Решение от 08.04.2022 по делу № 2-77/2022 (2-9917/2021;) от 21.09.2021

УИД: 14RS0035-01-2021-006953-07

Дело № 2-77/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Якутск 08 апреля 2022 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ефимовой Л.А., при секретаре Пинигиной Ф.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савочкиной Тамары Игоревны к ООО МСЗ «АРТ» о возмещении расходов на устранение недостатков,

У С Т А Н О В И Л:

Савочкина Т.И. обратилась в суд с указанным иском к ответчику. В обоснование иска указано, что ____ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истцом приобретено в собственность нежилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу: ____ ____ вышеуказанное помещение было передано ответчиком истцу по передаточному акту №б/н от ____. В процессе эксплуатации нежилого помещения истцом были выявлены существенные недостатки в виде промерзания стен и полов в помещении без устранения которых невозможно использовать по назначению приобретенное у ответчика нежилое помещение. ____, ____ истец обращался к ответчику с претензией об устранении недостатков. ____, ____ ответчик письмом обязался устранить выявленные недостатки в теплое время года, до конца ____ года. Однако, обязательство ответчиком не исполнено, в связи с чем, истец просит взыскать с ответчика стоимость работ по устранению выявленных недостатков в размере 1 837 447 рублей, расходы за экспертизу в размере 20 000 рублей, а также государственную пошлину в размере 17 487 рублей.

Заочным решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ по данному гражданскому делу было постановлено: Иск удовлетворить. Взыскать с ООО МСЗ «АРТ» ГО «город Якутск» в пользу Савочкиной Тамары Игоревны в счет устранения строительных недостатков – 1 837 447 рублей, расходы за экспертизу – 20 000 рублей, а также государственную пошлину – 17 487 рублей.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ заочное решение Якутского городского суда РС(Я) от ____ года по делу по иску Савочкиной Тамары Игоревны к ООО МСЗ «АРТ» о возмещении расходов на устранение недостатков было отменено, рассмотрение дела возобновлено.

В судебном заседании представитель истца Савочкиной Т.И. по доверенности Петухов А.А. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, просил суд взыскать с ответчика стоимость работ по устранению выявленных недостатков в размере 1 837 447 рублей, расходы за экспертизу в размере 20 000 рублей, а также государственную пошлину в размере 17 487 рублей, в ходатайстве представителя ответчика о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд РС(Я), просил отказать, ссылаясь на то, что истица помещение не использует в предпринимательской деятельности, указанное нежилое помещение истцом безвозмездно передано дочери истицы, которая занимается ведением танцевального кружка, то есть сама истица не извлекает прибыль от этого нежилого помещения.

Представитель ответчика ООО МСЗ «АРТ» по доверенности Павлова А.А. исковые требования признала частично, ссылаясь на чрезмерное завышение размера стоимости устранения недостатков по результатам Экспертного заключения ООО НПО «СтройКонсалтинг» от ____, в размере - 1 837 447 руб., при этом согласилась с экспертным заключением ООО НПО «Техэксперт» от ____, по стоимости устранения строительных недостатков в размере 101 710,37 руб., пояснила, что ответчик ООО МСЗ «АРТ» готов оплатить указанные расходы. Дополнительно пояснила, что истцы без согласования с муниципалитетом произвели замену чугунных батарей на алюминиевые, инфильтрация температуры воздуха в помещении в пределах нормы. Также, ссылаясь на то, что истица Савочкина Т.И. была индивидуальным предпринимателем, нежилое помещение было приобретено для ведения предпринимательской деятельности, что в настоящее время истица в указанном помещении ведет предпринимательскую деятельность – кружок современного танца «Тетрис», просила передать дело по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), судом в удовлетворении данного ходатайства было отказано, о чем вынесено соответствующее определение.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ по ходатайству представителя ответчика ООО МСЗ «АРТ» по доверенности Павловой А.А. было назначено проведение строительно-технической экспертизы в нежилом помещении, расположенном по адресу: ____, с поручением его проведения ООО НПО «Техэксперт».

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____, после получения результатов строительно-технической экспертизы ООО НПО «Техэксперт» производство по данному делу было возобновлено.

Согласно экспертному заключению ООО НПО «СтройКонсалтинг» от ____ стоимость устранения недостатков составляет - 1 837 447 руб.

Согласно экспертному заключению ООО НПО «Техэксперт» от ____ стоимость устранения недостатков составляет – 101 710,37 руб.

Поскольку между двумя экспертными заключениями имеется существенная разница в размере стоимости устранения строительных недостатков, в судебное заседание были приглашены назначенные по определению суда эксперты ООО НПО «Техэксперт» - Худояров А.В., Жирков В.В., Бурцев А.Н., Корякина Ж.Г., которые пояснили суду, что осмотр помещения производился визуально-инструментальным способом, замером температуры тепловизором, посредством тепловизионной съёмки, фотофиксации, а также рукописной фиксации, экспертами использовалась программа «РИК», которая вымеряется автоматически. В этой программе не предусмотрены монолитные перекрытия стен, поэтому в п.7 локальной сметы взяты расчеты на ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей мастикой: вулканизирующейся тиоколовой или монтажной пеной; также в части п.16 локальной сметы - устройство покрытий: из релина на клее «Бустилат», взяты расчеты в соответствии с программой, значительной разницы «релин» это или «линолеум» нет. ООО НПО «СтройКонсалтинг» в сметной части коснулись конструкции здания – учли цокольную плиту по всему периметру нежилого помещения истицы, что значительно завысило стоимость устранения строительных недостатков, однако, для этого должен быть утвержден проект в специализированной проектной организации, в соответствии со ст.47 Градостроительного кодекса РФ. При обследовании окон – окна не открывались, замеры производились с помощью тепловизора, поскольку при установлении инфильтрации холодного воздуха нет необходимости открывать окна; истице не требуется замена окон – только утепление, поскольку демонтаж нецелесообразен из-за трудозатратности, ради маленького стыка нет необходимости в демонтаже окон, окна периодически нуждаются в уходе по замене резины, так как они подсыхают.

Суд, заслушав представителей сторон, пояснения экспертов, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ____ между истцом Савочкиной Т.И. и застройщиком МУП «АРТ» ГО «город Якутск» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истцом приобретено в собственность нежилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу: ____

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности (Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13).

Поскольку ответчик имеет ОКВЭД – подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества, а также дополнительный вид деятельности как строительство жилых и нежилых зданий, поименован как ООО Муниципальный специализированный застройщик «Агентство по развитию территорий» ГО «Город Якутск», исходя из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений – оплата денежных средств в размере 12 885 150, 00 руб. производилась в следующем порядке: 9005 150,00 – в срок не позднее ____; сумма в размере 3 880 000,00 руб. – в срок до ____, с учетом пояснений сторон, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, по условиям договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства.

____ вышеуказанное нежилое помещение было передано ответчиком истцу по передаточному акту №б/н от ____ (л.д.12).

Претензию по качеству теплоизоляции полов и стен нежилого помещения истица предъявила ответчику – ____ и ____, то есть в течение гарантийного срока (л.д.33,34).

____ МУП «АРТ» ГО «город Якутск» было реорганизовано в ООО МСЗ «АРТ».

В процессе эксплуатации нежилого помещения истцом были выявлены существенные недостатки в виде промерзания стен и полов в помещении без устранения которых, невозможно использовать по назначению приобретенное у ответчика нежилое помещение.

____, ____ ответчик письмом обязался устранить выявленные недостатки (работы по утеплению наружной стены и цокольной плиты) в теплое время года, до конца сентября 2020 года.

Данное обязательство ответчиком не исполнено, недостатки по восстановлению тепловой изоляции стен и перекрытий ответчиком не устранены, что представителем ответчика не оспаривается.

Поскольку строительные недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, установленных ст.7 данного закона, суд приходит к выводу, что требования истца о возмещении денежных средств, необходимых при проведении ремонта для устранения строительных недостатков являются законными и обоснованными, истец по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, возмещения расходов на устранение недостатков.

Поскольку ответчиком не оспаривается получение Претензии истца ____ и ____, то есть в течение гарантийного срока, то суд, признает соблюдение внесудебного порядка урегулирования спора истцом, предусмотренного ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", и, как следствие не исключает право потребителя заявить требование в пределах пятилетнего гарантийного срока заявить требование о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

____ в связи с тем, что работы по устранению недостатков в строительстве нежилого помещения ____, не были выполнены, истцом проведена строительно-техническая экспертиза по определению причины возникновения недостатков и стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Согласно экспертному заключению ООО НПО «СтройКонсалтинг» № от ____, помещение ____, были выявлены нарушения в тепловой изоляции пола по всей длине примыкания к внутренним стенам, а также нарушения в монтаже оконных блоков в следствии чего нарушена их герметичность. При этом стоимость по устранению недостатков составляет 1 837 447 рублей.

____ составлен акт обследования вышеуказанного нежилого помещения от ____, с участием комиссии в составе: заместителя директора, начальника участка ООО «Солидарность», главного специалиста ПТО ООО МСЗ «АРТ», собственника Савочкиной Т.И.

При обследовании помещения установлено, что температура полов в углах -10С, пола 40С, помещение для занятий: стена напротив входа в помещении в месте примыкания стены с полом установлено промерзание 50С, в углу справа от входа промерзание -3,60С, стена между тамбуром и помещением для занятий промерзание в месте примыкания стены с полом 4,60С, в подсобном помещении, в углу в местах примыкания стены с полом промерзание -3,40С, в подсобном помещении (раздевалка) в углах промерзание -4,30С, в подсобном помещении (венткамера) промерзание не установлено, со слов собственника им самостоятельно произведено утепление стены внутри помещения. Выводы комиссии: промерзание полов и стен в помещении происходит по причине некачественной теплоизоляции полов и перекрытий наружных стен дома при строительстве дома по ул. Лермонтова, д. 26 г.Якутска.

Таким образом, факт ненадлежащего оказания услуг ответчиком истцу по договору купли-продажи (по договору участия в долевом строительстве) судом установлен, ответчиком не оспаривается.

Истцом в подтверждение возмещения расходов для устранения строительных недостатков представлено экспертное заключение ООО НПО «СтройКонсалтинг» № от ____, согласно которому стоимость устранения недостатков составляет 1 837 447 рублей.

В ходе судебного разбирательства с указанной стоимостью устранения недостатков в размере 1 837 447 руб., не согласилась сторона ответчика ООО МСЗ «АРТ». В связи с чем, определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ по ходатайству представителя ответчика ООО МСЗ «АРТ» по доверенности Павловой А.А. было назначено проведение строительно-технической экспертизы в нежилом помещении, расположенном по адресу: ____, с поручением его проведения ООО НПО «Техэксперт», перед экспертом судом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли качество выполненных работ по строительству нежилого помещения по адресу: ____ действующему законодательству, установленным стандартам, строительным нормам и правилам?

2. Имеются ли недостатки, дефекты выполненных строительных работ нежилого помещения по адресу: ____? Какие дефекты? Каковы причины их возникновения? К каким последствиям они привели?

3. Определить стоимость устранения дефектов выполненных строительных работ.

Экспертами ООО НПО «Техэксперт» на указанные вопросы даны следующие ответы:

Ответ на вопрос 1:

Общий зал (___ м2):

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки оконного блока (IR0, IRI, IR2, IR3, IR4);

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки стеновой конструкции и цокольного перекрытия (IR5, IR6, IR7, IR8);

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через розетки (IR9).

Вестибюль (11,53 м2): Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки дверного блока (IR14, IR15).

Нормируемый перепад температур между температурой воздуха внутреннего помещения и внутренней поверхностью стыков стеновой ограждающей конструкции и перекрытия не соответствует граничному нормируемого значения (IR13, IR19). Данный дефект возник из-за ненадлежащего утепления с внешней стороны обследуемого объекта.

Санузел (2,55 м2):

Нормируемый перепад температур между температурой воздуха внутреннего помещения и внутренней поверхностью стыков стеновой ограждающей конструкции и перекрытия не соответствует граничному нормируемого значения (IR21, IR22). Данный дефект возник из-за ненадлежащего утепления с внешней стороны обследуемого объекта.

Санузел (3,72 м2):

Температурных аномалий не обнаружено.

Раздевалка (12,74 м2):

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки оконного блока (IR28, IR29, IR30);

Нормируемый перепад температур между температурой воздуха внутреннего помещения и внутренней поверхностью стыков стеновой ограждающей конструкции и перекрытия не соответствует граничному нормируемого значения (IR25, IR26, IR27). Данный дефект возник из-за ненадлежащего утепления с внешней стороны обследуемого объекта;

Комната (14,31 м2):

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки стеновой конструкции и цокольного перекрытия (IR31, IR32);

Обнаружена инфильтрация наружного воздуха через стыки оконного блока (IR33, IR34, IR35);

Ответ на вопрос 2:

Возникновение «мостиков холода» в строительных конструкциях (стыки цокольных, угловых соединений со стеновыми конструкциями), неравномерного распределения температурного поля по площади указанных стыков может быть обусловлено следующими причинами:

- Недостаточное примыкание утеплителей к стенам стеновых панелей (малая упругость). (Из-за применения «неупругого» утеплителя сечение стен имеет зазоры)

- Недостаточное или некачественное проведение теплоизоляцтонных работ, вследствие сложности проведения монтажных работ.

Возникновение «мостиков холода» и зон с инфильтрацией наружного воздуха через стыки фрамуг в оконных и балконных конструкциях может быть обусловлено следующими причинами:

- Отсутствие регулировки створок и фрамуг конструкций;

- Установка конструкций в режиме «лето»;

- Нарушение, дефект уплотнительного материала открываемых (распашных) конструкций.

Ответ на вопрос 3:

Стоимость работ по устранению недостатков жилого помещения по адресу: ____ на IV квартал 2021 года, составляет: 101 710,37 руб.

При определении размера убытков на устранение строительных недостатков, суд принимает заключение экспертов ООО НПО «Техэксперт», поскольку помимо того, что эксперты дали ответы на поставленные судом вопросы в письменном заключении - указанные эксперты Худояров А.В., Жирков В.В., Бурцев А.Н., Корякина Ж.Г. дали свои пояснения на дополнительные вопросы представителей сторон в суде, сомневаться в правильности выводов указанных экспертов, у суда оснований не имеется, эксперты судом предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренном ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, эксперты имеют узкую специализацию в области судебной строительно-технической экспертизы, заключение экспертов соответствует требованиям нормативной и методической литературы: СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями №1,2), Приказу Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.08.1992 №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей»; СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные; СП 131.13330.2020 Строительная климатология СНиП 23-01-99*СНиП 23-01-99* Строительная климатология»; ГОСТ Р 54852-2011 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций» СП 50.13330.2012. Свод правил. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 и др., экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов с использованием визуально-инструментального способа, замера температуры тепловизором, посредством тепловизионной съёмки, фотофиксации, а также рукописной фиксации, экспертами использовалась сметная программа «РИК», которая используется в том числе в определении стоимости различных видов строительно-монтажных работ, экспертное заключение является достоверным и допустимым доказательством по сравнению с выводами экспертного заключения эксперта ООО НПО «СтройКонсалтинг» от ____, который ставится судом под сомнение, поскольку эксперты ООО НПО «Техэксперт» Худояров А.В., Жирков В.В., Бурцев А.Н., Корякина Ж.Г. в суде пояснили, что в сметной части последний затронул конструкции здания – учёл цокольную плиту по всему периметру нежилого помещения истицы, что значительно завысило стоимость устранения строительных недостатков, однако, для этого должен быть утвержден проект в специализированной проектной организации, в соответствии со ст.47 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В соответствии с положениями статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а также потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, при установленных обстоятельствах, с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию в счет стоимости устранения недостатков нежилого помещения согласно экспертному заключению ООО НПО «Техэксперт» – 101 710,37 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 234,21 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, суд

Р Е Ш И Л:

░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░» ░░ «░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – 101 710,37 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3234,21 ░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░(░) ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░