Решение по делу № 2-8732/2014 от 01.08.2014

Дело № 2-8732/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

26 ноября 2014 года Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Л.И.Э., при секретаре Г.Д.С, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф.С.В к Н.Р.С, Т.И.Б, Т.Е.А о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Ф.С.В обратился в суд с иском к ответчикам Н.Р.С, Т.И.Б, Т.Е.А о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что он является собственником комнат № и № в коммунальной квартире, состоящей из трех комнат, расположенной по адресу: <адрес>. Собственниками комнаты № являлись ответчики Т.И.Б и Т.Е.А, в равных долях по № каждый. Ответчики Т произвели отчуждение принадлежащей им комнаты № ответчику Н.Р.С без соблюдения преимущественного права истца на покупку данной комнаты. Предложения о приобретении указанной комнаты истец от ответчиков не получал. Поскольку ответчики Т произвели отчуждение своей комнаты без соблюдения преимущественного права истца на покупку, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит перевести права и обязанности Н.Р.С – покупателя жилого помещения - комнаты №, площадью №.м. по адресу: <адрес> на истца Ф.С.В.

Ответчик Н.Р.С, возражая против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГ он приобрел указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи у продавцов Т.И.Б и Т.Е.А ДД.ММ.ГГ, т.е. за месяц до приобретения спорной комнаты, нотариусом Люберецкого нотариального округа Московской области Р.М.В было направлено истцу заявление продавцов Т.И.Б и Т.Е.А об их намерении продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности комнату по указанному адресу, что подтверждается Свидетельством №, выданным ДД.ММ.ГГ нотариусом А.Е.А, временно исполняющей обязанности нотариуса Люберецкого нотариального округа Московской области Р.М.В, зарегистрированным в реестре за №. Поскольку в указанный законом срок истец не реализовал свое право преимущественной покупки спорной комнаты, продавцы по истечении указанного срока вправе были продать ее любому лицу.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца (по доверенности М.О.П) в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что не получал уведомления о продаже комнаты, денежные средства в оплату стоимости комнаты на депозит истцом не внесены.

Ответчик Н.Р.С (представитель ответчика Н.Р.С по доверенности – Б.Х.А) в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях. Считал, что, поскольку ответчики Т исполнили обязанность по извещению истца о продаже комнаты, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Ответчики Т.И.Б, Т.Е.А в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель 3-го лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен.

    Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно п.6 ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Как следует из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что истец Ф.С.В является собственником комнат № по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Ответчики Т.И.Б, Т.Е.А являлись собственниками (по ? доли каждый) комнаты № по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

ДД.ММ.ГГ Т.И.Б и Т.Е.А через нотариуса Люберецкого нотариального округа Московской области Р.М.В направили в адрес Ф.С.В извещение о своем намерении продать комнату №, площадью №.м., по адресу: <адрес> за № руб. (л.д.18, 24). Извещение направлялось заказным письмом с уведомлением по адресу спорной квартиры, где Ф.С.В зарегистрирован по месту жительства и проживает с ДД.ММ.ГГ года, что подтверждается пояснениями представителя истца в судебном заседании (протокол - л.д. 19-20). Извещение не было получено Ф.С.В и возвратилось за истечением срока хранения (л.д.25, 40).

Принадлежащая ответчикам Т комната № по указанному адресу была продана ответчику Н.Р.С ДД.ММ.ГГ., т.е. через месяц после поступления в почтовое отделение по месту жительства истца извещения о намерении ответчиков продать долю квартиры, по цене № руб., превышающей цену, указанную в извещении нотариуса, что подтверждается договором купли-продажи комнаты.

Право собственности Н.Р.С на указанную комнату зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Суд приходит к выводу, что извещение ответчиками истца о намерении продать принадлежащую им долю в праве общей собственности, направленное участнику долевой собственности по почте, по адресу места жительства является надлежащим исполнением обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.В соответствии с п. 2 ст. 194 ГК РФ, письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. Согласно приведенной норме, закон допускает возможность делать письменные извещения посредством их направления через организацию связи и, при этом, письменное извещение, сданное в организацию связи, считается сделанным.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О почтовой связи", услуги почтовой связи оказываются операторами почтовой связи на договорной основе. По договору оказания услуг почтовой связи оператор почтовой связи обязуется по заданию отправителя переслать вверенное ему почтовое отправление по указанному отправителем адресу и доставить (вручить) адресату.

Согласно Правилам оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725, под "почтовым отправлением с уведомлением о вручении" понимается регистрируемое почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление. В соответствии с п. 96 Правил, доставке на дом подлежат адресованные гражданам по месту жительства заказные письма.

По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ с учетом норм п. 2 ст. 194 ГК РФ, направление продавцом доли извещения другим участникам долевой собственности (по месту их жительства) о намерении продать долю по почте способом, обеспечивающим доставку извещения адресату, является надлежащим извещением. Иное толкование п. 2 ст. 250 ГК РФ может повлечь необоснованное ограничение права участника долевой собственности на распоряжение своей долей, поскольку поставит возможность реализации этого права в зависимость от действий участников долевой собственности по получению (или неполучению) извещения, либо сделает невозможным отчуждение доли в случае неизвестности фактического места пребывания участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ в отношении истца были выполнены надлежащим образом, а именно: соответствующее уведомление в единственный известный адрес истца было направлено, таким образом обязанность по уведомлению сособственника квартиры продавцом была выполнена, что подтверждено документально.

В данной связи факт неполучения истцом указанного уведомления не свидетельствует о нарушении его права на преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Поскольку обязанность по извещению Ф.С.В. была ответчиками Т.И.Б и Т.Е.Б исполнена надлежащим образом, оснований для признания нарушенным имеющегося у истца права преимущественной покупки продаваемой доли у суда не имеется.

В соответствии с положениями п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о нарушении преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения. Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

Как усматривается из материалов дела, судебное заседание неоднократно откладывалось, у истца имелась возможность внести уплаченную покупателем сумму на банковский счет управления Судебного департамента, последствия невнесения обусловленных оспариваемыми договорами сумм были разъяснены представителю истца. Однако истцом данное требование исполнено не было и обязанность покупателей по оплате имущества не выполнена.

Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии намерения у истца приобрести у ответчиков спорную комнату по указанной в договоре цене и также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

С учетом установленных обстоятельств, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, заявленных истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ф.С.В к Н.Р.С, Т.И.Б, Т.Е.А о переводе прав и обязанностей покупателя о договору купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:             Л.И,Э

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ

Судья:             Л.И,Э