих между собой значительный временной интервал. Поскольку приобретенный объект имел черновую отделку, сразу после приобретения данного объекта были начаты ремонтные работы, помещение было приведено в готовое состояние с капитальным ремонтом, в настоящее время, помещение запущено в гражданский оборот, с учетом сделанных вложений, рыночная стоимость объекта кратно увеличилась и составляет около 12 000 000 рублей. Поскольку Латыпов Р.Р. является добросовестным приобретателем имущества, поведение продавца не может и не должно влиять на изъятие этого имущества у Латыпова Р.Р. (т.2, л.д. 90-96).

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные исковые требования, с учетом их последнего уточнения поддержали.

Представители ответчика ООО «Жилищная основа» иск не признали.

Представитель Управления Росреестра по РТ иск не признала.

Латыпов Р.Р., Иванова Е.Г. о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Выслушав пояснения истца по первоначальному иску и ее представителя, представителей ООО «Жилищная основа», Управления Росреестра по РТ, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

                        Правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих норм гражданского права, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

                        Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

                        Согласно части 5 статьи 5 упомянутого Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

                        Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован статьей 9 рассматриваемого федерального закона.

                        Согласно ее положениям, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

                        Вместе с тем, возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена лишь в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора (статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

                        В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

                        Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

                        При этом, в силу пункта 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

                        Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

                        Пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

                        Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилищная основа» (застройщик) и Сазоновой О.Н. (дольщик) был заключен Договор № СН2-2 участия в долевом строительстве жилого дома – многоквартирного односекционного 20-этажного (в том числе подземный гараж) жилого дома номер 1.2 «Жилого комплекса «Станция Юбилейная», 1-й пусковой комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (Приложения №№, 2 к Договору).

                        По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену (п. 3.1 договора) в размере 3 539 250,00 руб., исходя из стоимости 1 кв. м - 71 500,00 руб. (п. 4.1 договора).

                        Согласно п. 4.3 договора перечисление денежных средств дольщиком осуществляется в следующем порядке: сумма в размере 1 771 250,00 руб. оплачивается ООО «ПЛАНИНВЕСТ» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Республике Татарстан; сумма в размере 1 768 000,00 руб. дольщик оплачивает равными платежами по 442 000 руб. ежемесячно, начиная с марта 2021 года по июнь 2021 года включительно в срок не позднее 20-го числа каждого месяца.

                        Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Татарстан ДД.ММ.ГГГГ.

                        Исходя из даты регистрации договора и вышеуказанных условий об оплате, сумма в размере 1 771 250,00 руб. подлежала оплате истцом в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в установленный срок осуществлена не была, ежемесячный платеж в размере 442 000 руб. в установленный срок - ДД.ММ.ГГГГ также не вносился, что не оспаривается сторонами по делу.

                        Согласно п. 7.3 договора в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств по договору, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора/требовать расторжения договора по истечении 10 дней после уведомления о необходимости погашения им задолженности.

                        Ввиду неисполнения истцом обязанности по уплате цены договора, застройщик ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес истца уведомление о необходимости погашения задолженности.

                        Уведомление было направлено ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, согласно которому письмо получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

                        Очередные ежемесячные платежи в размере 442 000 руб., подлежавшие оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, истцом внесены не были.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес истца ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку на указанную дату денежные средства в счет оплаты цены договора от истца не поступили.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик обратился в Управление Росреестра по Республики Татарстан с заявлением о расторжении заключенного с истцом договора. Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, застройщиком представлены, в том числе, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погашения задолженности с доказательством направления его в адрес истца ценным письмом и доказательства получения его адресатом и уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора с доказательством направления его в адрес истца ценным письмом.

                        Расторжение договора было зарегистрировано Управлением Росреестра по Республики Татарстан ДД.ММ.ГГГГ.

                         Отменяя решение и апелляционное определение суда, суд кассационной инстанции в своем определении указал, что суды не учли, что на дату направления ООО «Жилищная основа» уведомления Сазоновой О.Н. о необходимости погашения задолженности, у Сазоновой О.Н. отсутствовало как систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, так и просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, поскольку заключенным сторонами договором в пункте 4.3 определено, что оплата осуществляется единовременным платежом в размере 1 771 250 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, первый ежемесячный платеж в размере 442 000 руб. должен был быть осуществлен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, следующий платеж в сумме 442 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил Сазоновой О.Н. уведомление о погашении задолженности, что нельзя признать соответствующим положениям указанного выше Федерального закона № 214-ФЗ.

                        В рассматриваемом случае, принятие ООО «Жилищная основа» решения об одностороннем отказе от исполнения договора и направление соответствующего уведомления повлекло изменение прав и обязанностей Сазоновой О.Н., с учетом чего правовое регулирование отношений сторон, связанных с данным отказом, осуществляется с применением положений Главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках.

                        Юридически значимым обстоятельством по настоящему спору являлось установление факта направления в письменной форме Сазоновой О.Н. в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения ею задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

                        Из представленных в материалы дела письменных доказательств не следует, что Сазонова О.Н., как участник долевого строительства, была надлежащим образом предупреждена о необходимости оплаты цены договора и наступлении изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора.

                        Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

                        Суд также учитывает, что за Сазонову О.Н. третьим лицом Ивановой Е.Г. ДД.ММ.ГГГГ внесен платеж 3 313 400 рублей, ДД.ММ.ГГГГ внесен платеж 225 850 рублей, то есть исполнены обязательства по договору.

                        С учетом указанного определения судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ и установленных обстоятельств, правовых оснований для одностороннего отказа у ООО «Жилищная основа» от исполнения договора не имелось.

                        Соответственно, не имелось оснований для погашения записи о регистрации договора у Управления Росреестра по РТ.

                         При этом, истец, изменяя предмет иска, просила взыскать с ответчика возникшие убытки, составляющие разницу в цене объекта на дату рассмотрения дела по сравнению с ценой объекта на дату незаконного одностороннего отказа от договора в размере 6 349 750 рублей и убытки в виде неполученных доходов от сдачи недвижимости в аренду в размере 970 420 рублей.

                        В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

                        Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

                        Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

                        Из материалов дела следует, что стоимость нежилого помещения на момент заключения договора с истцом составляла 3 539 250 рублей. Указанная сумма внесена за Сазонову О.Н. Ивановой Е.Г.

                        Согласно ответу нотариуса Казанского нотариального округа РТ ФИО1 на запрос суда, денежные средства в размере 3 539 250 рублей были зачислены на депозитный счет нотариуса по распоряжению нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилищная основа» ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке по распоряжению нотариуса о выдаче наличных денежных средств с публичного депозитного счета нотариуса за регистрационным номером № Банком ВТБ ПАО от ДД.ММ.ГГГГ.

                        Таким образом, денежные средства были перечислены ООО «Жилищная основа» на депозит нотариуса ДД.ММ.ГГГГ, а сняты с депозита истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п.4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

                        В соответствии с приведенными нормами Кодекса, а также условиями договора после одностороннего отказа от его исполнения у ООО «Жилищная основа» возникло обязательство по возврату внесенных по договору денежных средств.

Согласно статье 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора ввиду систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Установлено, что денежные средства по договору в интересах истца внесла Иванова Е.Г. ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 313 400 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 225 850 рублей. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что у ООО «Жилищная основа» отсутствовала определенность по поводу того, кому осуществлять возврат внесенных денежных средств, истцу или Ивановой Е.Г., поскольку в материалах дела не имеется сведений о том, что ООО «Жилищная основа» было осведомлено о правоотношениях между истцом и Ивановой Е.Г., связанных с указанными платежами.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у ООО «Жилищная основа» имелись правовые основания для исполнения обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору, путем их внесения в депозит нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 327 Кодекса.

Кроме того, суд также принимает во внимание не опровергнутый истцом довод ООО «Жилищная основа» об отсутствии у ответчика актуальных (на день платежа) сведений о банковских счетах истца, на которые возможно было перечислить денежные средства. Данное обстоятельство суд оценивает, как отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, что также предполагает правомерность действий ООО «Жилищная основа» по исполнению обязательства по возврату денежных средств путем их внесения в депозит нотариуса.

Как разъяснено в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должник, используя право, предоставленное статьей 327 ГК РФ, внес в срок, предусмотренный обязательством, причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в установленных законом случаях - в депозит суда, денежное обязательство считается исполненным своевременно (пункт 2 статьи 327 ГК РФ) и проценты, в том числе предусмотренные статьей 395 ГК РФ, на сумму долга не начисляются.

                        Таким образом, учитывая установленный факт надлежащего исполнения ООО «Жилищная основа» обязательств по возврату денежных средств, на данное лицо не может быть возложена ответственность за убытки, заявленные истцом.

                        Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома, заключенному с Латыповым Р.Р., указанное помещение было реализовано за 3 588 750 рублей, при этом 49 500 рублей являлись вознаграждением субагента по договору (т.3, л.д. 148).

                        Таким образом, стоимость проданного объекта недвижимости Латыпову Р.Р. в сентябре 2021 года фактически не изменилась, что свидетельствует о том, что на момент возврата денежных средств Сазоновой О.Н. убытки у истца не возникли.

                        В связи с этим требование истца о взыскании стоимости убытков, представляющих разницу между стоимостью помещения на момент заключения договора и на момент рассмотрения дела судом, являются неправомерными и не могут быть удовлетворены с учетом возврата денежных средств Сазоновой О.Г. в 2021 году.

                        Оценивая исковое требование о возмещении убытков, связанных с невозможностью сдачи спорного жилого помещения в аренду, суд принимает во внимание следующее.

                        В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

При этом истцом не представлено доказательств того, что в течение заявленного периода у нее имелись предложения об аренде нежилого помещения, заключался договор аренды и его исполнение было невозможным вследствие действий ответчика. Таким образом, истцом не доказано принятие мер для получения заявленной в качестве упущенной выгоды и совершение с этой целью каких-либо приготовлений, как не представлено любых других доказательств возможности ее извлечения.

Данные обстоятельства свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ООО «Жилищная основа» убытков в виде неполученных доходов от сдачи недвижимости в аренду в размере 970 420 рублей, которые в связи с этим удовлетворению не подлежат.

                        Доводы о том, что заключение договора между Латыповым Р.Р. и ООО «Жилищная основа» в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом, поскольку застройщику с достоверностью было известно об обращении в суд с иском в отношении спорного объекта долевого строительства, не принимаются во внимание, так как с учетом изменения исковых требований данные доводы не могут повлечь восстановление каких-либо прав истца и удовлетворение ее требований.

                        С учетом того, что оснований для взыскания убытков не имеется, требования истца о признании одностороннего отказа незаконным, признании незаконными действий по погашению записи о регистрации договора не подлежат удовлетворению, поскольку это не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца.

                         Встречные исковые требования о признании Латыпова Р.Р. добросовестным приобретателем спорного имущества суд считает излишне заявленными, так как добросовестность его владения спорным имуществом, с учетом изменения предмета иска истцом, никем не оспаривается, в связи с чем в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

                        Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст.12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое Сазоновой О.Н. (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» (ИНН №), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ИНН №), Латыпову Р.Р. (паспорт №) о признании одностороннего отказа незаконным, признании незаконными действий по погашению записи о регистрации договора, взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Встречный иск Латыпова Р.Р. (паспорт № к Сазоновой О.Н. (паспорт №), обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» (ИНН №), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН №) о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2023 года.

Судья                                                Чибисова В.В.