Решение от 09.12.2015 по делу № 2-4023/2015 от 17.11.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Томск 09 декабря 2015 года

Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Т. Н. Титова,

при секретаре А. П. Шагановой,

с участием представителей истца М. В. Шелестовой,

А. С. Покровского,

ответчика Е. В. Костян,

представителя ответчика Территориального управления

Федерального агентства по управлению государственным

имуществом в Томской области А. А. Федько,

представителя третьего лица

ООО «Межрегиональное коллекторское агентство

по сбору платежей» С. И. Мильчевской,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шелестовой Н.П. о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе исполнительного производства и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов,

УСТАНОВИЛ:

Шелестова М. В. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Костян Е. В., ООО «Легион», просила признать торги в форме открытого аукциона по продаже квартиры, расположенной по , состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ и заключенный по их результатам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

В обоснование требований истец указала, что решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с неё и ФИО13 в пользу ООО «Межрегиональное коллекторское агентство по сбору платежей» взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание не указанную квартиру. Основанием для взыскания в пользу коллекторского агентства послужил заключенный с банком АКБ «МБРР» (ОАО) договор купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство в пользу данного агентства без указания на обращение взыскания на заложенное имущество, затем судебным приставом исполнителем произведен арест квартиры и её передача на торги с первоначальной стоимостью ... руб. без возбуждения исполнительного производства об обращении взыскания. ДД.ММ.ГГГГ торги состоялись, победителем признана Костян Е. В., оформившая, согласно выписке из ЕГРП, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на основании договора-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она (Шелестова М. В.) обратилась в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о выдаче аннулированной закладной, однако данный документ там отсутствовал, при этом установлено, что регистрация права собственности произведена на основании заявлений ООО «Легион», специализирующегося на реализации арестованного имущества и Костян Е. В. Таким образом, регистрирующий орган произвел регистрацию права собственности без одновременного предоставления залогодержателем оригинала закладной. Исходя из того, что на момент регистрации права собственности Костян Е. В. ипотека была зарегистрирована в пользу Банка, перед которым задолженность отсутствовала, в постановлении о возбуждении исполнительного производства отсутствует ссылка об обращении взыскания, а также отсутствует оригинал закладной, то на момент торгов квартира в залоге у коллекторского агентства не находилась, следовательно, порядок реализации заложенного имущества на торгах, установленный ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не распространяется на порядок реализации данного имущества, а имущество подлежало реализации согласно ст.ст. 447-449 ГК РФ. Положения данных норм были нарушены, поскольку извещение о проведении торгов сделано менее чем за 30 дней, оценка имущества по рыночным ценам с привлечением оценщика не произведена, в результате её права, как должника, были нарушены. Торги, проведенные с нарушением правил могут быть признаны суд недействительными, что влечет недействительность договора, заключенного по их результатам (ст. 449 ГК РФ).

В судебном заседании представители истца М. В. Шелестова, А. С. Покровский иск поддержали по изложенным в нем основаниям.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области Федько А. А. просила в иске отказать, представила письменные возражения, сводящиеся к тому, что квартира выставлялась на торги и продавалась, как заложенное имущество в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», о чем свидетельствует регистрационная запись в выписке из ЕГРП о погашении залога, в противном случае залог был бы сохранен; доводы об обязательном предоставлении закладной в ходе регистрации сделки не соответствуют ст. 25.4 ФЗ от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающей предоставление копии решения суда, документы, подтверждающие проведение торгов, в том числе договор купли-продажи; положениями ст. 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что закладная немедленно передается залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в случае его полного исполнения, а в случае частичного исполнения, удостоверяется частичное исполнение любым доступным и очевидным способом или совершением на закладной записи, следовательно, ввиду частного исполнения установленного судебным решением обязательства, закладная не может находиться в Росреестре; доказательства нарушения процедуры торгов не представлены.

Представитель ООО «Межрегиональное коллекторское агентство по сбору платежей» Мильчевская С. И. также просила в иске отказать, представила письменные возражения, сводящиеся к тому, что доводы стороны истца о неправильном определении цены квартиры не основан на законе, так как цена определена в соответствии с исполнительным листом - ... руб.; доводы о фактическом отсутствии залога опровергаются материалами дела, в частности, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Костян Е. В. вышеназванные возражения поддержала.

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, а потому суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие (ст. 167 ГПК РФ). Третьему лицу Демидовой А. В. судебные извещения направлялись в установленном порядке, в результате судом получены сведения о выезде за пределы РФ, в частности, в Украину, а потому суд находит возможным рассмотреть дело в её отсутствие (ст. 167 ГПК РФ).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Изложенные стороной истца фактические обстоятельства дела, а именно наличие задолженности, взыскание задолженности и обращение взыскания на квартиру вышеупомянутым решением суда, проведение торгов и заключение по их результатам договора купли-продажи квартиры с Костян Е. В. не оспаривались.

Таким образом, разрешение предмета иска связано с юридической оценкой доводов об обстоятельствах, свидетельствующих, по мнению представителей Шелестовой Н. П., о нарушениях, допущенных при проведении торгов.

Принимая решение, суд исходит из закрепленного в ст. 12 ГПК РФ принципа осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, а также положений ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона обязана доказать свои требования и возражения.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям ч.ч. 1, 2 ст. 449 ГК РФ (в редакции на дату проведения торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 постановления Пленума от 29 апреля 2010 года № 10/22, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Таким образом, из изложенных положений и разъяснений следует, что в любом случае признание торгов недействительными является правом суда, возможность реализации которого определяется конкретными обстоятельствами дела.

Проанализировав доводы стороны истца и представленные доказательства, суд не находит правовых и фактических оснований для признания оспариваемых торгов недействительными.

Суд учитывает, что с иском о признании торгов недействительными обратился должник, то есть лицо, по существу имеющее фактическую заинтересованность лишь в правильном определении цены продаваемого заложенного имущества.

В данной части, исходя из доводов стороны истца, суд не находит оснований для вывода о неправильном определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку цена определена, как правильно указано представителями ответчиков, в соответствии с судебным решением, что не оспаривала сторона истца, а оснований для определения указанной цены квартиры иным способом не имелось.

Кроме того, суд соглашается с возражениями о том, что в случае несогласия с установленной решением суда в ... году ценой квартиры истец, зная о принятом решении, не лишался возможности урегулировать этот вопрос своевременно в судебном порядке.

Таким образом, суд считает, что у организатора торгов не имелось каких-либо оснований и данных для установления иной цены квартиры, то есть вопреки решению Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы стороны истца, сводящиеся к нарушению процедуры регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) и сделки, а также процедуры проведения торгов ввиду обстоятельств ненадлежащего обращения с закладной, по мнению суда, являются надуманными.

Оценка обстоятельств обращения с закладной между должником, взыскателем, судебным приставом-исполнителем вообще не может влиять на оценку итогов проведения самих торгов, свидетельствовать о не соблюдении их процедуры.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация включает, в том числе правовую экспертизу представленных документов (ч. 1 ст. 13).

В силу п. 1 ч. 1 ст. 25.4 указанного Закона государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него по решению суда проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя и представления следующих документов: копия решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Таким образом, из изложенных положений не следует, что для регистрации права собственности победителя торгов и заключенной по её результатам сделки в обязательном порядке требуется наличие закладной.

Более того, из анализа представленных материалов и доводов сторон, следует, что ответчики, в том числе ООО «Межрегиональное коллекторское агентство по сбору платежей», не отрицает исполнение истцом обязательств в размере суммы реализованной квартиры, при этом не отрицает наличие закладной в коллекторском агентстве, а потому суд приходит к выводу о наличии у истца возможности истребовать закладную при необходимости.

Приходя к указанному выводу, суд также принимает во внимание то, что возврат закладной не является единственным способом признания частичного исполнения обязательств, в этой части, с учетом фактической возможности урегулировать отношения между должником и взыскателем, риски неблагоприятных последствий в виде признания торгов и договора купли-продажи недействительными не должны возлагаться на добросовестного покупателя Костян Е. В.

Согласно ч.1 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Таким образом, в отсутствие достаточной правовой взаимосвязи, в целях попытки признания торгов недействительными, истец смешивает правоотношения с закладной (между должником и взыскателем) и правоотношения по продаже заложенного имущества (между организатором торгов, их участниками и победителем), пытаясь в дальнейшем обосновать недействительность сделки.

Вопрос о сроках информационного извещения о проведении торгов прав истца не нарушает, в связи с чем установление данного факта не может влиять на решение суда.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными, суд не находит.

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле материалов в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о не обоснованности иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░. ░. ░░░░░