Решение по делу № 2-4579/2022 от 19.10.2022

Дело № 2-4579/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    02 декабря 2022 года                                                                                                    г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи: Двирнык Н.В., при помощнике судьи Лемешко О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куцова Юрия Александровича к Акционерному общетсву «ЯЛИТА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, – Администрация г. Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

19.10.2022 года Куцов Ю.А. обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. 03 апреля 2013 года между Куцовым Ю.А. и АО «Ялита» заключен предварительный договор купли-продажи части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>. Согласно п. 1 договора стороны обязуются на условиях, указанных в этом предварительном договоре, в срок не позднее 31 мая 2014 года заключить надлежащим образом оформить договор купли-продажи (Основной договор) части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер> расположенного по адресу: <адрес>. Предметом договора является: 5\100 незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>, что составляет квартиру №<номер>, общей площадью 93,8 м2. В соответствии с условиями предварительного договора -предмет договора принадлежит на основании права собственности ответчику, что подтверждается решением Хозяйственного суда АР Крым от по делу №2-8/8407-2005, вступившего в законную силу 9 сентября 2005 года. Пунктом 2 Предварительного договора установлено, что сумма основного договора согласована сторонами и составляет 146328 гривен, с учетом НДС. Указанная сумма является неизменяемой и является договорной ценой продажи предмета договора. Условием перехода права собственности на Предмет договора от ответчика к истцу является полная оплата суммы по предварительному договору. Со своей стороны истец выполнил все условия предварительного договора купли- продажи части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>, а именно произвел полный расчет за квартиру №<номер> расположенную по адресу: <адрес>, корпус №<номер>, что подтверждается заявлением и справкой АО «Ялита», а также квитанциями об оплате предварительного договора купли-продажи. Кроме того, между сторонами <дата> подписан акт приема - передачи квартиры №<номер> <адрес>, корпус №<номер>, общей площадью 93,8 м2. В акте также указано, что данная квартира никому другому не отчуждена, не является взносом в уставной капитал, в аренды не переданы, в налоговом залоге, под запретом, спорах и под арестом не находится. После передачи имущества истец приступил к её владению, несет бремя содержания имущества, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг. Вместе с тем, во внесудебном порядке истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности, поскольку на момент заключения договора купли-продажи АО «Ялита» имело зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, отдельного свидетельства о праве собственности на продаваемую квартиру не оформлялось. Кроме того, Госкомрегистр отказывает в регистрации аналогичных договоров купли-продажи, ссылаясь на несоблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Жилое помещение (<адрес>, корпус №<номер>, общей площадью 93,8 м2, постановлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №<номер>. Как следует из данных Единого государственного реестра недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на спорное помещение отсутствуют. Просит признать право собственности на указанную квартиру.

Стороны в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы дела, проанализировав и оценив доказательства, которые имеются в материалах дела, в их совокупности, суд пришел к выводу о следующем.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

03 апреля 2013 года между Куцовым Ю.А. и АО «Ялита» заключен предварительный договор купли-продажи части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>. Договор удостоверен нотариусом (л.д. 6)

Согласно п. 1 договора стороны обязуются на условиях, указанных в этом предварительном договоре, в срок не позднее 31 мая 2014 года заключить договор купли-продажи (Основной договор) части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер> расположенного по адресу: <адрес>.

Предметом договора является: 5\100 незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>, что составляет квартиру №<номер>, общей площадью 93,8 м2. В соответствии с условиями предварительного договора - предмет договора принадлежит на основании права собственности ответчику, что подтверждается решением Хозяйственного суда АР Крым по делу №2-8/8407-2005, вступившего в законную силу 9 сентября 2005 года.

Пунктом 2 Предварительного договора установлено, что сумма основного договора согласована сторонами и составляет 146328 гривен, с учетом НДС. Указанная сумма является неизменяемой и является договорной ценой продажи предмета договора. Условием перехода права собственности на Предмет договора от ответчика к истцу является полная оплата суммы по предварительному договору.

Куцов Ю.А. выполнил все условия предварительного договора купли- продажи части незаконченного строительством жилого дома корпуса №<номер>, а именно произвел полный расчет за <адрес> расположенную по адресу: <адрес>, корпус №<номер>, что подтверждается заявлением и справкой АО «Ялита», а также квитанциями об оплате предварительного договора купли-продажи. Кроме того, между сторонами 01 июня 2015 года подписан акт приема - передачи <адрес>, корпус №<номер>, общей площадью 93,8 м2. В акте также указано, что данная квартира никому другому не отчуждена, не является взносом в уставной капитал, в аренды не переданы, в налоговом залоге, под запретом, спорах и под арестом не находится (л.д. 7-10).

После передачи имущества истец приступил к её владению, несет бремя содержания имущества, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из материалов дела следует, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи доли в виде квартиры в объекте незавершенного строительством жилого дома корпуса №<номер>, истцу передана спорная квартира, соответствующая условиям заключенного сторонами договора, он осуществляет права владения и пользования спорным имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что застройщиком по отношению к незавершенному строительством многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, корпус №<номер> является АО «Ялита».

Право собственности на данный спорный незавершенный строительством объект признано за ответчиком на основании решения Хозяйственного суда АР Крым от 15.08-18.08 2005 года по делу №2-8/8407-2005, в установленном порядке зарегистрировано и никем не оспорено.

При этом, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 15 мая 2020 года с присвоением кадастрового номера №<номер>.

Ранее на квартиры по адресу: <адрес>, корпус №<номер> за собственниками решениями Ялтинского городского суда признано право собственности (дело 2-1150/2022, 2 – 2529/2022).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

С 01 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13 июля 2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации недвижимости основным сведением, которое подлежит внесению в кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости, является вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Так, в силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

П    ри этом в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Из материалов дела следует, что жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, корпус №<номер>, является многоквартирным домом, расположенным на земельном участке, отведенным в пользование ЗАО «Ялита» на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г., заключенного с Ялтинским городским советом, вид разрешенного использования которого позволяет осуществление строительства и размещения многоквартирных жилых домов (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером №<номер>).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты – в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Правовые предписания, регулирующие спорные правоотношения, не содержат запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений. Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства. При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах. Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Таким образом, поскольку истцом полностью внесена плата за строительство квартиры, жилой дом, как объект недвижимости, существует, возводился на основании надлежащего разрешения на строительство на предоставленном под строительство земельном участке, застройщик возвел объект, который имеет индивидуально-определенные характеристики, объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, спора о фактической передаче созданных помещений и владении нет, помещение находится в фактическом владении истца, проживающего в нем, многоквартирный дом фактически заселен, суд полагает необходимым удовлетворить требования.

Руководствуясь статьями 194 - 199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Куцова Юрия Александровича к Акционерному общетсву «ЯЛИТА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, – Администрация г. Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, о признании права собственности на объект недвижимости, удовлетворить.

Признать право собственности за Куцовым Юрией Александровичем на квартиру №<номер>, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, корпус №<номер>, кадастровый №<номер>.

Решение суда в окончательной форме составлено 08.12.2022 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

СУДЬЯ                                                                       Н.В.Двирнык