Решение от 31.07.2024 по делу № 2-27/2024 (2-633/2023;) от 11.12.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>                                            31 июля 2024 года

Боханский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бутуханова А.В., при секретаре ФИО6, с участием истца ФИО1, представителей истца ФИО19, ФИО3, ответчика ФИО23., представителя ответчика адвоката ФИО20, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-27/2024 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО22 ФИО24 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО19 обратилась в суд с иском к ФИО25. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, взыскании денежных средств. В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО26 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 68,7кв.м., расположенной на земельном участке № общей площадью 883кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> земельный участок № общей площадью 2000кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> <адрес>, категория «земли населенных пунктов».

Согласно п.2.4 Договора купли-продажи общая стоимость объектов недвижимости составила 880000 рублей, из которых 800000 рублей стоимость квартиры, 80000 рублей – земельные участки. По условиям договора расчет между сторонами произведен в полном объеме до его подписания.

В ходе эксплуатации квартиры выявились скрытые недостатки, о которых истец не была предупреждена ответчиком при заключении сделки: большая трещина в фундаменте, проблемы с кровлей, не исправна система отопления (не греют батареи). Истцом была проведена независимая строительно-техническая экспертиза, согласно которой квартира не пригодна для проживания, техническое состояние квартиры близко к аварийному, тем самым создает угрозу для жизни и здоровья проживающих, а также их имущества. Следовательно, имеются все основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая оставлена без исполнения.

В судебном заседании истец ФИО1 свои требования, изложенные в иске с учетом уточнений о взыскании компенсации морального вреда в размере 200000 рублей, судебных издержек за оплату услуг представителя в размере 50000 рублей и 2750 рублей за совершение нотариального действия по выдаче доверенности, а также расходов на проведение строительно-технического обследования в размере 55000 рублей полностью поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании полностью поддержала требования истца с учетом уточнений о взыскании компенсации морального вреда в размере 200000 рублей, судебных издержек за оплату услуг представителя в размере 50000 рублей и 2750 рублей за совершение нотариального действия по выдаче доверенности, а также расходов на проведение строительно-технического обследования в размере 55000 рублей, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца ФИО19 в судебном заседании требования истца с учетом уточнений поддержала, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что была совершена сделка купли-продажи квартиры с земельными участками, при покупке квартиры согласно условиям договора был проведен визуальный осмотр данной квартиры. Недостатки, которые были выявлены при эксплуатации квартиры, невозможно было установить при обычном визуальном осмотре, в связи чем, они обратились к экспертам. Доводы стороны истца подтвердила экспертиза, а именно, что квартира, где сейчас проживает ребенок-инвалид, в принципе непригодна для проживания людей и создает угрозу жизни и здоровью. Если говорить о добросовестности заключения сделки, полагала, что ответчик, располагая информацией о техническом состоянии квартиры, скрыл недостатки. Это было видно из его действий, поскольку все было прикрыто гипсокартоном, который впоследствии отошел, начались затопления в связи с погодными условиями, паласом была прикрыта дырка в полу, что-то было задвинуто мебелью. Поскольку недостатки являлись скрытыми, полагала, что в договоре указанное условие о том, что с техническим состоянием квартиры истец была ознакомлена, не делает указанную квартиру соответствующей требованию товара. Просила исковые требования удовлетворить, сделку расторгнуть, вернуть денежные средства.

Ответчик <данные изъяты>. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признал и суду пояснил, что примерно в марте 2023 года он подал объявление о продаже дома. Приехала молодая девушка, посмотрела дом и сказала, что будет покупать. Через две недели ДД.ММ.ГГГГ приехали покупатели оформили сделку, он отдал ключи. Перед покупкой сначала дом осмотрела дочь, потом ФИО3, он также показывал земельный участок. Замечаний они не высказывали. До продажи дома там некоторое время жили квартиранты они испортили полы, он их покрасил, но ничего не белил, возможно, это делали квартиранты. При покупке претензий никаких от покупателей не было, поэтому они купили дом. После смерти матери он ни разу не топил печку в этом доме, пользовался только бойлером. Возможно, квартиранты топили пару раз, в основном использовался бойлер. Температура на 2-х киловаттах достигала 15 градусов на 100кв.м. Батареи в доме чугунные и их надо смотреть раз в 2 месяца. Наверху есть место, куда наливаешь воду, она испаряется, при этом отопление работало хорошо. За свет он платил каждый месяц. Возможно, в доме было холодно из-за того, что «завоздушило» батареи. За ними нужно смотреть, поскольку когда топишь печь и бойлер включен – два стыка между собой соединяются и начинает «воздушить» батареи. При продаже дома он объяснял ФИО21, что в зале есть пробочка и ее нужно откручивать. Когда приходил к матери всегда удивлялся, что было тепло в доме. Квартира при продаже была пустая. Проводка была в доме вся новая. О том, что в доме имеется трещина в фундаменте – не знал, не замечал ее. Перед продажей дома, не изучал его техническое состояние. Дом с земельными участками был продан за 880 000 рублей. Это двухквартирный дом, в нем жили его родители с 1985 года, построен он в 1983 году, на тот момент в нем был бойлер, со временем поставили другую отопительную систему. Мать умерла ДД.ММ.ГГГГ, он вступил в наследство и через год выставил дом на продажу. На период, когда дом пустовал, он поддерживал температуру там 15 градусов, чтобы было не жарко, но и не холодно. Бойлер мощностью 6 киловатт. Он идет через котел. Если печь топишь и включаешь бойлер, то будет холодно. Давление создавалось самотеком, потому что бак находится наверху. Этот бак нужно периодически наполнять водой, хотя бы раз в месяц. После въезда в квартиру ему звонила ФИО3 и говорила, что бежит крыша. Причина протечки была в том, что из-за ветра отодвинулось железо, все им было устранено. Больше нареканий никаких не было. Просто звонили спросить, как водопровод включить. До направления иска ФИО21 ему ничего не говорили. Считает, что сделка была проведена законно.

Представитель ответчика адвокат ФИО20 позицию ответчика поддержал и суду пояснил, что в своих исковых требованиях истец указывает на то, что в ходе эксплуатации квартиры выявились скрытые недостатки, о которых истец не была предупреждена ответчиком при заключении сделки. Однако при заключении сделки купли-продажи истцы не были лишены возможности произвести осмотр квартиры, ее наружного состояния и состояния кровли, но данным правом не воспользовались, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, истцы, осматривая и принимая квартиру продавца, не могли не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось. При этом истцом не представлено каких-либо объективных доказательств того, что данная квартира имеет неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются после их устранения. Кроме того не представлено доказательств, что какие-либо недостатки истец пытался устранить, но они проявлялись снова, не рассчитана стоимость их устранения (ремонта). Доказательств того, что спорная квартира не пригодна для проживания, равно как и доказательств того, что данная квартира является аварийным жильем, и проживание в ней угрожает жизни и здоровью истца, в деле отсутствуют. Напротив, в материалах дела имеется справка, выданная администрацией МО «Олонки» <адрес>, что указанное домовладение в реестре ветхого и аварийного жилья не состоит. Заключением судебной экспертизы было достоверно установлено, что нарушений препятствующих безопасной эксплуатации здания не установлено. Строительные конструкции соответствуют требованиям действующих норм, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> надлежащим образом извещенный в судебное заседание не явился, направив отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя управления.

Заслушав истца, ее представителей, ответчика, представителя ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Из смысла приведенной нормы следует, что правовыми последствиями договора купли-продажи для продавца является передача принадлежащей ему вещи (товара) покупателю и получение за это оплаты, а для покупателя — принятие переданной продавцом вещи (товара) и уплата им за эту вещь денежных средств. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п.1 ст.485 ГК РФ).

В соответствии ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Селезнёвым С.Н. и истцом ФИО1 действующей с согласия своей матери ФИО7 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 68,7кв.м., расположенной на земельном участке № общей площадью 883кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес> земельный участок № площадью 2000кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> <адрес>, что подтверждается нотариально оформленным договором купли-продажи серии <адрес>3.

Согласно п.2.4 Договора купли-продажи общая стоимость объектов недвижимости составила 880000 рублей, из которых 800000 рублей стоимость квартиры, 80000 рублей – земельные участки. По условиям договора расчет между сторонами произведен в полном объеме до его подписания согласно п.2.6.

Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости: жилое помещение (квартира) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 68,7кв.м.; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, уточненной площадью 883кв.м.; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> уч.22А, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, уточненной площадью 2000кв.м. к ФИО1

Согласно справке администрации МО «Олонки» от ДД.ММ.ГГГГ № домовладение, находящееся по адресу: <адрес>, в реестре ветхого и аварийного жилья не состоит.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, взыскании денежных средств, истец ссылается на то, что целью данного договора было приобретение жилого помещения в качестве, пригодном для непосредственного использования по прямому назначению – постоянного проживания. Полученный в результате сделки товар не обладает теми техническими характеристиками, которые позволяли бы эксплуатировать квартиру по ее прямому назначению, при этом недостатки возникли до момента заключения договора купли-продажи, в связи с чем, до обращения в суд стороной истца была проведена независимая строительно-техническая экспертиза.

Так, согласно техническому заключению ООО «Байкальская экспертиза» №, выполненному экспертом ФИО8, следует, что в результате проведенного исследования техническое состояние квартиры, расположенной по адресу: <адрес> – недопустимо, близко к аварийному. Проведение работ по капитальному ремонту и реконструкции – незамедлительны. Техническое состояние жилого помещения создает угрозу для жизни и здоровья граждан и может причинить вред имуществу.

Суд критически относится к данному заключению эксперта, которое выполнено без извещения и в отсутствие второй стороны договора купли-продажи, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, данное заключение не может быть положено в основу судебного решения и быть признано допустимым доказательством по делу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения технического состояния спорного жилого дома (квартиры), наличия в нем строительных недостатков, их существенности и возможности устранения. Проведение экспертизы было поручено ООО «Перитус Артифекс».

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Перитус Артифекс» от ДД.ММ.ГГГГ № на поставленные вопросы экспертным путем, установлено:

Состояние строительных конструкций жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в большей части характеризуется ка работоспособное состояние – категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Дальнейшая эксплуатация объекта возможна, с учетом соблюдения требований технической эксплуатации собственником на основании требований СП 255.1325800.2016, несущие конструкции не соответствуют требованиям действующих нормативных документов, так как данные нормы с момента строительства претерпели изменения в сторону ужесточения, а также конструкции имеют накопленный физический и моральный износы, то есть <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> на момент исследования и на момент покупки уже имела естественную амортизацию, так как приобреталась на рынке вторичного жилья.

В квартире расположенной по адресу: <адрес> имеются дефекты (фототаблица №). Большинство дефектов явные, строительные дефекты: отсутствие армирования фундаментов и оголение крупного заполнителя бетона; отсутствие подсистемы каркаса в обшивке стен гипсокартонными листами; отсутствие разделки трубы печи на кровле (фартука печи); дефекты отсутствия должной эксплуатации: шаткость перил, дефекты системы отопления; осадка фундамента и как следствие деформация полов и осаживание стен наружный, относится к дефектам участка строительства, причинами возникновения данных дефектов могут быть: изменение уровня грунтовых вод, температурного и аэрационного режима, а также физико-механических характеристик грунтов основания в период строительства и эксплуатации; малая глубина заложения фундаментов; ошибки при проведении инженерно-геологических изысканий и проектировании.

Данный вопрос рассматривается в отношении существенных/несущественных, устранимых/неустранимых недостатков и рассматривается как часть вопроса №, исследование по которому приведено выше. Дефекты в большинстве своем являются устранимыми, нормальной эксплуатации не препятствуют.

В процессе исследования выявленные дефекты квартиры, расположенной по адресу: <адрес> носят эксплуатационный характер, то есть возникли в течении времени и связаны со старением конструкций и материалов использованных при строительстве. Могли быть визуально выявлены, при должной внимательности и осмотрительности со стороны покупателя, в момент осмотра квартиры.

На основании проведенного исследования по вопросам 1,2 можно сделать вывод о том, что несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии, дефектов, повреждений, свидетельствующих о снижении работоспособности, надежности и эксплуатационной пригодности, не обнаружено. Нарушений препятствующих безопасной эксплуатации здания не установлено. Строительные конструкции соответствуют требованиям действующих норм в части механической безопасности, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Суд соглашается с выводами, изложенными в заключении, поскольку экспертиза соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, осмотра жилого дома в натуре, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные, установленные в результате исследования, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию и исследуемый материал. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает соответствующей квалификацией и стажем, необходимыми для проведенного исследования.

В свою очередь истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его ответчиком. Перед совершением сделки истец осматривала спорный дом, представители истца не оспаривали данное обстоятельство. То обстоятельство, что техническое состояние жилого дома удовлетворительное и пригодно для проживания, подтверждается выводами названной судебной экспертизы. Оценивая выводы экспертизы, суд приходит к выводу, что действительно, спорный жилой дом по адресу: <адрес>, находится в ограниченно работоспособном состоянии. При этом, ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Спорный жилой дом не находится в недопустимом состоянии либо аварийном состоянии. Недостатки жилого дома, на которые указывает истец как на основание расторжения договора купли-продажи жилого дома, действительно имеют место быть, обнаруженные недостатки приводят к снижению характеристик дома, однако отсутствует угроза жизни и здоровью проживающих в нем людей, его функционирование возможно при контроле его состояния, продолжительности и условий эксплуатации, что подтверждено экспертным заключением.

Первоначальной причиной возникновения недостатков спорного жилого дома эксперт отмечает несоответствие строительным нормам и правилам, естественный физический износ. О физическом износе истец была осведомлена, поскольку ей было предоставлено право осмотра жилого дома. По мнению суда, большая часть выявленных недостатков (дефектов) и повреждений образовалась в течение всего срока эксплуатации, носили явный характер и могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого дома. Устранение выявленных в жилом доме недостатков (дефектов) и повреждений технически возможно, жилой дом является пригодным для проживания. Недостатки (дефекты) и повреждения, выявленные в исследуемом жилом доме, не создают угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан. Проведенное судебное экспертное исследование обосновывает техническое состояние дома на дату рассмотрения возникшего спора. Экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Представитель истца ФИО3, допрошенная по делу в качестве свидетеля, суду показала, что она присутствовала при заключении договора купли-продажи спорной квартиры и земельных участков и лично осматривала данную квартиру, до нее указанную квартиру осматривала ее дочь. При осмотре стояла мебель, где позднее отошел гипсокартон, сначала этого не было видно, заметили только тогда, когда приехали с вещами. В комнате, где дыра на полу, лежал большой палас. В кухне, где бежала крыша, было все замазано, забелено. В фундаменте трещина была замазана. Позднее, когда пошли дожди, полилось с потолка, посыпалась крыша. Далее в процессе проживания было очевидно, что квартира очень холодная, в морозы спали в куртках и рейтузах. Когда покупали квартиру, был апрель, в квартире было тепло. При покупке у нее был первый вопрос, теплая ли квартира? Потому что по заболеванию внучки ей нельзя переохлаждаться. В период проживания в данной квартире, у нее стали появляться приступы. При покупке Селезнев ФИО5 сказал, что квартира очень теплая, что они топили печь только в морозы, в остальном – через бойлер поддерживалось тепло. Позднее побежал расширительный бак. Вызвали мастера который сказал, что его надо менять. В полу оказалась дыра, из-за того что от стен отошел гипсокартон. Квартира оказалась холодная. Когда приходили учителя на домашнее обучение Насти, они не раздевались, ходили в сапогах и в пальто, потому что было холодно, при этом бойлер был включен, печка топилась с 6 утра и до 22 вечера, иначе можно было замерзнуть. Также работали два обогревателя и все равно было холодно. Считает, что трещина в фундаменте и нарушения в работе бойлера были скрытыми недостатками. Она предлагала Селезневу аннулировать договор и вернуть им деньги, но он отказался и предложил решить вопрос в суде.

Свидетель ФИО9 суду показала, что в июне 2023 года она познакомилась с ФИО3 ФИО3 пригласила ее на шашлыки, в это время приехала дочь ФИО21 в <адрес>. Она была внутри дома и на тот момент потолок был нормальный, целый. Но позднее ФИО21 сказала, что там трещина и все бежит. Она приходила смотреть, действительно там бежало в дом. Также она приходила к ФИО21 в холодное время года, примерно в ноябре-декабре 2023г., уже были холода, в квартире было холодно, вход в спальню был завешан, просили покрывало для этого, так как дуло. Ходили дома в ноябре в одежде. При этом в соседней квартире было тепло. Ранее в этой квартире жила мама <данные изъяты> Ранее там жила <данные изъяты>, она хотела купить эту квартиру, но не смогла там жить, потому что холодно было, картошка замерзала.

Свидетель ФИО10 суду показала, что она знакома с представителем истца ФИО3 примерно шесть лет, помогала ей искать дом для покупки. Но когда в апреле она заболела, то ФИО21 уже купила дом. Позже она узнала, что ФИО21 в начале июня 2023 года заселились в дом в <адрес>. Когда она приехала летом к ним в гости, то дом ей понравился, фундамент у дома был высокий, поэтому она думала, что будет хорошим, все было косметически в порядке, не было таких подтеков, как сейчас. Летом от ФИО21 стало известно, что в доме течет крыша, что тазиками воду вытаскивают. Она посоветовала вызвать ремонтника, чтобы сделать крышу. Во второй раз она приехала к ФИО21 зимой отмечать новый год – ДД.ММ.ГГГГ. Когда зашла в дом, там все ободрано было, все стены обшелушены, когда осмотрели плинтуса, видно было, что дом отходит. В тот день они переночевали и уехали, потому что больше не могли там находиться, так как было очень холодно, все ходили в обуви, ночью ветер по полу гулял, полы ледяные, при этом отопительные приборы работали: обогреватель, печь топилась целый день, отопление включено. Она очень переживала за ФИО21 Настю, потому что она инвалид. Далее она приезжала к ФИО21 9 мая, так там ничего и не изменилось. Сейчас по всему дому видно, что по стыкам и углам лентой замотано. Все дырочки были забелены, а сейчас от дождя и холода они провисают. Стало хуже. Первый раз, когда она осматривала дом, этого не было видно, было спрятано. Как-будто, перед продажей все привели в порядок. В швах стен дыры, такое ощущение, что дом отходит от стен. Фундамент отходит от дома, если с улицы посмотреть, там невозможно жить. Строительного образования у нее не имеется.

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она с подругой ФИО10 и с ее свекровью поехали в гости к ФИО3 Планировали поехать на три дня, но когда приехали, в доме было очень холодно, потолок провис, все было в ужасном состоянии. Печь топилась постоянно, но дом был холодный, а полы ледяные. От стен и подоконников дул ветер, невозможно было находиться, поэтому она были вынуждены уехать оттуда 1-го числа. Отопительные приборы были включены, печь топилась, стоял обогреватель, но температура не повышалась. Даже радиаторы были холодные, не прогревались. В дальнюю комнату вообще нельзя зайти, потому что холодно даже сейчас. Потолок весь повело, про кухню она вообще молчит, там если потолок обвалится, то кого-нибудь убьет. Потолок может обвалиться над печкой, в кухне, в других комнатах тоже потолок ужасный, когда линолеум отодвигаешь, в стенах дыры. Стены заделаны гипсокартоном, если убрать его, то там можно обнаружить грибок, потому что в углу большой комнаты все прогнившее и залито пеной. Кто залил, не знает. Со слов ФИО21, когда она покупала этот дом, вдоль стены стояла стенка от стены до стены, но купив дом и заехав туда, она стенку вывезла и угол оказался залит пеной.

Свидетель ФИО12 суду показала, что в данной квартире она была не один раз, помогала по хозяйству матери ФИО13, белили, красили, мыли. Квартира при этом находилась в нормальном состоянии, т.е. было тепло, чисто, натоплено, везде порядок. Не к чему было придраться, все было в порядке, также зимой было у нее чисто и тепло. Белила она с дочерью, помогали по-дружески, потому что мама ФИО5 была старенькая и не могла наверх лазить. Помогать ходили два раза в год, как обычно в деревне это делают осенью и весной. Подтеков никаких там не было, просто плановая побелка. Потолки были в прекрасном состоянии. Дом отапливается печкой и отоплением. Сам бак был заделан в печь. Зимой всегда было тепло в этой квартире.

Свидетель ФИО14 суду показал, что он бывал в данной квартире не часто. ФИО13 С. знаком с 2011 года, с 2019 года, общаться стали ближе, поскольку вместе работали. Когда была мама у него жива, то вместе заезжали к ней в гости, впервые заезжал осенью 2019 года, состояние квартиры было нормальное, был порядок. ФИО5 смотрел за домом, нанимал людей. Перед продажей дома он был там зимой в феврале 2023 года. В доме тогда никто не жил, но там было тепло, они разувались и снимали верхнюю одежду.

Свидетель ФИО15 суду показал, что в данной квартире он был в июне 2023 года. Приезжал и помогал по просьбе ФИО13 перекрывать крышу, в самом доме при этом не был. Протекала жесть возле трубы, поэтому они привезли новую и перекрыли. Протекания там быть не должно, все было закрыто, он проверял, лил воду, при этом ничего не текло, полностью устранили причину протечки. На тот момент ФИО21 там уже жили. Никаких претензий они не предъявляли к Селезневу.

Свидетель ФИО16 суду показала, что она жила в доме по адресу: <адрес> двумя детьми. Проживала там примерно с ДД.ММ.ГГГГ. Сняла дом по причине развода с мужем, потому что дом сдавался с последующим выкупом. Сначала снимали в аренду, заехали с ребятишками, дочери на тот момент не было 2-х лет, сыну на тот момент было 10 лет. В комнате, которая была справа, где окна выходят на улицу, она хотела разместить детей, но ФИО5 сказал, чтобы она там сама жила, потому что там может быть прохладно, но она не обратила на это внимание. Селезнев говорил, что дом теплый, показал бойлер, он на то время работал. В сентябре холодно не было, но в октябре по полу начало нести, думала, что окна (отдушины) не закрыты внизу, как обычно в селах бывает. Пол застелили ковровыми покрытиями, но зимой замерзли, было очень холодно, по полу не просто несло, а дуло на постоянной основе. Завешивали огромным теплым ватным покрывалом дверь, но ничего не помогало. Пока топится печь, дома более-менее было тепло, при этом бойлер не выключался, если выключить бойлер, то было нереально холодно. В доме есть еще одна дальняя комната, она была самой холодной, температура выше 8-10 градусов там не поднималась. Подполье как раз находится в этой комнате, которая справа, в нем были картошка и георгины, которые остекленели в декабре. Снимала квартиру с последующим выкупом за 800 000 рублей. Задатка никакого не отдавала, поскольку с Селезневым договорились жить в доме и оплачивать за электроэнергию. За электроэнергию выходило порядком 3200–3300 рублей в месяц в зимний период. ДД.ММ.ГГГГ они съехали из квартиры.

Суд принимает данные показания свидетелей, однако следует отметить, что данные показания не могут свидетельствовать о том, что спорная квартира является не пригодной для проживания, поскольку допрошенные свидетели не обладают специальными познаниями в данной области и не имеют специального образования.

В порядке ст.187 ГПК РФ в целях разъяснения заключения, судом был допрошен эксперт ФИО17, которая суду пояснила, что по поводу дымоходов, эксплуатация печи (так как это потенциально пожароопасный объект) производится сезонно: проверяется работоспособность теплонагревательного агрегата каждый сезон (в начале и по окончанию отопительного сезона). Летний сезон считается сезоном ремонтных работ, когда выполняются ремонтные работы на всех инженерных сетях, в том числе, в теплоагрегатах – на печах, электрообменниках и тому подобное. После отопительного сезона и перед ним необходимо ревизировать печь, проверять готовность агрегата. Это происходит в течение эксплуатации постоянно. Минимум два раза в год за печью нужно смотреть.

При условии забитых дымоходов теплоотдача печи минимальная, поскольку будет распространяться тепло только по свободным каналам. Здесь необходимо ориентироваться на конструкцию печи: сколько каналов, как они организованы, есть теплообменник или его нет. В данной печи имеется теплообменник. В топку встроен металлический бак. В заключении указано, что один из скрытых недостатков, про который могли не знать ни продавец, ни покупатель – недостатки по тепловой сети, которые включают в себя - отопительный агрегат (печь), водонагревательный бак, который расположен в топке печи, трубопроводы, расширительный бак и радиаторы, которые закольцованы друг за другом по периметру дома.

В заключении расписано, что данная система отопления с наполнением водой. Соответственно, опорожнять на лето такую конструкцию нельзя, нужно следить все время за наполнением данной системы, потому что если опустошить чугунные радиаторы на лето, они начинают ржаветь. Ржавчина забивает проходы, секции радиаторов и радиатор забивается, выходит из строя и становится неэффективным.

Так как система отопления была сформирована в период строительства примерно в 1981 году, как было установлено из разговора с собственником и приобретателями этого дома, соответственно, в течение этого периода какой-то ремонт должен был производиться. Производился он или нет – неизвестно. На момент осмотра данной системы отопления установлено, что никаких глобальных изменений, кроме как установка электрического проходного котла, в эту систему не вводилось. Капитальный ремонт не производился. Все элементы как были смонтированы, так и эксплуатируется. Единственное нововведение – установление электрокотла. То есть, электрокотел, который работает на заданную мощность с одной тэной, у него нет теплорегулятора, они никак не завязаны на температуре воздуха или пола. Он работает на определенную температуру и все. По мере того, как остывает теплоноситель, он включается и отогревает теплоноситель. Соответственно, так как это открытая тепловая система, бак расширительный служит для того, чтобы создавать дополнительное давление для циркуляции теплоносителя. Грубо говоря, в нем холодная вода. Насоса нет. Он не был изначально предусмотрен, это система бойлерного отопления старого типа. В связи с тем, что при исследовании было установлено, что радиаторы прогреваются не на всю свою рабочую высоту, они забиты за тот период времени, как эксплуатируется. Радиатор чугунный. Можно разобрать каждую секцию, попытаться его промыть, но не факт, что это окажется эффективным. Учитывая, что система эксплуатируется с 1981 года, порядка 43 лет, эти радиаторы уже устарели. Эти радиаторы было бы логичнее заменить на новые. Это дешевле и гораздо быстрее, чем разбирать каждую секцию чугунного радиатора и промывать ее.

Капитальный ремонт предполагает либо замену, либо вообще изменение, принципиально схемы теплоснабжения. То есть, необходимо оставить электрокотел, ставить насос, расширительный бак, нормальные батареи, загонять не воду, а антифриз и получится откапиталенная система теплоснабжения, которая работает от иного источника отопления, то есть, не от печи, а от электрического котла. Либо совмещать эти две системы. Такое тоже возможно. В данном случае, расширительный бак находится в комнате, над печью. Эта система отопления через печь, нагревательный бак стоит в топке. То есть, сваренная квадратная металлическая емкость замурована в топку, заходит одна труба и выходит вторая, а расширительный бак служит для создания давления и наличия воды в системе. Несвоевременное наполнение воды в бак создает завоздушивание системы. Это пробки, завоздушивание, дополнительная коррозия радиаторов и труб, уменьшение рабочего диаметра и в последующем выход их из строя.

Все трещины, которые есть в фундаменте, возникли не вчера, ни два, ни три года назад. Это трещины, которые возникли достаточно давно, потому что у свежей трещины острые края. При исследовании вида этих трещин, края материала соприкосновения двух границ обвалованы, они уже скругленные. Эта трещина развилась уже давным-давно, существует значительный период времени. Ширина раскрытия у нее тоже говорит о том, что трещина развивалась длительный период времени и достаточно давно. В любом случае наличие трещин в бетонных конструкциях, в принципе, недопустимо, поскольку любая трещина дает ослабление конструкции. Здесь заглубленный ленточный фундамент. При исследовании было установлено, что в период строительства арматура не применялась. Этот дефект возник на момент строительства. Трещины – это следствие того, что отсутствует арматура и большой срок эксплуатации. В любом случае при эксплуатации могут быть подвижки грунта, сезонные таяния и замораживания, температуры значительные по разбегу. То есть, зимой -40, летом может быть +40, соответственно, колебания и просадки грунтового основания здесь тоже могут быть. Это все связано с естественными изменениями рельефа участка. Ремонт трещин обязателен, потому что трещины в бетонных конструкциях недопустимы. Так как отсутствует арматура и трещины уже сформированы, их необходимо дополнительно забетонировать и предотвращать сползание грунта с участка: делать водосточную систему, чтобы не попадала вода под фундамент, ремонт отмостков (в процессе исследования было установлено, что отмостки тоже в ветхом состоянии и требуют замены, это тоже произошло не вчера, это давний дефект), отмостки в таком состоянии не один год и это явный дефект. Следовательно, ремонт здесь требуется безусадочными смесями, затиркой, забивкой трещин и впоследствии наблюдение за ними. Завтра этот дом не развалится, поскольку в таком состоянии он находится уже не один год, но ремонт требуется. Дом деревянный, нагрузки от этого небольшие. Какие-то ЧП могут произойти в случаях чрезвычайных сейсмических активностей и так далее. Отслоение и деформация обшивки – это уже отделочные работы и в основном на конструктив здания они влияния не оказывают. Соответственно, это к вопросу об эстетическом восприятии и правильности выполнения этих работ именно по обшивке каркаса.

Природные явления в любом случае будут оказывать влияние на любую конструкцию, даже на новую. В обычной жизни, в нормальном режиме эксплуатации, эти трещины критического влияния на прочность и устойчивость не оказывают. Есть комплекс дефектов, которые накопились за время эксплуатации: неровность полов (полы проседают), это было видно изначально. Это возникло не за год. Доска таким образом не может согнуться, этот дефект был.

То же самое с проблемами по кровле, это печные разделки, то, что подтекает с печи. Это не эксплуатировалось должным образом в предыдущие годы, не ремонтировалось. Соответственно сейчас, по происшествию времени, эти дефекты начинают проявляться. Отсутствие арматуры – значительный дефект, поскольку наличие арматуры требует свод правил СПЧ. Дом построен неправильно изначально, это нарушение технологий. Этот недостаток неустранимый. Обычными средствами, прийти, зашпаклевать, вставить арматуру туда невозможно.

Суд доверяет показаниям допрошенного эксперта и принимает данные пояснения в качестве дополнения к заключению.

Из просмотра видеозаписей, предоставленных стороной истца, следует, что было зафиксировано состояние квартиры в настоящее время. Данное доказательство не может быть признано судом допустимым, поскольку видеосъемка была произведена истцом по происшествию длительного времени с момента заключения договора купли-продажи, в материалах дела отсутствует видеофиксация состояния квартиры до заключения сделки, в связи с чем, не представляется возможным произвести визуальный сравнительный анализ.

Судом установлено, что исходя из конкретных обстоятельств дела, сам факт выявленных скрытых недостатков, указанных истцом, в данном случае не является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи. Скрытые недостатки не носят существенного характера, являются устранимыми. Возможное устранение недостатков, установленных экспертным путем, не может определять непригодность для проживания в данном доме. Аварийным дом (квартира), в установленном законом порядке, не признавался.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, истец должна была доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены и возникли до его передачи, либо по причинам, возникшим до этого момента. Однако, таких доказательств истцами в суд не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░27 ░░░4 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 880000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200000 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 50000 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2750 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 55000 ░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░                                                        ░.░.░░░░░░░░░