Решение по делу № 2-1847/2019 от 13.08.2019

Дело N 2 – 1847\2019 УИД 76RS0022-01-2019-001903-05

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

"02" декабря 2019

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе: председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,

при секретаре Зуевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Банка ВТБ (ПАО) к Пигаль Марине Сергеевне о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Между Пигаль М.С., с одной стороны, и Банк ВТБ 24 (ЗАО) – (ныне Банк ВТБ (ПАО)), с другой стороны, был заключен 22.01.2009 кредитный договор за №, по которому Пигаль М.С. получила денежные средства в сумме 594 000 руб. под 14,85% годовых на срок 182 месяца для приобретения готового жилья.

В обеспечение обязательств по возврату займа в залог была передана двухкомнатная квартира <адрес>, с оценкой в размере 1 831 000 руб.. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной.

Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к Пигаль М.С. о расторжении кредитного договора, о взыскании денежных средств по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 2 - 5).

В процессе рассмотрения дела истец требования уточнил (л.д. 110 - 114).

В настоящем судебном заседании представитель истца Бунтов С.М. уточненный иск поддержал. Просил расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчицы денежные средства в счет основного долга – 335 197 руб. 23 коп., плановых процентов за пользование кредитом – 10 154 руб. 72 коп., задолженности по пени по просроченным процентам – 1 315 руб. 39 коп., задолженность по пени по просроченному основному долгу – 8 379 руб. 21 коп., возмещения судебных расходов по оплате госпошлины – 18 750 руб. 47 коп., а всего 373 797 руб. 02 коп.. Также обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры посредством продажи с публичных торгов, с установлением начальной цены в размере 1 033 600 руб. (80% от оценки в сумме 1 292 000 руб.). Требования обосновывал не исполнением ответчицей своих договорных обязательств.

Ответчица Пигаль М.С. по заявленным требованиям в целом не возражала. При этом указала на желание сохранения заложенного имущества в личной собственности, т.к. иного постоянного места жительства совместно с несовершеннолетним ребенком не имеют. Также выразила несогласие с оценкой заложенного имущества, представив самостоятельный отчет.

Заслушав представителя истца, ответчицу, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 22.01.2009 между ответчицей, с одной стороны, и истцом, с другой стороны, был заключен кредитный договор за №, по которому ответчица получила денежные средства в сумме 594 000 руб. под 14,85% годовых на срок 182 месяца для приобретения готового жилья (л.д. 36 - 43).

В обеспечение обязательств по возврату займа в залог была передана двухкомнатная квартира <адрес>, с оценкой в размере 1 831 000 руб.. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной (л.д. 48 - 51).

В соответствии с п. 4.3. кредитного договора погашение заемщиком кредита, процентов, начисленных за пользование кредитом, производится ежемесячными аннуитентными платежами.

В силу п.п. 6.1. – 6.7. кредитного договора в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, заемщик выплачивает кредитору неустойку в размере 0,1 % от суммы невыполненных обязательств за каждый день просрочки, начиная с даты возникновения суммы просроченной задолженности по дату ее погашения (включительно).

В связи с нарушением ответчицей обязательств по своевременному возврату кредита истец направил 27.05.2019 требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и неустойки (л.д. 82 - 84).

Требование истца оставлено ответчицей без удовлетворения.

В связи с несвоевременным внесением платежей у ответчицы образовалась просроченная задолженность по кредитному договору по состоянию на 25.07.2019 по просроченному основному долгу 335 197 руб. 23 коп., по плановым процентам за пользование кредитом 10 154 руб. 72 коп., по пени по просроченным процентам 1 315 руб. 39 коп., по пени по просроченному основному долгу 8 379 руб. 21 коп..

Ответчица в данной части исковых требований возражений не представила.

Суд считает требования истца в части расторжения кредитного договора, взыскания денежных средств по кредитному договору обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению.

В обеспечение обязательств по возврату займа в залог была передана двухкомнатная квартира <адрес>, с оценкой в размере 1 831 000 руб.. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной.

В силу п. 2 ст. 811, 819 ГК РФ и условий кредитного договора при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. ст. 334, 348 ГК РФ, ст. ст. 1, 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее ФЗ «Об ипотеке»), кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, заложенное договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Сторона истца предоставила отчет № 19996 от 15.07.2019, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 292 000 руб..

Ответчица не согласилась с требованиями истца в данной части и представила самостоятельный отчет № АЮ51/09.2019, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 863 000 руб..

Перед заключением кредитного договора за № от 22.01.2009 и оформлением Закладной, с целью определения стоимости закладываемого имущества, был составлен ООО «ГАТТЕРИЯ» отчет за № 04/09 от 13.01.2009 (приложен к материалам дела).

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 831 000 руб., что и отражено в Закладной. Состояние дома, 1959 г.постройки, определено как удовлетворительное. При этом указано на необходимость проведения косметического ремонта квартиры. В описательной части указана следующая информация о состоянии квартиры: пол – ДСП, деревянный настил; потолок – побелен, окна – двойные створчатые.

При составлении выше указанного отчета производился осмотр спорной квартиры с фотографированием.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчет за № 19996 от 15.07.2019, составленный ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» (л.д. 58 - 81).

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 292 000 руб.. Физический износ дома, 1959 г.постройки, определен в 50%. При этом указано на необходимость проведения капитального ремонта квартиры. В описательной части указана на простую отделку и неудовлетворительное состояние квартиры в целом. При этом, по отдельным элементам квартиры: пол, потолок, стены, окна, входная дверь указано на отсутствие сведений по их описанию. Фотографирование спорной квартиры не проводилось.

В отчете указано: а) на отсутствие препятствий в производстве осмотра; б) отсутствие особенностей при производстве осмотра.

В обоснование своих возражений ответчица представила отчет за № АЮ51/09.2019 от 01.10.2019, составленного Оценочной компанией «ЯРВИЛЬ» (приложен к материалам дела).

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 863 000 руб.. Физический износ дома, 1959 г.постройки, определен в 48%. При этом указано на хорошее состояние квартиры. В описательной части указана следующая информация о состоянии квартиры: пол – ламинат, керамическая плитка; потолок – натяжной, окна – ПВХ.

При составлении выше указанного отчета производился осмотр спорной квартиры с фотографированием.

Оценив все обстоятельства в их совокупности, проведя сравнительный анализ трех отчетов, суд считает необходимым критически отнестись к отчету, представленному стороной истца за № 19996 от 15.07.2019, составленный ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» по следующим основаниям.

Отчет стороны истца содержит противоречивые и недостоверные сведения о производстве осмотра спорной квартиры оценщиком.

Суд приходит к выводу о том, что оценщик фактического осмотра спорной квартиры не производил и отчет составлен только на документах, с учетом выводов первого отчета за № 04/09 от 13.01.2009, составленного ООО «ГАТТЕРИЯ» перед заключением кредитного договора и оформлением Закладной. В указанный период спорная квартира действительно находилась в неудовлетворительном состоянии и требовала косметического ремонта.

Представленный истцом отчет за № 19996 от 15.07.2019, составленный ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости», в нарушение требований ч. 3 ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также из того, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости выкупной цены истцов, не соответствует требованиям достаточности и достоверности.

По отношению к отчету, представленному ответчицей за № АЮ51/09.2019 от 01.10.2019, составленному Оценочной компанией «ЯРВИЛЬ», суд не находит оснований для критической оценки. Описание выводов, их мотивировка и заключение последовательны, не противоречивы, достоверны.

Представитель истца указал, что в отчете стороны ответчицы не корректно выбраны аналоги и применены коэффициенты.

Возражения представителя истца в отношении отчета, представленного стороной ответчицы, суд считает не состоятельными и не принимает их во внимание.

Таким образом, начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в размере 1 490 400 руб. (80% от рыночной стоимости в размере 1 836 000 руб.).

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Суд считает требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество законными и подлежащими удовлетворению, так как сумма неисполненного обязательства составляет более 23 % от размера оценки предмета ипотеки, а период просрочки составляет несколько месяцев.

Таким образом, суд считает, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат частичному удовлетворению, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества по отчету стороны ответчицы.

В соответствии с положениями ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Как установлено материалами дела (л.д. 48 - 51) истец является залогодержателем имущества ответчицы в виде квартиры, состоящей из 2 жилых комнат, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 52 кв.м., условный (или кадастровый) номер объекта: №. Ипотека на квартиру зарегистрирована Федеральной регистрационной службой Ярославской области 23.01.2009 года за номером 76№.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от 23.01.2009 квартира принадлежит на праве собственности ответчице Пигаль М.С., имеется обременение в виде ипотеки в силу закона.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 349 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги, суд определяет начальную продажную цену залогового имущества в размере 1 490 400 руб..

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы.

Таким образом, с ответчицы подлежит взысканию в пользу истца денежная сумма, уплаченная последним в счет оплаты государственной пошлины в размере 18 750 руб. 47 коп..

В соответствии со ст.ст. 349, 450, 811, 819 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░ ░░░░░ ░░░ (░░░) ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ №, ░░░░░░░░░░░ 22.01.2009 ░░░░░ ░░░░ ░░░ 24 (░░░) – (░░░░ ░░░░ ░░░ (░░░)), ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ (░░░) ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ № ░░ 22.01.2009 ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – 335 197 ░░░. 23 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – 10 154 ░░░. 72 ░░░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 1 315 ░░░. 39 ░░░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – 8 379 ░░░. 21 ░░░., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – 18 750 ░░░. 47 ░░░., ░ ░░░░░ 373 797 ░░░. 02 ░░░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 52 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 490 400 ░░░..

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░     ░.░.░░░░░░░░░░░░░