Решение по делу № 33-3803/2024 от 14.03.2024

Судья            Авазова В.Б.                                                      Дело № 2-5649/2023

Докладчик    Зиновьева Е.Ю.                                                      (№ 33-3803/2024)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Е.Ю.,

судей                Братчиковой Л.Г., Илларионова Д.Б.,

при секретаре                                       Частниковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 18 апреля 2024 г. дело по исковому заявлению Китаева Сергея Витальевича к ППК «Фонд развития территорий», Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области о взыскании компенсационной выплаты, поступившее с апелляционными жалобами Китаева С.В. и представителя ППК «Фонд развития территорий» - Данилейченко Ю.Ю. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения Китаева С.В., представителя Китаева С.В. – Бибикова С.Ф., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Китаев С.В. обратился в суд с исковым заявлением к ППК «Фонд развития территорий», Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области о взыскании компенсационной выплаты.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ Китаев С.В. заключил договор долевого строительства с ООО ИСК «Базис Строй», по которому обязался оплатить денежные средства в размере 1 409 000 руб. и должен был получить не позднее апреля 2019 г. двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 52,9 м?.

Денежные средства оплачены Китаевым С.С. в полном объеме, однако объект долевого строительства передан не был, застройщик находится в процедуре банкротства.

Китаев С.С. обращался в ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» и ППК «Фонд развития территорий» с требованиями о выплате денежной компенсации, которые оставлены без удовлетворения.

В производстве Арбитражного суда Новосибирской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника ООО ИСК «Базис-Строй», утвержден конкурсный управляющий.

В реестр требований кредиторов включены требования Китаева С.С. в размере 2 191 806 руб.

Самостоятельно произведя расчет причитающейся ему компенсации, истец Китаев С.В. просил суд взыскать с ответчиков компенсационную выплату в размере 5 106 754,40 руб.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2023 г. исковые требования удовлетворены частично

С ППК «Фонд развития территорий» в пользу Китаева С.В. взыскана компенсационная выплата в размере 2 648 000 руб.

С постановленным по делу судебным актом не согласился Китаев С.В., подал апелляционную жалобу, в которой изложил просьбу об отмене решения суда, удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене в виду несоответствия выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неприменением норм права подлежащих применению.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с Приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. № 1111/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2023 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2023 года», среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по состоянию на I квартал 2023 г. в Новосибирской области составляет 96 536 руб., в связи с чем, размер причитающейся Китаеву С.В. компенсации должен составлять 5 106 754,40 руб.

С постановленным по делу решением также не согласился представитель ППК «Фонд развития территорий» - Данилейченко Ю.Ю., подав апелляционную жалобу, в которой изложена просьба об отмене постановленного судебного акта и отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указано мнение апеллянта о незаконности и необоснованности принятого решения, по причине неправильного применения норм материального права.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192, методику расчета размера возмещения гражданам и судебную практику, апеллянт указывает, что императивной нормой закона установлено определение рыночной стоимости одного квадратного метра учитываемого при расчете компенсационной выплаты в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного фондом, а размер рыночной стоимости квадратного метра, определяемой в целях выплаты возмещения в соответствии с ч. 2 ст. 13 названного закона, имеет обязательный характер.

Апеллянт отмечает, что наблюдательным советом фонда ДД.ММ.ГГГГ принято решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось ООО ИСК «Базис-Строй». При этом, выплата возмещений осуществляется на основании сведений, переданных конкурсным управляющим.

Указывает, что ППК «Фонд развития территорий» при принятии решения о выплате возмещения привлек для определения рыночной стоимости имущественных прав на объекты незавершенного строительства <данные изъяты> которым составлен отчет об оценке <данные изъяты> г., соответствующий требованиям законодательства. Отраженная в отчете итоговая величина стоимости одного квадратного метра соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Апеллянт указывает, что при принятии наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства был соблюден трехмесячный срок действия отчета об оценке, подготовленного <данные изъяты>

Полагает, что только оспаривание отчета об оценке в судебном порядке, путем предъявления самостоятельного иска к оценщику, как лицу выполнявшему отчет, может послужить основанием для перерасчета размера выплаты возмещения.

Считает, что ссылки суда на применение результатов заключения иного оценщика для расчета размера возмещения не основаны на законе, поскольку такое заключение не является относимым и допустимым доказательством. Взыскание в пользу истца денежных средств на основании результатов отчета, подготовленного в ходе проведения по делу судебной экспертизы, ставит истца в неравное положение с иными участниками долевого строительства. Результаты, изложенные в заключении судебной экспертизы, не могут быть применены для определения размера подлежащего выплате возмещения.

Кроме того, апеллянт указывает, что ППК «Фонд развития территорий» произведен расчет суммы возмещения за жилое помещение, подлежащего выплате Китаеву С.В., которое составляет 2 191 805,7 руб., однако Китаев С.В. заявление о выплате в установленном порядке, по форме утвержденной ППК «Фонд развития территорий», не подавал.

Судом не учтено, что для осуществления выплаты дольщик должен обратиться в ППК «Фонд развития территорий» с заявлением в установленной форме. Обращение Китаева С.В. в суд с исковыми требованиями преждевременным.

Проверив материалы дела на основании положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО Инвестиционно-строительная компания «Базис-Строй» (застройщик) и Китаевым С.В. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – Договор).

Согласно п. 1 указанного Договора застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства в собственность объекты долевого строительства, указанные в п. 1.3 договора, а участник долевого строительства принял обязательство оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектом долевого строительства являлось входящее в состав дома жилое помещение – двухкомнатная <адрес> с балконом, расположенная на втором этаже в первом подъезде, общей площадью ориентировочно 52,9 м?, расположенная на осях 1-3, В-Д, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Пунктом 2.1. Договора установлен размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта, составляющий 1 409 000 руб.

Срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее года после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 3.2. Договора).

Из материалов дела следует, что Китаевым С.В. обязательства принятые в связи с заключением Договора исполнены в полном объеме, вместе с тем, ООО ИСК «Базис-Строй» обязательства не исполнило.

17 декабря 2020 г. Арбитражным судом Новосибирской области по делу № № ООО ИСК «Базис-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении застройщика открыто конкурсное производство.

Требования Китаева С.В. относительно жилого помещения – двухкомнатной квартиры №, общей площадью 52,9 м?, расположенной на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> – с размером денежного требования в сумме 2 191 806 руб. включены в реестр требований кредиторов ООО ИСК «Базис-Строй».

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Китаева С.В. <данные изъяты> подготовлен отчет <данные изъяты> об оценке стоимости имущества, согласно которому стоимость объекта оценки - права требования на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 3 539 000 руб.

16 февраля 2023 г. Китаев С.В. направил в адрес ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» заявление о несогласии с размером установленной компенсационной выплаты и об осуществлении компенсационной выплаты в полном размере, мотивировав свои требования вышеприведенным отчетом.

09 марта 2023 г. ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» направил в адрес Китаева С.В. ответ на заявление, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ наблюдательным советом фонда принято решение о выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, сумма возмещения Китаева С.В. составляет 2 191 805,70 руб.

При этом, выплата возмещения, по заявлению Китаева С.В. ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» произведена не была.

Полагая, что в пользу участника долевого строительства подлежит выплата компенсации в размере 5 106 754 руб., Китаев С.В. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом первой инстанции Китаевым С.В. было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях точного определения стоимости причитающейся денежной компенсации.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришел к выводу о его обоснованности и необходимости проведения судебной оценочной экспертизы в <данные изъяты> о чем 22 августа 2023 г. вынесено соответствующее определение. По результатам проведения исследований получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ

Произведя экспертизу на основании нормативно-правовых актов, представленных на исследование материалов и произведя расчет, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость имущественных прав на объект, расположенный по адресу: <адрес>, составила 2 648 000 руб.

Оценив представленные в материалы гражданского дела документы и полагая, что заключение судебной экспертизы является относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер причитающейся истцу компенсационной выплаты, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания в пользу Китаева С.В., являвшегося участником долевого строительства, компенсационной выплаты в размере 2 648 000 руб.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания в пользу истца компенсационной выплаты, при этом не может согласиться с размером данной выплаты, определенным судом первой инстанции, на основании следующего.

В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пп. 1, 3 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет следующие функции и полномочия: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд); выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).

Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 г. № 1233 (далее – Правила № 1233).

Пунктом 4 Правил № 1233 в редакции, действовавшей, на момент возникновения спорных правоотношений, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Согласно абз. 2 п. 8 Правил № 1233 выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

Пунктом 3 Методики расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства установлен порядок расчета возмещения, согласно которому размер возмещения определяется из рыночной стоимости 1 м? общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 м? определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

Таким образом, вышеприведенными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость 1 м? равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом, а не любого произведенного отчета об оценке.

Как усматривается из материалов гражданского дела, возражая против удовлетворения исковых требований ППК «Фонд развития территорий» представила на электронном носителе отчет № об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> подготовленный <данные изъяты> на основании договора на проведение оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, задания на оценку № от ДД.ММ.ГГГГ по заказу ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Согласно данному отчету рыночная стоимость одного квадратного метра в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> с условным номером 18, общей площадью 52,9 м?, составляет 41 433 руб.

Указанный отчет в установленном законом порядке стороной истца оспорен не был, а материалы дела не содержат доказательств того, что он не соответствует требованиям Методики расчета размера возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном объекте строительства), подлежащих передаче гражданам – участникам строительства, являющейся приложением к Правилам № 1233.

Следовательно, исходя из общей площади жилого помещения, равной 52,9 м?, а также определенной в отчете стоимости одного квадратного метра (41 433 руб.) размер причитающейся Китаеву С.В. компенсационной выплаты составляет 2 191 805,70 руб.

При наличии указанных обстоятельств, учитывая, что Китаев С.В. обращался в Фонд с требованиями об осуществлении компенсационной выплаты, которое удовлетворено не было судебная коллегия приходит к выводу о том, что в пользу Китаева С.В. подлежит взысканию компенсация в размере 2 191 805,70 руб.

Приходя к вышеизложенному выводу, судебная коллегия отклоняет доводы Китаева С.В. о необходимости проведения расчета исходя из среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Новосибирской области по состоянию на I квартал 2023 г., равной 96 536 руб., поскольку вышеприведенными правовыми нормами установлен конкретный порядок расчета компенсационной выплаты, несоблюдение которого влечет нарушение норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2023 г., изменить, взыскать с ППК «Фонд развития территорий» в пользу Китаева С.В. компенсационную выплату в размере 2 191 805,70 руб.

Апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы Китаева С.В. отказать.

Председательствующий

Судьи