Решение от 03.04.2024 по делу № 2-70/2024 (2-1625/2023;) от 12.10.2023

Дело № 2- 70/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2024 года                                   г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Рябцевой А.И.,

при секретаре судебного заседания Воронько А.Н., Куадже З.А.

с участием истца Сагакова А.В., и его представителя Дудиной Ж.Б.

    представителя ответчика Сагакова А.А., действующей на основании доверенности Багдасаровой Н.А.,

    третьего лица Перекопской Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к Сагаков А.А., третьи лица: Перекопская Л.Н., Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Нотариус Туапсинского нотариального округа Татульян Т.В. о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом и ? долю в праве собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к Сагаков А.А., третьему лицу Перекопская Л.Н., в котором просил признать за ним преимущественное право покупки и перевести на него права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированные в ЕГРН 22 июня 2021 года.

В обоснование иска ссылался на то, что он является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, площадь 326,7 кв. м., кадастровый номер № и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, площадь 995 кв. м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> Вторым долевым собственником указанных объектов недвижимости являлся ответчик Сагаков А.А. 14.05.2021 г. ответчик в соответствии со ст. 250 ГК РФ нотариально заверил свое заявление о продаже 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, указав предельную цену отчуждаемого имущества на сумму в размере 4 000 000 рублей. 14.05.2021 г. нотариус Туапсинского нотариального округа Татульян Т.В. передала ему заявление Сагаков А.А., о продаже долевого имущества, на которое он дал свое согласие о приобретении доли ответчика за обозначенную им цену, направив в адрес ответчика Сагаков А.А. и в адрес нотариуса соответствующие письма. Кроме того, сразу же после получения им нотариально заверенного заявления Сагаков А.А., в личном разговоре с ним истец сообщил, что готов приобрести его долю дома и долю земельного участка по указанной им цене, однако, через несколько дней ответчик устно заявил, что будет продавать свою недвижимость по цене значительно превышающей указанную в заявлении. Он попытался урегулировать с ним спорные детали, но Сагаков А.А. стал избегать общения. Далее ответчик Сагаков А.А., в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, осуществил отчуждение своей доли в праве собственности на жилой дом и на земельный участок Перекопская Л.Н., нарушив его право преимущественной покупки. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, пояснив при этом, что предложение ответчика в августе 2020 года о продаже ? доли в доме и земельном участке он получил, но на тот момент не имел финансовой возможности заключить сделку. Соглашение о задатке от 27.12.2020 г. в размере 50 000 рублей внесенных покупателем - Перекопская Л.Н. продавцу - Сагаков А.А. в качестве задатка в счет обеспечения сделки купли-продажи 1/2 доли и соглашение о задатке от 28.04.2021 г. в размере 150 000 рублей внесенных покупателем - Перекопская Л.Н. продавцу - Сагаков А.А. в качестве задатка в счет обеспечения указанной выше сделки купли-продажи недвижимости сфальсифицированы ответчиками, так как на интернет-сайте «Авито» в апреле 2021 года пользователем интернета под именем «ФИО6 Анна» опубликовано объявление о продаже за 4 500 000 рублей домовладения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. По мнению истца факт размещения данного объявления о продаже свидетельствует об отсутствии договоренности о продаже между ответчиками, которые так же не уведомили об имеющихся обязательствах 14.05.2021 г. нотариус Туапсинского нотариального округа Татульян Т.В., передала истцу заявление Сагаков А.А., о продаже ответчиком своей доли имущества, на которое он дал свое согласие. Просил требования удовлетворить.

    В судебном заседании представитель ответчика Сагаков А.А., действующая на основании доверенности Багдасарова Н.А. исковые требования не признала, в обоснование своих возражений указала, что ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса. Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Иных обязанностей закон на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абз 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока. Именно такой подход заложен в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующим с 1 января 2017 года Право преимущественной покупки может быть восстановлено только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников другой доли. Истец подтверждает, что 22.07.2020 г. он получил уведомление Сагакова А.А. о продаже своей доли жилого дома и земельного участка, и не изьявил желание в течение месяца приобрести это имущества, следовательно ответчик после истечения этого срока вправе заключить сделку с любым лицом. Сделка между Сагаковым А.А. и Перекопской Л.Н. была заключена 21.06.2021 года, то есть по истечении месяца со дня извещения истца. Тот факт, что истцу было направлено повторное предложение, не может свидетельствовать о нарушении его прав. Данное предложение было направлено ввиду юридической неграмотности ответчика и мнимого представления о такой необходимости. Методические рекомендации, которыми руководствуются нотариусы в данном вопросе предусматривают, что срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения не установлен. Закон не предоставляет судебную защиту лицу, пытающемуся извлечь преимущества из своего недобросовестного поведения. Формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода об отсутствии в действиях лица злоупотребления своими правами. Ответчик выполнил все предусмотренные законом обязанности, чтобы не допустить нарушения прав совладельца жилого дома, в связи с чем его действия нельзя признавать незаконными и нарушающими права истца. С декабря 2020 года, получив задаток от Ответчицы Перекопская Л.Н., ее доверитель был связан соответствующим обязательствами заключить с ней сделку. Факт имеющихся соглашений подтверждается соглашениями о задатках, которые составлены в тот же период, когда были переданы денежные средства в пгт. <адрес>. Доводы истца о фальсификации соглашений о задатках считает надуманными, которые опровергаются доказательствами, которые представлены в материалы дела. Просила в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании ответчица Перекопская Л.Н. исковые требования не признала, в обоснование своей позиции указала, что летом 2020 года она работала в пгт.Джубга, с мужем снимали жилье и подыскивали жилье для приобретения в собственность. Знакомые познакомили ее с Сагаков А.А., матерью ответчика. Они с мужем сходили посмотрели дом, при этом Сагаков А.А. сообщила, что ими направлено уведомление дольщику о продаже. В сентябре 2020 года они вновь обратились к Анне спросили о продаже дома, но она сказала, что все вопросы будут решать когда сын вернется в конце декабря из армии. 27 декабря 2020 года они вновь приехали в пгт.Джубга, посмотрели дом и заключили соглашение о задатке, так как им надо было продать дом по прежнему месту жительства в соглашении указали, что обязуются заключить договор в срок до 30 июня 2021 года. В апреле 2021 года они получили задаток за свой дом приехали в пгт.Джубга на машине, привезли часть своих вещей, которые впоследствии оставили у знакомых и заключили с ответчиком еще один договор, уплатив ему еще 150 000 рублей. Когда они приходили в апреле смотреть дом, они беседовали с матерью истца, и она не говорила о том, что ФИО5 хотел бы купить вторую половину дома. При этом, они ей говорили что уплатили задаток задом. После этого они вновь уехали в Оренбург, а вернулись уже в июне. Сагаков А.А. перед их приездом ходил к нотариусу уточнял что-то, и она посоветовала еще раз направить уведомление, полагает, что нотариус ввела Сагаков А.А. в заблуждение. В это время свой дом в Оренбурге они продали и со всеми вещами приехали в пгт.Джубга. 21.06.2021 года они заключили сделку, зарегистрировали переход права собственности. Истец, обращаясь с исковыми требованиями, знал о том, что был ранее извещен о продаже объекта, знал о задатке, был извещен об отзыве повторного уведомления, однако скрыл указанные обстоятельства, что дает основание полагать о злоупотреблении правом с его стороны и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований в силу ст. 10 ГК РФ. Просила в иске отказать.

В судебное заседание Нотариус Туапсинского нотариального округа Татульян Т.В. не явилась, направила заявления, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие и указала, что в связи с тем, что с 22 июля 2020 - момента уведомления сособственника ФИО5 о предстоящей продаже доли жилого дома до заключения договора купи-продажи 21 июня 2021 года прошло 11 месяцев, это значительный промежуток времени, за этот период времени могли измениться жизненные обстоятельства и финансовое положение сособственника. Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора купли-продажи. Сагаков А.А. во время консультации соглашения о задатке не предъявлял, о том что договорился о продаже в 2020 году не рассказывал. Просил подготовить документы для сделки, но так как прошел значительный срок с момента уведомления, ему было разъяснено о необходимости повторно сделать уведомление сособственнику, во избежание каких либо спорных ситуаций, что и было сделано. Но после консультаций с покупателем, он отменил уведомление. Для удостоверения сделки к ней не обращался. ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и его жена Перекопская Л.Н. никогда на приеме у нотариуса ФИО17 не были и никаких нотариальных действий не совершали.

    В судебное заседание представитель Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, направил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в их отсутствие, полагаются на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, допросив свидетелей, пришел к следующим выводам.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

     В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Между тем такое восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц.

Судом установлено, что за истцом ФИО5 и ответчиком Сагаков А.А. было зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на жилой дом, площадью 326,7 кв. м., кадастровый номер № и по 1/2 доли на земельный участок, площадь 995 кв. м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, игт. <адрес>.

    Ответчик Сагаков А.А. намеревался продать принадлежащую ему 1/2 долю в указанных земельном участке и жилом доме, для чего обратился к нотариусу и подготовил предложение о реализации преимущественного права покупки.

    Письмом нотариуса Туапсинского нотариального округа Татульян Т.В. 22 июля 2020 года № 815 на имя истца было направлено предложение ответчика о приобретении спорной доли жилого дома в течение месяца, соответственно в срок до 22 августа 2020 года.

Согласно почтовому уведомлению о вручении истец получил письмо лично, но на него не отреагировал, намерений купить 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, площадью 326,7 кв. м. с кадастровым номером № и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, площадь 995 кв. м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. <адрес> <адрес>, по цене 4 000 000 рублей не имел.

     Данный факт истец подтвердил в судебном заседании, пояснив, что не воспользовался правом ввиду отсутствия финансовой возможности, тем самым отказавшись от предложения.

    27 декабря 2020 года между Сагаков А.А. и Перекопская Л.Н. было заключено соглашение о задатке, из которого следует, что Сагаков А.А. взял на себя обязательства передать в собственность в срок до 30 июня 2021 года объект- 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, площадь 326,7 кв. м., кадастровый номер № и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, площадь 995 кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, Перекопская Л.Н. по цене 4 000 000 рублей.

Сумма задатка составила 50 000 рублей, стоимость объекта зафиксирована пунктом 4 соглашения в размере 4 000 000 рублей.

    28 апреля 2021 года между ФИО11 и Перекопская Л.Н. заключено второе соглашение о задатке, в соответствии с которым Перекопская Л.Н. передала Сагаков А.А. вторую сумму задатка в размере 150 000 рублей, общая сумма задатка составила 200 000 рублей.

    Данный факт нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания посредством допроса свидетелей, вызванных и допрошенных по ходатайству сторон.

    Так, свидетель ФИО12, являющаяся матерью истца показала, что ее внук Сагаков А.А. в начале января 2021 года рассказывал ей о том, что получил задаток за дом и в дальнейшем рассказывал о том, что в случае если откажется от дальнейшей продажи, то должен будет вернуть значительную сумму.

    Иные свидетели, допрошенные в судебном заседании ФИО13, ФИО14 ФИО15 так же подтвердили, что им известно о том, что Перекопская Л.Н. в конце 2020 года, находясь в Туапсинском районе, передала задаток за приобретаемы дом в пгт. <адрес>.

    Разрешая спор суд считает, что юридически значимым обстоятельством по данному делу является выяснение вопроса о том, было ли исполнено покупателем обязательство по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее и какое решение было принято участником долевой собственности по направленному предложение.

     Изложенное выше позволяет прийти к выводу о том, что Сагаков А.А. требования п. 2 ст. 250 ГК РФ выполнены в полном объеме, так как истец ФИО5, получив направленное предложение о приобретении спорной доли жилого дома в течение месяца, соответственно в срок до 22 августа 2020 года, от совершения сделки отказался.

    Таким образом, дальнейшие действия Ответчика Сагаков А.А. по продаже спорного имущества не противоречат требованиям закона и не нарушают прав истца при условии, что сделка, которую он совершит не будет отличаться по ее существенным условиям.

    В судебном заседании так же установлено, что при заключении соглашений о задатках, были указаны условия сделки, идентичные предложению, которое было направлено истцу и имущество было продано по той же цене, которая была предложена в письме от 22.07.2020 г.

    При этом, суд считает, что не имеет правового значения, что 14 мая 2021 года нотариус ФИО17 направила на имя ФИО5 письмо № с предложением истцу о приобретении спорной доли жилого дома и земельного участка, на которое он 01.06.2021 ответил согласием.

    Заявления истца о фальсификации представленных ответчиками доказательств в виде соглашений о задатке, подписанных сторонами 27 декабря 2020 года и 28 апреля 2021 года, которые фактически являются предварительными договорами купли-продажи спорного имущества были проверены судом и не нашли своего подтверждения.

    Так, хо ходатайству истца определением Туапсинского районного суда от 25.01.2024 г. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции РФ.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: соответствует ли фактическая дата нанесения реквизитов и подписей сторон на соглашении о задатке от 27 декабря 2020 года и соглашении от 28 апреля 2021 года, датам, указанным на документах; изготовлены ли соглашения о задатке от 27 декабря 2020 года и соглашение о задатке от 28 апреля 2021 года в один день.

В материалы дела экспертами представлено сообщение о невозможности дать заключение № 607/3-2-24 от 21.02.2024 г., мотивированное тем, что дифференцировать время выполнения записей и подписей, выполненных гелевыми чернилами и текстов, отпечатанных чернилами для струйной печати в указанном проверяемом временном интервале на основании изучения содержания растворителей в штрихах при исследовании в феврале 2024 г. и позднее нельзя ввиду слабовыраженной зависимости содержания растворителей от времени выполнения на проверяемом интервале.

     Вместе с тем, даже при отсутствии технической возможности экспертным путем установить соответствует ли фактическая дата нанесения реквизитов и подписей сторон на соглашении о задатке от 27 декабря 2020 года и соглашении от 28 апреля 2021 года, датам, указанным на документах и изготовлены ли эти соглашения в один день, данные обстоятельства не имеют определяющего значения при разрешении настоящего спора.

    Судом так же исследованы доводы истца о том, что Перекопская Л.Н. не находилась в пгт. Джубга в даты подписания соглашений о задатках, а соглашение о заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок возникло между сторонами сделки непосредственно в момент его заключения, которые опровергнуты в судебном заседании представленными доказательствами, в том числе показаниями свидетелей, иными письменными доказательствами.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что право преимущественной покупки было утрачено истцом, поскольку на извещение от 22.07.2020 г. он не ответил согласием, тем самым отказавшись от сделки.

    Судом установлено, что длительность временного периода между первичным извещением истца о намерении продать долю – 22 июля 2020 года и фактическим заключением оспариваемого договора купли-продажи имущества – 21 июня 2021 года (11 месяцев) была обусловлена тем, что Перекопская Л.Н. осуществляла продажу принадлежащего ей домовладения в <адрес>, которая состоялась в мае 2021 года.

    В судебном заседании установлено, что между Сагаков А.А. и Перекопская Л.Н. изначально была договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи спорного имущества и ответчик собирался продавать принадлежащую ему долю в праве собственности на дом и земельный участок еще в 2020 году, при этом выкупная стоимость имущества, определенная ответчиком при направлении истцу первичного извещения, и та, за которую он в итоге продал спорное имущество Перекопская Л.Н. не изменилась.

    Изложенное выше позволяет суду прийти к выводу о том, что оснований для повторного направления извещения нотариусом 14.05.2021 г. не имелось, следовательно, как и для удовлетворения исковых требований о переводе прав покупателя на основании преимущественного права покупки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░5 (░░░░░░░ ░░░░░ №) ░ ░░░░░░░ ░.░. ( ░░░░░░░ ░░░░░ № №) ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ ░░░░░ № №) ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░:              ░░░░░░░ ░.░.