Решение по делу № 3а-1261/2018 от 22.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1261/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Волга» по доверенности Ерофеева А.В.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Волга» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года в размере 734 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого сооружения – АЗС, расположенного на названном земельном участке. Спорный земельный участок, принадлежит административному истцу на праве аренды.

Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, выкупная цена которого зависит от его кадастровой стоимости.

Определением Самарского областного суда от 6 июля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация городского поселения Междуреченск муниципального района Сызранский, Администрация муниципального района Сызранский Самарской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца Ерофеев А.В. уточнил исковые требования, просил восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 734 000 руб.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: Администрации городского поселения Междуреченск муниципального района Сызранский, Администрации муниципального района Сызранский Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв.

Администрация городского поселения Междуреченск муниципального района Сызранский Самарской области представила заявление, в котором просила дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Волга» является собственником нежилого сооружения - АЗС с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – под автозаправочную станцию, по адресу: <адрес>, что подтверждается, выписками из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 2 февраля 2018г., от 1 февраля 2018 года, а также заключением специалиста (кадастрового инженера) № от 3 июля 2018 года.

Указанный земельный участок находится на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью «Волга», что подтверждается договором аренды земельного участка (землепользования) от 19 декабря 2003 года, дополнительным соглашением № от 16 августа 2017 года к договору аренды земельного участка от 19 декабря 2003 года

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Самарской области» и по состоянию на 23 января 2013 года составляет 1 448 940 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденным Постановлением Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 г. N 618, предусмотрено, что выкупная цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что общество с ограниченной ответственностью «Волга» как собственник нежилого сооружения, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право выкупа земельного участка, с учетом того, что выкупная цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость этого земельного участка.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, общество 7 марта 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Комиссия письмом от 16 марта 2018 года отказала в пересмотре и указала, что результаты определения кадастровой стоимости, утвержденные Постановлением Правительства Самарской области от 26 декабря 2012 года №, не могут быть пересмотрены комиссией.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, и считая свои права нарушенными, общество с ограниченной ответственностью «Волга», с пропуском срока, обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 20 февраля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр».

Указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 23 января 2013 года в размере 734 000 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 23 января 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Описание объекта оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объекта оценки.

Оценщиком определено эффективное использование объекта оценки – в качестве земельного участка под объекты коммерческого назначения (в т.ч. под объекты придорожного сервиса).

На страницах 36-41 отчета приведён анализ рынка земельных участков коммерческого назначения (торгового, в том числе под объекты придорожного сервиса) в Самарской области в 4 квартале 2012 года, на основании материалов аналитических исследований, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Территориальное Агентство оценки» и исследования оценщика. На страницах 41-43 приведён анализ ценообразующих факторов и диапазонов их значений конкретно для объекта оценки, что свидетельствует о выполнении оценщиком пункта 11г ФСО №7.

Определение рыночной стоимости произведено методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода.

В рамках данного подхода оценщиком по данным информационного центра «АДОН» выбраны 9 объектов-аналогов – земельных участков категории земель: земли населенных пунктов, земли промышленности, разрешенным использованием: под АЗС или гостиничный комплекс, для строительства придорожного сервиса, под строительство коммерческих объектов, расположенные в Кошкинском, Ставропольском, Волжском, Шигонском, Красноярском районах Самарской области, рядом с трассой.. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 9.3.3.1 на страницах 54-55 отчета.

Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на расстояние до г. Самара (качественное значение), на качественную характеристику численности населения, на площадь земельного участка, на наличие у объекта инженерных коммуникаций и обосновав их применение, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка, рассчитанную на дату оценки сравнительным подходом, в размере 734 000 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 7 марта 2018 года, в суд – 22 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Волга» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Волга» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года в размере 734 000 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Волга» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 7 марта 2018 года, в суд - 22 июня 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина