Решение по делу № 2-501/2022 от 07.06.2022

Дело № 2-501/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 августа 2022 года              г. Снежинск

Снежинский городской суд Челябинской области в составе:

- председательствующего – судьи Кругловой Л.А.,

- при секретаре Пенкиной К.М.,

с участием:

представителя истца Шамардина Н.В., действующего на основании доверенности 03.06.2022 (л.д.№),

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда с использованием средств аудиофиксации гражданское дело по иску Пискунова ИЛ к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Пискунов И.Л. обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Снежинск» (далее по тексту МО г. Снежинск) в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее по тексту МКУ «КУИ г. Снежинска») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, расторжении договора аренды, указав в обоснование, что он является собственником индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование требований указал, что между МКУ «КУИ г. Снежинска» и ним 27.11.2018 был заключен договор аренды № земельного участка на основании проведенных торгов, в силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок предназначен для индивидуального жилого дома с приусадебным участком и был предоставлен МКУ «КУИ г. Снежинск» в целях индивидуального жилищного строительства, с установленной годовой арендной платой в размере 88 800,0 руб..

Поскольку он как собственник здания, расположенного на арендованном земельном участке, имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, он обратился в МКУ «КУИ г. Снежинска» с заявлением о заключении с ним без проведения торгов договора аренды земельного участка площадью 1297 кв.м. с кадастровым №, в целях эксплуатации принадлежащего ему индивидуального жилого дома.

На его обращение письмом от 01.06.2022 МКУ «КУИ г. Снежинска» отказал в удовлетворении заявления, в связи с чем, он обратились в суд с настоящим иском.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктов 1 и 2 статьи 29.10 Земельного кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации принадлежащего жилого дома просит возложить на муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м., местоположение: <адрес>. Кроме того, просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от 27.11.2018 (л.д.№).

Истец Пискунов И.Л. извещен о времени и месте рассмотрения дела (л.д.№), в судебное заседание не явился, направили своего представителя Шамардина Н.В..

Представитель истца Шамардин Н.В., действующий на основании доверенности от 03.06.2022 (л.д.№), в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика муниципального образования «Город Снежинск» в лице МКУ «КУИ г. Снежинска» извещен о времени и месте рассмотрения дела (л.д№), в судебное заседание не явился. В судебном заседании 07.07.2022 представитель ответчика Коляда В.В., действующий на основании доверенности от 13.08.2021 (л.д.№), в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв на иск (л.д. №).

Считает, что целью истца является изменение установленного действующим договором аренды порядка расчета арендной платы. Считает, что основания расторжения договора аренды земельного участка, указанные в ст. 620 ГК РФ отсутствуют.

Заявляя требование о возложение на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка, истец суду не представил условия договора, на которых он просит суд обязать ответчика его заключить.

Считает, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом.

Указал, что сторонами согласован пункт № Договора аренды №, согласно которому завершение строительства и регистрация права собственности на объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, не являются основанием к изменению арендной платы определенной по итогам аукциона на регулируемую арендную плату в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает следующее.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Порядок проведения аукциона на право заключения регламентирован нормами статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 17 которой установлено, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В соответствии с положениями п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 27.11.2018 между Пискуновым И.Л. и муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» на основании результата аукциона на право заключения договора аренды земельного участка Лот № (годового размера арендной платы за пользование земельным участком), проведенного 16.11.2018, 27.11.2018 заключен договор аренды № земельного участка, площадью 1297,0 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в целях индивидуального жилищного строительства в границах, сроком аренды на 20 лет (с 27.11.2018 по 26.11.2038), с ежегодной арендной платой в соответствии с начальной ценой предмета аукциона в сумме 88 800,0 руб. (л.д.№).

Строительство индивидуального жилого дома Пискуновым И.Л. было окончено в 2021 году, до истечения срока действия договора аренды, право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.№).

Разделом № договора аренды предусмотрен порядок изменения и расторжения договора. Согласно достигнутых сторонами договоренностей изменения договора оформляются в той же форме, что и договор. Расторжение договора возможно по соглашению сторон, за исключением размера арендной платы в соответствии с п.№ Договора (л.д.№).

Данным разделом предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке только по инициативе Арендодателя (п.№).

04.05.2022 Пискунов И.Л. обратился в МКУ «КУИ г. Снежинска» с заявлением о расторжении договора аренды данного земельного участка и заключении с ним договора аренды этого участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, ссылаясь на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию, обосновывая требования условий, предусмотренных статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.№).

Письмом МКУ «КУИ г. Снежинск» № от 01.06.2022 Пискунову И.Л. отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды и заключении нового договора аренды (л.д.№).

Обращаясь в МКУ «КУИ г. Снежинска» с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, Пискунов И.Л. ссылался также на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в том числе, для целей индивидуального жилищного строительства.

Как установлено судом, земельный участок по договору аренды № от 27.11.2018 был предоставлен Пискунову И.Л. с разрешенным видом использования: для индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в целях индивидуального жилищного строительства п.№ (л.д.№). Индивидуальный жилой дом, расположенный на данном земельном участке, Пискуновым И.Л. построен, и право собственности на него было зарегистрировано за истцом.

Исходя из системного толкования положений Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, достижение Пискуновым И.Л. цели заключенного договора аренды, а именно, возведение индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования по договору аренды от 27.11.2018 - для строительства жилого дома.

При этом, размер ежегодной арендной платы по договору аренды от 27.11.2018 был установлен в соответствии с пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из предложенного наибольшего размера арендной платы.

В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Положения пункта № договора аренды № от 27.11.2018 допускали возможность расторжения договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим договором.

Разрешая требования истца Пискунова И.Л. о растворении договора аренды земельного участка № от 27.11.2018, суд с учетом положений статей 615,620 ГК РФ, 39.12 Земельного кодекса РФ, проанализировав положения договора аренды, заключенного между сторонами, приходит к выводу о том, что истцом достигнута цель договора аренды и предоставления земельного участка, жилой дом им был возведен, введен в эксплуатацию, поэтому земельный участок не может им использоваться для целей строительства.

В связи с чем суд признает необоснованным отказ МКУ «КУИ г. Снежинска» от 01.06.2022 в расторжении договора аренды, поскольку с возведением жилого дома и регистрацией права собственности на него функциональное назначение земельного участка изменилось, что влечет невозможность его использования в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды.

Суд не может не учесть, что в договоре аренды отсутствуют положения о порядке его прекращения (расторжения) в связи с достижением целей аренды земельного участка, вместе с тем достижение цели договора аренды - завершение строительства влечет для арендатора невозможность использования земельного участка по назначению, нарушение им пункта № договора аренды, а также угрозу отказа арендодателя от договора (пункт № договора).

Поскольку Пискунов И.Л. построил на арендуемом по договору аренды № от 27.11.2018 земельном участке индивидуальный жилой дом, зарегистрировал право собственности на него 20.04.2021, с этого времени земельный участок им фактически используется под индивидуальный жилой дом, что, в свою очередь, исключает взимание арендной платы в прежнем размере за пользование земельным участком с целью использования - под строительство такого дома. Учитывая, что Пискунов И.Л. выразил свое желание получить земельный участок в аренду без проведения торгов, то он обязан уплачивать арендную плату, размер которой надлежит рассчитывать в соответствии с правилами и порядком, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №582 и постановлением Законом Челябинской области от 06.05.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

При таких обстоятельствах получение арендодателем арендной платы в прежнем размере (который был установлен на аукционе) влечет его неосновательное обогащение, а арендатор получает право требовать расторжения договора аренды земельного участка, выделенного под строительство дома, в соответствии с содержанием статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного исковые требования Пискунова И.Л. к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о расторжении договора аренды № земельного участка от 27.11.2018, заключенного Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и Пискуновым И.Л., подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования Пискунова И.Л. о возложении на муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м., местоположение: <адрес>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома, суд исходит из того, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 26.11.2038 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для собственников жилого дома ущерб (в виде размера арендной платы), что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, поскольку как указал ответчик в отзыве на исковое заявление, размер арендной платы за пользование земельным участком с аукционной выше регулируемой арендной платы.

Суд учитывает, что, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

При этом, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение таких земельных участков в аренду имеют исключительно граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и являются исчерпывающими.

Как было установлено судом, на спорном земельном участке площадью 1297 кв. м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, Пискуновым И.Л. был построен индивидуальный жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и при установлении обстоятельств, дающих право на предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, такой отказ не может быть признан правомерным.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В рассматриваемом случае, истец обратился с требованием не о понуждении ответчика заключить новый договор аренды в связи с истечением срока действия заключенного ранее договора аренды, а с иском о заключении нового договора аренды, указав в качестве основания свое исключительное право на заключение такого договора, предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Пискунова И.Л. к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» в части возложения обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, подлежат удовлетворению.

Необходимо обязать муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить Пискунову И.Л. проект договора аренды земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м., местоположение: <адрес>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома.

Суд полагает необходимым указать ответчику о том, что размер арендной платы подлежит установлению в соответствии с Законом Челябинской области от 06.05.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Пискунова ИЛ к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, расторжении договора аренды - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № земельного участка от 27.11.2018, заключенный между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и Пискуновым ИЛ.

Обязать муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить Пискунову ИЛ проект договора аренды земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м., местоположение: <адрес>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома с установлением размера арендной платы в соответствии с Законом Челябинской области от 06.05.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Снежинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:             Л.А. Круглова

Мотивированное решение суда изготовлено 08 августа 2022 года.