Решение по делу № 33-20808/2024 от 27.11.2024

Мотивированное апелляционное определение Дело <№> (<№>)

изготовлено 25.12.2024 УИД 66RS0006-01-2024-000440-43

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 17.12.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Ильясовой Е.Р., судей Волкоморова С.А. и Хамиевой Ю.Р., при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Дударенко Е.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к П.С.А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности на жилое помещение, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении,

по апелляционной жалобе представителя истца – Девятовской М.С. на решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 17.09.2024.

Заслушав доклад судьи Волкоморова С.А., объяснения представителя истца – Григорьева А.И., ответчика – Пучкова С.А., заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Ялпаевой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрации города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Пучкову С.А. об изъятии жилого помещения – комнаты, общей площадью 19,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, комн. 1, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере 1487 700 руб., возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург», признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 24.09.2024 исковые требования удовлетворены частично. Для муниципальных нужд у Пучкова С.А. изъято жилое помещение – комната, общей площадью 19,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, комн. <адрес>, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2107 196 руб., включая убытки и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт; на Пучкова С.А. возложена обязанность принять от Администрации <адрес> причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; прекращено право собственности Пучкова С.А. на изымаемое жилое помещение; признано право собственности на изымаемое жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; Пучков С.А. признан утратившим право пользования жилым помещением – комнатой <№>, площадью 19,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, комн. <адрес> а также выселен из данного жилого помещения.

Кроме того, судом указано, что настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на принадлежащую Пучкову С.А. комнату с кадастровым номером <№>.

В апелляционной жалобе представитель истца Девятовская М.С. просит изменить решение суда в части определения размера возмещения за изымаемое имущество и принять в данной части новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что решение суда основано на выводах эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» ( / / )6, содержащихся в заключении эксперта <№> от 26.04.2024. Однако экспертом не применена корректировка на материал стен, который является существенным элементом сравнения, влияющим на рыночную стоимость жилого помещения. Материал стен является одним из ценообразующих факторов. Таким образом, эксперт завысил размер рыночной стоимости жилого помещения.

Судом не приняты во внимание доводы истца о том, что неправильный расчёт рыночной стоимости спорного жилого помещения повлёк за собой неправильное определение стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

В заключении эксперта отсутствуют сведения о том, нуждался ли многоквартирный дом 1953 года постройки в капитальном ремонте на дату первой приватизации, произошло ли снижение уровня надёжности здания вследствие невыполнения именно Администрацией города Екатеринбурга обязанности по производству капитального ремонта, а не бывшим наймодателем дома. Истец полагает, что правовых оснований для включения компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в выкупную цену не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик просил оставить решение суда без изменения.

Прокурор в заключении по делу указал, что доводы апелляционной жалобы не заслуживают внимания, оснований для отмены или изменения решения не имеется, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Заслушав представителя истца, ответчика, заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, предметом спора является жилое помещение – комната <№>, общей площадью 19,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>.

Собственником спорного жилого помещения является Пучков С.А., право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.11.2018 (том 1, л.д.107-109).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 №318 многоквартирный дом по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д.17).

Ответчику направлено требование о сносе многоквартирного <адрес> срок до 14.06.2021 (том 1, л.д.18).

Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 07.09.2021 №1899 изъяты для муниципальных нужд земельный участок площадью 1747 кв.м. с кадастровым номером <№>, а также жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> (том 1, л.д. 20-21).

11 октября 2023 года Администрация города Екатеринбурга направила Пучкову С.А. проект соглашения об изъятии недвижимого имущества, предусматривающего выплату выкупной цены в размере 1487 700 руб., определённой на основании отчёта об оценке №1201/23 от 28.08.2023, выполненного ООО «ЗСК-Центр» (том 1, л.д. 23-93).

Однако Администрация города Екатеринбурга и Пучков С.А. не достигли соглашения об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд, проект соглашения не был подписан ответчиком.

Определением суда от 20.03.2024 по ходатайству ответчика по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аналитическое агентство оценки» ( / / )6 (том 1, л.д. 189-192).

Согласно заключению эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» ( / / )6 №2024/04-111 от 26.04.2024 рыночная стоимость спорного жилого помещения составила 1832 972 руб., в том числе: доля земельного участка – 295 108 руб., стоимость площади общедомового имущества, приходящегося на помещение, – 311 789 руб. Убытки, причиняемые собственнику жилого помещения, в связи с изъятием комнаты для муниципальных нужд, определены в размере 134 224 руб., в том числе: услуги риэлтерских фирм (агентств недвижимости) – 60000 руб., расходы на переезд (услуги транспортных компаний в части услуг по переезду, дополнительные расходы, связанные с переездом) – 15790 руб., расходы на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, – 2000 руб., расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения жилья, – 56 434 руб. Величина компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома определена в размере 140000 руб. (том 2, л.д. 4-64).

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности Пучкова С.А. спорного жилого помещения, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст.ст. 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к Пучкову С.А. об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2107196 руб., прекращении права собственности Пучкова С.А. и признании права собственности на спорное жилое помещение за МО «город Екатеринбург», признании Пучкова С.А. утратившим право пользования спорным жилым помещением и его выселении, возложении на Пучкова С.А. обязанности принять причитающееся ему к выплате возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты Пучковым С.А. права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, признания его утратившим право пользования жилым помещением, выселения, сторонами не оспариваются.

Разрешая спор и определяя размер возмещения за жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» ( / / )6 №2024/04-111 от 26.04.2024, поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам, подтверждается представленными сторонами доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судом, вопреки доводам истца, правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон.

Приведённые в апелляционной жалобе доводы о неприменении экспертом корректировки на материал стен обсуждались сторонами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции. Экспертом указано, что введение корректировки на конструктивное исполнение жилого дома нецелесообразно, поскольку при покупке жилья в настоящее время отдается предпочтение капитальным многоэтажным домам, а не жилым помещениям в старом фонде.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в случае применения поправки на материал стен, размер компенсации, выплачиваемой Пучкову С.А., не будет служить гарантией соблюдения его прав и законных интересов, поскольку позволит ему приобрести жилое помещение, находящееся в аналогичном (аварийном) состоянии, что в дальнейшем может вновь повлечь необходимость изъятия у него такого жилого помещения органом местного самоуправления и выплату новой компенсации.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости включения размера компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в выкупную цену за изымаемое жилое помещение, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании имеющихся по делу доказательств, и основан на верном применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

Доводу жалобы истца о том, что в выкупную стоимость жилого помещения необоснованно включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, судом первой инстанции дана подробная мотивированная оценка, с которой судебная коллегия соглашается в силу следующего.

Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

На основании части 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель).

В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса.

Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса.

Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как видно из технического паспорта на жилой <адрес> в г. Екатеринбурге, здание представляет собой многоквартирный дом 1953 года постройки, его состояние оценивается как аварийное, непригодное для проживания, общий износ здания составляет 61-80%.

На дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность (18.10.1993) фактический срок эксплуатации дома составил 40 лет.

Согласно заключению эксперта капитальный ремонт здания не выполнялся, работы по ремонту несущих конструкций не проводились.

При таких обстоятельствах судом правильно взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не были установлены обстоятельства, из которых бы следовало, что до приватизации жилых помещений в многоквартирном доме производился капитальный ремонт.

Вопреки доводам жалобы определение размера компенсации оценщиком произведено в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требованиями к проведению оценки».

Таким образом, доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой не имеется, поскольку обжалуемое решение принято с соблюдением положений ст. ст. 2, 5, 8, 10, 12, 56, 59, 60, 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в п. п. 1 - 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении».

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 17.09.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца – без удовлетворения.

Председательствующий: Е.Р. Ильясова

Судьи: С.А. Волкоморов

Ю.Р. Хамиева