Решение по делу № 2-313/2021 от 10.03.2021

УИД № 61RS0043-01-2021-000237-29

№ 2-313/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Морозовск «10» июня 2021 года

Морозовский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Полупановой Н.С., секретаря судебного заседания Зыза Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению Коваленко Валентины Васильевны, Коваленко Валерия Петровича, Коваленко Ирины Валерьевны, Коваленко Николая Петровича, Шишкиной Екатерины Ивановны, Марушкиной Алены Владимировны к ЗАО «Морозовское» о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения

УСТАНОВИЛ:

Коваленко В.В., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Коваленко Н.П., Шишкина Е.И., Марушкина А.В. обратились в суд с данным иском, в котором просят суд расторгнуть в части договор аренды от 10.01.2012года на земельный участок площадью 1692000+/- 1137 кв.м., пашни с кадастровым номером №, категория земель–земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ЗАО « Морозовское» и Коваленко В.В., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Шишкиной Е.И., Марушкиной А.В.

В обоснование иска истцы указали, на то, что 10.01.2012года между истцами и ЗАО « Морозовское» заключен договор аренды на земельный участок общей площадью 1692000+/- 1137 кв.м., пашни с кадастровым номером №, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, номер регистрации № от 11.05.2012года. Согласно договора аренды от 10.12.2012года размер арендной платы из расчета на 100/1283 доля в праве ежегодно устанавливается в следующих размерах: озимая фуражная 1 тонна по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, яровой ячмень 500 кг. по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года, просо 100 кг. по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, подсолнечник 100кг. по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, солома 1 тонна по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, выплата арендодателю денежных средств, сумма которых определяется на основании предъявленного арендодателем подлинного экземпляра уведомления об уплате земельного налога от уполномоченного налогового органа. За период 2018-2019 годы арендатор в лице ЗАО « Морозовское» не выполняет свои обязательства по выплате арендной платы, а именно выплачивал арендную плату не в полном объеме и не в установленные договором сроки. Основная часть арендной платы за период 2018-2019годы не выплачена по настоящее время, неоднократные обращения в течение последних двух лет результатов не дали. Кроме этого в период действия договора аренды собственники земельных долей ежегодно оплачивали земельный налог за земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, а правомерный доход в виде арендной платы от арендатора не получали. Такие действия арендатора, подтверждают недобросовестность исполнения условий договора аренды от 10.12.2012года и влекут правомерное основание для досрочного расторжения договора аренды. Еще одним фактом, послужившим поводом для обращения в суд, послужил тот факт что за последние годы 2018-2020г. арендатор не соблюдал порядок использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, тем самым ухудшал плодородие и фитосанитарное состояние земельных участков. Данный факт влечет ухудшение качественных характеристик земли и экологической обстановки на арендуемых земельных участках и подтверждает нарушение существенных условий договора аренды. Также в нарушение условий договора аренды, арендатор ЗАЛО « Морозовское» без уведомления собственника осуществил залог права аренды на земельный участок общей площадью 1692000+/- 1137 кв.м., пашни с кадастровым номером №, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Полагают что имеются все необходимые условия для прекращения договора аренды в отношении договора аренды от 10.12.2012г.. Шишкина Е.И. 29.01.2021года вступила в права наследование на имущество Коваленко Николая Петровича на 100/1283 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1692000+/- 1137 кв.м., пашни с кадастровым номером №, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>

Истцы Коваленко В.В., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Коваленко Н.П., Шишкина Е.И., Марушкина А.В. и их представитель Федорова Р.М. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

ЗАО « Морозовское» явку своего представителя в суд не обеспечило, при надлежащем извещении о дате и времени проведения судебного заседания от представителя ЗАО « Морозовское» Поескова М.П. поступило ходатайство о рассмотрении иска Коваленко В.В., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Коваленко Н.П., Шишкиной Е.И., Марушкиной А.В. о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в отсутствие представителя ответчика, просит отказать в удовлетворении иска истцов, в связи с тем, что поскольку истцы, участники долевой собственности и не выделяли в натуре земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей, с иском о расторжении договора аренды, арендодатели должны обращаться совместно либо при наличии соответствующего соглашения всех участников долевой собственности. Реализация требований истцов на расторжение договора аренды влечет нарушение прав других арендодателей. ЗАО « Морозовское» произведена выплата арендной платы за спорный период в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями и ведомостями. Утверждение истцов что за 2018-2020г. ЗАО « Морозовкое» не соблюден порядок использования земель, тем самым ухудшено плодородие и фитосанитарное состояние земель, не имеет под собой ни какой доказательной базы. Передача арендатором арендных прав на земельный участок в залог в соответствие с п. 8 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002г. № 101 ФЗ, в период действия договора аренды, согласие участников долевой собственности не требуется, если договором не предусмотрено иное. Договором вышеуказанные требования установлены не были.

Дело в отношении истцов Коваленко В.В., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Коваленко Н.П., Шишкиной Е.И., Марушкиной А.В., представителя истцов Федоровой Р.М., представителя ЗАО « Морозовское» рассмотрено в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, и оценив по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению последующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Судом установлено, что согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество земельный участок с кадастровым номером №, площадью 169200+/-1137 кв.м., категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Манаеву Н.К., доля в праве 100/1283, Ианаевой С.П., доля в праве 200/1283,Бойко Е.В., доля в праве 80/1283, Марушкина А.В., доля в праве 100/1283, Коваленко В.П., доля в праве 100/1283, Коваленко Н.П., доля в праве 100/1283, Коваленко В.В., доля в праве 100/1283, Коваленко И.В., доля в праве 100/1283, Дербич Л.П., доля в праве 100/1283, Манаев С.Ф., доля в праве 100/1283, Манаева И.Д. доля в праве 100/1283, Литвинова Н.В., доля в праве 100/1283, ЗАО « Морозовское» доля в праве 3/1283.

10.01.2012г. Коваленко Ирина Валерьевна, Коваленко Валерий Петрович, Коваленко Валентина Васильевна, Ковалекно Николай Петрович, Манаев Николай Федорович, Манаева Ирина Дмитриевна, Манаев Сергей Федеорович, Манаева Светлана Петровна, Дербич Людмила Петровна, Литвинова Надежда Валентиновна, Марушкина Алёна Владимировна, Бойко Елена Владимировна, Давтян Гагик Вемирович, и ЗАО Морозовское заключили договор аренды на земельный участок площадью 1692000+/- 1137 кв.м., пашни с кадастровым номером №, категория земель–земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет и вступает в законную силу с момента регистрации договора в Морозовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО.

По условиям заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 169200+/-1137 кв.м., (пашня), арендная плата выплачивается в нижеследующем виде и размер ( ежегодно из расчета 100/1283 доли в праве ( 1 земельный пай равный 13,15 га пашни каждому): озимая фуражная 1 тонна по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, яровой ячмень 500 кг. по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года, просо 100 кг. по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, подсолнечник 100кг. по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, солома 1 тонна по окончании сельхозработ до 01.12.текущего года, выплата арендодателю денежных средств, сумма которых определяется на основании предъявленного арендодателем подлинного экземпляра уведомления об уплате земельного налога от уполномоченного налогового органа.

Согласно акта приема-передачи к договору аренды от 10.01.2012года Коваленко Ирина Валерьевна, Коваленко Валерий Петрович, Коваленко Валентина Васильевна, Ковалекно Николай Петрович, Манаев Николай Федорович, Манаева Ирина Дмитриевна, Манаев Сергей Федеорович, Манаева Светлана Петровна, Дербич Людмила Петровна, Литвинова Надежда Валентиновна, Марушкина Алёна Владимировна, Бойко Елена Владимировна, Давтян Гагик Вемирович, передали, а арендатор ЗАО « Морозовскте» принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 169200+/-1137 кв.м., (пашня), расположенный по адресу: <адрес>, для производства сельскохозяйственной продукции.

07.05.2020года Марушкина А.В., Коваленко Н.П., Коваленко В.П., Коваленко И.В., Коваленко В.В. направили в адрес ЗАО « Морозовское» претензии, в которых в связи, с нарушением условий договора аренды от 10.12.2012г. в соответствии с п. 9, п. 12 ст. 22 ЗК РФ уведомляют арендатора о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 169200+/-1137 кв.м., (пашня).

Из возражений ответчика, и представленных материалов следует, что ответчиком, в июне 2020года с истцами была произведена окончательная выдача арендной платы в полном объеме. При этом в 2018 году и в 2019 году производилась частичная выплата арендной платы, что подтверждается платежными поручениями и ведомостями на выдачу арендной платы.

Поскольку истцы в своих возражениях ссылаются на представленные доказательства ответчиком в виде накладных внутрихозяйственного назначения по форме № 264-АПК и реестры с фамилиями истцов, платежных ведомостей, расходные кассовых ордеров, которые не являются доказательствами, подтверждающими добросовестность исполнения условия договора аренды от 10.12.2012г. по факту выдачи арендной платы истцам, суд считает, что в данном случае истцами не представлено доказательств, что частичная невыплата арендной платы арендодателем носила систематический характер, более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к данному делу, основанием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора аренды могут представленные доказательства ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору, существенном нарушении договора, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Таких доказательств по делу, истцом не представлено.

Обращение в суд с иском мотивировано истцом несвоевременной выплатой арендной платы за 2018 и 2019 год, ухудшением плодородия земельных участков, снижением урожайности, передачей в залог прав арендатора, без согласия собственника.

По убеждению суда, значительная часть обязательств из договоров аренды, по внесению арендной платы ответчиком исполнено своевременно. Допущенная ответчиком незначительная просрочка выплаты части арендной платы не образует существенного нарушения договора и не является основанием для его расторжения по требованию арендодателя

Доказательств того, что невыплата арендной платы арендодателем носила систематический характер, имела место более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды, истцом суду не представлено.

Доказательств изменения качественных характеристик земельных участков истцами не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания к выводу об использовании ответчиком земельного участка способами приведшими к ухудшению его качественных характеристик.

Согласие участников общей собственности на земельный участок о расторжении договора аренды истцами получено не было, общее собрание собственников не созывалось.

Нормы статей 615 Гражданского кодекса, ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривающие, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя относятся к общим положениям об аренде и подлежат применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом, ст. 22 которого устанавливает, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии со ст. 2 ЗК РФ Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Таким образом, при регулировании данных спорных правоотношений подлежат применению императивные нормы ЗК РФ, согласно которым согласие собственника земельного участка на передачу в залог арендных прав не требуется.

Кроме того, ч. 8 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также не требует согласие собственников земельного участка на передачу в залог арендных прав.

При таких обстоятельствах, отсутствие согласия собственников земельного участка на передачу в залог прав аренды земельного участка не может являться основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного суд находит, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Коваленко Валентины Васильевны, Коваленко Валерия Петровича, Коваленко Ирины Валерьевны, Коваленко Николая Петровича, Шишкиной Екатерины Ивановны, Марушкиной Алены Владимировны к ЗАО «Морозовское» о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения-отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд, через Морозовский районный суд Ростовской области, в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Решение изготовлено 17 июня 2021 года.

Председательствующий: