Решение по делу № 2-460/2024 от 15.02.2024

Дело №2-460/2024

УИД: 03RS0№-07

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 сентября 2024 г. с. Кармаскалы

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Иткуловой Я.А.,

при секретаре Гизатуллиной Э.Ф.,

с участием представителей истца Николаевой С.В., Зайцевой Ю.В.,

ответчиков Хамитова И.Я., Хамитовой З.В., представителя ответчиков Харисова Н.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-460/2024 по исковому заявлению Валль ФИО23 к Хамитову ФИО24, Хамитовой ФИО25, Хамитову ФИО26 о расторжении договора купли-продажи жилого дома,

установил:

Валль М.Б. обратилась в суд с иском к Хамитову А.И., Хамитовой З.В., Хамитову И.Я. о соразмерном уменьшении покупной цены, в обоснование указав следующее. Истец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчиков жилой дом с кадастровым номером № площадью 117,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 928 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Цена по договору купли-продажи составила 8 500 000 рублей, в том числе: 2 500 000 рублей – цена земельного участка и 6 000 000 рублей – цена жилого дома. Расчет по договору произведен в полном объеме. После приобретения указанных объектов недвижимости были выявлены недостатки. Согласно заключению специалиста АНО РБЭ № от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанный жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам. В ходе обследования жилого дома установлены следующие дефекты: фундамент имеет трещины, у фундамента отсутствует гидроизоляция, промерзание стен и оконного контура, нарушен монтаж укладки тротуарной плитки, промерзание стен дома, усадочные и деформационные трещины по стенам и полу летней кухни и гаража, отсутствует водоотвод. Все указанные недостатки являются устранимыми, стоимость устранения составляет 2 088 645,60 рублей. Такие недостатки как промерзание стен и окон, нарушение укладки тротуарной плитки и отсутствие дренажной системы покупателем не могли быть определены в момент заключения договора купли-продажи (летний период). При наличии выявленных недостатков жилой дом не может считаться пригодным для постоянного проживания. Данные недостатки не были оговорены продавцами при заключении договора купли-продажи, то есть покупателю передан товар ненадлежащего качества, в связи с чем последний вправе требовать от продавцов соразмерного уменьшения покупной цены. Истец Валль М.Б. просила суд уменьшить покупную цену домовладения № и объектов на земельном участке по адресу: РБ, <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с 6 000 000 рублей на 2 088 645,60 рублей, то есть до 3 911 354,40 рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца сумму в размере 2 088 645,60 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины, почтовых расходов и расходов на оплату услуг представителя.

Уточнив исковые требования, Валль М.Б. просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиками, возвратив стороны в первоначальное положение, поскольку имеются значительные существенные недостатки проданного объекта недвижимости.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан.

В судебное заседание истец Валль М.Б. не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители истца Зайцева Ю.В. и Николаева С.В. уточненные исковые требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ поддержали в полном объеме, пояснили, что требования уточненного искового заявления являются окончательными, полностью заменившими собой требования первоначально поданного иска. Пояснили, что при покупке жилого дома и земельного участка в августе 2023 г. их доверитель Валль М.Б., не имеющая специального строительного образования, при визуальном осмотре дома перед его покупкой в летний период никак не могла бы определить наличие выявленных недостатков. Экспертизой установлено, что имеются нарушения строительных норм и правил. Сумма, определенная экспертом для устранения выявленных недостатков, слишком значительна, чтобы иметь возможность сохранить сделку. Доверителю дом был продан по чрезмерно завышенной стоимости, с недостатками, которые были выявлены лишь зимой. В адрес ответчиков была направлена телеграмма о намерении истца расторгнуть договор купли-продажи, однако от ее получения ответчики устранились. Валль М.Б. проживает в доме с момента его покупки, находится на пенсии, не имеет финансовой возможности устранить выявленные существенные недостатки дома. Спорный дом был построен ближайшими родственниками ответчиков, а именно – родителями Хамитовой З.В., у которых впоследствии ответчики и приобрели его. Выявив недостатки, они решили построить свой дом, чтобы избавить от этого. Сделка по продаже жилого дома и земельного участка - Валль М.Б. была проведена в короткий промежуток времени, продажей занималась риелтор. Документов, подтверждающих действительную стоимость дома, не имеется. Доводы ответчиков о том, что все условия договора были согласованы между сторонами, его заключившими, не освобождает продавцов от ответственности за некачественный товар. Покупатель на момент заключения сделки в летний период не имела возможности определить, что дом не соответствует теплотехническим характеристикам. В холодный период времени в данном доме проживать тяжело. Экспертом подтверждено, что устранение лишь части из выявленных недостатков не разрешит имеющуюся проблему, то есть необходимо единовременно устранять все недостатки, на что у их доверителя средств не имеется.

Ответчики Хамитов И.Я., Хамитова З.В. и их представитель Харисов Н.Х. в судебном заседании с иском Валль М.Б. не согласились, просили в его удовлетворении отказать. Пояснили, что дом, построенный в 2006 году, был приобретен ими в 2008 году. При покупке им были переданы документы на дом, в том числе, разрешение администрации на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем о наличии каких-либо недостатков, допущенных при его строительстве, им не было известно. Сами они стены никогда не вскрывали. С момента покупки дома в 2008 году до его продажи в августе 2023 года они всей семьей постоянно на протяжении 15 лет проживали в нем круглогодично, никогда никакого промерзания стен и окон не было. В холодное время года прибавляли отопление, при этом до максимально возможного уровня отопительный прибор (котел) никогда не включался ввиду отсутствия необходимости, поскольку в доме всегда было тепло и сухо. В доме постоянно выращивались теплолюбивые растения – лимоны и пальмы. Перед заключением договора купли-продажи Валль М.Б. и ее родственники неоднократно осматривали дом, то есть были ознакомлены с его техническим состоянием, их допуск во все помещения домовладения был предоставлен без каких-либо ограничений. При этом истец и приезжавшие с ней на осмотры родственники интересовались, имеются ли теплые полы и утепление стен, им сразу сообщили об их отсутствии. Также интересовались, какая сумма выходит за отопление газом, им сообщили, что в самые холодные месяцы платят 6-7 тысяч рублей. При этом Валль говорила о том, что для нее это слишком дорого. Истец хотела как можно скорее заключить сделку, так как ей необходимо было уехать, просила никому другому дом не продавать. В итоге осмотров и согласований условий договора сделка была заключена с уменьшением первоначально заявленной цены в 9 000 000 рублей до 8 500 000 рублей. После того, как Валль переехала в дом и наступили самые холодные дни, а зима была аномально холодной, истец обращалась к ним со словами, что в доме холодно, они рекомендовали ей прибавить отопление, на что она сказала, что для нее это будет дорого. Они действительно приобрели этот дом у родственников, но это была не коммерческая сделка, они прожили в доме более 15 лет. В 2006 году им был выделен земельный участок, на котором они в последующем стали строить второй дом, планировали один дом оставить для себя, второй – сыну. Однако, сын, после окончания учебы в Уфе, отказался возвращаться в <адрес>, в связи с чем они приняли решение о продаже спорного дома, чтобы на вырученные денежные средства приобрести жилье для сына в <адрес>. Новый дом ими были построен «с нуля» самостоятельно, начали строительство в 2015 году, в 2019 году оформили на него паспорт, чтобы провести газ, закончили строительство фактически в 2023 году, после чего и решили продать спорный дом. С выводами судебной экспертизы не согласились, посчитав, что при проведении экспертизы допущены нарушения Федерального закона «Об экспертной деятельности». Также не согласны с выводами о наличии существенных недостатков спорных объектов недвижимости. Никаких порочных действий по заключению договора купли-продажи с их стороны не было, они продали хороший, пригодный для постоянного проживания, дом. В доме установлен мощный котел, имеется центральная канализация, газовая баня, гараж, летняя кухня, беседка с мангалом, на придомовой территории много насаждений, в связи с чем полагают цену договора соответствующей проданным ими объектам недвижимости.

Ответчик Хамитов А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия, с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Третье лицо – администрация муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан – своего представителя в судебное заседание не направила, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом. Ранее участвовавший в судебном заседании представитель третьего лица Айбулатов А.Г. полагал исковые требования Валль М.Б. не подлежащими удовлетворению. Пояснял, что истец более года проживает в купленном спорном жилом доме, вполне могла привести дом в негодное состояние.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Аминевой М.Б. (в настоящее время – Валль М.Б.) и Хамитовой З.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости:

- жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 117,6 кв.м., с кадастровым номером №;

- земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 928 кв.м.

Пунктом 1.3. предварительного договора сторонами согласовано, что основной договор будет заключен в срок по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между Хамитовым А.И., Хамитовой З.В., Хамитовым И.Я., именуемым «Продавцы», и Аминевой М.Б. (в настоящее время – Валль М.Б.), именуемой «Покупатель» заключен договор купли-продажи (т. 1, л.д. 13-14).

Условиями названного договора предусмотрено, что продавцы обязуются передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 928 кв.м.;

- жилой дом по адресу: <адрес>, этажность: 1, общей площадью 117,6 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно пункту 2 договора, указанные объекты недвижимости принадлежат продавцам на праве собственности.

Из пункта 3 договора следует, что стороны, его заключившие, оценивают объекты недвижимости в 8 500 000 рублей, из них: стоимость земельного участка составляет 2 500 000 рублей, стоимость жилого дома – 6 000 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и изменению не подлежит.

Как видно из пункта 6 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внешнего осмотра объектов недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Пунктом 13 договора сторонами определено, что объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем.

В пункте 15 договора отражено, что его стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН и реестровыми делами на спорные объекты недвижимости.

Спорный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был построен в 2006 году, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ и.о. заместителя главы администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан, а также разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ администрации на ввод указанного объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 157-158).

Определяя круг лиц, участвующих в деле, судом привлечена к участию в деле в качестве третьего лица администрация муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан. Иных лиц, права и законные интересы которых могли быть затронуты при рассмотрении настоящего дела, судом не установлено.

Спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен истцом (в момент заключения – Аминева М.Б.), выступающим в качестве покупателя единолично. Каких-либо документов, безусловно свидетельствующих о том, что она при заключении договора состояла в браке, суду не представлено. Напротив, при обращении в регистрационные органы (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан) ДД.ММ.ГГГГ истец (на тот момент Аминева М.Б.) собственноручно указала, что в браке не состоит, что подтверждается ее заявлениями на государственную регистрацию права собственности на земельный участок и жилой дом, содержащиеся в материалах реестровых дел (т. 1, л.д. 128, 132).

Из ответа на судебный запрос № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного главой сельского поселения Кармаскалинского сельсовета, не усматривается о проживании в настоящее время в спорном жилом доме иных лиц, кроме истца. Также из справки следует, что с 2008 года до продажи жилого дома, в нем проживали только ответчики.

Более того, при длительном рассмотрении настоящего гражданского дела ни стороной истца, ни стороной ответчика, участвовавших в каждом судебном заседании, не было заявлено о наличии иных лиц, права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении настоящего спора.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в нем. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает стороны указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без согласования которых он считался бы незаключенным, относились: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что он не содержит каких-либо условий о качестве недвижимости, являющейся предметом договора; при описании продаваемого жилого дома отсутствуют условия, указывающие на согласование между продавцом и покупателем конкретного материала стен дома, их состава, а также влияние состояния дома на его цену, согласованную сторонами.

Произведение расчетов между сторонами договора, предусмотренных пунктом 4 договора купли-продажи, сторонами не оспаривается.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является одновременно и документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем, что прямо предусмотрено пунктом 13 договора.

В пункте 6 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем их внешнего осмотра перед заключением договора.

Сторонами не оспаривалось, что до заключения договора покупатель Валль М.Б. и ее родственники неоднократно осматривали жилой дом, принадлежащий Хамитовым, перед заключением договора купли-продажи.

Опрошенная в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО27., сопровождавшая сделку купли-продажи в качестве риелтора со стороны продавцов, подтвердила, что Валль М.Б. была первым потенциальным покупателем, который захотел осмотреть продаваемый дом, не менее трех раз до заключения предварительного договора приезжала со своими родственниками осматривать дом, неоднократно осмотрели абсолютно все помещения. Покупатель задавала много вопросов продавцам относительно дома, ее все устраивало, дом очень понравился, никаких замечаний не было. При этом Валль М.Б. просила снизить цену до 8 500 000 рублей, поскольку денежных средств сверх указанной суммы у нее не было. Продавцы согласились снизить продажную цену до названного размера. Впоследствии была заключена сделка. В декабре со стороны Валль М.Б. начались претензии относительно того, что в доме холодно, запотевают окна, отопление оплачивать дорого. Она не отреагировала на сообщения с жалобами на холод.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что с ответчиками дружат со школы, часто бывала в гостях в их доме на <адрес>, также справляли там с друзьями новый год. Дома у них всегда было тепло, ходили в футболках, никакой сырости никогда не видела, на стенах у Хамитовых были наклеены обои, установлены пластиковые окна, на которых всегда стояли растения. Как устроено в доме отопление – ей неизвестно.

Согласно показаниям свидетеля ФИО13, он являлся соседом Хамитовых, когда те жили по <адрес>, они приятельствовали, по-соседски часто заходили друг к другу. Также сообщил, что у них с Хамитовыми в домах стоят одинаковые котлы отопления, хотя дом Хамитовых по площади значительно меньше его дома (у него 174 кв.м.) и с отоплением справился бы котел меньшей мощности. Никогда никаких разговоров о том, что в доме холодно, не было. Хамитов дома всегда ходил в футболке и спортивных штанах, Хамитова – в легком халате. В доме всегда были комнатные растения. Сам он никакой плесени или сырости в доме Хамитовых не видел, хотя бывал там многократно. От Хамитова ему было известно, что тот занимался строительством еще одного дома, а этот планировал продать, когда новый дом будет готов. Новых хозяев бывшего дома Хамитовых он не видел, поскольку днем он находится на работе, но дорожки зимой были прочищены. Поскольку он страдает сахарным диабетом и ему рекомендованы прогулки, по вечерам они с супругой гуляют, видят, что свет в <адрес> всегда горит, то есть там проживают люди постоянно.

Истцом при подаче искового заявления представлено заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ состояния строительных конструкций жилого дома, строений и придомовой территории по адресу: РБ, <адрес>, согласно выводам которого жилой дом по указанному адресу не соответствует строительным нормам и правилам, установлены следующие дефекты: фундамент (ж/б блоки и кирпич) имеют трещины; у фундамента дома отсутствует гидроизоляция (проникновение сырости); промерзание окон и оконного контура; нарушен монтаж укладки тротуарной плитки; промерзание стен дома (требуется утепление мин.ватой под штукатурку); усадочные и деформационные трещины по стенам и полу летней кухни и гаража; отсутствует водоотвод (водосточная система дома и бани). Все указанные недостатки могли быть выявлены только в зимний период, являются устранимыми. Сметная стоимость работ по устранению недостатков с учетом стоимости материалов по состоянию на 4 квартал 2023 г. составляет 2 088 645,60 рублей.

Опрошенный в ходе судебного заседания специалист Тараховский А.М., составивший названное заключение, пояснил, что заказчиком исследования являлась Валль М.Б. При проведении исследования он использовал тепловизор и измерительную линейку, обшивку не вскрывал ввиду отсутствия согласия собственника. В результате исследования выявлены недостатки, отраженные в заключении. На момент обследования жилого дома микроклимат был нарушен, образовалось промерзание. Теплоэффективность не обеспечена, так как установлено промерзание в основном в углах дома, в проемах и по полу. Котел в момент осмотра находился в рабочем состоянии. Осмотр производился в январе 2024 г., видно было, что люди там живут постоянно, снег на участке чистят. В заключении ошибочно указана дата проведения обследования – 2023 год.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Бюро строительных экспертиз», производство по делу приостановлено.

В письме № от ДД.ММ.ГГГГ директора ООО «Бюро строительных экспертиз», поступившем в суд ДД.ММ.ГГГГ, указано, что ответы на поставленные судом вопросы о наличии в жилом доме дефектов, недостатков строительных конструкций дома, в том числе приводящих к промерзанию объектов, причине их возникновения и характере, а также о соответствии параметров жилого дома теплотехническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям – требуют инструментального исследования тепловизором, использование которого возможно только в отапливаемый период.

Производство по делу судом было возобновлено, определение о назначении экспертизы и направленные в экспертное учреждение ООО «Бюро строительных экспертиз» материалы гражданского дела отозваны.

Из представленного в суд гарантийного письма ООО «ТЕРС» следует, что выявить недостатки, приводящие к промерзанию, можно в летний период времени, но с обязательным вскрытием строительных конструкций дома.

В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ перед сторонами поставлен вопрос о возможности назначения судебной экспертизы, с учетом вышеуказанного письма экспертного учреждения ООО «ТЕРС», с локальным разбором строительных конструкций дома в местах промерзания.

Ввиду отсутствия возражений относительно проведения экспертизы с локальным вскрытием конструкций дома, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ТЕРС».

В заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и представленном в суд дополнении к нему отражены следующие выводы:

1. Жилой дом, расположенный по адресу: РБ, <адрес>, частично не соответствует нормам и правилам, установленным ГОСТ, СНиП, СП и иным действующим строительным нормам и правилам.

2. В указанном жилом доме и постройках имеются дефекты, недостатки строительных конструкций дома, в том числе приводящие к промерзанию данных объектов. Промерзание конструкций стен, пола и перекрытия первого этажа определено с помощью теплотехнического расчета. Причина возникновения недостатков – производственная (допущены при строительстве).

3. Указанные недостатки являются устранимыми, стоимость устранения составляет 1 698 957,40 рублей (отражена в дополнении), описаны способы устранения недостатков.

Размер уменьшения покупной цены из-за имеющихся недостатков равен стоимости их устранения.

4. Выявление недостатков при визуальном осмотре жилого дома лицом, не обладающим строительным образованием, в летний период времени (в августе 2023 г.) невозможен. Для определения возможного промерзания требуется выполнить теплотехнический расчет, который человек без специальных познаний выполнить не может.

5. Параметры жилого дома теплотехническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не соответствуют. Промерзание стен и окон в зимний период времени вследствие нарушения температурного режима могло образоваться (эксперт понимает данный вопрос как могло ли образоваться промерзание стен в связи с недостаточным обогревом исследуемого дома).

Опрошенный в ходе судебного заседания эксперт Юнусбаев А.Р., проводивший экспертизу и составивший экспертное заключение, пояснил, что со слов ответчиков, присутствовавших на первом осмотре – ДД.ММ.ГГГГ – конструкция стен состоит из облицовочного кирпича и керамзитоблоков. На втором осмотре ДД.ММ.ГГГГ присутствовали истец Валль М.Б., ее представители Николаева С.В. и Зайцева Ю.В., ответчиков не было, хотя извещения им направлялись. Для производства экспертизы вскрывались стены дома, проводилось исследование и тех недостатков, которые были указаны в досудебном заключении, и те, которые могли привести к промерзанию. При этом эксперт самостоятельно определяет последовательность исследования. Установлено, что на полах не было утеплителя (также производился демонтаж), не утеплены и стены дома. Маркировка стеклопакетов окон жилого дома с сопротивлением теплопередачи 0,5 не соответствовала нормативному - 0,6, который действовал с 1999 года до ДД.ММ.ГГГГ, о чем указано в СНиП 23-01-99 Строительная климатология, то есть указанный дефект допущен при строительстве жилого дома в 2006 году. Также сослался на свод правил СП-50 Тепловая защита зданий, в соответствии с которым требуется проверить теплопередачу стен. Исходные данные для проведения теплотехнического расчета определены исходя из замеров линейкой при осмотре, результаты расчетов отражены в дефектной ведомости. Указанный на странице 24 заключения использованный растительный грунт был определен визуально, теплотехнические характеристики растительного грунта для укладки указаны в справочниках. Поскольку не было сведений о том, из чего именно растительный грунт, он применил усредненный показатель. Грунт был измерен в одном месте посередине помещения, поскольку поверхность была ровной. Все результаты измерений приведены в заключении, в том числе для устранения промерзания пола. На нижних фотографиях стр. 29 заключения видно устройство пола, результаты измерений приведены в графике на 27 странице, на 26 странице приведен теплотехнический расчет «пирога пола». Замеры фактически проводились на кухне и в комнате, показатели были одинаковые, воздушная прослойка и высота досок – также одинаковые. Расчеты производились на основании СНиП 23-01-99 Строительная климатология, СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий, СП-29 Полы, СП-71 Изоляционные и отделочные покрытия. В заключении им не указано каким именно ГОСТам не соответствуют выявленные недостатки, но без вышеуказанных данных СНиП не возможно было бы произвести расчет. Трещина в цоколе, отраженная на фотографии (стр. 21 заключения) на теплопроводность не влияет, но требуется поставить доборный элемент. На момент осмотра нигде на стенах не было видно сырости, или следов от нее. В соответствии с ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здания должны соответствовать нормам ГОСТ, СНиП, они носят обязательный характер для жилых домов. Толщина керамзитоблока имеет значение для расчетов теплопроводности, вместе с тем керамзитоблоки требуется утеплять в любом случае. Толщина керамзитоблока определена ошибочно, в последующем исходя из данных технического паспорта жилого дома, который был представлен лишь в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, произведен перерасчет, результаты отражены в дополнении к экспертному заключению. При наличии выявленных недостатков максимальная нагрузка отопительного прибора вряд ли бы изменила положение, тепла было бы недостаточно для поддержания требуемых 18-20 градусов в жилом помещении. Выявленные недостатки необходимо устранять единовременно, при постепенном их устранении проблема с промерзанием не решится. Поскольку эти недостатки сохраняются до их устранения, они считаются существенными. Вместе с тем, промерзание стен зимой могло образоваться в случае недостаточного обогрева дома, что отражено им в выводах составленного заключения.

С выводами данной судебной экспертизы ответчики не согласились, посчитав, что при проведении экспертизы допущены нарушения Федерального закона «Об экспертной деятельности», в том числе по причине того, что они не были извещены о дате осмотра – ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчиков представил в суд служебную записку начальника отделения почтовой связи ФИО15, в которой указано, что почтальон ФИО14 телеграмму, поданную ООО «ТЕРС» по сети интернет, Хамитовым не доставила ввиду отсутствия адресата в момент доставки, также не оставила извещение в почтовом ящике, нарушив тем самым Правила оказания услуг телеграфной связи, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме того, почтальон дала недостоверную информацию об отказе адресата от получения телеграммы без указания причин. С данным почтальоном проведена беседа и техническая учеба о порядке вручения, доставки телеграмм.

Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО14 пояснила, что она работает почтальоном, в ее обязанности входит, в том числе, доставка телеграмм. ДД.ММ.ГГГГ ей необходимо было доставить телеграмму по адресу: РБ, <адрес>, адресатам Хамитовым. Около 12 часов она пришла по указанному адресу, дома никого не оказалось, не оставив извещение в почтовом ящике, она ушла на вторую работу, на следующее утро вернула недоставленную телеграмму с указанием о том, что дома адресата не оказалось. Почему инженером указано об отказе адресатом получения телеграммы ей не известно, возможно перепутали, поскольку в этот день была еще одна телеграмма иному адресату, который действительно отказался ее получать без объяснения причин. После того, как выяснилось, что произошла путаница, ей руководитель ФИО15 дала ей на бумажном носителе Правила доставки телеграмм для изучения. После ознакомления с пояснительной запиской начальника отдела почтовой службы свидетель ФИО14 пояснила, что возможно она и сама перепутала сведения, вспомнить не может, так как все телеграммы не помнит, работает на нескольких работах.

Суд отмечает, что со стороны экспертного учреждения предприняты меры для извещения сторон о дате проведения осмотра, ответ на телеграмму в адрес ответчиков ими получен. О возникновении в отделении почтовой связи вышеописанной ситуации эксперт не знал и не мог знать, таким образом, с его стороны не допущено нарушения в части извещения. Более того, в ходе судебного заседания на вопрос суда о том, как могло повлиять на результат исследования наличие/отсутствие стороны по делу в момент осмотра, эксперт Юнусбаев пояснил, что присутствие либо отсутствие стороны по делу, не являющейся собственником объекта экспертизы, никак не может повлиять на ее результаты, отраженные в заключении эксперта. При этом отсутствие стороны, являющейся собственником объекта осмотра, может привести к невозможности исследования ввиду отсутствия доступа к объекту.

Ответчики и их представитель пояснили, что в случае их присутствия они могли бы пояснить эксперту необходимые детали.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что исследование объектов недвижимости производилось визуальным, измерительным путем со вскрытием строительных конструкций дома, демонтажом его частей, суд приходит к выводу о том, что установленное фактическое неизвещение ответчиков о дате осмотра не привело к существенному умалению их прав, не могло повлиять на результаты проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд признает данное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует требованиям ст.86 ГПК Российской Федерации, содержит подробные этапы и описание проведенных исследований и сделанные в результате них выводы, обоснование полученных результатов, заключение основаны на собранной фактической информации, компетенция эксперта позволяет проводить такие экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Более того, на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением, эксперт ответил в судебном заседании.

Суд полагает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, действительно имеют дефекты, причина возникновения которых – производственная, то есть они допущены при строительстве.

Уточняя исковые требования после ознакомления с заключением эксперта, истец исходил из того, что при заключении договора купли-продажи ему не было известно о наличии недостатков, ввиду которых сохранение заключенной сделки невозможно, в связи с чем просил суд расторгнуть договор купли-продажи, возвратив стороны, его заключившие, в первоначальное положение.

При этом сторонами не оспаривалось, что перед заключением спорного договора истец неоднократно осматривала приобретаемый дом с привлечением к осмотру своих родственников. Данное обстоятельство подтверждено также и показаниями свидетеля ФИО11, являвшейся риелтором, сопровождающим сделку.

Таким образом, суд приходит к выводу, что продавцы, предоставив покупателю возможность осмотра приобретаемых последней объектов недвижимости, исполнили возложенные на них обязательства по договору, передав покупателю дом в том состоянии, которое устраивало истца при заключении сделки.

Кроме того, на момент приобретения истец, неоднократно осмотрев дом, не предъявила претензий относительно качества недвижимости, не затребовала, при наличии реальной возможности, у продавца всей технической документации на дом, что свидетельствует о том, что покупатель, заключая договор купли-продажи земельного участка с домом, согласилась его приобрести именно в соответствующем состоянии.

При заключении сделки покупатель должен был проявить необходимую осмотрительность и мог получить сведения об объектах недвижимости, мог и должен был оценивать риски приобретения дорогостоящей недвижимости, однако претензий относительно предоставленной информации не заявил, приобретаемый объект до заключения договора осмотрен. Нарушений обязательств по договору со стороны ответчиков не допущено, так как условия договора были согласованы сторонами. Никаких условий (требований) о качестве приобретаемого товара договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, истец с условиями был ознакомлен, выразив свое согласие с ними при его заключении.

Более того, судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчики по рассматриваемому делу приобрели спорный жилой дом в 2008 году, дом построен в 2006 году, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также актом приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ администрации муниципального района Кармаскалинский район РБ на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома (т. 1, л.д.157-158).

Как указано выше, из заключения эксперта следует, что все выявленные дефекты были допущены при строительстве жилого дома, являются производственными.

Таким образом, ответчики, не являющиеся застройщиками спорных объектов, имеющие на руках акт приемки дома в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные администрацией в 2006 году, не знали и не могли знать о наличии допущенных при строительстве дома дефектах, соответственно, не могут нести ответственность за его качество.

Кроме того, ответчики с момента приобретения ими жилого дома в 2008 году и до его продажи в августе 2023 г. постоянно, круглогодично проживали в нем на протяжении 15 лет, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО12 и ФИО13, а также представленными в ответ на судебный запрос сведениями сельского поселения Кармаскалинский сельсовет (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, и их показания согласуются с показаниями самих ответчиков и справкой сельсовета.

Исходя из этого, ответчиками истцу была представлена достоверная и полная информация о продаваемом жилом помещении, которой они сами обладали на момент заключения сделки, истец имел возможность ознакомиться с технической документацией на объект, а также не был лишен возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора.

Представленные в материалы дела доказательства не подтверждают, что от истца продавцами была намеренно скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Однако, истец остановил свой выбор именно на данном жилом доме, при этом не предъявлял никаких претензий к состоянию объекта недвижимости, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из смысла положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Представители истца в ходе судебного разбирательства подтверждали, что их доверитель Валль М.Б. после заключения договора купли-продажи и по настоящее время проживает в приобретенном ею жилом доме. Это обстоятельство также подтверждается показаниями свидетеля ФИО13, пояснявшего, что он живет по соседству и каждый вечер видит в окнах <адрес> свет. Опрошенный в ходе судебного заседания Тараховский А.М., проводивший досудебную экспертизу, также пояснял, что при осмотре жилого дома видно, что в нем постоянно проживают люди, снег на участке почищен. В ответе администрации сельского поселения Кармаскалинский сельсовет на судебный запрос (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) также отражено, что по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ постоянно круглогодично проживает Аминева М.Б. (в настоящее время – Валль М.Б.).

Таким образом, суд считает установленным обстоятельство, что истец постоянно проживает в приобретенном ею жилом доме на протяжении года, то есть использует его в тех целях, для которых приобретаемые объекты недвижимости такого рода обычно используются, что свидетельствует о пригодности жилого дома для проживания.

При этом учитывая показания свидетеля ФИО11 о том, что жалуясь на холод, Валль М.Б. говорила о том, что отопление оплачивать для нее дорого, согласующиеся с показаниями ответчиков о том, что Валль, уточнив у них перед заключением договора размер платы за отопление (6000-7000 рублей – в самый холодный месяц), сказала, что для нее это дорого, суд считает заслуживающими внимания выводы эксперта при ответе на поставленный судом вопрос № – промерзание стен и окон в зимний период времени могло образоваться вследствие нарушения температурного режима. В ходе судебного заседания эксперт Юнусбаев подтвердил, что в случае недостаточного обогрева дома промерзание стен образоваться могло.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что стороной истца не представлено достаточных, достоверных доказательств, свидетельствующих о непригодности дома для постоянного проживания, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, относительно которых покупатель был введен в заблуждение продавцом.

Принимая во внимание изложенное, суд находит ошибочным мнение истца о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии фактических и правовых оснований для расторжения договора, стороной истца не представлено.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель имел возможность оценить их состояние и отказаться от заключения договора, являющегося, исходя из его пункта 13, и передаточным актом, чего не сделал.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие тех оснований, с которыми закон связывает возможность предъявления покупателем требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы в соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Валль М.Б. в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на проведение экспертизы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, расходы по оплате которой возложены на ответчиков в равных долях.

Суд принял данное экспертное заключение, как относимое и допустимое доказательство по делу.

Стоимость проведенной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ составила 75 000 рублей, что следует из ходатайства директора ООО «ТЕРС» об оплате экспертизы.

В материалах дела имеются квитанции об оплате Хамитовым И.Я. в общей сумме 20 000 рублей в счет оплаты экспертизы.

При таких обстоятельствах, в пользу ООО «ТЕРС» подлежат взысканию с истца Валль М.Б. денежные средства в счет оплаты проведенной экспертизы в размере 55 000 рублей.

Расходы на проведение судебной экспертизы, понесенные Хамитовым И.Я. подлежат взысканию в его пользу с Валль М.Б. в размере 20 000 рублей.

Денежные средства в размере 20 000 рублей, внесенные Хамитовым И.Я. в счет оплаты стоимости экспертизы, подлежат перечислению в указанном размере с депозита Управления Судебного Департамента в Республике Башкортостан по реквизитам экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований Валль ФИО28 к Хамитову ФИО29, Хамитовой ФИО30, Хамитову ФИО31 о расторжении договора купли-продажи жилого дома – отказать.

Взыскать с Валль ФИО32, паспорт №, в пользу Хамитова ФИО33, паспорт №,расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 рублей.

Взыскать с Валль ФИО34, паспорт №,в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТЕРС», ИНН 0276159302, расходы на проведение экспертизы в размере 55 000 рублей.

Управлению Судебного Департамента в Республике Башкортостан денежные средства в размере 20 000 рублей, внесенные Хамитовым ФИО35 в счет оплаты стоимости экспертизы, перечислить ООО «ТЕРС» на реквизиты: ООО «ТЕРС», адрес: 450071, <адрес>, ул. 50 лет СССР, <адрес>, корпус 1, офис 15А, ИНН/КПП 0276159302/027601001, ОГРН: 1140280047863, Р/сч 40№ в филиале «Центральный» Банка ВТБ ПАО <адрес>, БИК 044525411 (за производство экспертизы по гражданскому делу №, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья Я.А.Иткулова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ