Решение по делу № 2-1683/2024 от 26.02.2024

2-1683/2024

03RS0064-01-2024-000880-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2024 года г. Уфа, РБ

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Мозжериной Г.Ю.,

при секретаре Гимазетдиновой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Огневой Елены Викторовны к Дьяченко Сергею Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Огнева Е.В. обратилась в суд с иском к Дьяченко С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, применении последствий недействительности сделки, указав, что между Дьяченко С. Н. (далее Ответчик, Продавец) и Огневой Е.В. (далее Истец, Покупатель) заключен Договор № купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - «Договор»),

Согласно п. 1. Договора Продавец (Ответчик) продал, а Покупатель (Истец) купили в собственность квартиру, общей площадью 58,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее по тексту - «Квартира»),

В соответствии с п. 2 Договора стоимость отчуждаемой Квартиры составляет 3 475 100 рублей и уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке:

Платеж в размере 250 000 рублей покупатель оплачивает путем перечисления указанных денежных средств на лицевой счет продавца в момент подписания Договора (п. 2.1. Договора).

Оплата остальной части стоимости квартиры в размере 3 225 100 рублей производится покупателем в рассрочку платежа на 144 месяца, согласно Графику ежемесячных платежей, который является неотъемлемой частью договора (Приложение №), где оплата производится под 8 % процентов годовых на 144 месяца путем перечисления указанных денежных средств на лицевой счет Продавца.

Согласно п. 4 Договора продавец обязуется передать покупателю квартиру по акту приема-передачи в течении 7 дней после оплаты платежа, предусмотренного п. 2.1. Договора.

23.09.2023г. между Истцом и Ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры к Договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы оплатили по Договору Ответчику денежные средства в размере 390 000 руб. рублей, что подтверждается банковскими чеками.

Истец полагает, что Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, что влечет за собой принятие последствий его недействительности, так как:

1. В соответствии с п. 6 Договора переход права собственности на Квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры. Покупатели уведомлены Продавцом об ограничении своих прав по распоряжению квартирой в связи с залогом квартиры в пользу продавца с момента подписания договора до полной выплаты стоимости квартиры (ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку).

Однако, договор залога указанной Квартиры в Управлении Росреестра по РБ зарегистрирован не был, равно как и Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, Истец полагает, что Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Согласно письму Прокуратуры Кармаскалинского района РБ № от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам прокурорской проверки установлено, что доводы о несоблюдении требований действующего законодательства нашли свое подтверждение в связи с нарушениями градостроительного законодательства при выдаче Ответчику разрешений на строительство многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию, а также иными нарушениями, в связи с чем, Истцы делают вывод, что Администрация Кармаскалинского района не имела права выдавать Ответчику разрешение на строительство многоквартирного дома и позже выдавать распоряжение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, так как дом был построен с многочисленными нарушениями противопожарных, а также строительных норм и правил (так в частности распределительные коробки установлены на деревянные конструкции без противопожарных негорючих вкладышей, отсутствовал доступ на чердачное пространство, отсутствуют брандмауэрные стены, что позволило пожару распространяться между секциями через чердачное пространство, при этом отсутствовал доступ на чердачное пространство, эффективный утеплитель в наружных стенах отсутствует и т.д.).

На основании изложенного Истец полагает, что Ответчик нарушил требования ст.475 ГК РФ, так как вышеуказанные недостатки товара не были оговорены Ответчиком как продавцом, соответственно, Истцы как покупатели, которым был передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Так как квартира на сегодняшний день принадлежит Ответчику, то данный договор не исполним со стороны Ответчика как продавца ввиду гибели имущества.

Также, в п.6 Договора указано что Покупатели (Истцы) уведомлены Продавцом (Ответчиком) об ограничении своих прав по распоряжению Квартирой в связи с залогом (Ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку), при этом в п.2.2 Договора указана ставка 4 процента годовых.

Истцы считают, что Ответчик не имел право устанавливать проценты по Договору (п.2.2 Договора). Так как:

Ответчик не является кредитной организацией или ИП;

Данный договор является договором Купли-Продажи, а не договором Займа или Залога.

При этом Ответчик по своей организационно-правовой форме не соответствует указанному перечню и, следовательно, требования уплаты денежных средств исходя из ставки 4 процента годовых незаконны.

Также Истцы полагают, что так как Ответчик по вине которого, произошло уничтожение имущества являющегося предметом договора, то Ответчиком существенно нарушены условия договора, так как нанесенный ущерб в значительной степени лишил Истца того, на что они рассчитывали при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в связи с чем, Истцы считают что возможно приостановить действие п.2.2, 3, 4, 5, договора № от ДД.ММ.ГГГГ. до вынесения судом решения о признании договора недействительным.

Таким образом, Истец полагает, что:

- Данный пожар произошел по вине Ответчика, так как при строительстве дома были нарушены противопожарные правила и нормы, что и привело к быстрому распространению пожара по всему дому и гибели имущества Истцов.

- Ответчик по своей организационно-правовой форме (физическое лицо) не соответствует установленному Правительством РФ перечню, следовательно, требования Ответчика по уплате денежных средств исходя из ставки 4 процента годовых незаконны.

- Так как квартира на сегодняшний день принадлежит Ответчику, то данный договор не исполним со стороны Ответчика как продавца ввиду гибели имущества.

- Нанесенный ущерб в значительной степени лишил Истцов того, на что они рассчитывали при заключении договора.

- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (согласно ФЗ об ипотеке), что влечет за собой принятие последствий его недействительности.

Просят признать недействительным Договор № купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности Договор № купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истицы не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, обеспечили явку представителя.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.

По смыслу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом(оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка).

В силу положений п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Огнева Е.В. и Дьяченко С.Н. заключили договор № купли-продажи, по условиям которого Огнева Е.В. приобрела в собственность за 3 475 100 руб. <адрес>, с/с Кабаковский, жилой комплекс «Уфимский Крым» д. Старые Киешки Республики Башкортостан общей площадью 58,9 кв.м.

Согласно п. 2.1, 2.2 настоящего договора, расчет между сторонами произведен в следующем порядке, 250 000 руб. покупатель оплачивает путем перечисления указанных денежных средств на лицевой счет продавца в момент подписания договора. Оплата остальной части стоимости квартиры в размере 3 225 100 руб. производится покупателем в рассрочку платежа на 144 месяца.

Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцам квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно представленным доказательствам, истец внес денежные средства в размере 390 000 руб., что не оспаривается сторонами.

Данный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Согласно п. 6 настоящего договора переход права собственности на Квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры. Покупатели уведомлены Продавцом об ограничении своих прав по распоряжению квартирой в связи с залогом квартиры в пользу продавца с момента подписания договора до полной выплаты стоимости квартиры (ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку).

ДД.ММ.ГГГГ в результате пожара сгорел многоквартирный дом по адресу: <адрес>.

Согласно заключению ООО Конструкторского бюро «Проспект» при строительстве многоквартирного жилого дома нарушены противопожарные, строительно-технические и санитарно-эпидемиологические нормы и требования, что привело к быстрому распространению пожара по всему дому.

ДД.ММ.ГГГГ Дьяченко С.Н. обратился к Огневой Е.В. с уведомлением о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ., ссылаясь на пункт 5 договора, согласно которому при просрочке платежа Покупателем два месяца подряд и более, Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

В судебном заседании факт получения уведомления и наличия задолженности по договору купли-продажи квартиры от 22.03.2022г. два месяца подряд и более не опровергнут истцом.

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" в залог могут быть переданы как конкретная вещь, так и определенное количество вещей при условии, что в договоре содержатся сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Согласно п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" ипотекой могут обеспечиваться в том числе обязательства по договору займа, заключенному гражданами между собой для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (статья 2 Закона об ипотеке). К таким правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности (статья 1, пункт 3 части 1 статьи 3 названного закона).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. (Постановление Пленума Верховного суда РФ, п.60 Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Учитывая изложенное, доводы истцов, о том, что договор залога квартиры в органах Росреестра не зарегистрирован, равно как и Договор № купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку в силу ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Кроме того судом установлено, сторонами не оспаривается, что отдельный договор залога квартиры между сторонами не заключался.

Как следует из условий договора№ купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что переход права собственности на квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры.

Судом установлено и стороной истца не оспаривается, что оплата 80 процентов от полной стоимости квартиры истцами не произведена, в связи с чем, довод о том, что сделка является недействительной ввиду отсутствия государственной регистрации договора купли–продажи, суд находит несостоятельным.

Что касается доводов истца о том, что предмет договора уничожен, соответственно покупатель не получит имущество, на которое он рассчитывал при заключении договора, суд так же не может быть принят судом во внимание на основании ст.459 ГК РФ.

Так, согласно ст.459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Учитывая, что предмет договора купли-продажи передан покупателю, и находился в пользовании истца, риск гибели имущества лежит на нем, что в данном случае исключает возможность возврата товара продавцу.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не имеется. При этом суд отмечает, что оспариваемый договор купли-продажи расторгнут продавцом в одностороннем порядке.

Принимая во внимание, что в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи с рассрочкой платежа отказано, оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Огневой Елены Викторовны к Дьяченко Сергею Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                    Г.Ю. Мозжерина