Решение по делу № 2-2/2022 (2-231/2021;) от 11.05.2021

Дело № 2-2/2022

37RS0015-01-2021-000384-23

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 апреля 2022 года     г. Приволжск

Приволжский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи И.А. Шабаровой,

при секретаре Н.,

с участием представителя истца ТИС по доверенности и по ордеру – адвоката Г.,

представителя ответчика Ч. – по доверенности С., представителя ответчиков ПАМ и ПЕС – адвоката по ордеру и по доверенности П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТИС к Ч., ПАМ и ПЕС о признании договора дарения ничтожной сделкой, переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

у с т а н о в и л:

ТИС в лице представителя по доверенности – адвоката С. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Ч., ПАМ и ТЕ (при рассмотрении дела уточнены ФИО – ПЕС), в котором на основании ст. 170 ГК РФ, п.3 ст. 250 ГК РФ просит:

1. Признать ничтожным договор дарения доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое здание, заключенный между ПАМ, ТЕС и Ч. ДАТА, удостоверенный Д., временно исполняющей обязанности нотариуса Ивановского городского нотариального округа Б., по безвозмездной передаче в собственность Ч. 2/14 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м., кадастровый №, и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, применив к нему правила о договоре продажи.

2. Перевести права и обязанности покупателя 2/14 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м., кадастровый №, и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, по договору заключенному между ПАМ, ТЕС и Ч. на истца ТИС.

    3. Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДАТА о праве собственность Ч. на 2/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и запись № от ДАТА о праве собственности Ч. на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ДАТА умер ТСИ, ДАТА года рождения. Его наследниками по закону, принявшими наследство, являются: дочь - ТИС, в размере 1/7 доли; дочь - ТКС, в размере 1/7 доли; сын - ЛПС, в размере 1/7 доли; дочь - ТЕ, ДАТА г.р., в размере 1/7 доли; дочь - ТЕС, ДАТА г.р., в размере 1/7 доли; супруга - ПАМ, в размере 1/7 доли; сестра - ГНИ, в размере 1/7 доли, наследующая имущество в порядке наследственной трансмиссии после смерти своей матери ТАМ, умершей ДАТА. В период с ДАТА ДАТА ТСИ состоял в зарегистрированном браке с ТЛЮ, умершей ДАТА. После смерти отца истец ТИС на основании свидетельства о праве на наследство по закону является правообладателем 1/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, и 1/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Наряду с истцом сособственниками нежилого здания в размере 1/14 доли в праве общей собственности и земельного участка в размере 1/7 доли в праве общей собственности являются наследники: ТКС, ЛПС, ГНИ, ПЕС За умершей ТЛЮ зарегистрирована 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое здание, тогда как ее наследниками по закону, принявшими наследство, являются: ТИС и ТКС До ДАТА сособственниками нежилого здания и земельного участка являлись также ПАМ и ПЕС - каждая в размере 1/14 доли и 1/7 доли, соответственно. Не имея намерения использовать принадлежащее недвижимое имущество, все участники долевой собственности планировали его совместное отчуждение третьим лицам путем заключения договора купли-продажи, однако не смогли достичь соглашения о продажной стоимости объектов. В этой связи ПАМ и ее дочь Т. ПЕС действуя в обход закона, заключили договор дарения принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок, фактически прикрывающий собой договор купли-продажи, с Ч., который в настоящее время является правообладателем 2/14 долей в праве общей собственности на нежилое здание и 2/7 долей в праве общей собственности на участок. Данная сделка является притворной, в связи с чем, носит ничтожный характер (ст.170 ГК РФ). В установленном законом порядке ПАМ и ТЕ не извещали истца ТИС и других участников долевой собственности о намерении продать свои доли постороннему лицу (ст.250 ГК РФ), тогда как истец имела намерение выкупить принадлежащие им доли по их действительной рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №Н, выполненной специалистами ООО «<...> рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 251,5 кв.м., кадастровый №, с земельным участком, площадью 1000 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, по состоянию на дату оценки ДАТА, с учетом допущений и округлений составляет <...> в том числе земельный участок <...>. Следовательно, средняя рыночная стоимость спорных 2/14 долей в праве общей собственности на жилой дом и 2/7 долей в праве общей собственности на земельный участок составляет <...> Истец внесла на расчетный счет Судебного департамента Ивановской области указанную денежную сумму, подлежащую выплате покупателю Ч.

    Определением Приволжского районного суда от 06.09.2021 принято к производству дополнительное исковое требование ТИС о взыскании с ТИС в пользу Ч. денежных средств в сумме <...>

     Определением Приволжского районного суда от 15.09.2021 принято к производству уточненное требование ТИС о взыскании с ТИС в пользу Ч. денежных средств в сумме <...> а также дополнительное требование о взыскании с ТИС в пользу ПАМ денежных средств в сумме <...> Остальные требования истец поддерживает в прежней редакции.

Истец ТИС, извещенная о месте и времени слушания дела, в судебном заседании не участвует, доверила защиту своих интересов представителю по доверенности и по ордеру – адвокату Г. Участвуя в судебном заседании 27.08.2021 ТИС поддержала заявленные требования в полном объеме, дала пояснения по существу спора (т.3 л.д.136-146).

Представитель истца ТИС по доверенности и по ордеру – адвокат Г. в судебном заседании поддержала в полном объеме заявленные исковые требования с учетом всех уточнений и дополнений по основаниям, изложенным в иске и в дополнительных письменных пояснениях по делу. Полагает, что расписки, представленные ответчиками, являются подложными документами. Расписка от ДАТА могла быть изготовлена ответчиками намеренно не в дату, указанную в ней. Из числа доказательств по делу ввиду неотносимости и составления в ходе судебного разбирательства, когда ответчики единогласно придерживались позиции договора дарения, должна быть исключена расписка, датированная ДАТА В этот период ответчики заявляли о безвозмездности сделки, и составление ими расписки о получении денег является грубейшим злоупотреблением правом. Данная расписка ни хронологически, ввиду отсутствия договора купли-продажи, ни процессуально, ввиду злоупотребления правом, не может быть отнесена к прикрываемой сделке. Расписка от ДАТА также не может быть отнесена к сделке, совершенной ДАТА, поскольку отсутствуют условия договора, устанавливающие предварительную оплату. Ввиду отсутствия договора в виде единого подписанного сторонами документа применять какие-либо положения о предоплате, рассрочке, отсрочке к отношениям между ответчиками нельзя ввиду ст.ст. 431-432 ГК РФ. Недобросовестное поведение ответчиков свидетельствует о том, что достоверность их пояснений вызывает обоснованные сомнения. Единственная расписка от ДАТА, которая совпадает по дате, составлена на оборотной стороне черновика, не подписанного сторонами, не содержит указания о получении денежных средств, а также составлена в отношении Ч., а ответчик Ч. В расписке не указано по какому договору, на каких условиях он заключен, в нарушение закона не индивидуализировано недвижимое имущество - о каких именно долях земли и дома идет речь - установить в отсутствие договора не представляется возможным. Одного указания на адрес недостаточно, существенным условием является надлежащая индивидуализация долей в недвижимом имуществе. Ответчики подтвердили, что договор в виде единого документа между ними не заключался, поэтому нельзя презюмировать, только исходя из голословных утверждений, что спорные расписки относятся к указанной сделке. Определенные обстоятельства должны подтверждаться только определенными средствами доказывания в силу прямого требования ст. 60 ГПК РФ. Просит применить к позиции ответчиков правило процессуального эстоппеля и перевести права и обязанности по спорным долям с Ч. на ТИС по их рыночной стоимости, внесенной на депозит Судебного департамента. Руководствуясь принципом альтернативной защиты, которую разрешил Верховный Суд РФ, сторона истца полагает возможным перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного объекта на ТИС за <...> указанные в расписке от ДАТА, в случае, если суд придет к выводу об относимости данной расписки и невозможности перевода прав покупателя по рыночной стоимости спорного объекта. (т.3 л.д.58-60, 83, 116, 122-123, 169-171, т.4 л.д. 108-119).

Ответчик ПАМ, также являющаяся законным представителем третьего лица - несовершеннолетней П. (ранее ПЕ извещена о месте и времени слушания дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие. Ранее участвуя в судебном заседании 01.02.2022, не признала исковые требования ТИС, ссылаясь на то, что они с ПЕС продали Ч. свои доли за те суммы, которые указаны в расписках, получилось около девяти миллионов рублей. Стоимость определили просто на словах, не было никаких бумажек об этом. Было три платежа от С., сначала <...> вторая сумма <...> и потом Жене. Всё было через расписки. Деньги положили в сейф в офисе мужа ПАМ Решили оформить сделку дарением, т.к. хотели сделать всё быстрее, чтобы не рассылать через нотариуса письма другим собственникам и не ждать 3-4 месяца. На полученные за свою долю деньги она (ПАМ) купила ДАТА и ДАТА две квартиры в г.Иваново: однокомнатную в новостройке примерно за <...>, и двухкомнатную в старом доме, примерно за <...>. На обе квартиры дополнительно потратила на ремонт примерно <...>. Возражает против того, чтобы права и обязанности покупателя были переведены на ТИС за рыночную стоимость. (т. 2 л.д.149, 217, т.4 л.д.21-27).

    Ответчик ПЕС, извещенная надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием её представителя по доверенности П. (т.2 л.д. 226).

     В судебном заседании представитель ответчиков ПАМ и ПЕС – адвокат по ордеру и по доверенности П. не признал заявленные исковые требования ТИС, ссылаясь на то, что истец ТИС не готова выплатить Ч. все те денежные средства, которые были уплачены Ч. ПАМ ПЕ по этой сделке. Ответчики признают, что в данном случае имел место договор купли-продажи, который заключен между его доверителями и Ч. на объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>. Да, сделка притворная, но она была оплачена. Предъявление иска в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ, определяет обязанность истца оплатить цену, по которой приобрел имущество покупатель по сделке, совершенной с нарушением преимущественного права покупки. Однако, в данном случае стоит вопрос о том, какая цена была заплачена за эти доли в праве общей долевой собственности указанной недвижимости. Доказательства цены этой сделки представлены ответчиками, но истец не согласна с этой ценой, и изначально не собиралась по такой цене покупать. В дело представлены письменные документы: расписка на <...>, которая была задатком Ч. ПАМ, расписка на <...>, как основная сумма, заплаченная Ч. ПАМ, и расписка, датированная августом на эту же сумму, как сумма, заплаченная за недвижимость ПЕС Самой истицей подтверждается имевший место задаток (стенограмма аудио-записи разговора между истицей и ПАМ от ДАТА). Расписка от ДАТА на сумму <...> должна быть принята как доказательство оплаты Ч. ПАМ денег за проданную недвижимость. По большому счету эта сумма истцом не оспаривается. Что касается расписки от ДАТА у истца нет никаких аргументов по поводу того, почему эта расписка не имеет отношения к делу и почему она не должна быть принята как доказательство оплаты. Стороны решили так, что право собственности на недвижимое имущество переходит в январе, а оплата в августе, это вполне нормальная практика. Все существенные условия полностью указаны в этих расписках. ПАМ и ПЕС принадлежат определённые доли. По поводу возможности Ч. выплатить такие суммы, законодательство не обязывает доказывать продавца или покупателя наличие у них этой суммы. Ч. мог «из чулка» достать эти деньги и выплатить кому угодно. По большому счету у Ч. не доказано наличие и <...> но это не значит, что денежные средства ему нужно выплачивать именно по той сумме, которую установил эксперт в своем заключении оценочной экспертизы. Истец просит применить к данным правоотношениям эстоппель, который будет заключаться в том, что покупатель недвижимости Ч. в конкретном случае будет лишен права получить денежные средства, которые он заплатил. Запрет на применение положений п. 3 ст. 250 ГК РФ - это не та мера наказания, которая возможна при наличии злоупотребления права. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчики фактически признали то, что сделка была притворной, никаких злоупотреблений, которые влекли бы для истца какие-либо негативные последствия в ходе рассмотрения дела, здесь нет. В связи с тем, что истцом не предложено денежных средств, которые уплатил покупатель по сделке продавцам, на счет Судебного департамента они не поступили, поэтому просит в удовлетворение иска отказать. (т.3 л.д. 1-2, 44, 68, 150, т. 4 л.д. 108-119).

Представитель ответчика Ч. по доверенности С. в судебном заседании полностью поддержала позицию представителя ответчиков ПАМ и ПЕС – адвоката П., просит в удовлетворении иска отказать по этим же доводам. При рассмотрении дела поясняла, что признает договор дарения притворным, т.к. ДАТА фактически была сделка купли-продажи. Она лично передавала все указанные в расписках денежные суммы от лица Ч. ПАМ и ПЕС Настаивала на том, что расписка была написана ПАМ в указанную в ней дату ДАТА, на листе, с обратной стороны которого имелся печатный текст соглашения об авансе. Расписка хранилась у С. в квартире при комнатной температуре среди других документов. Расписка не подвергалась никаким воздействиям. (т.3 л.д.85-86, 124, 149-150, 186, т.4 л.д. 19 стр.2, л.д.108-119).

Третьи лица ТКС, ЛПС, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела, о причине неявки суду не сообщили. Ранее, участвуя в судебном заседании 27.08.2021 поддержали исковые требования ТИС, полагая их обоснованными (т.3 л.д.137).

Третье лицо ГНИ извещена о месте и времени слушания дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие, согласна с исковыми требованиями ТИС, просит их удовлетворить (т.1 л.д. 171, т.2 л.д.147).

Третье лицо Управление Росреестра по Ивановской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, направив в суд отзыв на исковое заявление (т.1 л.д.144-146).

С учетом требований ч.ч. 3 и 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение заявленного истцом ходатайства при имеющейся явке.

Выслушав стороны, третьих лиц, допросив свидетелей НВН и ЗЯЕ, эксперта К., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Пункт 1 статьи 572 ГК РФ предусматривает, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Положениями п.2, п.3 ст. 574 ГК РФ определены требования к форме договора дарения недвижимого имущества, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Судом установлено и из материалов дела следует, что истцу ТИС, ответчикам ПАМ и П. (ранее ТЕС третьим лицам ТКС, ТПС, П. (ранее ТЕС ГНИ в порядке наследования после смерти ТСИ, умершего ДАТА, перешли доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (по 1/7 доле в праве у каждого), и нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> (по 1/14 доле в праве у каждого). Кроме того, ТИС и ТКС в порядке наследования после смерти их матери ТЛЮ, умершей ДАТА, перешла ? доля в праве собственности на нежилое здание: площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. (т.1 л.д. 9-20, 127-130).

ДАТА ПАМ и ПЕС, с одной стороны, и С., действующая от имени Ч. по доверенности от ДАТА, с другой стороны, заключили нотариально удостоверенный договор дарения доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое здание (далее по тексту - спорное недвижимое имущество), по условиям которого: ПАМ, ПЕС подарили Ч. принадлежащие им 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м, и 2/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь 251,5 кв.м, количество этажей: 2, находящиеся по адресу: <адрес> (п.1.1 договора). кадастровая стоимость земельного участка в целом составляет <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №, выданной ДАТА Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ивановской области. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет <...> (п.2.1 договора). Кадастровая стоимость здания в целом составляет <...> копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №, выданной ДАТА Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ивановской области. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на здание составляет <...> (п.2.2 договора). Стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в <...> долю в праве общей долевой собственности на здание - в <...>, общая сумма оценки составляет <...> (п.2.3 договора). ПАМ и ПЕС заверяют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой (п. 2.4 договора). Договор дарения и право собственности одаряемого Ч. зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ивановской области ДАТА (т.1 л.д.131-134).

Оспаривая вышеуказанный договор дарения от ДАТА по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 ГК РФ, как притворную сделку, сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что в действительности ответчики заключили договор купли-продажи долей в спорном недвижимом имуществе с целью обхода преимущественного права покупки.

Исходя из положений статей 12 ГПК РФ правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1). Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2). Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (ч.3).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

В ходе судебного разбирательства дела представители ответчиков С. и П., а также участвовавшая в судебном заседании 27.01.2022 ответчик ПАМ признали, что оспариваемый договор дарения в действительности являлся сделкой купли-продажи, и был заключен с целью обхода преимущественного права покупки других сособственников. При этом ответчики возражают против перевода прав и обязанностей покупателя на истца ТИС по среднерыночной стоимости спорных долей, ссылаясь на то, что доли ПАМ и ПЕС были проданы Ч. за <...>, которые оплачены Ч. через С. наличными денежными средствами частями: ДАТА в качестве аванса было внесено <...>, ДАТА выплачено <...>, ДАТА выплачено <...>, что подтверждается расписками в получении денег. Кроме того, за совершение нотариального действия было уплачено нотариусу <...>. В судебном заседании 15.09.2021 копии данных расписок от ДАТА, ДАТА и ДАТА приобщены к материалам гражданского дела. Оригиналы этих расписок, представленные на обозрение участников процесса, оставлены при деле до окончания рассмотрения его по существу (т.3 л.д. 124-127, 149, 184).

При рассмотрении дела представитель ответчиков П. письменно заявлял о пропуске истцом установленного п.3 ст. 250 ГК РФ 3-месячного срока требования перевода прав и обязанностей покупателя, который истек ДАТА (т.3 л.д.68).

Однако, с учетом пояснений истца ТИС и её представителя Г., представленных в дело доказательств, суд полагает, что трёхмесячный срок истцом не пропущен, т.к. до получения выписки из ЕГРН от ДАТА (т.1. л.д. 13-20, т.3 л.д.80-82) истец не знала о заключении договора дарения и его сторонах. Сама по себе запись в реестре прав на недвижимое имущество не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. Кроме того, ПАМ и ПЕС не уведомляли других собственников общей долевой собственности о продаже своих долей в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ, оформили отчуждение спорных долей не договором купли-продажи, а договором дарения, в связи с чем, со дня признания договора дарения притворной сделкой, к которой применяются правила о договоре продажи, подлежит исчислению трёхмесячный срок.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (абз.3 п.1). … Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. (абз. 5 п. 1).

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. При этом положения пунктов 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

По данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, было ли исполнено покупателем Ч. обязательство по оплате приобретаемого недвижимого имущества, имела ли место реальная передача денежных средств в размере <...> какая сумма была согласована сторонами сделки и фактически уплачена Ч. за приобретенное им недвижимое имущество по договору от ДАТА.

При рассмотрении дела представители ответчиков С. и П., а также ответчик ПАМ утверждали, что ответчики не подписывали договор купли-продажи, кроме представленных суду расписок других документов по сделке купли-продажи спорного имущества не имеется; договор дарения является единственным договором, подписанным сторонами. Денежные средства наличными передавала С., ПАМ хранила полученные по сделке деньги в сейфе на работе своего мужа, банковских или иных документов в подтверждение уплаченной по сделке суммы нет.

Сторона истца полагает расписки, представленные ответчиками, подложными документами. Просит применить к позиции ответчиков правило процессуального эстоппеля, перевести права и обязанности покупателя спорных долей с Ч. на ТИС по их рыночной стоимости, рассчитанной согласно заключению эксперта, взыскать с ТИС в пользу Ч. денежные средства в сумме <...>., внесенные на депозит Судебного департамента (т.1 л.д.7, т.2 л.д. 98, т.3 л.д. 83, 84).

Для проверки и оценки фактических обстоятельств дела, их юридической квалификации по доводам сторон и представленным ими доказательствам, судом назначалась техническая экспертиза по установлению давности расписки от ДАТА, представленной суду ответчиками в оригинале ДАТА.

Согласно выводу, сделанному в заключении эксперта АНО Исследовательский Центр "Независимая Экспертиза" при ТПП Москвы от ДАТА №, дата фактического создания рукописного текста в расписке от ДАТА не соответствует дате, указанной в документе. Установить давность выполнения рукописного текста эксперту не представляется возможным, поскольку исследуемый документ подвергался агрессивному высокотемпературному тепловому воздействию, которое привело к изменению физико-химических свойств материала письма, которым выполнен исследуемый рукописный текст, а также изменило характер испарения органических растворителей из штрихов исследуемого рукописного текста, сделав их непригодными для определения периода их выполнения (т.3 л.д. 204-222).

В связи с противоречивостью выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта АНО Исследовательский Центр "Независимая Экспертиза" при ТПП Москвы от ДАТА №, для правильного и всестороннего разрешения возникшего спора, в целях реализации процессуального права стороны на предоставление доказательств по делу, определением суда от 11.02.2022п о делу была назначена повторная судебная экспертиза для разрешения вопросов об установлении давности выполнения рукописного текста расписки от ДАТА, производство которой поручено ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ».

Согласно выводу, сделанному в заключении эксперта ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России от ДАТА №, установить давность выполнения рукописных записей, подписи от имени ПАМ имеющихся в вышеуказанной расписке ПАМ от ДАТА на сумму <...> и ответить на поставленный вопрос, не представилось возможным, поскольку нельзя дифференцировать время выполнения перечисленных реквизитов в проверяемом временном интервале. При производстве экспертизы экспертом М. установлено, что признаки агрессивного светового, термического, химического воздействий, а также воздействия влажной среды на реквизиты (рукописные записи, подпись от имени ПАМ и основу (бумагу) расписки от ДАТА, а также на реквизиты (печатный текст, подпись от имени ПАМ с расшифровкой), имеющиеся на оборотной стороне документа, отсутствуют. Расхождение выводов настоящей экспертизы и экспертизы, проведенной в АНО Исследовательский Центр «Независимая экспертиза» при ТПП г. Москвы, экспертом К. (Заключение эксперта № от ДАТА), в части установления факта внешнего агрессивного воздействия на документ, по мнению эксперта, заключается в неправильной оценке полученных результатов экспертом, проводившим первичную судебную экспертизу. Так экспертом К. отмечается, что «на отдельных участках штрихов текста наблюдается повышенное спекание и вспученность тонера (наличие «вулкано»-подобной поверхности) либо зеркальный блеск тонера», «неравномерное распределение тонера в штрихах и на их границах». Данные признаки положены экспертом в основу вывода о том, что печатный текст и имеющаяся на оборотной от него стороне листа Расписка от ДАТА подвергались высокотемпературному тепловому воздействию. По мнению эксперта, перечисленные признаки при отсутствии каких-либо изменений в свойствах иных реквизитов документа и его основе (бумаге), характеризуют само печатающее устройство, с помощью которого нанесен исследуемый печатный текст (особенности проявления скрытого изображения, особенности работы фьюзера и прочее). В части определения давности выполнения рукописных записей, подписи от имени ПАМ имеющихся в расписке от ДАТА, обусловлено сложностью процесса старения материалов письма в штрихах. В соответствии с методикой установления давности выполнения реквизитов в документах по изменению относительного содержания в штрихах летучих компонентов, с учетом границ проверяемого временного интервала, дифференцировать время выполнения реквизитов по исследованию в марте 2022 года и позднее невозможно. (т.4 л.д.70-76).

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

В силу ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу положений ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исходя из указанных норм закона, договор купли-продажи недвижимости должен представлять собой один документ, подписанный сторонами и содержащий существенные для такого рода сделки условия - предмет договора и цену недвижимого имущества. Отсутствие в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цену продаваемой недвижимости, свидетельствует о несогласованности указанных условий договора.

Оценивая буквальное содержание представленных суду расписок от ДАТА, ДАТА, ДАТА, невозможно сделать вывод о цене договора купли-продажи, стоимости продаваемых долей в земельном участке и нежилом здании, предмете договора купли-продажи и его сторонах. Так, в расписке, написанной ДАТА собственноручно ПАМ, действующей в интересах своих несовершеннолетних детей ПЕС, ДАТА г.р., и ПЕ ДАТА г.р., получила от Ч. аванс в размере <...> по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности (1/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, количество этажей 2, в т.ч. подземных 1, по адресу: <адрес>, кад.№, 1/7 в праве на земельный участок площадью 1000 кв.м, кад. №. Дата ДАТА и подпись от имени ПАМ (т.3 л.д.125). В расписке, написанной ДАТА собственноручно ПАМ, указано, что она (ПАМ) получила от С. за Ч. <...> в оплату долей земли и дома по адресу: <адрес>. Дата ДАТА и подпись от имени ПАМ (т.3 л.д.126). В расписке, написанной ДАТА собственноручно ПЕС, указано, что она (ПЕС) получила от С. за Ч. <...> в оплату долей земли и дома по адресу: <адрес>. Дата ДАТА и подпись от имени ПЕС (т.3 л.д.127).

Поскольку цена продаваемого недвижимого имущества в вышеуказанных расписках не указана, в отсутствие письменных доказательств, которые бы с достоверностью и достаточностью свидетельствовали о заключении Ч. и ПАМ и ПЕ. договора купли-продажи спорных долей за цену <...> договор на условиях цены сделки <...> является незаключенным. При этом стороной ответчиков не представлено ни одного письменного доказательства того, что такая договоренность сторон имела место быть в действительности.

Кроме того, согласно представленным суду справкам о доходах и суммах налога физического лица за 2019 от ДАТА, за 2020 от ДАТА, за 2021 от ДАТА, за январь, февраль, март 2022 от ДАТА, доход Ч., ДАТА г.р., в КА (коллегии адвокатов) г.Москвы <адрес> составляет ежемесячно по <...>, ежегодная сумма дохода <...> (т.4 л.д.104-107).

ПАМ в подтверждение получения ею денежных средств за проданные доли представлены: 1) договор от ДАТА купли-продажи квартиры, приобретенной ПАМ по адресу: <адрес>, площадью 40,4 кв.м, за <...>. (т.4 л.д.8); 2) договор от ДАТА купли-продажи квартиры-студии № в жилом МКД по адресу: <адрес>, общая площадь 28,55 кв.м, приобретенной на имя ПАМ за <...>, которые покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами ДАТА (т.4 л.д.99); 3) договор подряда от ДАТА, заключенный между ПАМ и ООО «СК Универсал Строй», на отделочные работы на объекте Заказчика по адресу: <адрес>, в срок с ДАТА до ДАТА, по условиям которого стоимость работ составляет <...>. Оплата работ производится после их выполнения на основании актов выполненных работ в течение 5 календарных дней с момент их подписания. Подрядчик обязуется предоставить материалы, необходимые для производства работ (т.4 л.д. 100-102). При этом акта выполненных работ и подтверждения оплаты по данному договору суду не представлено.

Оценивая пояснения стороны ответчиков и представленные ими доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных и бесспорных допустимых доказательств в подтверждение того, что Ч. располагал денежными средствами для оплаты спорных долей в размере <...> Расписка сама по себе без доказательств передачи денежных средств не может быть расценена как бесспорное доказательство оплаты указанной суммы.

Доводы представителя истца о том, что по обстоятельствам данного дела следует перевести права и обязанности покупателя спорных долей с Ч. на ТИС по их рыночной стоимости в сумме <...>, также являются необоснованными, и противоречащими положениям ст. 555 ГК РФ, согласно которым правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются к договору продажи недвижимости.

Вместе с тем, из текста оспариваемого договора дарения от ДАТА следует, что в разделе 2 сторонами договора определена стоимость отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (2/7 доли) и на нежилое здание (2/14 доли) по адресу: <адрес>. Как указано в п. 2.3 договора дарения, стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в <...>, долю в праве общей долевой собственности на здание - в <...> копейки, общая сумма оценки составляет <...> (т.1 л.д.131).

Следовательно, стороны пришли к соглашению о том, что по существующим между ними обязательствам стоимость отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (2/7 доли) и на нежилое здание (2/14 доли составляет <...>

Таким образом, при рассмотрении дела нашли свое подтверждение доводы стороны истца о том, что в действительности ответчики заключили договор купли-продажи долей в спорном недвижимом имуществе с целью обхода преимущественного права покупки. Суд признает недобросовестным поведение ответчиков как при подписании оспариваемого договора, так и при рассмотрении дела в суде.

При этом в ходе судебного разбирательства судом неоднократно предлагалось сторонам урегулировать спор мировым соглашением по данному делу. Однако стороны не смогли согласовать размер выплачиваемой Ч. денежной суммы, ответчики настаивали на сумме <...>

Предъявление иска в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ, означает возникновение у истца обязанности оплатить стоимость, по которой имущество было приобретено по сделке, совершенной с нарушением права преимущественной покупки.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ТИС о признании договора дарения от ДАТА договором купли-продажи с применением к нему правила о договоре продажи, переводе на истца ТИС прав и обязанностей покупателя Ч. в отношении спорного недвижимого имущества, прекращении записи в ЕГРН о праве собственности Ч. на спорные доли в недвижимом имуществе, взыскании с ТИС в пользу Ч. в сумме <...>. в возмещение стоимости 2/14 долей на нежилое здание, и 2/7 доли на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а также <...> в возмещение расходов по оплате услуг нотариуса за совершение нотариального действия и оплате государственной пошлины за государственную регистрации перехода права на объект недвижимости.

Поскольку в п. 5.3 договора дарения от ДАТА указано, что расходы по заключению настоящего договора стороны оплачиваю поровну, то с ТИС подлежат взысканию расходы по оплате услуг нотариуса за совершение нотариального действия в сумме <...>. и по оплате государственной пошлины за государственную регистрации перехода права на объект недвижимости в сумме <...> рублей пользу каждого ответчика.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворённым исковым требованиям (с суммы <...> что составит <...>

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ТИС удовлетворить.

Признать договор дарения доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое здание, заключенный ДАТА между ПАМ, ПЕС, с одной стороны, и Ч., в лице С., действующей по доверенности, с другой стороны, договором купли-продажи 2/14 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, применив к нему правила о договоре продажи.

Перевести права и обязанности покупателя 2/14 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, по договору, заключенному между ПАМ, ПЕС и Ч., на истца ТИС.

    Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДАТА о праве собственности Ч. на 2/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и запись № от ДАТА о праве собственности Ч. на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ТИС в пользу Ч. денежные средства в сумме <...>) в возмещение стоимости 2/14 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадью 251,5 кв.м, кадастровый №, и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, а также <...>) в возмещение расходов по оплате услуг нотариуса за совершение нотариального действия и оплате государственной пошлины за государственную регистрации перехода права на объект недвижимости, путем перечисления Ч. денежных средств, внесенных ТИС на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в Ивановской области по чек-ордеру № от ДАТА.

Взыскать с ТИС в пользу в пользу ПАМ денежных средств в сумме <...>) в возмещение расходов по оплате услуг нотариуса за совершение нотариального действия и оплате государственной пошлины за государственную регистрации перехода права на объект недвижимости, путем перечисления ПАМ денежных средств, внесенных ТИС на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в Ивановской области по чек-ордеру № от ДАТА.

Взыскать с ТИС в пользу в пользу ПЕС денежные средства в сумме <...>) в возмещение расходов по оплате услуг нотариуса за совершение нотариального действия и оплате государственной пошлины за государственную регистрации перехода права на объект недвижимости, путем перечисления ПЕС денежных средств, внесенных ТИС на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в Ивановской области по чек-ордеру № от ДАТА.

Взыскать в пользу ТИС с ПАМ, ПЕС и Ч. расходы по оплате государственной пошлины по <...> с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Приволжский районный суд Ивановской области путем принесения апелляционной жалобы в течение 1 месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья И.А. Шабарова

Решение изготовлено в окончательной форме 26.04.2022.