Решение по делу № 2-551/2014 от 07.02.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2014 г.                          г. Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи: Шуткиной О.В.,

при секретаре: Нененко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Теслина В.К. к Уланову О.В., Баладзе Г.В. о признании договоров купли-продажи недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Теслин В.К. обратился в суд с иском к Уланову О.В., Баладзе Г.В. о признании недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с домовладением литер «Б» по адресу: <адрес>, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с домовладением литер «В» по адресу: <адрес>, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 147/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с домовладением литер «Ж» по адресу: <адрес>, заключенных между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В., применении последствия недействительности сделки путем возврата права собственности истца на 437/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж» по адресу: <адрес>. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ по доверенности передал часть своих прав по представлению интересов Уланову О.В.. В 2013 году ему стало известно, что, пользуясь данной доверенностью, без его ведома и не поставив его в известность, Уланов О.В. произвел продажу долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № вместе с жилыми домами, находящимися на территории данного земельного участка. Однако, по настоящей доверенности истец не передавал никаких полномочий предметно по распоряжению долями в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № вместе с жилыми домами, расположенными на его территории. В доверенности отсутствует упоминание о земельном участке, который индивидуализирован кадастровым номером № и соответствующим свидетельством о государственной регистрации права, а также о жилых домах, расположенных на его территории, которые индивидуализированы соответствующими кадастровыми номерами и свидетельствами о государственной регистрации права. Факт отсутствия передачи истцом права купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером № подтверждается фактом отсутствия каких-либо денежных отношений между истцом и Улановым О.В. по указанным объектам недвижимости. Денежные средства по заключенным Улановым О.В. сделкам купли-продажи истцу не передавались и никаких переговоров по условиям и сумме заключения сделок не проводилось, что свидетельствует об отсутствии у истца намерений реализовать эти объекты недвижимости Баладзе Г.В.. Кроме того, Улановым О.В. не соблюдено требование п.2 ст.250 ГК РФ об извещении о продаже долей других сособственников долей в праве собственности. Поскольку в доверенности отсутствовали полномочия по реализации от имени истца долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящихся на нем конкретных объектов недвижимости, истец считает, что Уланов О.В. превысил свои полномочия, переданные ему по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. По изложенным основаниям истец обратился в суд с данным иском и просит признать недействительными договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на принадлежащий ему земельный участок с расположенными на нем жилыми домами, заключенные между Улановым О.В. и Баладзе Г.В. ДД.ММ.ГГГГ, и применении последствий их недействительности посредством восстановления его права собственности.

В судебном заседании представитель истца Теслина В.К. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, за исключением ссылки на п.2 ст.250 ГК РФ, поскольку при изучении регистрационных дел, ему стало известно, что данные требования соблюдены, при этом пояснил, что, поскольку в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной истцом Уланову О.В. отсутствовали полномочия по реализации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе и право получения денежных средств и распоряжения ими по своему усмотрению, следовательно, данные сделки совершены неуполномоченным лицом, в связи с чем, подлежат признанию недействительными. Доверенность выдавалась Уланову О.В. для производства мелких поручений. Также указал, что первоначально истец обратился в суд с исковым заявлением о признании заключенных между ответчиками сделок недействительными по иным основаниям ДД.ММ.ГГГГ, которое было рассмотрено ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворено. ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Краснодарского краевого суда по делу было принято новое решение об отказе в иске. ДД.ММ.ГГГГ им был подан в суд настоящий иск о признании договоров недействительными по иным основаниям. В связи с чем, считает, что истцом установленный законом срок исковой давности не пропущен, так как он был прерван первоначальной подачей иска о признании этих же договоров недействительными. Просил исковые требования Теслина В.К. удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Уланов О.В. исковые требования не признал, указав в обоснование возражений, что отец истца Теслин К.В. предложил ему совместную деятельность в виде строительства жилых домов на скупаемых в целях извлечения прибыли земельных участках, для чего на его 19-летнего сына Теслина К.В., обучавшегося в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ была оформлена мнимая сделка купли-продажи земельного участка площадью 795 кв.м. по адресу: <адрес>. Тогда же была оформлена доверенность от имени Теслина В.К. со всеми полномочиями на управление этим земельным участком. На земельном участке совместно с отцом истца было начато строительство таунхауса, состоящего из 7 секций, прибыль он должен был получить от продажи трех возводимых секций. Впоследующем ДД.ММ.ГГГГ на него было оформлено еще две доверенности на приобретение объектов недвижимости и реализацию земельного участка с расположенными на нем жилыми домами в <адрес>, по своему усмотрению с производством расчетов и иных необходимых действий по сделкам. Истец на строительстве объектов не был, денежные средства не вкладывал, о нахождении этих объектов не знал, в связи с чем, все переговоры велись с его отцом. Жилые дома литер «Б», «В», «Ж» по указанному адресу были проданы ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> рублей за каждый. Денежные средства он получил, истцу не передавал, они были зачтены в счет взаиморасчетов с его отцом, который был ему должен. Однако, через некоторое время отец истца стал предъявлять необоснованные денежные претензии, пригрозил, что сделки расторгнет, а его привлечет к ответственности, если он не выплатит денежные средства, после чего отношения с ним испортились. По изложенным основаниям, считает исковые требования надуманными, не соответствующими обстоятельствам дела. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Баладзе Г.В. исковые требования не признал, указав в обоснование возражений, что истец уже обращался в суд с иском к Баладзе Г.В. с аналогичными исковыми требованиями, в удовлетворении которых ему определением судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано. Доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ Теслин В.К. уполномочил Уланова О.В. распоряжаться принадлежащим ему земельным участком и расположенными на нем жилыми домами по <адрес>, как в целом, так и по частям, по цене, на условиях по своему усмотрению, что свидетельствует о намерении истца продать принадлежащие ему объекты недвижимости, для чего была выдана доверенность на совершение любых действий в отношении них Уланову О.В. по его усмотрению. В доверенности содержатся все необходимые данные в отношении объектов недвижимости. Кадастровые номера и другие характеристики объектов недвижимости указаны в договорах. Наличие у покупателя доказательств произведенных расчетов между доверителем и поверенным законодательством не предусмотрено и не является основанием для признания сделок недействительными. Надуманы доводы истца об отсутствии извещения сособственников долей в праве собственности на объекты недвижимости, то есть его самого, Улановым О.В., который также действовал от его имени. Требования к доверенности о необходимости указания кадастровых номеров отчуждаемых объектов недвижимости законодательством не предусмотрены. Считает, что Баладзе Г.В. является добросовестным приобретателем. Кроме того, истцом пропущен предусмотренный п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности для оспаривания доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ. По изложенным основаниям просил в удовлетворении исковых требований Теслина В.К. отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полагала исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, указав в обоснование возражений, что до ДД.ММ.ГГГГ на Управление была возложена обязанность по проведению правовой экспертизы сделок, которая государственным регистратором при регистрации оспариваемых сделок была проведена и принято решение о соблюдении всех требований. Указание на кадастровые номера обязательным не является, объекты индивидуализированы адресами. Для Управления предоставленной доверенности было достаточно. Оснований для признания сделок недействительными не имеется. Истцом избран неверный способ защиты своих прав.

Третье лицо – нотариус Геленджикского нотариального округа Широкорядова О.В. в судебном заседании пояснила, что законодательство не предусматривает четкой регламентации по совершению доверенности, в которой все признаки указываются по желанию доверителя, им же определяется круг полномочий. Данная доверенность предусматривает продажу и получение денег. По этой доверенности Уланов О.В. мог получить денежные средства, но не имел права ими распоряжаться, должен был их передать доверителю, то есть Теслину В.К..

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, обозрев регистрационные дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела и регистрационных дел правоустанавливающих документов, истцу Теслину В.К. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного и.о. нотариуса г.Геленджика Краснодарского края Марковой Л.А. – Елизаровой А.И. по реестру №1112, принадлежит земельный участок площадью 1210 кв.м. с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права серии №, на котором расположены принадлежащие истцу жилые дома под литерами «А», «Б», «В», «Д», «Е», «Ж», «З», общей площадью 1168,2 кв.м..

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

ДД.ММ.ГГГГ Теслиным В.К. была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом г.Геленджика Широкорядовой О.В. по реестру №, согласно которой Теслин В.А. доверил Уланову О.В. управлять и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком мерою 1210 кв.м. с расположенными на нем всеми жилыми домами по <адрес> в <адрес> края, в том числе продать земельный участок с расположенными на нем жилыми домами как в целом, так и по частям или в долях любым лицам, по цене, на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия.

В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицам. Письменное уполномочие на совершение сделок представителем может быть представлено непосредственно соответствующему третьему лицу (п.1). Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.2).

Действуя на основании данной доверенность, Уланов О.В. от имени Теслина В.К. ДД.ММ.ГГГГ заключил с Баладзе Г.В. три договора купли-продажи: договор купли-продажи 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Б» по адресу: <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «В» по адресу: <адрес>; договор купли-продажи 147/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Ж» по адресу: <адрес>. Согласно условиям договоров, продавец продал покупателю жилые дома - по <данные изъяты> рублей за каждый, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - по <данные изъяты> рублей по каждому договору, то есть сделки совершены на общую сумму <данные изъяты> рублей.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ДД.ММ.ГГГГ следует, что за Баладзе Г.В. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на 437/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1210 кв.м. с кадастровым номером № и жилые доме под литерами «Б», «В», «Ж».

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статья, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Теслиным В.К., в ней не отражены индивидуальные признаки объектов недвижимости, которыми он уполномочил Уланова О.В. управлять и распоряжаться, в частности не указаны литера, кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных на конкретном земельном участке с кадастровым номером №. Однако, регистрация перехода права собственности по сделкам к Баладзе Г.В. была произведена на доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенными на нем тремя объектами недвижимости – жилыми домами литер «Б», «В», «Ж», тогда как на данном земельном участке расположен ряд объектов недвижимости. Кроме того, в данной доверенности отсутствуют полномочия Уланова О.В., распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению. Из пояснений ответчика Уланова О.В. в судебном заседании следует, что переговоры по сделкам купли-продажи он вел с отцом истца. Денежные средства по сделкам получил, но истцу не передал, поскольку у отца истца перед ним имелись денежные обязательства.

Таким образом, в судебном заседании установлено и ответчиком подтверждено, что с истцом Теслиным В.К. переговоры по сделкам не осуществлялись, об этих сделках истец поставлен в известность не был, и денежные средства по сделкам истцу не передавались.

Следовательно, Уланов О.В., распорядившись от имени Теслина В.К. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащими истцу объектами недвижимости в пользу Баладзе Г.В. по сделкам купли-продажи посредством их отчуждения и распорядившись полученными по сделкам денежными средствами по своему усмотрению в свою пользу, превысил переданные ему по доверенности полномочия, то есть совершил действия, полномочия на совершение которых Теслиным В.К. ему не передавались.

Статьей 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (п.1).

Поскольку собственником объектов недвижимости Теслиным В.К. совершенные Улановым О.В. от его имени сделки одобрены не были, следовательно, они не соответствуют требованиям закона, согласно которому право распоряжаться имуществом посредством отчуждения предоставлено только его собственнику, и по этим основаниям являются недействительными.

По изложенным основаниям суд полагает исковые требования Теслина В.К. подлежащими удовлетворению, а его право собственности восстановлению посредством применения последствий недействительности сделок. При этом право собственности Баладзе Г.В., зарегистрированное на основании совершенных с Улановым О.В. сделок должно быть аннулировано. Поскольку ответчиками не представлено допустимых доказательств (расписок о передаче денежных средств по сделкам) произведенных между ними расчетов, при наличии материальных претензий Баладзе Г.В. вправе обратиться к Уланову О.В. с самостоятельным иском в отдельном производстве.

Доводы ответчиков судом не могут быть приняты судом во внимание. Довод Уланова О.В. о том, что Теслин В.К. фактически не является собственником объектов недвижимости, в отношении которых совершены сделки, являются несостоятельными, поскольку право собственности истца оспорено не было, напротив, Улановым О.В. сделки совершены от его имени как собственника данных объектов недвижимости. Доказательств наличия каких-либо денежных обязательств, в счет которых им были обращены полученные по сделкам денежные средства, Улановым О.В. также представлено не было. Кроме этого, в данном случае это не имеет правового значения, поскольку собственником объектов является истец, который не может нести ответственность своим имуществом по денежным обязательствам других лиц. Доводы ответчика Баладзе Г.В. о добросовестности приобретения также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку сделки с ней в отношении конкретных объектов недвижимости совершены по доверенности при отсутствии на то полномочий и при этом не представлено допустимых доказательств произведенных по сделкам расчетов. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в удовлетворении исковых требований Теслина В.К. к Уланову О.В., Баладзе Г.В. вынесено по иным основаниям, поскольку суд счел, что не имеет значения тот факт, что государственная регистрация произведена по окончании срока доверенности, доказательств того, что сделки совершены по заниженной цене, не представлено. При этом, в этом же апелляционном определении суд в обоснование принятого решения сослался на то, что доверенность не была опорочена. В определении от ДД.ММ.ГГГГ, которым отменено определение Геленджикского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в принятии искового заявления по тем основаниям, что уже имеется вступившее в законную силу решение суда между теми же сторонами, по тому же спору и по тем же основаниям, суд апелляционной инстанции указал, что исковые требования Теслина В.К. по вынесенному ранее решению отличаются от заявленных в настоящем иске.

Суд полагает также необоснованным заявление о применении исковой давности как основания для отказа в иске.

Статьей 181 ГПК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки (п.1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

Истцом в данном производстве заявлено о недействительности сделок купли-продажи, совершенных ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что они совершены ответчиком Улановым О.В. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которой эти полномочия ему не передавались. При этом, о недействительности доверенности в иске не заявлено и доверенность в целом в данном производстве не оспаривается. Из апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ, которым отменено решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по иску Теслина В.К. о признании тех же сделок ничтожными, следует, что иск Теслиным В.К. был подан до истечения установленного законом срока исковой давности. По истечении двух с половиной месяцев после отказа истцу в иске по иным основаниям, он ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с настоящим иском.

При таких обстоятельствах, очевидно, что истец заявил о своем намерении оспорить совершенные ДД.ММ.ГГГГ Улановым О.В. от его имени сделки с Баладзе Г.В., задолго до истечения установленного законом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиками не представлены достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие их доводы, заявленные в обоснование возражений против исковых требований Теслина В.К.. Напротив, пояснения ответчика Уланова О.В. свидетельствуют об их обоснованности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Теслина В.К. удовлетворить.

Признать недействительными:

- договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Б» по адресу: <адрес>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.;

- договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 145/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «В» по адресу: <адрес>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.;

- договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 147/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Ж» по адресу: <адрес>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.;

с момента их заключения, и применить последствия недействительности сделок.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за Баладзе Г.В. на 437/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж», расположенные по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности Теслина В.К. на 437/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1210 кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж», расположенные по адресу: <адрес>,

Меры по обеспечению иска в виде ареста на 437/1210 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1210 кв.м. с кадастровым номером №, жилые дома литер «Б», «В», «Ж» по адресу: <адрес>, наложенные определением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, сохранить до исполнения решения суда, после его исполнения – отменить.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: