Решение от 25.04.2023 по делу № 2-2822/2023 от 14.02.2023

Дело №2-2822/2023

14RS0035-01-2023-002413-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                    25 апреля 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Ким Р.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Москалева Дениса Валерьевича, Москалевой Татьяны Александровны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» об уменьшении цены договора, взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении обременения, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 14.12.2021 года между ними и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» был заключен договор долевого участия № 46-8-1 в строительстве жилого помещения – двухкомнатной квартиры: условный номер ОДС: 46, этаж 8, в жилом доме по адресу: г. Якутск, квартал ____ общей проектной площадью 69,58 кв.м. стоимостью 8 001 700 рублей. 18.01.2023 г. между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетом, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 1,14 кв.м. стоимостью 131 100 руб. 27.01.2023 г. сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру с замечаниями. Истцы не согласны с определением площади жилого помещения застройщиком без понижающего коэффициента, установленного п.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. С применением понижающего коэффициента к балкону площадь квартиры должна составлять 61,62 кв.м., а общая цена квартиры 7 086 300 руб. С учетом норм действующего законодательства о том, что площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли, у них возникло право требования уменьшения покупной цены на 915 400 руб. При этом, истцы согласны с требованиями застройщика уплатить стоимость разницы в площади квартиры за 1,14 кв.м. После проведения зачета взаимных требований уменьшение покупной цены будет составлять 842 835 руб. При регистрации права собственности на квартиру зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ответчика, который в дальнейшем может помешать истцам при отчуждении квартиры. На претензию истцов ответчик отказал в удовлетворении. С учетом уточнения, просили взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно денежные средства в размере 842 835 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 14.12.2021 г. по 01.04.2022 г. и с 01.10.2022 г. по 13.02.2023 г. на сумму 58 535 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 471 417 руб., прекратить обременение в пользу ответчика, погасить регистрационную запись об обременении в виде ипотеки в пользу ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», взыскать расходы на услуги представителя в размере 50 000 руб.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Тумусова С.Ю. требования поддержала, просила удовлетворить. Также дополнительно пояснила, что истцы согласны с требованиями застройщика уплатить стоимость разницы в площади квартиры за 1,14 кв.м. в размере 131 100 руб., поскольку это разница по общей площади квартиры по жилым помещениям, а не по балкону. А при определении площади балкона застройщик в нарушение действующего законодательства не применил понижающий коэффициент.

Представитель ответчика по доверенности Иванов В.М. требования не признал, ссылаясь на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации", примечанием 64 изменяющего Приказ Минстроя России 631/пр от 15.10.2020 г., которым определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений и всех помещений, в т.ч. балконов, без понижающего коэффициента. Данная норма введена с 13.12.2020г. и действовала до 31.05.2022г., то есть в период опубликования проектной декларации по Многоквартирному жилому дому №1 и в период заключения договоров участия. Проект имеет положительное заключение строительной экспертизы, т.е. все расчеты, схемы были проверены соответствующими экспертами. При заключении договора стороны согласовали предмет договора - квартиру, включающую балкон, без применения понижающего коэффициента, то при передаче участнику квартиры Ответчик использовал для уточнения цены договора также фактическую площадь квартиры, включающую балкон без применения понижающего коэффициента. Заключенный договор между истцами и Ответчиком, полностью соответствует законодательству и не нарушает прав истцов, что также подтверждается результатами проверки Министерством строительства РС(Я). Стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы проектной площади на проектную площадь объекта с учетом балконов, лоджий, веранд и террас. И таким образом, таким же способом установить цену договора исходя из результатов строительства, т.е. исходя из фактической площади. Поскольку стороны не оговорили применение понижающих коэффициентов в договоре для определения общей площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо. В случае принятия судом решения об удовлетворении иска, общая сумма возврата по одному жилому дому достигнет порядка 60 миллионов рублей, которых у застройщика нет, так как они вложены в следующие проекты (расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, снос объектов, проектирование и т.д..), а погашение за счет других объектов не допускается действующим законодательством. Высока вероятность банкротства застройщика, что в свою очередь приведет к нарушению прав участников долевого строительства по следующим двум многоквартирным жилым домам строительство которых ведется Застройщиком в настоящее время в рамках реализации Договора о развитии застроенной территории в границах части квартала 48 городского округа "город Якутск" №375 от 05.12.2016г. заключенного между Окружной администрацией г.Якутска и Ответчиком. Строительство в рамках реализации Договора о развитии застроенной территории сопряжено с расселением граждан из ветхого и аварийного жилья, а также сносом всех строений, что в свою очередь значительно увеличивает себестоимость строительства многоквартирных домов в отличие от обычных условий строительства. В случае определения цены договора с учетом понижающих коэффициентов, высока вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов, в виду уменьшения налогооблагаемой базы. Удовлетворение искового заявления приведет не только к банкротству застройщика, но и к значительным потерям налоговых поступлений, так как необходимо будет осуществить возврат уплаченных налогов. Просил в удовлетворении исковых требований Москалева Д.В. и Москалевой Т.А. к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» отказать в полном объеме.

Представитель Министерства строительства РС(Я) по доверенности Иванова А.И. суду пояснила, что частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ закреплено обязательное требование о применении понижающего коэффициента балконов при определении цены договора, если она рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м., что и следует из условий договоров, заключаемых застройщиком ООО СЗ «ЖСК». В силу требований части 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при определении цены договора следует применять понижающий коэффициент. Логика законодателя со специальной оговоркой на понижающий коэффициент согласуется с требованиями строительных норм и правил А. 1.6 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, пункт 12.1. Приказа Росреесгра от 23.10.2020 № П/0393, которыми четко установлено, что площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас. Расчет цены договора без учета понижающего коэффициента неотапливаемого помещения - балкона ущемляет права граждан - участников долевого строительства и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. В связи с чем, полагала требования истцов подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между истцами и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») 14.12.2021 г. был заключен договор долевого участия № в строительстве жилого помещения – двухкомнатной квартиры: условный номер ОДС: 46, этаж 8, в жилом доме по адресу: г. Якутск, ____ общей проектной площадью 69,58 кв.м. стоимостью 8 001 700 рублей.

18.01.2023 г. между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетом, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 1,14 кв.м. стоимостью 131 100 руб.

27.01.2023 г. сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру с замечаниями.

Указывая на уменьшение общей площади построенной квартиры в сравнении с договором долевого участия, истцы направили в адрес ООО СЗ «ЖСК» претензию, которая была оставлена застройщиком без удовлетворения со ссылкой на свободу договора, что и послужило основанием для обращения истцов в суд с вышеприведенными требованиями.

Суд не может согласиться с доводами ответчика.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в редакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 «О рассмотрении обращения» (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 14.12.2021 г., заключенном между ООО СЗ «ЖСК» и истцами цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом указанное условие договора долевого участия в строительстве о неприменении понижающего коэффициента является ничтожным, как противоречащее нормам федерального законодательства.

Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащая указание на то, что в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, в данном случае применению не подлежит, поскольку спор возник по поводу цены исходя из площади помещения в строящемся здании в соответствии с условиями заключенного договора, которые по своему содержанию носят гражданско-правовой характер и урегулированы вышеприведенными нормами гражданского законодательства и Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Лоджия по своему конструктивному решению может быть использована только собственником (владельцем) квартиры, в связи с чем оплата ее строительства должна осуществляться в составе объекта долевого строительства, которым является само жилое помещение (квартира), но с учетом вышеприведенных норм права – с применением понижающего коэффициента.

Договором долевого участия в строительстве от 14.12.2021 г. предусмотрена оплата площади квартиры 69,58 кв.м., в которую входит площадь непосредственно квартиры – 58.21 кв.м. и площадь балконов без понижающего коэффициента 11,37 кв.

Согласно акту приема-передачи от 27.01.2023 года, истцам был передан объект долевого участия в следующих площадях: площадь жилых помещений без учета площади балкона 29,21 кв.м.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 18.01.2023 г. разница между фактической общей площадью ОДС и проектной общей площадью ОДС составила 1,14 кв.м., в связи с чем разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически оплаченных участником долевого строительства, составляет 131 100 руб.

При этом, поскольку в силу закона площадь объекта долевого строительства для определения его цены в договоре долевого участия должна была определяться как площадь жилых помещений и площадь балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и соответственно площадь балконов составила 3,41 кв.м. (11,37 х 0,3 = 3,41), требования участника долевого строительства о соразмерном уменьшением цены договора обоснованно.

Возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также п. 4.4 договора.

С учетом разницы площади объекта долевого строительства по условиям договора (69,58 кв.м.) и фактической площади, переданной участнику долевого строительства (61,62 кв.м. с учетом применения понижающего коэффициента к балкону), сумма подлежащих возврату Москалевым денежных средств составила 915 400 рублей исходя из следующего расчета: (69,58 - 61,62)*115 000 = 915 400 рублей.

При этом, поскольку разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически оплаченных участником долевого строительства, составляет 131 100 руб., которую истцы не оспаривают, поскольку увеличение площади по результатам обмеров ООО «Кадастровое бюро» касается площади жилых помещений, требования истцов подлежат удовлетворению на сумму 784 300 руб.

В силу ч. 1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В данном случае договором и Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрена неустойка за завышение цены договора в результате неприменения понижающего коэффициента и за отказ от перерасчета цены договора исходя из фактической площади квартиры, в силу чего подлежат применению нормы ст. 395 ГК РФ.

Учитывая, что включение в договор цены балкона без учета понижающего коэффициента, являлось незаконным, а соответственно, у ответчика отсутствовали основания для удержания данных денежных средств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного истцами периода взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с момента передачи квартиры от застройщика дольщикам – с 27.01.2023 г. в части суммы переплаты за площадь балкона (915 400 рублей).

Между тем, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (то есть с 29.03.2022) до 30.06.2023 г. включительно.

Таким образом, в связи с действием моратория у суда не имеется оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. Впоследствии после прекращения действия указанного моратория, истцы, в случае неисполнения ответчиком требований о возврате излишне оплаченных денежных средств, не лишены права обратиться в суд с требованиями о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов, в размере 10 000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года N 2300-1).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона N 2300-1).

Ответственность ответчика в силу положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда. Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом. При таких обстоятельствах, размер штрафа составляет 397 150 руб., оснований для снижения которого у суда не имеется, поскольку соответствующего ходатайства ответчиком не заявлено.

К тому же, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки и штрафа является допустимым.

Пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что снижение размера ответственности застройщика не должно носить произвольный характер, ответчик должен доказать те обстоятельства, которые не позволили ему закончить строительство в установленный договором срок, при этом такие обстоятельства должны быть исключительными.

Таких исключительных обстоятельств судом по делу не установлено и ответчиком не приведено.

В то же время, взыскание штрафа в настоящем случае должно производиться с учетом установленного п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479, моратория.

В отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штрафа возникает не собственно в момент нарушения обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент признания судом правомерными соответствующих требований потребителя.

На данное толкование закона прямо указано в п. 15 "Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 октября 2020 года).

Вопреки доводам представителя ответчика, необходимым условием для взыскания подобного штрафа является не только нарушение права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и признание судом факта нарушения прав потребителя и правомерности требований потребителя.

По состоянию на дату принятия решения судом первой инстанции также действует постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года N 442.

При этом, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве….» в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно (п. 1 указанного Постановления).

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 1 ст. 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В свою очередь абзац 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

Обосновывая свою позицию о наличии в рассматриваемом случае оснований для погашения записи об ипотеке, истцы исходят из того, что запись об обременении внесена ответчиком на основании акта сверки взаиморасчетом, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 1,14 кв.м. стоимостью 131 100 руб. Данные требования истцами признаются, поскольку увеличение площади по результатам обмеров ООО «Кадастровое бюро» касается площади жилых помещений, а не площади балкона, которую в настоящем деле оспаривают истцы.

Из выписки из ЕГРН, представленной истцами, следует, что в пользу ООО СЗ «ЖСК» зарегистрирована ипотека в силу закона сроком действия с 18.02.2023 г. до полного исполнения обязательств перед застройщиком (№ государственной регистрации 14:36:105004:5081-14/115/2023-3).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что залог спорной квартиры прекращен на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Поскольку требования истцов в части определения площади балконов с понижающим коэффициентом судом удовлетворены, судом признаны обоснованными требования истцов о соразмерном уменьшением цены договора на 915 400 рублей, при этом в рамках требований, заявленных истцами, проведен зачет взаимного денежного требования, предъявленного истцами ответчиком на сумму 131 100 руб., суд приходит к выводу о том, что обязательство истцов перед ООО СЗ «ЖСК» прекращено его исполнением (пункт 1 статья 408 ГК РФ), что в силу закона влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога, ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ООО СЗ «ЖСК» № государственной регистрации №) следует признать отсутствующим. Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи номер государственной регистрации: № от 18.02.2023 г. о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанного объекта недвижимого имущества в пользу ООО СЗ «ЖСК».

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает подлежащими взысканию в пользу истцов расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 30 000 руб., соотнося размер взысканных расходов с объектом судебной защиты, объемом защищаемого права, конкретными обстоятельствами дела, его продолжительностью, количеством судебных заседаний, на которых принимал участие представитель истцов, объемом выполненной им работы, находит данную сумму разумной, позволяющей соблюсти баланс прав и обязанностей сторон.

В силу ст. 322 ГК РФ, ч. 1 ст. 207 ГПК РФ право взыскания истцов является солидарным.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 11 043 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░»

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 784 300 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 000 ░░░░░░, ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 397 150 ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ 25.04.2023 ░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░.░░░░░░, ░░____ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» (№ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ №).

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░: 14№ ░░ 18.02.2023 ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░».

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ 30 ░░░░ 2023 ░. ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 11 043 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░.░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25.04.2023 ░░░░.