Решение по делу № 33-3213/2022 от 07.06.2022

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0015-01-2022-000083-25                                                                                   33-3213/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                             28 июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Сторчак О.А., Лукьяновой Л.Н.,

при секретаре Гонтарь А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Водопшиной Любови Григорьевны, Водопшина Анатолия Ивановича к ЗАО "Краснояружская зерновая компания" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

по апелляционной жалобе Водопшиной Любови Григорьевны, Водопшина Анатолия Ивановича

на решение Новооскольского районного суда Белгородской области от 28 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения Водопшиной Л.Г., поддержавшей жалобу, представителя ЗАО "Краснояружская зерновая компания" Шацкой О.С., полагавшей жалобу необоснованной, судебная коллегия

установила:

Водопшина Л.Г. и Водопшин А.И. обратились в Новооскольский районный суд Белгородской области с иском к ЗАО "Краснояружская зерновая компания" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. В обоснование иска указали, что 20 июня 2011 г. между ЗАО «Краснояружская зерновая компания» (арендатор) и арендодателями (при множественности лиц на стороне арендодателей, в том числе Водопшиной Л.Г. и Водопшиным А.И.) заключен сроком на 49 лет договор № 10 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, по которому арендатору в аренду передан земельный участок для сельскохозяйственного производства площадью 5088900 кв.м с кадастровым номером 31:19:0:301, расположенный в границах колхоза «Дружба» Новооскольского района Белгородской области. Обстоятельства, при которых был заключен договор, существенно изменились, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды № 10 от 20.06.2011 в соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 451 ГК РФ. Истцов категорически не устраивает размер арендной платы, установление которой полностью зависит от ответчика. В 2011 году при заключении указанного договора они не могли знать, насколько изменится жизнь во всех отношениях, на данное время они имеют возможность более выгодно распорядиться своими земельными участками, что необходимо для улучшения их материального положения. При заключении договора аренды земельного участка от 20.06.2011 они лично не участвовали, действовали через представителя. Сдав землю в аренду на 49 лет до 2060, поставили себя в крайне невыгодное положение. Просили суд расторгнуть указанный договор в части передачи в аренду принадлежащих им земельных долей    ей 0/508890 долей в праве собственности (7,90 га) и 7900/508890 долей и исключить их из числа арендодателей по указанному договору. Принять во внимание, что обращение Водопшиной Л.Г. об изменении ставки арендной платы от 02.07.2021 ЗАО «Краснояружская зерновая компания» оставила без удовлетворения, указав, что надлежащим образом выполняет условия договора аренды земельного участка № 10 от 20.06.2011, своевременно выплачивая арендную плату (л.д. 14-15).

ЗАО «Краснояружская зерновая компания» отказало Водопшиной Л.Г. и Водопшину А.И. в расторжении договора № 10 от 20.06.2011 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности в связи с исполнением условий договора аренды земельного участка надлежащим образом (л.д. 42, 32).

Возражая против иска, представитель ЗАО «Краснояружская зерновая компания» Шацкая О.С. пояснила, что арендатор надлежащим образом выполняет условия заключенного договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, своевременно выплачивает арендную плату в натуральном либо денежном выражении, возмещает оплаченный арендодателями земельный налог из собственных средств, начиная с 2016 года выдает дополнительно продуктовые подарки каждому арендодателю в виде сахара, масла, муки, ценовая динамика в выплате арендной платы увеличилась. Просила в иске отказать.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истицы просят об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об удовлетворении иска. Указывают на то, что их доводы не получили должной оценки в решении суда первой инстанции, судом нарушены нормы материального права.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражениям против них, по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2).

Судом первой инстанции установлено, что 20.06.2011 между ЗАО «Краснояружская зерновая компания» (Арендатор) и собственниками земельного участка (либо их представителями, действующими на основании доверенностей) (Арендодателями) заключен договор аренды (при множественности лиц на стороне арендодателей) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 5088900 кв.м с кадастровым номером № 31:19:0:301, расположенного по адресу: Белгородская область, Новооскольский район, в границах колхоза «Дружба», указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 7-11).

Стороны договорились, что срок действия договора составляет 49 лет - с 20.06.2011 по 19.06.2060 (п.2.1.), арендная плата в год в натуральном выражении составляет 1 центнер фуражного зерна за 1га земельной доли, или рассчитанной в денежном выражении из расчета рыночной стоимости 1 центнера фуражного зерна в Белгородской области на основании статистических данных за 1 га земельной доли, с возмещением затрат на уплату земельного налога. Выплата арендной платы должна быть произведена не позднее 01 декабря текущего года ( п.3.1, 3.4, 3.5).

Водопшина Л.Г. является участником долевой собственности, ей принадлежит 7900/508890 долей в праве собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05.05.2000, свидетельства о праве на наследство по завещанию от 14.03.2007, кадастрового паспорта земельного участка № от 16.11.2010, решения (соглашения) участников долевой собственности о выделе земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 18.11.2010, протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 29.07.2010 и 7900/5088090 долей в праве собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 24.05.2021 и арендодателем по указанному договору (л.д. 20-24, 3435).

Водопшин А.И. также является участником долевой собственности, ему принадлежит 7900/508890 долей в праве собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 06.03.2000, кадастрового паспорта земельного участка № от 16.11.2010, решения (соглашения) участников долевой собственности о выделе земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 18.11.2010, свидетельства о праве собственности на землю от 30.12.1997, протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 29.07.2010 и арендодателем по указанному договору (л.д. 25-31).

Согласно списку арендодателей к договору аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности по состоянию на 15.02.2022, выписке из ЕГРН от 04.06.2021 численность участников долевой собственности по спорному договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей превышает 100 лиц (л.д. 33-41, 75-84).

Право общей долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 28.04.2011 на основании Решения (Соглашения) физических лиц - участников долевой собственности о выделе земельного участка от 18.11.2010. Законность процедуры выдела земельного участка в счет земельных долей, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав Сторонами в установленный законом срок не оспаривалась, правомочиями по распоряжению земельным участком указанные лица обладали.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от имени арендодателей заключен Литвиновой Т.Б., действовавшей на основании нотариально удостоверенных доверенностей (л.д. 54,55).

Договор зарегистрирован 21.07.2011 в установленном порядке в Управлении Росреестра по Белгородской области.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок является неделимой индивидуально-определенной вещью, в отношении которой истцы Водопшина Л.Г. и Водопшин А.И. обладают правом общей долевой собственности с определением размера доли без выдела долей в натуре, исходя из того, что договор аренды не содержит условия о частичном прекращении арендного обязательства в отношении прав и обязанностей кого-либо из арендодателей, доли в праве которых на объект аренды не выделены в натуре, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Кроме того, расторжение договора аренды может нарушить права других лиц, являющихся участниками общей долевой собственности.

Также суд указал, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пунктом 1 статьи 1) (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхозназначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Поскольку истцы заявили о расторжении аренды принадлежащих им земельных долей, их требования не соответствуют положениям ст. 14 ФЗ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и отклонены судом первой инстанции.

Другие доводы истцов и их представителя о том, что условия договоров об арендной плате на момент рассмотрения дела являются невыгодными для арендодателей, а также о том, что ответчиком обязательства по арендной плате исполнялись ненадлежащим образом, не являются основанием для расторжения договора аренды и основанием для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия выводы суда первой инстанции признает правильными и отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения необходимо соответствующее решение общего собрания.

Согласно ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, проводится на основании решения общего собрания. При этом данный земельный участок, в случае заключения договора аренды, является неделимым. Расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству.

При этом, в случае выдела земельного участка в счет доли участника общей долевой собственности в силу прямого указания закона (ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") договор аренды в отношении данного участника и выделенного в счет его доли участка - прекращается.

Истцы просят о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только в части принадлежащих им долей, которые в установленном законом порядке не выделены, следовательно, не могут являться предметами гражданского оборота. Данный договор может быть расторгнут только со всеми лицами, выступающими на стороне арендодателя, либо прекращен в отношении лиц, выделивших свои доли в установленном законом порядке.

Однако таких обстоятельств в данном случае не имеется.

Доводы апелляционной жалобы приведены без учета положений ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не указывают на незаконность или необоснованность решения суда первой инстанции и его отмену в апелляционном порядке не влекут. Решение следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

         решение Новооскольского районного суда Белгородской области от 28 марта 2022 года по делу по иску Водопшиной Любови Григорьевны, Водопшина Анатолия Ивановича к ЗАО "Краснояружская зерновая компания" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

         Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Новооскольский районный суд Белгородской области.

         Апелляционное определение изготовлено 08 июля 2022 года.

Председательствующий

Судьи