Решение по делу № 2-3492/2016 от 26.07.2016

Дело №2-3492/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 октября 2016 года                                 г. Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска в составе:

председательствующего Олифер А.Г.

при секретаре Максимовой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалевой З.Н. к Смоленскому филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании незаконным не применения понижающего коэффициента для лоджии в техническом паспорте квартиры, понуждении к внесению изменений в технический паспорт с учетом понижающего коэффициента, к изготовлению нового технического паспорта, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Ковалева З.Н.. обратилась с иском к Смоленскому филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», указывая, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №Г долевого участия в строительстве принимала участие в строительстве <адрес> возводимом ООО «Гражданстрой» доме по адресу: <адрес>. В договоре долевого участия определена цена проектной площади квартиры, а так же площадь лоджии. По завершении строительства и на основании подрядного договора, заключенного между застройщиком и ответчиком, последним производилась техническая инвентаризация квартиры, результаты которой отражаются в разделе II «экспликация площади квартиры» технического паспорта квартиры и впоследствии на основании этих сведений производится перерасчет стоимости квартиры в соответствии с п.1.2 договора долевого участия в строительстве жилья. Вместе с тем ответчиков в нарушении требований Инструкции №37 в техническом паспорте квартиры, площадь лоджии указана без применения понижающего коэффициента – 0,5. Так после обмера лоджии, площадь которой составила 3,0 кв.м. в техническом паспорте в графе 6 ответчик обязан был внести сведения с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджии, что должно составить 1, 5 кв.м., что, в свою очередь, в соответствии с условиями договора долевого участия должно отразиться на сумме договора. Проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта квартиры являются по своему характеру, услугой оказываемой лицам и на данный вид услуг распространяются нормы гражданского процессуального законодательства, данный вид работ по сути является договором подряда. Соответственно изготовленный технический паспорт квартиры, который является результатом и конечным итогом работ, проведенных исполнителем – территориальным органом БТИ, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к данному документу, а при отсутствии данных требований быть пригодным для целей, для которых его обычно используют. Основные требования к определению площади лоджии содержатся в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, при этом в техническом паспорте квартиры в разделе II «экспликация площади квартиры» пункт 6 (лоджия) указывается отдельно, поскольку к объектам жилищных прав она не относится. В связи с чем истица просила признать действия Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» незаконными в части неприменения понижающего коэффициента 0,5 для лоджии в техническом паспорте <адрес>; обязать ответчика внести изменения с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии в технический паспорт <адрес>: в раздел II «Экспликация площади квартиры»: в графе 9 «площадь лоджии, балконов, террас, веранд (с коэф.) пункта 6 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «3,0» указать «1,5»; в графе 5 «общая площадь квартиры» пункт 6 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «3,0» указать «1,5»; в графе 5 «общая площадь квартиры» в строке «Всего:» вместо величины «41,2» указать «39,7»; а так же обязать Смоленский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» за собственный счет изготовить новый технический паспорт <адрес> с учетом внесенных изменений; взыскать со Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» расходы за оказанные услуги по изготовлению технического паспорта в размере 990 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Истица Ковалева З.Н., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась; её представитель К. в судебном заседании требования иска поддержал по приведенным в нем доводам.

Представитель Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» П. в судебном заседании требования иска не признала, пояснив, что, поскольку в соответствии со ст.15 ЖК РФ при определении общей площади жилого помещения не учитывается площадь вспомогательных помещений, к которым относятся, среди прочего, балконы и лоджии, инструкция, на которую ссылается в обоснование своих доводов истица, в части, касающейся понижающих коэффициентов, фактически утратила свою силу с введением ЖК РФ в действие с 2005 года. Кроме того, по смыслу положений инструкции №37, на которую ссылается истец, понижающие коэффициенты подсчета площадей лоджий имели значение лишь в целях статистического наблюдения за объемами строительства и на определение стоимости жилья, относительно которой стороны приходят к соглашению при заключении договора, не влияют. Следует также учесть, что в соответствии с действующим законодательством такой обязанностью как ведение технического учета органы технической инвентаризации не наделены, поскольку учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В настоящее время при заполнении технического паспорта органы технической инвентаризации руководствуются формой, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ №244 от 17.08.2006 года, согласно которой, в графах помещений вспомогательного назначения, которые не включается в общую площадь жилого помещения, применение понижающего коэффициента не предусмотрено.

Представитель третьего лица ООО «Гражданстрой», в судебное заседание своего представителя не направило; в ранее состоявшемся заседании представитель общества С. относительно требований иска возражала по доводам, приведенным в письменных возражениях, сводящимся в целом к тому, что договором долевого участия, заключенным между истцом и обществом, применение понижающих коэффициентов не предусмотрено. По условиям заключенного между сторонами договора долевого участия достигнуто соглашение о цене договора, исходя из проектной (фактической) площади помещений, таким образом, отражение в кадастровом паспорте площади балкона с понижающим коэффициентом или без такового не повлечет перерасчет цены договора. Также договором предусмотрено, что исходя из общей площади квартиры, а также площади балкона, согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормативами, стороны производят перерасчет, а соответственно имеется договоренность об уточнении цены договора долевого участия в строительстве жилья после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта, исходя из суммарной площади объекта долевого строительства по данным обмеров БТИ и стоимости 1 кв.м., указанной в договоре долевого участия. Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после ввода в эксплуатацию на основании документов первичной инвентаризации, составленных органами технического учета (БТИ) при том, что договором, который истец не оспаривает, применение понижающих коэффициентов предусмотрено не было. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37, на которую в обоснование требований ссылается истец, не регламентирует порядок определения цены по договору долевого участия в строительстве. Расчет общей площади в соответствии с пунктом п.3.37 Инструкции осуществлялся до введения в действие ЖК РФ, а соответственно после его введения названный пункт утратил силу. В соответствии с п.6 раздела III Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 07.11.2011 года за №22231), ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения в его кадастровом паспорте указывается без учета площади балконов (лоджий). При этом, вышеуказанные требования к определению площади здания, помещения не содержат положений, предусматривающих применение каких-либо понижающих коэффициентов к площади лоджий (балконов).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц со стороны истца.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. (договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гражданстрой» и Ковалевой З.Н заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ООО «Гражданстрой» приняло на себя обязательства по осуществлению строительства однокомнатной <адрес> возводимом жилом <адрес> (строительный адрес) проектной площадью 37,33 кв.м. и площадью лоджии (балкона) 3,53 кв.м.

Пунктом 1.1 указанного договора стороны согласовали стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в размере <данные изъяты> рублей и стоимость одного квадратного метра лоджии (балкона) в размере <данные изъяты> рублей; базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а также из стоимости лоджии в размере <данные изъяты> рублей, и составляет <данные изъяты> руб.

Согласно пункту 1.2 договора, исходя из общей площади квартиры, а также площади балкона, согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормативами, стороны производят перерасчет.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 8).

Истица исполнила свои обязательства по оплате базовой стоимости квартиры, что сторонами не оспаривалось.

Согласно данным технического паспорта <адрес>, перешедшей по договору долевого участи в строительстве в собственность истицы, общая её площадь составила 38,2 кв.м, площадь балкона – 3,0 кв.м., общая площадь квартиры с учетом балкона составила 41,2 кв.м. (л.д. 24-29).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира передана Обществам истице и последней принята (л.д. 9).

Таким образом, истец принял для оформления в собственность квартиру площадью согласно условиям заключенного с ООО «Гражданстрой» договора долевого участия в строительстве жилья.

Свои требования истица мотивировала тем, что в соответствии с пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5.

Из плана квартиры, содержащегося в техническом паспорте, усматривается, что доступ на лоджию обеспечивается единственным проходом из квартиры истца, исключая, таким образом использование лоджии лицами, не являющимися законными правообладателями данной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Следовательно включение в расчетную площадь квартиры, подлежащую оплате истцом, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит как нормам гражданского, так и жилищного законодательства, а также специальным нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителя).

Строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

В рассматриваемом случае, в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома (п. 1.2. договора).

Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ). В связи с этим никакими другими доказательствами, данное обстоятельство подтверждено быть не может.

То обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Доводы истицы о том, что включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщиком, площади жилых помещений и площади балкона без применения понижающего коэффициента нарушает его права, как потребителя, суд, исходя из свободы договора, принимая во внимание, что истица выразила свое согласия при заключении договора, считает необоснованным.

Согласно положениям ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Определения балкона и лоджии даны в СНиП 31-03-2003 Здания жилые многоквартирные. В соответствии с которым указанных строительных норм и правил балкон - это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка; лоджия - встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает.

В соответствии с Правилами определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании, площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

Вместе с тем нормативные акты по технической инвентаризации объектов капитального строительства и их частей, относящихся к жилищному фонду, действуют в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации.

Пунктом 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37 (далее – Инструкция), установлено, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Таким образом, площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включается в общую площадь квартиры. В случае приведения в техническом паспорте на квартиру площади лоджий, балконов, террас, веранд их площади следует указывать без понижающих коэффициентов.

Пункт 3.33. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ определяет, что подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

В соответствии с п. 3.34. вышеназванной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей в соответствии с приказом Росстата от 11.03.2009 года №37 «Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал».

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Жилая площадь квартиры согласно п. 3.35. Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры жилого здания в соответствии с положениями п. 3.36. вышеназванной Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

В соответствии с п. 3.37. Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, однако расчет общей площади в соответствии с данным пунктом Инструкции осуществлялся до введения в действие ЖК РФ, а соответственно после его введения названный пункт утратил силу.

Вместе с тем, указанная Инструкция, действует только в части, не противоречащей ЖК РФ.

При заполнении технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства соответствующий орган руководствуется Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 года №244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Согласно п. 8 указанного выше Порядка в экспликации к поэтажному плану жилого дома производится описание помещений, комнат и расчет площадей.

В строки экспликации вносятся все комнаты и помещения вспомогательного использования жилого дома.

Комнаты и помещения вспомогательного использования указываются в следующей последовательности: упорядочивание по литере (в алфавитном порядке), возрастанию этажа, номера помещения, номера комнаты.

При заполнении экспликации площади квартиры соответствующие графы заполнены следующим образом: графа 1 - указывается литера объекта индивидуального жилищного строительства, этаж; графа 2 - указывается номер помещения по поэтажному плану; графа 3 - указывается назначение частей помещения; графа 4 - указывается формула подсчета площадей части помещений; графа 5 - указывается общая площадь квартиры; графа 6 - указывается площадь квартиры; графа 7 - указывается площадь жилая площадь квартиры; графа 8 - указывается подсобная площадь квартиры; графа 9 - указывается площадь лоджий, балконов, террас, веранд; графа 10 - указывается высота помещений по внутреннему обмеру.

Таким образом, указанный Порядок при заполнении графы 9, в которой указывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включается в общую площадь квартиры. В случае приведения в техническом паспорте на квартиру площади лоджий, балконов, террас, веранд их площади следует указывать без понижающих коэффициентов.

При этом, как уже было выше отмечено, в заключенном между ООО «Гражданстрой» и истицей договоре долевого участия в строительстве жилья не предусматривался подсчет площади помещения с учетом понижающего коэффициента.

Также необходимо отметить, что услуги по техническому учету и инвентаризации были проведены ответчиком на основании договора с ООО «Гражданстрой», являющимся собственником <адрес>, при этом истица стороной данного договора не является.

В случае, если истец не согласен с действиями ООО «Гражданстрой» по определению стоимости квартиры из расчета площади квартиры без учета понижающего коэффициента, она не лишена права оспаривать в предусмотренном порядке условия заключенного с ООО «Гражданстрой» договора долевого участия в строительстве жилья в части определения цены квартиры.

На основании изложенного, оснований полагать действия ответчика в части, касающейся указания площади ложи в техническом паспорте квартиры не соответствующими требованиям законодательства и как следствие обоснованными требования о понуждении внести изменения в технический паспорт квартиры у суда не имеется.

Равным образом, как производное от указанных требований не подлежит удовлетворению и требование о взыскании с ответчика в пользу истицы понесенных расходов на изготовление технического паспорта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Ковалевой З.Н. к Смоленскому филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании незаконным не применения понижающего коэффициента для лоджии в техническом паспорте квартиры, понуждении к внесению изменений в технический паспорт с учетом понижающего коэффициента, к изготовлению нового технического паспорта, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска.

Председательствующий      А.Г. Олифер

Решение в окончательной форме изготовлено 10.10.2016 года.