Решение по делу № 2-1635/2021 от 19.03.2021

№2-1635/2021

44RS0001-01-2021-002298-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2021 года                                 г. Кострома

    Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Столбушкиной И.А. с участием представителя МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» Красношапки В.В., представителя ответчика Александровой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» в интересах Тарасовой С.В, к ООО «Волга-Строй» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» обратилось в Свердловский районный суд г. Костромы с иском в интересах Тарасовой С.В. В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №№, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> передать истцу трехкомнатную квартиру с условным номером №, цена составляет 4034050 рублей, срок передать застройщиком объекта долевого строительства <дата>. До настоящего времени объект истцу не передан. Полагая, что действиями ответчика нарушены права истца, МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 102868 рублей за период с <дата> по <дата>, компенсацию морального вреда 10000 рублей, штраф за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке.

В судебном заседании истец Тарасова С.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не участвует.

Представитель МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» Красношапка В.В. исковые требования поддержал в полном объеме. В пояснениях указал, что представленный стороной ответчика акт с показаниями счетчиков является документом-основанием для возникновения обязанности по коммунальным платежам, но не является передаточным актом по смыслу Федерального закона №214-ФЗ ввиду отсутствия в нем обязательных основных характеристик жилого помещения. Полагал, что застройщик незаконно обусловливает передачу квартиры истцу предварительной оплатой разницы площади. В случае уклонения истца от принятия квартиры ответчик должен был составить односторонний акт передачи.

Представитель ответчика ООО СК «Волга-Строй» - Александрова Д.О. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что строительство дома и принятие в эксплуатацию осуществлялось в 3 очереди. Ко второй и третьей очереди отнесены первый и третий подъезды, которые сданы в эксплуатацию в марте <дата> года. К первой очереди отнесен второй подъезд, в котором расположена квартира истца, он сдан в эксплуатацию <дата>. В этот же день квартира передана в фактическое пользование истца с передачей ключей и подписанием акта приема-передачи. Поскольку фактически квартира передана, оснований полагать, что истец уклоняется от составления акта передачи, и для оснований для составления одностороннего акта передачи не имеется. Оформление договора передачи квартиры в собственность и передача участникам долевого строительства документов, необходимых для регистрации права, осуществляется в офисе застройщика, о чем истцу известно. За оформлением данных документов истец не обращалась. По адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве, она не проживает, иной адрес застройщику не сообщила. Уведомление об окончании строительства и необходимости передачи объекта, направленное по адресу истца, вернулось без вручения. Оформление договора передачи квартиры в собственность возможно без предварительной оплаты разницы площади с обременением права и заключением соглашения о рассрочке платежа. После ввода объекта в эксплуатацию документация передана Администрации г. Костромы для постановки его на кадастровый учет. В целях обеспечения кадастрового учета объекта как единого многоквартирного дома, а не отдельно по подъездам, в разрешение на ввод в эксплуатацию от <дата> внесены изменения <дата>, кадастровый учет объекта в части первой очереди строительства осуществлен в порядке внесения изменений в характеристики кадастрового учета.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2).

Согласно ст. 8 указанного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Судом установлено, что между ООО СК «Волга-Строй» (застройщик) и Тарасовой С.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №№ от <дата>.

Согласно п. 3.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дом.

Жилой <адрес> (по ГП) со встроенными помещениями 1 очередь строительства, секция в осях 3-4, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие проектные характеристики: 12 этажей, общая площадь 7005,32 кв.м., материал наружных стен – из облегченной слоистой кладки толщиной 520 мм, состоящей из 3 слоев, материал поэтажных перекрытий – монолитные железобетонные плиты толщиной 200 мм. (п. 3.2).

Объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: жилое помещение, №, второй подъезд, второй этаж, три комнаты, общая площадь 99,95 кв.м., жилая площадь 70 кв.м., кухня 13,20 кв.м., прихожая 10,75 кв.м., туалет 2,60 кв.м., ванная комната 3,15 кв.м., лоджия 15,98 кв.м. Площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта на основании обмеров органов технического учета. Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства без отделки (п. 3.3).

Право собственности на объект возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в Управлении Росреестра по Костромской области в установленном действующим законодательством РФ порядке, а также после полной оплаты стоимости объекта, указанной в п. 4.1 договора, и в соответствии с п. 4.3 договора. Право собственности на объект будет оформляться за счет средств участника долевого строительства (п. 3.4).

Стоимость объекта на момент заключения договора составляет 3898050 рублей исходя из стоимости 39000 рублей за 1 кв.м. общей площади. При изменении проекта стоимость квадратного метра общей площади квартиры не изменяется. Указанная в п. 4.1 договора стоимость объекта является окончательной на период строительства (по окончании строительства возможны изменения в стоимости объекта в связи с изменением его площади в соответствии с п. 4.3 договора) при условии соблюдения участником долевого строительства графика финансирования (п. 4.1).

Оплата стоимости объекта происходит как за счет собственных средств участника долевого строительства, так и за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства по кредитному договору (п. 4.2).

Окончательные взаиморасчеты между застройщиком и участником долевого строительства производятся в следующем порядке. Стороны договорились учитывать фактическую общую площадь квартиры, указанную в технической справке органов технического учета, составленной по результатам первичной технической инвентаризации на данную квартиру. В случае, если фактическая общая площадь квартиры будет превышать общую площадь квартиры, указанную в п. 3.3 договора, участник долевого строительства обязан будет произвести доплату за разницу площадей исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанной в п. 4.1 в десятидневный срок со дня получения от застройщика сообщения об это телефонограммой либо письмом, но в любом случае до даты подписания договора передачи квартиры в собственность (п. 4.3).

Согласно п.п. 6.3, 6.4 договора, застройщик обязан обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее <дата>. Застройщик оставляет за собой право досрочной сдачи дома в эксплуатацию. Обязан передать участнику долевого строительства по передаточному акту не позднее <дата> квартиру с черновой отделкой. При этом, застройщик обязуется письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче. Застройщик вправе уведомлять участника долевого строительства о необходимости приемки объекта также по указанным в договоре телефонам и адресу электронной почты. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства все документы, необходимые для регистрации права собственности на объект не позднее <дата> при условии выполнения полных взаиморасчетов в соответствии с п. 4.3 договора.

Настоящий договор подписывается сторонами, подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Костромской области и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 10.1).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области <дата> за номером №

Между ООО СК «Волга-Строй» и Тарасовой С.В. заключено дополнительное соглашение № от <дата> к договору участия в долевом строительстве № от <дата>, согласно которому в договор вносятся изменения, в том числе: стоимость объекта на момент заключения настоящего договора составляет 4034050 рублей исходя из стоимости 40360,68 рублей за 1 кв.м. площади.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Костромской области <дата>.

Из материалов дела следует, что ООО СК «Волга-строй» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>, согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию построенного жилого <адрес> по ГП со встроенными помещениями, II очередь строительства. Секции в осях 1-2. III очередь строительства. Секции в осях 5-6. На земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес> Строительный объем всего составляет 21604,72 куб.м. Указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана, подготовленного <дата> кадастровым инженером Ш,

ООО СК «Волга-Строй» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>, согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию построенного жилого <адрес> по ГП со встроенными помещениями, I очередь строительства. Секции в осях 3-4. На земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес> всего составляет 28991,67 куб.м.

ООО СК «Волга-Строй» в адрес Тарасовой С.В. <дата> направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: многоквартирный жилой <адрес> (по ГП) со встроенными помещениями, I очередь строительства. Секции в осях 3-4, расположенного по адресу: <адрес> необходимости принятия объекта долевого строительства. Указано, что по всем вопросам следует обращаться по адресу: <адрес>

Уведомление возвращено отделением почтовой связи в адрес отправителя ввиду отсутствия получателя по указанному адресу, что подтверждается оригиналом уведомления и почтовым конвертом.

Согласно акту приема-передачи квартиры от <дата>, подписанным ООО СК «Волга-Строй» в лице директора П. и Тарасовой С.В., стороны после совместного осмотра <адрес> свидетельствуют о том, что лоджия будет остеклена застройщиком в соответствии с условиями договора в срок до <дата>, в квартиру подведены вода, природный газ и электричество, система отопления находится в рабочем состоянии, показания счетчиков имеют следующие значения: газ – 233, холодная вода – 0, электроэнергия – 89. Участником долевого строительства получено на руки: руководство по установке и эксплуатации газового котла, паспорт на счетчик газа, паспорт на счетчик воды, паспорт на счетчик электроэнергии, комплект ключей, руководство по эксплуатации квартиры. Претензий по квартиры участник долевого строительства не имеет.

Как следует из представленной в материалы дела переписки между истцом Тарасовой С.В. и менеджером ООО СК «Волга-Строй» в WatsApp, в адрес Тарасовой С.В. <дата> направлено уведомление об изменении приобретенной площади <адрес> 99,75 кв.м. до 102,3 кв.м. и необходимости осуществления доплаты по договору в размере 99450 рублей в срок 10 календарных дней со дня получения письма. Истец просила письмо по адресу, указанному в договоре, не направлять, поскольку там не живет. Указала, что может приехать и забрать его сама.

ООО СК «Волга-Строй» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> (внесение изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию объекта от <дата>), согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию построенного жилого <адрес> по ГП со встроенными помещениями, I очередь строительства. Секции в осях 3-4. На земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>. Строительный объем всего составляет 50596,39 куб.м., в том числе I очередь строительства 28991,67 куб.м.

Указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана, подготовленного <дата> кадастровым инженером Ш, Согласно данному техническому плану здания, строительный объем здания общий составляет 50596,39 куб.м. (общий объем секций в осях 1-2 – 10802,36 куб.м., в осях 5-6 – 10802,36 куб.м., в осях 3-4 – 28991,67 куб.м.).

Рассматривая заявленные требования, суд учитывает, что по смыслу положений ст.ст. 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ ответственность застройщика в виде неустойки предусмотрена в случае отсутствия фактической передачи объекта участнику долевого строительства либо обоснованного отказа участника долевого строительства от принятия ввиду имеющихся недостатков в установленный договором срок.

Оформление прав участника долевого строительства на переданный объект и его кадастровый учет могут осуществляться после передачи, и возникающие на данной стадии вопросы не влекут ответственности застройщика в виде неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, при фактической передаче объекта.

В рассматриваемом случае истец после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию получила ключи и приняла квартиру в фактическое пользование, указав на отсутствие недостатков, в связи с чем суд не усматривает оснований к взысканию неустойки.

Полнота и правильность оформления акта передачи в данном случае не имеет правого значения, поскольку он не является правоустанавливающим документом. Как следует из пояснений представителя ответчика, полный пакет документов для регистрации прав участника долевого строительства оформляется в офисе застройщика, о чем указано в уведомлении о завершении строительства, направленном по адресу истца, указанному в договоре.

Доводы представителя МОО ЗПП «БЛОК-ПОСТ» о том, что ответчик обусловливает надлежащее оформление документов по передаче квартиры в собственность истца доплатой за разницу площади не подтверждается достаточными доказательствами в порядке ст. 56 ГПК РФ.

Сама по себе формулировка п. 4.3 договора долевого строительства о подобных действиях застройщика не свидетельствует.

Из материалов дела не следует, что истец Тарасова С.В. обращалась к застройщику за оформлением договора передачи квартиры в собственность, но ей по каким-либо основаниям в этом отказано.

Виновных действий застройщика, повлекших несвоевременную передачу объекта долевого строительства истцу по делу не усматривается.

При таких обстоятельствах, оснований к удовлетворению иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МООЗПП «БЛОК-ПОСТ» в интересах Тарасовой С.В, к ООО «Волга-Строй» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья          О.Д. Тележкина