Решение по делу № 2-7103/2024 от 23.09.2024

***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 11 декабря 2024

Гатчинский городской суд *** в составе:

Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Таганкиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Базановой Марии Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 212 550 руб. и пени в размере 157 644 руб. 19 коп.,

установил:

в обоснование исковых требований указано, что Базанова М.Ю. является арендатором по договору аренды *** от ***. Липатов Ю.М. (первоначальный арендатор) являлся арендатором по договору аренды земельного участка *** от ***, согласно условиям которого, арендатору был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, общей площадью 1 *** кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 1.4 договора срок аренды участка составляет 20 лет. На арендуемом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***. *** была произведена государственная регистрация права собственности Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства, в связи с чем с указанной даты к ней от Липатова Ю.М. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка *** от ***, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ. В соответствии с п. 3.4.4 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размер и порядке, установленном договором. Согласно п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы по договору составляет 4 425 100 руб. В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за период с *** по *** года в размере 2 212 550 руб. В соответствии с п. 2.10 Договора за нарушение срока и (или) размере внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. В связи с тем, что арендные платежи ответчиком не вносились, пени за период с *** по *** составили 157 644 руб. 19 коп. В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа.

Представитель истца - Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Ответчик - Базанова М.Ю. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом уведомлена о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем направления СМС-сообщения, ходатайств об отложении слушания дела и письменных возражений по заявленным требованиям суду не представила.

Третье лицо - Липатов Ю.М. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания, ходатайств об отложении слушания дела и письменных возражений по заявленным требованиям не представил.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

Между администрацией Гатчинского муниципального района *** в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** и Липатовым Ю.М. *** был заключен договор *** аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***.

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 4 425 100 руб.

В соответствии с п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За Базановой М.Ю. в ЕГРН зарегистрировано право аренды на спорный земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке по адресу: ***, находится объект незавершенного строительства. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за Липатовым Ю.М.

На основании договора купли-продажи Липатов Ю.М. продал, а Базанова М.Ю. купила указанный объект незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенный строительством было зарегистрировано за ответчиком ***.

Решением Гатчинского городского суда *** от ***, вступившим в законную силу ***, по гражданскому делу *** исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Базановой Марии Юрьевне – удовлетворены. Взыскано с Базановой Марии Юрьевны в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** задолженность по арендой плате за период с *** по *** в размере 6 983 171 руб. 50 коп., и пени за период с *** по *** в размере 728 918 руб. 54 коп.Признаны возникшими с *** у Базановой Марии Юрьевны прав и обязанностей арендатора по договору *** аренды земельного участка от *** и произведена государственная регистрация перехода (возникновения) к Базановой Марии Юрьевне прав и обязанностей арендатора по договору *** аренды земельного участка от ***, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 1300 кв.м. Взыскана с Базановой Марии Юрьевны в доход бюджета Гатчинского муниципального района *** государственная пошлина в размере 46760,45 руб.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5,6,9статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Соответственно, суд не находит законных оснований для отказа в удовлетворении иска.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 606-607 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате с *** по *** в размере 2 212 550 руб., а также пени в сумме 157 644 руб. 19 коп.

При указанных обстоятельствах со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, в связи с чем требования истца в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты госпошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ она взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенному иску и будет составлять 20 050 руб. 97 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Базановой Марии Юрьевне удовлетворить.

Взыскать с Базановой Марии Юрьевны, *** года рождения, уроженки *** (СНИЛС ***) в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** (ИНН ***) задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 2 212 550 руб., пени за период с *** по *** в размере 157 644 руб. 19 коп., а всего 2 370 194 руб. 19 коп.

Взыскать с Базановой Марии Юрьевны в доход бюджета Гатчинского муниципального округа (взыскатель МИФНС России *** по ***, получатель УФК по ***) госпошлину в размере 20 050 руб. 97 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***