Решение по делу № 2-515/2020 от 25.08.2020

Дело № 2-515/2020г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 октября 2020 года

город Славгород

Славгородский городской суд Алтайского края

в составе:

председательствующего судьи И.Н. Шполтаковой,

при секретаре О.В. Волковой,

с участием:

истца С.В. Варнакова,

представителя истца Е.Г. Цыганчук,

представителя ответчика В.О. Панасюк,

третьего лица судебного пристава-исполнителя ОСП г. Славгорода, Бурлинского и Немецкого национального районов УФССП России по Алтайскому краю Е.В. Овсянниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Варнакова Сергея Владимировича к ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ИП Варнаков Сергей Владимирович обратился в суд с иском к ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, в обоснование заявленных требований, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Индивидуальным предпринимателем Варнаковым Сергеем Владимировичем и Открытым акционерным обществом «Славгородский завод радиоаппаратуры» был заключен предварительный договор купли-продажи здания, согласно которому ответчик продал, а истец приобрел в собственность часть здания корпуса №, расположенного по адресу: <адрес>, а также часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежавших ответчику на праве собственности, что подтверждалось свидетельствами № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Сторонами сделки определена стоимость отчуждаемого имущества в размере <данные изъяты> рублей и порядок ее внесения: предварительный взнос в размере 50 % от вышеуказанной стоимости, в последующей - по <данные изъяты> рублей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оформлению документации по сделке несет Продавец, оплату НДС по продаже Стороны несут по 50 % каждая.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи после 100 % оплаты отчуждаемого имущества. Свои обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости Истец выполнил в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование определенной сторонами стоимости отчуждаемого имущества по инициативе Ответчика была произведена независимая оценка отчуждаемого имущества. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом оценки которого было спорное нежилое помещение 1-7 (часть здания) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. во исполнение вышеуказанного предварительного договора купли-продажи был заключен основной договор купли-продажи б/н, по условиям которого ответчик продал, а истец приобрел помещение № в здании в здании корпуса №, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5.1. договора стоимость отчуждаемого имущества, также как и в предварительном договоре купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 5.2. Договора на момент его подписания оплата произведена в полном объеме. Согласно п. 6.1. недвижимое имущество вместе с относящейся к нем; документацией передано покупателю (Истцу) непосредственно при подписана Договора, который по обоюдному согласию Сторон имеет силу акта прием:- передачи, в связи с чем, обязанность продавца (Ответчика) с момент - подписания Договора по передаче имущества считается исполненной, а риск случайной гибели или повреждения имущества переходит к покупателю (Истцу).

С указанного дня по настоящее время данным объектом недвижимости истец пользуется на правах собственника.

На момент подписания основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что переданное имущество (помещение №) не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости и не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, поскольку согласно выписке из кадастрового паспорта объектом кадастрового учета являлось здание по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., помещение №, не индивидуализированного в качестве самостоятельного нежилого помещения, в связи с чем, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю не представилось возможным, поскольку в соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» объекты недвижимого имущества возникают в качестве объектов гражданских прав – индивидуально-определенных вещей с момента государственного кадастрового учета в качестве самостоятельных объектов, а согласно пункту 1.2 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Во исправление указанных нарушений ответчиком были приняты меры по постановке спорного объекта на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Процедура оформления была оплачена истцом.

В ДД.ММ.ГГГГ году директор ОАО "СЗР" ФИО3 умер.

Длительное время у ответчика фактически не было постоянного исполнительного органа (руководства), процедура постановки спорного объекта на кадастровый учет была фактически приостановлена и никем не контролировалась. Истец, не наделенный какими-либо полномочиями собственником, не мог повлиять на процедуру присвоения кадастрового номера и постановки объекта на учет.

ДД.ММ.ГГГГ. спорному объекту (нежилое помещение № (<данные изъяты>), площадью <данные изъяты> кв.м., в здании корпуса №, расположенному по адресу: <адрес>) был присвоен кадастровый №, объект был постановлен на кадастровый учет.

Фактическое отсутствие у ответчика постоянного исполнительного органа (руководства) не позволяло истцу длительное время согласовать условия дополнительного соглашения к вышеуказанному договору и подписать его, а на основании указанных документов произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ. ИП Варнаков С.В. потребовал от ответчика во исполнение вышеуказанного договора подписать приложенное дополнительное соглашение №, конкретизирующее предмет договора с учетом присвоенного кадастрового номера, а также учитывающее переход права собственности на земельный участок под зданием.

Ответом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. за № в удовлетворении заявленных в претензии требований было отказано.

Решением Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-9125/2015 в удовлетворении исковых требований ИП Варнакова С.В. к ОАО «СЗР» о признании права собственности на объект недвижимого имущества – помещение № в здании корпуса №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

На основании изложенного, истец просит суд обязать ОАО "СЗР" заключить с ИП Варнаковым С.В. дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в приложенной редакции, зарегистрировать переход права собственности от ОАО «СЗР» к истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. одноэтажного нежилого помещения №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, ранее присвоенный государственный учетный номер (инвентарный номер) №, расположенного по адресу: <адрес>

Определением суда от 07.10.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена судебный пристав-исполнитель ОСП г. Славгорода, Бурлинского и Немецкого национального районов УФССП России по Алтайскому краю Овсянникова Елена Вячеславовна.

Определением суда от 07.10.2020г. судом принято изменение исковых требований истцом, с учетом которых истец просит суд:

-обязать ОАО «СЗР» заключить с ИП Варнаковым С.В. дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в приложенной редакции;

-зарегистрировать переход права собственности от ОАО «СЗР» к ИП Варнакову С.В. с признанием права собственности за ИП Варнаковым С.В. на следующее недвижимое имущество: на одноэтажное нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющее кадастровый №, ранее присвоенный государственный учетный номер (инвентарный номер) №, расположенное по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с одновременной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, занятый указанным зданием (помещением) на <данные изъяты> доли земельного участка (кадастровый) условный №, что пропорционально площади проданного здания (помещения) земельному участку общей площадью <данные изъяты> кв.М. <данные изъяты> или <данные изъяты>

В судебном заседании истец исковые требования, с учетом их изменений, просил суд удовлетворить, доводы изложенные в иске поддержал.

Представитель истца Е.Г. Цыганчук в судебном заседании доводы изложенные в иске поддержал, на удовлетворении требований, с учетом их изменения, настаивал, также просил суд отменить ограничения, наложенные службой судебных приставов в отношении спорного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель ответчика В.О. Панасюк, с исковыми требованиями истца не согласился, просил суд применить пропуск срока исковой давности, в удовлетворении требований отказать, также указал на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительный, поскольку ФИО3 не имел право на его подписание и заключение, кроме того, в обществе нет сведений о том, что оплата по данному договору истцом была произведена.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора судебный пристав-исполнитель ОСП г. Славгорода, Бурлинского и Немецкого национального районов УФССП России по Алтайскому краю Овсянникова Е.В., против удовлетворения требований истца возражала, указала на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, также указала на то, что на спорное недвижимое имущество наложен арест как на имущество должника ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры», данные действия судебного пристава-исполнителя оспорены не были.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между истцом индивидуальным предпринимателем Варнаковым Сергеем Владимировичем (покупатель) и ответчиком ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» (продавец) в лице генерального директора ФИО3 заключен договор купли-продажи здания (предварительный), по условиям которого истец приобретает в собственность у ответчика часть здания корпуса №, расположенного по адресу: <адрес>, а также часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежавших ответчику на праве собственности, что подтверждалось свидетельствами № № от ДД.ММ.ГГГГ. и № № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 28).

Согласно п. 3 указанного договора, стоимость отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты>; согласно п. 4 договора оплата производится в следующем порядке: предварительный взнос составляет 50 % от стоимости, указанной в п. 3 договора, в последующем оплата производится с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно по <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 9 договора определено, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи после 100% оплаты отчуждаемого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом индивидуальным предпринимателем Варнаковым Сергеем Владимировичем (покупатель) и ответчиком ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» (продавец) в лице генерального директора ФИО3 заключен договор купли-продажи здания, по условиям которого истец приобрел в собственность у ответчика помещение № в здании корпуса №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 29).

Из раздела 5 договора следует, что стоимость отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты>; на момент подписания договора оплата произведена в полном объеме (л.д. 5.2. договора), факт произведенной оплаты истцом по данному договору подтверждается квитанциями ответчика и актом взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 31-35).

Согласно п. 6.1. договора, недвижимое имущество и относящиеся к нему документы передано покупателю непосредственно при подписана договора, который по обоюдному согласию сторон имеет силу акта приема – передачи. Обязанность продавца с момента подписания договора по передаче имущества считается исполненной, а риск случайной гибели или повреждения имущества переходит к покупателю.

Договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны продавца подписан ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» в лице генерального директора ФИО3 и со стороны покупателя индивидуальным предпринимателем Варнаковым Сергеем Владимировичем. Оспорен в установленном законом порядке, не был.

Согласно справке АО «Ростехинвентаризация-Федеральное ЬТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ., нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» (л.д. 231).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, полученной по запросу суда, помещению № в здании корпуса №, расположенному по адресу: <адрес>, присвоен кадастровый №, кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 169-171).

Таким образом, судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи помещения № в здании корпуса №, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость имущества составила <данные изъяты>, оплата истцом произведена в полном объеме. Кадастровый номер №, спорному объекту недвижимости, присвоен ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что спорным недвижимым имуществом владеет и пользуется, представителем ответчика данный факт не оспаривался и не опровергался.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика возражал против удовлетворения требований ссылаясь в частности на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительный, так как генеральный директор ФИО3 не имел право на его подписание и заключение.

С указанным доводом суд не может согласиться по следующим основаниям.

Так, согласно п. 1, 2 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) или единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) и коллегиальным исполнительным органом общества (правлением, дирекцией). Исполнительные органы подотчетны совету директоров (наблюдательному совету) общества и общему собранию акционеров. К компетенции исполнительного органа общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров или совета директоров (наблюдательного совета) общества. Исполнительный орган общества организует выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества.

Как следует из пп. 22 п. 15.2 Устава ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» (в редакции 2013г., действующей на день совершения сделки) к компетенции Совета директоров общества относится, в том числе, предварительное одобрение сделок, связанных с приобретением, отчуждением и возможностью отчуждения, передачей в аренду на срок, превышающий 1 календарный год, и в безвозмездное пользование недвижимого имущества общества (л.д. 69).

Отнесение Уставом общества к компетенции Совета директоров указанных вопросов свидетельствует об ограничении полномочий органа юридического лица на совершение сделок с недвижимостью учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в Законе об акционерных обществах.

В соответствии с п. 1 ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Вместе с тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, в частности следует из пояснений представителя ответчика, судом сделка по отчуждению спорного недвижимого имущества, ответчиком недействительной не признавалась. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в судебном порядке не оспаривался.

Более того, представитель истца в судебном заседании обратил внимание и на то, что сама сделка не оспаривалась, и на тот факт, что истец не знал и не мог знать о том, что генеральный директор ФИО3 выйдя за пределы своих полномочий заключил сделку без предварительного одобрения Совета директоров общества.

Суд принимает во внимание указанные доводы, поскольку представителем ответчика доказательств обратного суду представлено не было, учитывая, что как следует из пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу закон не устанавливает обязанности лица, не входящего в состав органов юридического лица и не являющегося его учредителем или участником, по проверке учредительного документа юридического лица с целью выявления ограничений или разграничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица или нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга либо совместно.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика не представлены сведения о том, что истец входил в состав органов ответчика, являлся его учредителем или участником, в связи с чем, Варнаков С.В. не был обязан проверять учредительные документы юридического лица с целью выявления ограничений полномочий его исполнительного органа, то есть он вправе был исходить из неограниченности полномочий генерального директора.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность из действий предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о добросовестности истца при заключении оспариваемой сделки, доказательств обратного суду представлено не было.

Доводы стороны ответчика о том, что не представлены доказательства подтверждающие расчет истцом в рамках вышеуказанного договора купли-продажи, опровергаются материалами дела, в частности, самим договором в котором отражено, что оплата истцом произведена в полном объеме и квитанциями ответчика, доказательств того, что истцом оплата не была произведена, представителем ответчика в ходе рассмотрения дела, представлено не было, данные доводы голословны, носят предположительный характер.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, истец фактически пользуется и владеет спорным недвижимым имуществом, в котором находится принадлежащее ему имущество, т.е. истец является владельцем помещения № в здании корпуса №, расположенного по адресу: <адрес>, следовательно доводы представителя ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление заявленных требований, судом отклоняются, поскольку к заявленным истцом требованиям применяются положения ст. 208 ГК РФ.

Иные доводы представителя ответчика, в том числе о том, что требования о признании права собственности на спорное недвижимое имущество уже ранее рассматривались судом, в удовлетворении которых было отказано, судом отклоняются, поскольку основания указанные в иске в ранее заявленных требованиях и в настоящих требованиях, не идентичны, то есть истец не лишен возможности обратиться в суд с настоящими требованиями ссылаясь на иные основания.

Таким образом, доводы истца о переходе государственной регистрации права собственности от ответчика к истцу, с признанием права собственности, в отношении спорного недвижимого имущества (вышеуказанного нежилого помещения), суд находит обоснованными и не противоречащими закону.

Разрешая требования истца о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу с признанием права собственности на земельный участок, занятый спорным недвижимым имуществом, суд исходит из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Редакция вышеназванной правовой нормы, действовавшая до 01 января 2017 г. предусматривала, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Подпунктами 1 - 3 и 6 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" было предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Одновременно с этим пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ раскрыто понятие земельного участка, как объекта права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю, который является недвижимой вещью и представляет собой часть земной поверхности, имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Приведенные положения закона в их взаимной связи позволяют прийти к выводу о том, что под земельным участком понимается индивидуально определенная вещь - часть земной поверхности, обладающая уникальными характеристиками: кадастровым номером, описанием местоположения границ земельного участка, определенной площадью и т.д.; сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости в установленном законом порядке.

Однако как установлено судом, спорному земельному участку, до настоящего времени не присвоен кадастровый номер, границы участка не устанавливались в порядке, предусмотренном законодательством, доказательств обратного суду представлено не было.

С учетом изложенного, требования истца о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу с признанием права собственности на земельный участок, занятый спорным недвижимым имуществом, суд находит необоснованными.

Разрешая требования об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в приложенной редакции, суд не находит оснований к их удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Часть 2 указанной статьи устанавливает, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого спорного помещения, без указания на отчуждение земельного участка на котором расположено данное спорное помещение, кроме того, данный земельный участок не имеет характеристики, позволяющей определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, поскольку в отношении земельного участка на котором расположено спорное нежилое помещение, отсутствует описание и площадь объекта недвижимости, его инвентарный или кадастровый номер, сведения о земельном участке, суд приходит к выводу о невозможности индивидуализации предмета договора на который ссылается истец в иске и в дополнительном соглашении, следовательно договор в данной части сторонами не согласован, и соответственно не заключен, в связи с чем, требования истца об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение, включающее в себя и спорный земельный участок, а также в части перехода права собственности на данный земельный участок и право собственности истца на него, суд находи необоснованными.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными требования истца о переходе государственной регистрации права собственности от ответчика к истцу, с признанием права собственности, на нежилое помещение №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в данной части требования истца подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части требований истца, надлежит отказать.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об отмене ограничений в отношении спорного недвижимого имущества исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 названного Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 статьи 551 Кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснения п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по делам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

То есть правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект к истцу не состоялась, следовательно, право собственности на спорный объект недвижимости (нежилое помещение) у истца, на момент рассмотрения дела, не возникло, тогда как юридически значимыми обстоятельствами по данным требованиям является установление собственника спорного имущества и подтверждение своих прав на это имущество.

Таким образом, на данный момент оснований для удовлетворения требований истца об отмене ограничений в отношении спорного недвижимого имущества (нежилого помещения), суд не находит, в удовлетворении данной части требований истца надлежит отказать.

Учитывая предмет заявленных требований (с учетом их изменений), руководствуясь ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца полежит взысканию государственная пошлина в размере 12000 рублей 00 копеек (оплаченная истцом при обращении с иском в суд) и в доход казны муниципального образования город Славгород с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1500 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 98, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск индивидуального предпринимателя Варнакова Сергея Владимировича к ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры», удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО "Славгородский завод радиоаппаратуры" к индивидуальному предпринимателю Варнакову Сергею Владимировичу, с признанием права собственности, на нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО "Славгородский завод радиоаппаратуры" и индивидуальным предпринимателем Варнаковым Сергеем Владимировичем.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя Варнакова Сергея Владимировича, отказать.

Взыскать с ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» в пользу индивидуального предпринимателя Варнакова Сергея Владимировича государственную пошлину в размере 12000 (Двенадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ОАО «Славгородский завод радиоаппаратуры» в доход казны муниципального образования город Славгород государственную пошлину в размере 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Славгородский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2020 года.

Председательствующий И.Н. Шполтакова