Решение по делу № 2-3436/2021 от 25.05.2021

№ 2-3436/2021

61RS0022-01-2021-005508-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2021 г.                      г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре Востриковой Л.С.,

с участием:

истца Полыгалова Р.В.,

представитель истца Петрунина Н.В.,

представитель ответчика Головко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Полыгаловой Риты Валерьевны к Колесниковой Нине Владимировне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, указав, что между сторонами 21.06.2018 года был заключен договор купли - продажи (далее по тексту -Договор), предметом договора является квартиры площадью 33.3 кв.метра, этаж 1, кадастровый №. По соглашению сторон стоимость данной квартиры по договору составила 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей. Данная сумма ответчику была выплачена полностью. В течении года после заключения договора, на стенах стали появляться трещины, плесень и с каждым годом размеры и локация увеличивается. Сделка по продаже квартиры была совершена после косметического ремонта, таким образом, ответчик знал о скрытых недостатках, но не сообщил об этом истцу перед заключением договора купли-продажи. Недостатки спорной квартиры, являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение. Таким образом, состояние передаваемой квартиры не соответствовало уплаченной за нее сумме, не соответствует п.9 Договора. Кроме того, ответчик ввел истца в заблуждение относительно потребительских свойств квартиры, покупку которой истец оплатила. Цена была умышленно завышена от кадастровой стоимости и не соответствовала качествам и характеристикам приобретаемой квартиры. Потребитель приобрел товар ненадлежащего качества, а значит, при заключении договора были нарушены его права. На направленное в адрес ответчика уведомление (требование) о добровольном расторжении договора купли-продажи от 21.06.2018г. ответчик предоставил ответ, которым отказался расторгать договор.

Истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 21.06.2018г. заключенный между Колесниковой Ниной Владимировной и Полыгаловой Ритой Валерьевной. Взыскать с Колесниковой Н.В. в пользу Полыгаловой Р.В. денежную сумму в размере 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей.

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, просила суд внести изменения в п.3 договора купли-продажи от 21.06.2018г. заключенный между Колесниковой Ниной Владимировной и Полыгаловой Ритой Валерьевной, о размере стоимости квартиры № находящейся по адресу: <адрес> 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей на 1003744 (один миллион три тысячи сорок четыре) рубля.

Взыскать с Колесниковой Нины Владимировны в пользу Полыгаловой Риты Валерьевны денежную сумму в счет проведения ремонтно-восстановительных работ сумму в размере 166 256 (сто шестьдесят тысяч двести пятьдесят шесть тысяч) рублей.

В судебном заседании истец доводы искового заявления поддержала, просила суд исковые требования удовлетворить.

Представитель истца Петрунин Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истец приобрела квартиру, в процессе пользования начали появляться недостатки, изначально они не были видны. Экспертиза подтвердила наличие данных недостатков и то, что они были скрыты косметическим ремонтом. Косметический ремонт проводился до продажи квартиры. Экспертизой было установлено, что недостатки появились из-за перепланировки, которые повлекли разницу в температурах в толщине стен, которая повлекла появление плесени, разрушение стен, потолка. Была установлена смета ремонтных работ для устранения недостатков. Истцом было решено изменить исковые требования на взыскание суммы для устранения данных недостатков, просил иск удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика Головко А.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, полагал их необоснованными, пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности, он восстановлению не подлежит. Требования истца связаны не с восстановлением, якобы нарушенного права, а с тяжелым финансовым положением истца. При покупке бывшего в употреблении недвижимого имущества, истица имела возможность пригласить специалиста для проведения осмотра, т.е. проявить осмотрительность и осторожность. Приобретая домовладение без специалиста в области строительства, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара. В договоре она указала, что ознакомлена с техническим состоянием дома и сама предоставила в дело тех. документацию. Ни кто ее не принуждал к сделке. Просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Полыгаловой Риты Валерьевны необоснованы и не подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего,

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Судом установлено, что 21.06.2018 года был заключен договор купли - продажи (далее по тексту -Договор), предметом договора является квартира площадью 33.3 кв.метра, этаж 1, кадастровый №. По соглашению сторон стоимость данной квартиры по договору составила 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей. Данная сумма ответчику была выплачена полностью(л.д.11).

Договор сторонами исполен, что сторонами не оспаривалось и подтверждается материалами дела в полном объеме.

В своем исковом заявлении истец ссылается на наличие в приобретенном жилом помещении существенных недостатков, которые на момент заключения договора не были очевидными, а именно имеется плесень на стенах. Ссылаясь на указанные недостатки истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от 21.09.2021 года визуальным осмотром <адрес> спертом было установлено, что квартира имеет следующие недостатки;

В зале на потолке обнаружены трещины на окрасочном и штукатурном слое; обои в зале отслоились, вздулись; на обоях имеются дефекты в виде плесени; на оконных откосах зала имеются дефекты в виде плесени.

В прихожей на оконных откосах прихожей имеются дефекты в виде плесени; на потолке трещины окрасочного и штукатурного слоя.

На кухне имеются трещины между стеной и потолком; на полу расхождение в месте стыка порожка с полом; трещины на стенах; плесень на стенах, облицованных керамической плиткой; плесень на стенах, оклеенных обоями; плесень на оконных откосах

В санузле обнаружены дефекты в виде плесени на стенах, облицованных керамической плиткой; плесень на оконных откосах.

Изучением материалов гражданского дела, экспертом было установлено, что квартира № является частью жилого дома по <адрес>.

Согласно выпискам от 25.06.2018 г.(л/д.12) и от 17.07.2021 г. (л/д 48) квартира состоит нз 3-х комнат: комната 1 площадью 16,1 м2, комната 2 площадью 12 м2 и комната 3 площадью 5,2 м2. По плану (л/д 51) между комнатами 1 и 2 отсутствует дверь, комната 3 является пристройкой к основному зданию с отопительной печью, кухня и ванная отсутствует на плане.

Фактически визуальным осмотром установлено, что в квартире выполнена перепланировка; устроен дверной проем между комнатами 1 и 2; пристройка расширена; в пристройке выполнена кухня, площадью 5,9 м2 и ванная площадью 1,6 м2.

Так как в материалах гражданского дела отсутствует технический паспорт или иные сведения о перепланировке на квартиру, определить время выполнения реконструкции не представляется возможным.

Указанная в выписке площадь квартиры 33,3 м2 не соответствует фактической площади 35,5 м2.

Визуальным осмотром наружных стен дома № № квартиры № экспертом установлено, что стены выполнены из разнородных материалов, перевязи примыкания кирпичной стены пристройки к основному зданию не выполнена.

При строительстве (реконструкции) и эксплуатации квартиры № по адресу: <адрес> нарушены следующие строительные нормы и правила:

"СП 15.13330.2020. Свод правил. Каменные и армокаменные конструкции. СНиПП II22-81 *" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 902/пр)

"СП 60.13330.2020. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 921/пр) «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)

В объекте экспертного исследования необходимые параметры микроклимата не обеспечиваются естественной вентиляцией, вследствие чего, образовавшаяся плесень распространяется по стенам и откосам окон, в местах образования мостиков холода.

В связи с тем, что пристройка и основное здание имеют разную толщину стен, различные фундаменты, просадка здания и пристройки осуществляется неравномерно. Отсутствие перевязки в местах примыкания наружных стен приводит к образованию трещин, что в свою очередь способствует проникновению влаги и холодного воздуха в помещение кухни и способствует развитию плесени.

Нарушение требований «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, также отсутствие мероприятий по устранению черных пятен, привело к развитию плесени всей квартире.

Для устранения недостатков в виде плесени и трещин на стенах, потолке в квартире № по адресу: <адрес> необходимо произвести ремонтно-восстановительные работы.

На основании вышеприведенных расчетов, а также в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 была составлена Локальная смета № 1 (Приложение №1) на 12 (двенадцати) листах на ремонтно-восстановительные работы квартиры по адресу: <адрес>, по состоянию на дату осмотра - 05.08.2021 г., которая прилагается и является неотъемлемой частью настоящего заключения эксперта.

Стоимость указанных ремонтно-восстановительных работ по адресу <адрес>, составила 166 256 (сто шестьдесят шесть тысяч двести пятьдесят шесть) рублей, в том числе НДС - 20%. (88-126)/

Оценивая экспертное заключение, судом учитывается, что заключения, равно как и другие доказательства по делу не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Заключение дано на основании детального осмотра квартиры, а также материалами дела.

Лицо, проводившее исследование, обладает специальными познаниями и опытом работы. Составленное им заключение, отвечает требованиям, предъявляемым к данному виду доказательств.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Зенкина И.Г., заключение № 085 04 00085 от 21.09.2021 года поддержала в полном объеме, пояснила, что причиной повреждений в жилом помещении является не перепланировка, а нарушение строительства. Плесень может появиться и за неделю и за месяц, но в таких количествах происходит в результате не правильного обслуживания. В данных конкретном случае могла появиться в течении непродолжительного времени, за месяц могла быть выявлена. Все зависимости от условий, летом не развивается, зимой отопление, а весной и осенью может. Плесень развивается от отсутствия вентиляции и отопления. Экспертом сделан вывод, что туда поступает холодный воздух. Трещины появляются вследствие естественного износа, если в доме долго не делать ремонт.

В подтверждение факта строительства пристройки ответчиком суду представлен Договор дарения от 22.08.2012 года, согласно которому Колесниковой Н.В. было подарено жилое помещение состоящее из двух жилых комнат площадью 28,10 кв.м. Однако как следует из представленных суду планом сетей водоснабжения и проекта на газовое оборудование, в 2009 году спорная пристройка уже существовала.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в момент приобретения квартиры пристройка уже существовала, т.е. реконструкция была выполнена до приобретения квартиры истцом, следовательно, истец имела возможность ознакомиться со всеми техническими характеристиками приобретаемого жилого помещения, в том числе и посредством консультации и осмотра жилого помещения специалистом.

Выявленные в экспертном заключении недостатки в виде образования плесени не являются неустранимыми. Кроме того истцом даны пояснения, что ею самостоятельно указанные недостатки ранее не устранялись, т.е. на протяжении 2,5 лет, никаких работ по устранению плесени и причин их возникновения истцом не производилось, следовательно невозможно говорить о системности возникновения указанных недостатков после их устранения.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания имущества. Однако в ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается заключением эксперта, что истцом допущены нарушения правил содержания имущества, в том числе не регулярное проветривание и отопление жилого помещения, что привело к возникновению благоприятной среды для появления плесени.

Таким образом, суд полагает, что выявленные недостатки не относятся к тем, которые могут служить основанием для расторжения договора, поскольку могли быть выявлены при обычном визуальном осмотре помещения, не требовали специальных познаний. Кроме того причиной их возникновения является ненадлежащее содержание истцом жилого помещения, что судом установлено из заключения экспертизы и пояснений эксперта в судебном заседании.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований суд также исходит из того, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из пояснений истца установлено, что при покупке квартиры осмотр был визуальным, она осматривала квартиру, состояние удовлетворило. Продавцы осмотру не препятствовали. Полагает, что недостатки квартиры являются скрытыми и возникли до передачи квартиры в их собственность.

В судебном заседании установлено, что договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Следовательно, необходимо в данном случае руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске истцами двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленного п. 2 ст. 477 ГК РФ в силу следующего.

Пунктом п. 9 договора купли-продажи от 21.06.2018 предусмотрено, что передача квартиры осуществляется при подписании настоящего договора посредством передачи ключей от квартиры и расчетных книжек, с содержанием которых покупатели ознакомлены. По соглашению сторон настоящий договор имеет силу передаточного акта. С момента подписания договора обязанности продавцов по передаче квартиры считаются исполненными.

Таким образом, двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с 21.06.2018, указанный срок истек 21.06.2020.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с претензией по поводу скрытых недостатков, которые невозможно было увидеть и определить в ходе предпродажного осмотра дома, указанное требование получено ответчиком 15.04.2021 года. сведений об отправке не имеется, однако дата получение указанного требования свидетельствует о его направлении за пределами предусмотренного п. 2 ст. 477 ГК РФ срока.

Доказательств того, что недостатки были обнаружены ранее указанной даты материалы дела не содержат.

Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетний срок является сроком на обнаружение недостатков товара, а не специальным сроком исковой давности, установленным на предъявление требований к продавцу товара, в связи с чем обращение покупателя к продавцу по истечении срока обнаружения недостатков не лишает данного покупателя права на судебную защиту. Поскольку в главе 30 ГК РФ не содержится норм относительно срока исковой давности, он составляет три года и исчисляется по общим правилам, то есть с момента обнаружения недостатков товара по правилам ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Проанализировав представленные по делу письменные доказательства, в совокупности с приведенными нормами закона, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу Союза «Таганрогская межрайонная торгово-промышленная палата» подлежит взысканию сумма расходов на проведение экспертизы в размере 9430 рублей на основании счета № 971 от 07.09.221 (л.д.86), а также в доход местного бюджета сумма государственной пошлины на уплаты которой была предоставлена отсрочка в размере 2789 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Полыгаловой Риты Валерьевны к Колесниковой Нине Владимировне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Взыскать с Полыгаловой Риты Валерьевны в пользу Союза «Таганрогская межрайонная торгово-промышленная палата» расходы на проведение экспертизы в размере 9430 рублей.

Взыскать с Полыгаловой Риты Валерьевны в доход местного бюджета сумму государственной пошлины в размере 2789 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.11.2021.