Решение по делу № 33-9574/2024 от 02.05.2024

Судья Севостьянов А.А.                      УИД 16RS0013-01-2023-000773-04

                                                                                                № 33-9574/2024

                                                                                                    Учёт № 154 г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2024 года                                                                            г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего Хасаншина Р.Р.,

судей Гайнуллина Р.Г., Федонина С.М.,

при ведении протокола помощником судьи Шадиевой С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Хасаншина Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе Павлова К.В. на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2023 года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия

установила:

Павлов К.В. обратился к Захаровой Ф.С. с иском о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, взыскании убытков и компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что 23 января 2023 года между Захаровой Ф.С. (продавец) и Павловым К.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ....:583 и жилого дома с кадастровым номером ....:1388 по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, <адрес>; цена договора составила 6 000 000 рублей; расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном размере.

Кроме того, Павлов К.В. оплатил ответчику 5 450 000 рублей за неотделимые улучшения в доме, благоустройство территории земельного участка по вышеуказанному адресу, мебели и техники, что подтверждается соответствующим дополнительным соглашением от 23 января 2023 года к договору, распиской о получении ответчиком денежных средств в обозначенном размере.

23 января 2023 года произведена государственная регистрация перехода права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи и регистрация собственности Павлова К.В. на земельный участок и жилой дом.

Как утверждает истец, в процессе эксплуатации жилого дома стало очевидным, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно заключению экспертизы № 01-05-04/23 от 7 апреля 2023 года, проведенной индивидуальным предпринимателем Хасановой А.Д., установлено следующее: причиной возникновения влаги на конструктивных элементах подвального этажа жилого дома, расположенного по адресу: Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, <адрес>, является подтопление земельного участка; происходит стекание талых вод с поверхности участков, расположенных вблизи дома; отвод талых вод не предусмотрен; поверхностный сток с земельных участков не организован, дождевые и талые воды сбрасываются в пониженные места рельефа территории с последующим стоком и скоплением на поверхности исследуемого участка; отмостка по периметру дома отсутствует, вследствие чего вода попадает в подвальное помещение дома.

В связи с указанными недостатками жилого дома, Павлов К.В. обращался к Захаровой Ф.С. с письменной претензией о расторжении договора и возврате уплаченных средств, однако уплаченные средства ответчиком не возвращены.

На основании изложенного, Павлов К.В. просил:

расторгнуть договор, заключенный между Захаровой Ф.С. и Павловым К.В.;

взыскать с Захаровой Ф.С. в пользу Павлова К.В. уплаченные по договору денежные средства в размере 6 000 000 рублей, а также 5 450 000 рублей по дополнительному соглашению к договору;

взыскать с Захаровой Ф.С. в пользу Павлова К.В. убытки на проведение экспертизы в сумме 20 000 рублей, на юридические услуги 65 000 рублей;

взыскать с Захаровой Ф.С. в пользу Павлова К.В. компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В последующем, Павлов К.В. уточнил требования и просил:

взыскать с Захаровой Ф.С. в пользу Павлова К.В. причиненные убытки, выразившиеся в необходимости устранения недостатков построенного жилого дома в размере 1 045 684 рубля;

взыскать с Захаровой Ф.С. в пользу Павлова К.В. судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 20 000 рублей, на юридические услуги 65 000 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 13 448 рублей.

В обоснование уточнённых требований Павловым К.В, указано, что посредством собственных и привлеченных сил, а также за счет собственных средств, истец устранил недостатки дома, а именно: установил отмостку дома, выполнил соответствующие мероприятия от замачивания несущих конструкций дома в подвальном помещении, а также сопутствующие мероприятия по исключению влаги из подвального помещения дома.

Дренажные работы, гидроизоляционные работы и соответствующие расходы подтверждаются договором подряда № 14/04 от 14 апреля 2023 года, дополнительным соглашением № 1 от 19 апреля 2023 года, дополнительным соглашением № 2 от 2 мая 2023 года, актами выполненных работ от 2 мая 2023 года, распиской о получении денежных средств от 20 мая 2023 года, оформленными между истцом и Ахмадуллиным Р.А.; сумма расходов составила 919 950 рублей.

Согласно договору возмездного оказания услуг МВ/АВТОМАТИКА/02.23 от 27 февраля 2023 года, заключенному с самозанятым Шевяковым Д.Д., в доме были установлены фасонные вентиляторы в количестве 3 штук, монтаж кабеля, было произведено устройство автоматики с удаленным доступом для исключения влаги в подвальном помещении дома. Расходы составили сумму в размере 43 300 рублей.

Кроме того, согласно договору поставки № 09/04 от 6 апреля 2023 года, заключенному с ООО «Кварцин», в дом истца была доставлена и установлена термопанель (кирпич малый) для переноса точки росы из подвального помещения дома наружу. Сумма расходов составила 82 434 рублей.

Общая сумма расходов на устранение недостатков дома составила 1 045 684 рублей.

В заседании суда первой инстанции Павлов К.В. и его представитель Рахматуллин А.Ф. исковые требования поддержали.

Представитель Захаровой Ф.С. - Халикова Ю.В. в судебном заседании иск не признала.

Павлова Р.С., привлеченная судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, полагала исковые требования обоснованными.

Решением Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2023 года в удовлетворении иска Павлова К.В. к Захаровой Ф.С. о взыскании убытков, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Павлов К.В. подал апелляционную жалобу, в которой, указывая на незаконность и необоснованность решения суда, просил его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы апеллянт привел доводы, аналогичные изложенным в обоснование исковых требований, дополнительно указав, что не согласен с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований и оценкой представленных доказательств. Не обладая специальными познаниями в области строительства индивидуальных жилых домов, истец при осмотре объекта недвижимости не имел реальной возможности оценить возможные риски возникновения влаги в подвале дома. Кроме того, в договоре купли-продажи сведения о том, что покупатель был проинформирован об отсутствии гидроизоляционного покрытия, отсутствуют.

В заседании суда апелляционной инстанции Павлов К.В. и его представитель Сабирова Р.М. доводы жалобы поддержали, заявили ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Представитель Захаровой Ф.С. - Халикова Ю.В. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 23 января 2023 года между Захаровой Ф.С. (продавец) и Павловым К.В., Павловой Р.С. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым покупатели приобрели в общую совместную собственность земельный участок с кадастровым номером ....:583 общей площадью 600 кв.м, и расположенный на нем одноэтажный жилой дом с кадастровым (условным) номером ....:1388 общей площадью 140 кв.м по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, <адрес>.

Как следует из пункта 4 договора купли-продажи, цена приобретенных объектов недвижимости составляет 6 000 000 рублей (1 350 000 рублей – цена земельного участка, цена жилого дома - 4 650 000 рублей). Согласно пункту 5 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Недвижимое имущество (земельный участок и жилой дом) передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества продавцом и его прием покупателями (пункт 7 договора),

Как следует из пункта 12 договора купли-продажи от 23 января 2023 года, покупатели удовлетворены качественным состоянием недвижимого имущества. При осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 15 и 16 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является кабальной сделкой, стороны подтверждают, что не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности. Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и /или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении его не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, не ведется уголовное преследование с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на отчуждаемое имущество может быть наложен арест, или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Отчуждаемое имущество не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизация, или ликвидация. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между участниками сделки в отношении предмета договора.

Дополнительным соглашением от 23 января 2023 года к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 января 2023 года, стороны согласовали, что покупатели дополнительно к цене, указанной в пункте 4 договора купли-продажи, в счет оплаты неотделимых улучшений, произведенных в указанном жилом доме, обязуются уплатить в пользу продавца денежные средства в размере 5 450 000 рублей.

Обращаясь с иском о взыскании убытков, Павлов К.В. указал, что в ходе эксплуатации жилого дома выявились недостатки, связанные с возникновением влаги на конструктивных элементах подвального этажа жилого дома, о чем при приобретении имущества он не знал.

Согласно выводам, содержащимся в представленном Павловым К.В. экспертном заключении № 01-05-04/23 от 7 апреля 2023 года, выполненном индивидуальным предпринимателем Хасановой А.Д., причиной возникновения влаги на конструктивных элементах подвального этажа жилого дома является подтопление земельного участка; происходит стекание талых вод с поверхности участков, расположенных вблизи дома; отвод талых вод не предусмотрен. Поверхностный сток с земельных участков не организован, дождевые и талые воды сбрасываются в пониженные места рельефа территории с последующим стоком и скоплением на поверхности исследуемого участка. Отмостка по периметру дома отсутствует, вследствие чего вода попадает в подвальное помещение дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что для устранения указанных недостатков дома, им были произведены работы, связанные с дренажными и гидроизоляционными работами, установлением оборудования для удаления влаги из подвального помещения дома, на общую сумму 1 045 684 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 15, пунктом 1 статьи 421, пунктом 1 статьи 432, статьей 454, пунктами 1 и 2 статьи 469, пунктом 2 статьи 474, абзацем 4 пункта 1 статьи 475, пунктом 1 статьи 476, пунктом 2 статьи 477, пунктом 1 статьи 549, статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, считает их правильными, принятыми с соблюдением норм материального права, соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям (пункт 1 статьи 474 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны свободны в заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, исходя из приведенных выше норм закона и условий договора, заключенного сторонами, применительно к данному спору, доказать наличие у объекта недвижимости недостатков до его передачи, должен истец.

Между тем, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом доказательств того, что недостатки, связанные с возникновением влаги на конструктивных элементах подвального этажа жилого дома, возникли до передачи жилого дома продавцом покупателю, в материалы дела не представлено. Указанное обстоятельство также подтверждается пунктом 12 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 января 2023 года, согласно которому покупатели удовлетворены качественным состоянием недвижимого имущества, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено.

Кроме того, покупая дом, истец не был лишен возможности осмотреть его с привлечением своего представителя либо специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, а также согласовать условие относительно качественных характеристик дома.

С учетом изложенного, истец приобрел жилой дом с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.

Исходя из материалов дела, истец перед приобретением спорного дома дважды осмотрел объект недвижимости, в том числе его подвальную часть, данных о наличии подтеков, следов от подтеков либо увлажнения подвальной части и фундаментов дома при внешнем их осмотре не имелось, об отсутствии отмостки истцу было известно.

По настоящему делу покупателем возникновение недостатков до передачи ему товара не доказано.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции судебная коллегия также отмечает, что разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений законодателем презюмируются. Действуя разумно и с должной степенью осмотрительности, покупатель должен был перед подписанием договора купли-продажи осмотреть передаваемое ему имущество и при наличии сомнений в его качестве не подписывать договор до их разрешения. Ввиду явности имеющихся недостатков при их наличии на момент заключения договора покупатель их мог выявить и отказаться от подписания договора до их устранения продавцом либо полностью отказаться от сделки. Поскольку в договоре, как указано в пункте 12, сторонами прописано, что покупатели удовлетворены качественным состоянием недвижимого имущества, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено, о чем подписал договор, оснований считать передаваемый товар некачественным и, соответственно, продавца недобросовестным у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы жалобы о том, что Павлов К.В., не обладая специальными познаниями в области строительства индивидуальных жилых домов, при осмотре объекта недвижимости не имел реальной возможности оценить возможные риски возникновения влаги в подвале дома, судебной коллегией отклоняются, поскольку при осмотре объекта недвижимости, покупатель имел возможность пригласить специалиста в области строительства для проверки качества работ при строительстве, а также технические характеристики приобретаемого индивидуального жилого дома.

Ссылка в жалобе на то, что при рассмотрении дела ответчиком не представлена исполнительная документация, подтверждающая процесс строительства жилого дома, не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требований Павлова К.В., поскольку право собственности Захаровой Ф.С. на жилой дом было зарегистрировано, она в указанной доме проживала до его продажи, доказательств продажи истцу индивидуального жилого дома с недостатками, не представлено.

Не может служить основанием для отмены решения Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2023 года и отсутствие отмостки по наружному периметру жилого дома, поскольку перед заключением договора купли-продажи Павлов К.В. и его супруга Павлова Р.С. дважды осматривали дом и имели возможность убедиться в отсутствие отмостки. Однако, как указывалось выше, покупатели были удовлетворены качественным состоянием недвижимого имущества, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при разрешении спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, - не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу судебного акта.

Выводы суда в решении мотивированы, основаны на объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и полностью соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом суд оценил относимость, допустимость, достоверность доказательств в их совокупности.

Не усматривает судебная коллегия оснований для удовлетворения ходатайства истца и его представителя о назначении по делу строительно-технической экспертизы, поскольку представленные истцом и его представителем перечень вопросов, являются неприемлемыми и не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Кроме того, истцу и его представителю в судебном заседании было разъяснено, что для назначения экспертизы необходимо внести денежные средства на депозитный счет суда, однако денежные средства на депозитный счет не внесены. Применительно к положениям статей 79, 85, 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, приведенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20 июля 2023 года № 43-П, судебная коллегия признает невнесение стороной истца на депозитный счет суда денежных средств, подлежащие выплате эксперту, уклонением от ее оплаты, тогда как исполнение обязанности по внесению на депозитный счет суда денежной суммы является одним из условий для удовлетворения судом ходатайства о проведении экспертизы.

Таким образом, решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2023 года является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба Павлова К.В. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 199, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2023 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Павлова К.В., без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) в срок, не превышающий трёх месяцев, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18 июля 2024 года.

Председательствующий                                                      Р.Р. Хасаншин

Судьи                                                                                    Р.Г. Гайнуллин

                                                                                              С.М. Федонин